commentaries / CONTRIBUTOR

ส่องแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยปี ’61

หากมองย้อนไปในปี 2560 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทยโดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัย มีความคึกคักไม่น้อย โดยเป็นสีสันที่เกิดจากหลากหลายปัจจัย เช่น การแข่งขันด้านนวัตกรรมที่นำเทคโนโลยีเข้ามาตอบโจทย์ชีวิตรุ่นใหม่ หรือการเข้ามาของผู้ประกอบการต่างชาติที่จับมือกับผู้ประกอบการท้องถิ่น

เหล่านี้ล้วนทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยในปีแพะเป็นอีกหลักไมล์ที่สำคัญของภาคอสังหาฯ ไทย ส่วนปีนี้ ตลาดอสังหาฯ ยังคงน่าจับตามองเหมือนเช่นเคย มีปัจจัยหนุนจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจในประเทศ โครงการลงทุนด้านคมนาคมของภาครัฐ และกลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการแต่ละค่ายต่างช่วงชิงความโดดเด่นเพื่อดึงดูดลูกค้าให้ได้มากที่สุด

คาดทิศทางตลาดอสังหาฯ สดใส

รายงานภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ DDproperty Market Outlook 2018 คาดการณ์แนวโน้มตลาดในทิศทางบวกจากระดับความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการและผู้บริโภคปรับตัวดีขึ้น แผนเปิดตัวโครงการใหม่ของดีเวลอปเปอร์รายใหญ่รายเล็กยังคงมีต่อเนื่อง การแข่งขันจะไม่ได้อยู่แค่ราคาแต่เป็นกิมมิก แคมเปญการตลาด และการส่งเสริมการขายที่ตื่นตาตื่นใจ

ทิศทางตลาดอสังหาฯ ปี 2561 คาดว่าดีขึ้นตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจในประเทศ และการลงทุนของภาครัฐในโครงสร้างพื้นฐานภายใต้กรอบยุทธศาสตร์ 20 ปี ประกอบด้วยแผนพัฒนาเศรษฐกิจและแผนพัฒนาระบบคมนาคมขนส่งของไทยระยะ 20 ปี (2560-2579) วงเงินรวมกว่า 8.95 แสนล้านบาท มีทั้งการพัฒนารถไฟฟ้า รถไฟชานเมืองรถไฟรางคู่ ทางด่วนและมอเตอร์เวย์ รวมถึงโครงการคมนาคมทางน้ำ โครงการพัฒนาศูนย์ขนถ่ายสินค้า และสนามบิน ซึ่งจะส่งผลให้เกิดทำเลใหม่ๆ ที่มีศักยภาพ อาทิ โซนนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) ของกรุงเทพฯ เขตชานเมือง รวมถึงต่างจังหวัดโดยเฉพาะเขตระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งผู้ประกอบการหลายรายรุกคืบเข้าสู่พื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยองเพื่อเปิดโครงการใหม่รองรับความต้องการที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น

แม้ตลาดที่อยู่อาศัยของไทยจะมีแนวโน้มที่ดี แต่สัญญาณการเติบโตจะเห็นได้ชัดในกลุ่มสินค้าระดับกลางและระดับบน เพราะเป็นกลุ่มที่ยังคงมีกำลังซื้อ ทำให้ผู้ประกอบการเน้นพัฒนาโครงการรองรับกลุ่มนี้มากขึ้นส่วนกลุ่มราคาระดับล่างยังต้องเผชิญปัญหาหนี้ครัวเรือน และการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินยังคงอยู่ในระดับสูง

ดัชนีราคาบ้าน-คอนโดฯ ปรับตัวสูงขึ้น

รายงานดัชนีอสังหาริมทรัพย์ DDproperty Property Index ที่วิเคราะห์จากฐานข้อมูล บน DDproperty.com ซึ่งมีจำนวนประกาศกว่า 200,000 รายการ พบว่าตัวเลขไตรมาส 3/2560 ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า 5% และเพิ่มขึ้น 13% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน หากมองย้อนไปในช่วง 2 ปี พบว่าดัชนีราคาปรับตัวเพิ่มขึ้น 53% เป็นผลจากสภาวะเศรษฐกิจที่ค่อยๆ ฟื้นตัว

หลังจากก่อนหน้านี้ตลาดที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบจากความผันผวนทางเศรษฐกิจ อุปสงค์ชะลอตัวลง เนื่องจากหนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง มีเพียงบางกลุ่มราคาที่เติบโตได้ เช่น กลุ่มราคาระดับบนตั้งแต่ 8.5 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจากผู้ซื้อกลุ่มนี้ไม่ค่อยได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจที่ชะลอตัว อย่างไรก็ดี สภาวะเศรษฐกิจปี 2561 จะฟื้นตัวต่อเนื่องจากปีก่อน ส่งผลให้แนวโน้มดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

นอกจากนี้ ปัจจัย อาทิ ต้นทุนการก่อสร้างและค่าแรงที่สูงขึ้น ราคาที่ดินทำเลในเมืองที่ปรับสูงขึ้น ล้วนส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นเช่นกัน เช่น ทำเลใกล้แนวรถไฟฟ้าอย่างซอยทองหล่อ ณ ปัจจุบัน ราคาขายเฉลี่ยของโครงการที่เปิดตัวในปี 2560ขยับไปที่ 250,000-300,000 กว่าบาท/ตารางเมตร ขณะที่หากเป็นโซนกรุงเทพฯ รอบนอกแต่ยังอยู่ในแนวรถไฟฟ้า ราคาเฉลี่ยจะอยู่ที่ราว 150,000 บาท/ตารางเมตร

แม้ราคาคอนโดมิเนียมจะปรับตัวสูงขึ้นแต่ผู้ซื้อต่างชาติยังมองว่าราคาคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ ถูกกว่าหลายเมืองในเอเชีย อีกทั้งคุณภาพของสินค้า การออกแบบ สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ และความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตในกรุงเทพฯ ไม่ได้ด้อยกว่าสิงคโปร์ ฮ่องกง หรือ Shanghai ของจีน จึงเป็นเหตุผลที่ผู้ซื้อต่างชาติยังสนใจซื้ออสังหาฯ ในกรุงเทพฯ และเมืองใหญ่ของไทยอย่างต่อเนื่อง

“คอนโดฯ” สินค้าครองใจ

ตลาดรูปแบบการใช้ชีวิตที่เปลี่ยนไปของคนยุคนี้ทำให้คอนโดฯ ครองใจผู้บริโภคมากกว่าที่อยู่อาศัยประเภทอื่น โดยปี 2560 มีคอนโดฯ ออกสู่ตลาดกว่า 45,000 ยูนิต ขยายตัว 15% จากปีก่อน ปัจจัยสำคัญที่ทำให้คอนโดฯ โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าเป็นที่ต้องการ เพราะความสะดวกในการเดินทาง ทำให้คอนโดฯ เป็นเป้าหมายหลักในการออกโครงการของผู้ประกอบการอสังหาฯ ซึ่งแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและสายใหม่ๆ เช่น สายสีเขียวเหนือ-ใต้ สีน้ำเงินส่วนต่อขยาย สายสีชมพูและสายสีส้ม ซึ่งขยายออกสู่พื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกและชานเมือง คือทำเลที่คอนโดฯ จะไปปักหมุดมากสุดตลาดเช่าคอนโดฯ ก็มีความคึกคัก โดยเฉพาะโซนเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ราคาค่าเช่าเริ่มที่ 15,000-35,000 บาท/เดือน ไปจนถึง 50,000-70,000 บาท/เดือน ห้องขนาดเล็กมีอัตราแข่งขันสูงกว่าห้องขนาดใหญ่ห้องแบบสตูดิโอและแบบ 1 ห้องนอน ได้รับความนิยมจากผู้เช่ามากสุด

ส่วนอัตราค่าเช่าในโครงการเปิดใหม่จะสูงกว่าโครงการเก่าที่มีอายุ 5-9 ปี ถึง 10-20% ตามการขึ้นของราคาที่ดินในแถบ CBD ซึ่งปรับตัวเพิ่มขึ้นทุกปี ดันให้ค่าเช่าปรับตัวเพิ่มตาม แต่กลุ่มผู้เช่ายอมจ่ายในราคาที่สูงขึ้นเพราะมองว่าคุ้มค่ากับสิ่งอำนวยความสะดวกที่ได้รับซึ่งครบครันและทันสมัยกว่าด้านตลาดให้เช่ารอบนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจไปจนถึงโซนกรุงเทพฯ ชั้นนอก (Outskirts) กลับไม่สดใสนัก เพราะอุปสงค์ค่อนข้างน้อย ทำให้ราคาเช่าถูกกดลงมาโดยเริ่มต้นที่ 8,000-15,000 บาท/เดือนยกเว้นบางพื้นที่ที่ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้ห้างสรรพสินค้าหรือร้านอาหาร จะได้รับการตอบรับที่ดีและปล่อยเช่าในราคาที่สูงกว่า เช่นพื้นที่บริเวณพระราม 3 ติดแม่น้ำเจ้าพระยา ค่าเช่าเริ่มต้นราว 20,000 บาท/เดือน ดังนั้นอาจต้องรอให้เส้นทางรถไฟฟ้าขยายออกพื้นที่นอกรอบมากขึ้นเสียก่อน จึงจะดึงดูดผู้เช่าได้มากขึ้น

ผู้บริโภคเชื่อราคาอสังหาฯ 5 ปีข้างหน้า พุ่ง 5-10%

ผลสำรวจความพึงพอใจของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาฯ ในปี 2560 โดย DDproperty พบว่าระดับความพึงพอใจลดลงจากการสำรวจรอบก่อนหน้าราว 5% มาอยู่ที่ระดับ 57% เนื่องจากโดยรวม ผู้บริโภคมองว่าราคาอสังหาฯ อยู่ในระดับสูง ขณะที่กำลังซื้ออยู่ในระดับต่ำ ท่ามกลางสถานการณ์เศรษฐกิจยังไม่แน่นอน ทำให้ยังไม่กล้าตัดสินใจซื้อ แต่ผู้บริโภคบางกลุ่มก็พอใจกับสภาพตลาดเช่นนี้ เนื่องจากมูลค่าอสังหาฯ ที่ตัวเองถือครอง มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในอนาคตปี 2561 คาดว่าระดับความพึงพอใจของผู้บริโภคจะมีแนวโน้มสูงขึ้น เนื่องจากเศรษฐกิจในประเทศฟื้นตัว ภาครัฐและภาคเอกชนเดินหน้าลงทุนต่อเนื่อง สถานการณ์หนี้ครัวเรือนคลี่คลาย ทำให้ผู้บริโภคกล้าใช้จ่าย รวมถึงมีความเชื่อมั่นเพียงพอที่จะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นสินค้าที่มีราคาสูงได้ดีขึ้น แต่การปรับตัวจะค่อยเป็นค่อยไปมากกว่าเปลี่ยนแปลงแบบก้าวกระโดด

สำหรับความคาดหวังใน 5 ปีข้างหน้าผู้บริโภคเชื่อว่าราคาอสังหาฯ จะปรับขึ้น 5-10% โดยคอนโดฯ จะปรับขึ้นมากที่สุดส่วนทำเลที่ผู้บริโภคให้ความสนใจมากสุดได้แก่ โซนกรุงเทพฯ รอบนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ อาทิ รัชดา ลาดพร้าว พระรามเก้า ขณะที่ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค 3 อันดับแรก ได้แก่ ทำเล ปัจจัยโครงสร้างพื้นฐาน-สิ่งอำนวยความสะดวก และราคา

อย่างไรก็ดี พบว่ามีกระแสหนึ่งที่น่าจับตาคือผู้บริโภคเริ่มให้ความสำคัญต่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุหรือเพื่อรองรับวัยเกษียณของตนเองในอนาคตเพิ่มขึ้น โดยเมื่อเทียบผลสำรวจช่วงครึ่งปีหลังของปี 2559 กับช่วงครึ่งปีแรกของปี 2560 พบว่าแนวโน้มดังกล่าวเติบโตขึ้น 5%

เฟสต่อไปของ PropTech

ปีที่ผ่านมา มีกระแส PropTech ซึ่งผู้ประกอบการโดยเฉพาะรายใหญ่ๆ ต่างพูดถึงเทคโนโลยีที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตผู้บริโภคและนำมาใช้มากขึ้น โดย 2 ค่ายยักษ์ใหญ่อย่างแสนสิริและอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ต่างเป็นเสือปืนไว นำ PropTech มาเป็นลูกเล่นทางการตลาด ด้วยการประกาศว่าจะนำเทคโนโลยีเข้ามาใช้กับการพัฒนาโครงการและการดูแลหลังการขายให้ลูกค้ามากขึ้น

ภาพรวมเทคโนโลยีหลักๆ จะมีเช่น Automation Technology ทั้งระบบเปิด-ปิดแอร์และไฟอัตโนมัติในพื้นที่ส่วนกลางระบบสั่งการเครื่องใช้ไฟฟ้าภายในบ้านและคอนโดฯ ผ่านสมาร์ทโฟน ระบบที่จอดรถอัตโนมัติ หุ่นยนต์บริการลูกค้า เป็นต้น แม้จะยังอยู่ในโครงการที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์เป็นหลัก แต่ในอนาคตเทคโนโลยีเหล่านี้จะกลายเป็นพื้นฐานที่โครงการที่อยู่อาศัยต้องมีไม่ใช่แค่เสริมเข้ามา

ปีนี้น่าจะได้เห็นเฟสต่อไปของ PropTech ที่ผู้ประกอบการจะนำออกมาสร้างความฮือฮาด้วยฟีเจอร์ใหม่ๆ ช่วยให้การอยู่อาศัยสะดวกสบายยิ่งขึ้น ซึ่งย่อมส่งผลต่อต้นทุนที่อยู่อาศัยที่จะสูงขึ้นอย่างเลี่ยงไม่ได้

เดินหน้าสู่ Complete Aged Society

สิ่งที่น่าจับตาในปี 2561 คือสินค้าที่เข้าสู่ตลาดเริ่มขยายไปสู่กลุ่มผู้สูงอายุมากขึ้นสอดรับกับที่ไทยจะก้าวสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ (Complete Aged Society) ในอีก 7 ปีข้างหน้า แม้ปัจจุบันจะมีโครงการที่อยู่อาศัยในรูปแบบดังกล่าวค่อนข้างจำกัด แต่ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มพัฒนาโครงการใหม่ๆ ให้มีฟีเจอร์รองรับการใช้งานของผู้สูงวัยเพิ่มขึ้น เช่น ทางลาดสำหรับรถเข็น ประตูที่ไม่มีธรณีเพื่อให้เข็นรถเข้าออกได้สะดวกราวจับในห้องน้ำ เป็นต้น

นอกจากนี้ อีกสิ่งที่ต้องติดตามความเคลื่อนไหวอย่างใกล้ชิด ได้แก่ กำหนดการเลือกตั้งที่คาดว่าจะเกิดขึ้นก่อนสิ้นปี 2561 ซึ่งจะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะส่งผลต่อภาพรวมของประเทศและทิศทางของตลาดอสังหาฯไทยด้วยเช่นกัน

โดย: DDproperty


อ่านบทความทางธุรกิจที่น่าสนใจอื่นๆ เพิ่มเติมได้ใน นิตยสาร Forbes Thailand ฉบับ มกราคม 2561 ในรูปแบบ E-Magazine


Admin System Web
Administrator

Update : 15 กุมภาพันธ์ 2561

View : 4,978


Most Popular
1

Airbus A340-500 หายนะหลายหมื่นล้าน

Update : 27 มีนาคม 2558

view : 238,327

2

เพราะเป็น ‘เจนวาย’ จึงเจ็บปวด กลุ่มคนที่

Update : 11 พฤษภาคม 2560

view : 71,034

3

ราคาทองคำไตรมาส 4 โอกาสลงมากกว่าขึ้น

Update : 19 พฤศจิกายน 2557

view : 40,548


similar Content


Other Category

Editorial & Contributor
พิชญ ช้างศร
Editor in Chief
ชญานิจฉ์ ดาศรี
Managing Editor
พรพรรณ ปัญญาภิรมย์
Corporate Editor
เอกรัตน์ สาธุธรรม
Business Editor
กัมปนาท กาญจนาคาร
Web Editor
พัฐรัศมิ์ ว่องไชยกุล
Online Business Writer
นพพร วงศ์อนันต์
Former Editor in Chief
สุทธาสินี จิตรกรรมไทย เจียจันทร์พงษ์
Former Lifestyle Editor
ปุณยวีร์ จันทรขจร
ผู้ร่วมก่อตั้ง บริษัท ซุปเปอร์เทรดเดอร์ จำกัด
กระทรวง จารุศิระ
ผู้ก่อตั้งและประธานกรรมการ ซุปเปอร์เทรดเดอร์ โฮลดิ้ง
จิรายุส ทรัพย์ศรีโสภา
ผู้ร่วมก่อตั้งบริษัท Coins.co.th
รุ่งโรจน์ ตันเจริญ
Chief Executive Officer - Rabbit Digital Group