SPECIAL ISSUE / Wealth Management & Investing 2017

German Heritage Buildings อสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบดั่งขุมทองของนักลงทุน

อาคารอายุนับร้อยปีที่ตั้งอยู่กระจัดกระจายทั้งในฝั่งตะวันตกและตะวันออกของประเทศเยอรมนี นับว่ามีคุณค่าดั่งทองสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศเยอรมนีรวมถึงนักแสวงหาผลกำไรหรือนักลงทุนจากทั่วโลกที่ต่างแข่งขันกันเพื่อจับจองอาคารอายุนับร้อยๆ ปี (heritage buildings) เหล่านี้มาพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยระดับห้าดาว

จากการประเมินล่าสุดพบว่า มี อาคารที่รัฐบาลต้องการอนุรักษ์ไว้ ซึ่งเรียกว่า heritage buildings กว่า 1.3 ล้านอาคารทั่วประเทศที่ได้รับการขึ้นบัญชี โดยมีตั้งแต่อาคารเดี่ยวไปจนถึงอาคารสาธารณะที่ตั้งอยู่กลางใจเมืองได้รับการขึ้นบัญชีเป็น heritage buildings ทุกๆ ปี การซื้อสินทรัพย์ที่อยู่ในรายการดังกล่าวไม่เพียงแต่เป็นการช่วยรักษามรดกทางวัฒนธรรมเท่านั้น แต่ในสายตาของนักลงทุนโดยเฉพาะ fund manager จากกองทุนชั้นนำในหลายประเทศทั่วโลก ต่างลงความเห็นว่านี่คือการลงทุนทางด้านอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบใหม่ที่ให้ผลตอบแทนคุ้มค่า

ด้วยความจริงที่ว่า เยอรมนี เป็นประเทศที่มีเศรษฐกิจแข็งแกร่งและมั่นคงที่สุดในสหภาพยุโรป ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยในบางพื้นที่หายากและเป็นที่ต้องการ ดังนั้น อัตราห้องว่างของอะพาร์ตเมนต์แบบหลายชั้นในเยอรมนีอยู่ที่ 5% โดยเฉลี่ย [ข้อมูลอ้างอิงจาก Federal Statistical Office of Germany (Destatis)] และยิ่งไปกว่านั้น ในเมืองใหญ่ต่างๆ ค่าเฉลี่ยเหลืออยู่เพียงแค่ 2% เท่านั้น ซึ่งอัตราว่างของห้องที่ต่ำขนาดนี้กลายเป็นเรื่องปกติของตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ดีอย่างประเทศเยอรมนีไปเสียแล้ว


Built in 1870, 8 apartments, Rossmarktstrabe 27, 04299 Leipzig


ขณะที่ GDP ของเยอรมนีขยับตัวขึ้น 1.9% ในปี 2016 และอัตราการว่างงานของประเทศก็ต่ำลงเป็นประวัติการณ์อยู่ที่เพียง 6% เท่านั้น ด้วยสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ดี เยอรมนีจึงน่าดึงดูดในหลายๆ แง่มุม นับตั้งแต่ผู้อพยพที่มีความรู้และความสามารถช่วยผลักดันเศรษฐกิจที่กำลังรุ่งเรืองของประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองมหาวิทยาลัย และเมืองที่มีการกระจุกตัวของชุมชนหนาแน่น ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น

Barbara Hendricks ผู้ดำรงตำแหน่ง Federal Minister for Construction กล่าวว่ามีความต้องการอะพาร์ตเมนต์รายปีอยู่ที่ประมาณ 400,000 ยูนิตในเยอรมนี ในขณะที่ข้อมูลอ้างอิงจาก Federal Statistical Office of Germany รายงานว่ามีอะพาร์ตเมนต์ว่างอยู่เพียง 201,687 ยูนิตเท่านั้น ในปี 2015 แม้ว่าปริมาณโครงการที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จใหม่จะเพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา แต่ก็ยังไม่เพียงพอต่อความต้องการในเยอรมนี

ความต้องการที่สูงดังกล่าว นำไปสู่การให้ความสำคัญและให้ค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง นอกจากจะเป็นพื้นที่อยู่อาศัยของคนทั่วไปแล้ว ยังเป็นที่ต้องการมากของผู้สูงวัย โดยนิตยสารทางเศรษฐกิจชั้นนำรายงานว่าจากผลสำรวจที่ทำขึ้นเมื่อไม่นานมานี้ 68% ของชาวเยอรมันต้องการอสังหาริมทรัพย์เป็นบำนาญเกษียณอายุมากกว่าเงินบำนาญแบบเก่า และมีเพียง 7% เท่านั้นที่อยากได้เงินบำนาญมากกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ตั้งแต่ปี 1960 เป็นต้นมา รัฐบาลเยอรมนีออกกฎหมายเพื่อช่วยกระตุ้นให้คนในประเทศของตนได้ tax incentive ที่น่าสนใจจนยากที่จะปฏิเสธได้ นั่นก็คือหากคนในเยอรมนีซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็น heritage buildings เพื่อการอยู่อาศัยและถือครองไว้นาน 12 ปี คนๆ นั้นจะได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้เทียบเท่ากับมูลค่าในการ refurbishment เต็ม 100% ซึ่งเป็นนโยบายที่น่าสนใจเป็นอย่างมากสำหรับชาวเยอรมัน เนื่องจากพวกเขาต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสูงถึง 45% แค่นโยบายนี้เพียงอย่างเดียวก็สามารถดึงความต้องการของคนเยอรมันให้แย่งกันจับจองอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้กันทั่วประเทศ และคิดว่านโยบายนี้คงจะถูกใช้เป็นนโยบายหลักของเยอรมนีไปอีกยาวนาน

ขอยกตัวอย่างหนึ่งในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับโลกสัญชาติสิงค์โปร์ภายใต้ชื่อ Absolute German Property Investment Fund หรือ AGPI Fund เป็นหนึ่งในกองทุนชั้นนำระดับโลกกลุ่มแรกๆ ที่เข้าไปสานสัมพันธ์กับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่อย่าง Dolphin Trust GmbH ได้สำเร็จ เพื่อร่วมกันพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์

บริษัท Dolphin Trust GmbH เป็นบริษัทอสังหาฯขนาดใหญ่อันดับ 1 ใน 5 ของประเทศเยอรมนี ผู้รับผิดชอบดูแลโครงการกว่า 60 โครงการในปัจจุบัน โดยส่วนมากเป็น heritage buildings ที่สร้างขึ้นในช่วงก่อนปี 1900 ใน 7 ภูมิภาคที่จัดว่าเป็นโลเคชั่นชั้นนำอย่างเมือง Hamburg, Berlin, Dusseldorf, Frankfurt, Munich, Stuttgart และ Leipzig ได้ถูกพัฒนาด้วยฝีมือของ Dolphin Trust GmbH มาแทบทั้งสิ้น


Built in 1900, Papiemuehlstrasse 13, 04299 Leipzig


ตัวช่วยสำคัญของ Dolphin Trust GmbH ในการระดมทุนก็มาจากกองทุนสัญชาติสิงคโปร์ AGPI Fund เป็นผู้ช่วยระดมทุนจากนักลงทุนสถาบันและนักลงทุนรายย่อยจากหลากหลายประเทศ อาทิ สิงคโปร์ ฮ่องกง เกาหลี ไต้หวัน มาเลเซีย และไทย จึงทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่อย่าง Dolphin Trust GmbH ได้สยายปีกเพิ่มจากศักยภาพทางด้านเม็ดเงินลงทุนจากภูมิภาคเอเชียได้สำเร็จ

และในปัจจุบันก็ยังมีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็น heritage buildingsในประเทศเยอรมนีอย่างต่อเนื่อง และเข้มข้นขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากทำเลที่ตั้งของ heritage buildings ที่เป็น prime area ของหัวเมืองใหญ่ต่างๆ นั้นใช่ว่าจะจับจองเป็นเจ้าของได้เหมือนกับปลอกกล้วยเข้าปาก แต่ความยากและเทคนิคในการให้ได้มาซึ่งอาคารที่เป็นทำเลทองของ heritage buildings นั้น แทบเรียกว่าต้องใช้ประสบการณ์และความชำนาญเป็นพิเศษที่เป็นลักษณะเฉพาะที่มีในบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่เท่านั้น


Built in 1900, George-Schumann Strasse 316, 04159 Leipzig


Built in 189, 26 apartments, Bolongarostrasse 101, 65929 Frankfurt


สังเกตจากข้างต้นว่า มีการระดมทุนจากประเทศไทยของเราไปลงทุนใน heritage buildings ในเยอรมนีด้วยเช่นกัน ซึ่งบางท่านอาจจะยังไม่ค่อยคุ้นหูหรือเคยได้ยินชื่อกองทุน AGPI Fund กันสักเท่าไหร่ เหตุผลก็เพราะทางกองทุนจะระดมทุนจากนักลงทุนสถาบันหรือผ่านช่องทาง private fund ของบ้านเราเท่านั้น ซึ่งนักลงทุนที่เป็นบุคคลธรรมดาต้องลงทุนขั้นต่ำที่ 10 ล้านบาทขึ้นไป จึงจะสามารถลงทุนกับกองทุนนี้ได้ ระยะเวลาของการลงทุนในกองทุนนี้ใช้ระยะเวลาเพียง 2 ปี โดยกองทุนให้ผลตอบแทนที่ 15% ต่อระยะเวลาการลงทุน 2 ปี และจะจ่ายผลตอบแทนตอนสิ้นปีที่ 2 (www.apgifund.com) ซึ่งนับว่าค่อนข้างน่าสนใจทีเดียวสำหรับนักลงทุนที่เคยลงทุนแต่ในหุ้นกู้เอกชนหรือพันธบัตรรัฐบาล

การกระจายความเสี่ยงมาลงทุนในกองทุนประเภทนี้ถือเป็น การลงทุนทางเลือก (alternative investment) ที่น่าสนใจประเภทหนึ่งที่น้อยครั้งจะเห็นมาขายในบ้านเรา ซึ่งความน่าเชื่อถือคือเป็นกองทุนที่จดทะเบียนในประเทศสิงคโปร์ และศักยภาพของกองทุนสามารถไปลงทุนในอสังหาฯของประเทศที่แข็งแกร่งที่สุดในยุโรป และผลตอบแทนของการลงทุน น่าจะแซงการลงทุนของอสังหาฯในประเทศอังกฤษที่เคยเป็นประเทศฮอตฮิตของนักลงทุนคนไทยเป็นที่เรียบร้อยแล้ว

 


เรื่อง: พล อินทเสนี
ภาพ: Dolphin Trust GmbH

 


คลิกอ่านบทความด้านการลงทุนอื่นๆ ได้ที่ Wealth Management & Investing 2017 ฉบับ มิถุนายน 2560 ในรูปแบบ e-Magazine


Admin System Web
Administrator

Update : 11 สิงหาคม 2560

View : 734




vdo

การแถลงข่าวจัดการประชุมกรอบความร่วมมือเอเชียภาคธุรกิจ” (ACD ..

Update : 14 ธันวาคม 2560

View : 3,310

Most Popular
1

5 เทรนด์สาขาศึกษาต่อของคนเจนวาย

Update : 01 กันยายน 2560

view : 8,995

2

Asiola และ เจ-มณฑล จิรา สื่อกลางระดมทุนส

Update : 22 กรกฎาคม 2559

view : 6,766

3

มัดแมนเตรียมเข้าตลาด เอ็ม เอ ไอ ปั้น Gre

Update : 08 สิงหาคม 2559

view : 6,161

top list

ประธานเฟดคนใหม่ และทิศทางนโยบายการเงินสหรัฐฯ ที่อา..

Update : 03 พฤศจิกายน 2560

view : 1,200

เกาหลีเหนือ-สหรัฐฯ หรือวิกฤตจะซ้ำรอย..

Update : 06 ตุลาคม 2560

view : 5,403

ความผันผวนที่มากขึ้นจากการดำเนินนโยบายการเงินที่แต..

Update : 06 ตุลาคม 2560

view : 1,782


similar Content


Other Category

Editorial & Contributor
ชญานิจฉ์ ดาศรี
Managing Editor
สุทธาสินี จิตรกรรมไทย เจียจันทร์พงษ์
Lifestyle Editor
พรพรรณ ปัญญาภิรมย์
Corporate Editor
กัมปนาท กาญจนาคาร
Web Editor
พัฐรัศมิ์ ว่องไชยกุล
Online Business Writer
นพพร วงศ์อนันต์
contributor
จิรายุส ทรัพย์ศรีโสภา
ผู้ร่วมก่อตั้งบริษัท Coins.co.th
ธำรงค์ชัย เอกอมรวงศ์
หยง Freedom Trader
ธิติ ตันติกุลานันท์
ประธานกรรมการบริหาร บล.กสิกรไทย
คมศร ประกอบผล
หัวหน้าฝ่ายกลยุทธ์ TISCO Economic Strategy Unit (ESU)
กระทรวง จารุศิระ
ผู้ก่อตั้งและประธานกรรมการ ซุปเปอร์เทรดเดอร์ โฮลดิ้ง
กวี ชูกิจเกษม
รองกรรมการผู้จัดการ บล.กสิกรไทย