ในช่วงต้นปี 2568 มีข่าว “คอนโดฯ ปล่อยเช่ารายวัน” ที่สร้างปัญหาให้กับเจ้าของและผู้อยู่อาศัยตัวจริงในคอนโดมิเนียมหลายแห่ง ต้นเหตุของปัญหาเกิดจากโครงการคอนโดมิเนียมเหลือขายจำนวนมากในช่วงปี 2559-2560 ทำให้ผู้ประกอบการต้องมองหาช่องทางใหม่ๆ ในการทำการตลาดและการขายโดยขายผ่านตัวแทนนายหน้าในตลาดต่างประเทศ โดยเฉพาะประเทศจีนซึ่งนิยมลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
การทำการตลาดและการขายของตัวแทนเน้นการขายเพื่อการลงทุนปล่อยเช่า โดยแสดงตัวเลขผลตอบแทนในการลงทุน บางแห่งการันตีผลตอบแทนในอัตราที่สูงเป็นระยะเวลาหลายปี ทำให้เกิดกระแสไหลบ่าของการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนในกรุงเทพฯ จากคนจีนในช่วงเวลานั้น
โครงการคอนโดมิเนียมที่คนจีนนิยมลงทุนส่วนใหญ่อยู่ในเขต CBD ย่านสุขุมวิท ทำให้ในช่วงปี 2561-2562 โครงการคอนโดมิเนียมมียอดโอนกรรมสิทธิ์ให้กับชาวต่างชาติเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้กับชาวต่างชาติมูลค่าประมาณ 59,200 ล้านบาทในปี 2561 เพิ่มขึ้น 18% เมื่อเทียบกับปี 2560 และมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในปี 2562 ประมาณ 52,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นสัดส่วนการโอนของชาวต่างชาติสูงถึง 60%
“ยกชั้นในสัดส่วน 49%” เป็นกลยุทธ์การขายอาคารชุดให้ทุนต่างชาติโดยตัวแทนขายและผู้ประกอบการเห็นชอบร่วมกันเพื่อให้การบริหารจัดการราบรื่นและส่งผลดีต่อผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงที่ชาวไทยจะไม่ไปปะปนกับส่วนที่ขายให้กับชาวต่างชาติ
ในระยะหลังตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะซบเซา มีกลุ่มทุนต่างชาติเข้ามากว้านซื้อห้องชุดโดยตรง เป็นการเข้ามากว้านซื้อแบบกระจัดกระจายไปทั้งอาคาร ทำให้เมื่อเกิดปัญหาขึ้นอาจบริหารจัดการได้ยากกว่าการซื้อแบบยกชั้น
“ปัญหาผู้เช่า” คงไม่สามารถระบุได้ว่าเช่าแบบไหนที่มีปัญหาน้อยกว่ากันระหว่างรายเดือนหรือรายวัน ถ้าผู้เช่าหรือแม้แต่เจ้าของร่วมเองก็ตามหากไม่มีจิตสำนึกในการอยู่อาศัยร่วมกันมักจะเกิดปัญหาในการอยู่อาศัยแทบทั้งสิ้น
โดยแนวทางในการแก้ปัญหา “การปล่อยเช่ารายวัน” มักจะใช้หลักรัฐศาสตร์มาจัดการเพื่อช่วยให้ทุกฝ่ายใช้ชีวิตได้อย่างปกติสุขมากขึ้น ซึ่งการจัดการต้องคำนึงถึงผลประโยชน์ของทั้งผู้อยู่อาศัยจริงและผู้ให้เช่า ผู้อยู่อาศัยจริงต้องการให้บ้านของตนเองปลอดภัย สงบร่มเย็น ไม่พลุกพล่าน ไม่พบเห็นคนแปลกหน้าเข้าออกโครงการอยู่ตลอดเวลา จึงเสนอแนะแนวทางในการบริหารจัดการอาคารชุดดังต่อไปนี้
1. แยกทางเข้า-ออก และการใช้ลิฟต์ออกจากกัน เช่น ให้ผู้เช่าเข้าออกอาคารที่บริเวณชั้นจอดรถและให้ผู้ให้เช่าจัดให้มีพนักงานรักษาความปลอดภัยประจำอยู่ที่จุดเข้าออกตลอด 24 ชั่วโมง เพื่อลดความอึดอัดและรู้สึกปลอดภัยมากขึ้น
2. งดใช้สันทนาการ ผู้ให้เช่าต้องแจ้งและทำความเข้าใจกับผู้เช่าว่าไม่สามารถใช้สันทนาการต่างๆ และผู้ให้เช่าต้องไม่นำมาใช้เป็นเครื่องมือทางการตลาดเพื่อไม่ให้กระทบกับการพักอาศัยของผู้อยู่อาศัยจริง
3. ระบบความปลอดภัย ผู้ให้เช่าต้องเพิ่มระบบความปลอดภัยทั้งทางด้านอุปกรณ์และกำลังคนในจุดที่สำคัญและเป็นประโยชน์ในการปล่อยเช่า รวมถึงการจัดเจ้าหน้าที่ประสานงานกับผู้เช่าในเวลาเข้าพักอาศัยและการย้ายออกเพื่อป้องกันความวุ่นวายที่อาจเกิดขึ้น
4. การบำรุงรักษาอาคาร ผู้ให้เช่าต้องรับผิดชอบในค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาอาคารที่เกิดจากการใช้งานที่มากกว่าปกติ
ผมเชื่อว่าหากทั้งฝ่ายผู้อยู่อาศัยจริง ผู้ให้เช่า และฝ่ายจัดการ หาข้อสรุปร่วมกันให้เหมาะสมกับสภาพทางกายภาพของแต่ละโครงการโดยใช้หลักประนีประนอมและได้ประโยชน์ร่วมกัน (win-win) น่าจะทำให้ทุกฝ่ายอยู่ร่วมกันและได้ประโยชน์ตามเจตนารมณ์ของทุกฝ่าย
ถึงแม้การปล่อยเช่ารายวันจะไม่ถูกต้องตามกฎหมาย แต่ถ้ามองภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันที่กำลังซื้อในประเทศยังคงอ่อนแอ ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าการหากำลังซื้อใหม่ๆ ก็มีความจำเป็น โดยเฉพาะกำลังซื้อจากต่างประเทศ ส่วนตัวผมมองว่าเราต้องสร้างสมดุลในการอยู่อาศัยร่วมกันระหว่างเจ้าของห้องชุดกับผู้เช่ารายวัน โดยการวางระบบบริหารจัดการที่เหมาะสม ตั้งแต่ขั้นตอนการออกแบบโครงการเพื่อลดปัญหาที่จะเกิดขึ้นและผลกระทบต่อการอยู่อาศัยในอนาคต
เพิ่มกำลังซื้อ ฟื้นตลาด
ปัจจุบันกำลังซื้อคนไทยอยู่ในภาวะอ่อนแอจากปัญหาหนี้ภาคครัวเรือนที่สูงขึ้น และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน การเพิ่มกำลังซื้อจากกลุ่มนักลงทุนและชาวต่างชาติจึงเป็นกุญแจดอกใหญ่ในการกระตุ้นและฟื้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็เป็นมาตรการระยะสั้นหากจะให้มีการเติบโตอย่างยั่งยืนต้องพัฒนาตลาดในประเทศให้แข็งแรงทั้งด้านกำลังซื้อ อุปสงค์และอุปทานให้มีความเหมาะสมสอดคล้องกัน
ด้านกำลังซื้อ หรืออุปสงค์ (demand) “ดอกเบี้ย” มีความสัมพันธ์โดยตรงกับกำลังซื้อและยังเป็นปัจจัยเชิงจิตวิทยาต่อการตัดสินใจซื้อเป็นอย่างสูง การลดดอกเบี้ยจึงเป็นกุญแจสำคัญที่ทำให้ตลาดอสังหาฯ ค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้นในสังคมปัจจุบันจากประสบการณ์ของผมได้เห็นพัฒนาการทางด้านอุปสงค์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ดังนี้
1. บ้านหลังแรก ในระยะเริ่มต้นอุปสงค์ของตลาดมาจากผู้ซื้อ “บ้านหลังแรก” ซึ่งครอบครัวส่วนใหญ่เป็นเจ้าของที่พักอาศัยเพียงหลังเดียวในแบบครอบครัวขยาย คือมีผู้อยู่อาศัยร่วมกัน 2-3 เจเนอเรชั่น
2. บ้านหลังที่ 2 เมื่อประเทศเริ่มพัฒนาขึ้นเมืองมีการขยายตัวออกไปอย่างรวดเร็ว แต่ระบบขนส่งภายในเมืองยังขาดประสิทธิภาพจึงเกิดแนวคิดการพัฒนา “บ้านหลังที่ 2” โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยในเมืองที่ใกล้กับที่ทำงาน สะดวกต่อการเดินทาง ซึ่งผู้ซื้อกลุ่มนี้มักจะกู้เงินจากสถาบันการเงินก่อนที่จะมีมาตรการควบคุม LTV โดยแปลงค่าใช้จ่ายในการเดินทางมาเป็นเงินผ่อนธนาคาร
3. บ้านหลังที่ 3 เคยมีคนกล่าวไว้ว่า “กรุงเทพฯ เท่ากับประเทศไทย” สะท้อนว่ากรุงเทพฯ คือศูนย์กลาง ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยทรงตัวในระดับต่ำเป็นเวลานาน การลงทุนในคอนโดมิเนียมเพื่อสร้างรายได้จากการปล่อยเช่าจึงเกิดขึ้นและเติบโตอย่างก้าวกระโดดทั้งจากนักลงทุนต่างประเทศและภายในประเทศ
เมื่อปลายปี 2562 ธนาคารแห่งประเทศไทยมีการกำหนดมาตรการเรื่อง LTV ที่เข้มข้นเพิ่มขึ้นอันเนื่องจากต้องการสร้างวินัยทางการเงินและการให้สินเชื่อทำให้กำลังซื้อใน “บ้านหลังที่ 2” และ “บ้านหลังที่ 3” หดหายไปจากตลาด ขณะที่สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นจากการขยายตัวของหนี้ครัวเรือนและหนี้เสียซึ่งส่งผลให้กำลังซื้อในกลุ่ม “บ้านหลังแรก” ชะลอตัวไปด้วยเช่นเดียวกัน
จากกำลังซื้อทั้ง 3 ส่วนที่ชะลอตัวตั้งแต่ปี 2563 จนถึงปัจจุบัน ส่วนตัวผมมองว่าการลดดอกเบี้ยและการผ่อนคลายมาตรการ LTV ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ดำเนินการไปแล้วนั้นเป็นส่วนหนึ่งที่จะช่วยฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ค่อยๆ ฟื้นตัวอย่างช้าๆ และการลดดอกเบี้ยยังส่งผลให้ต้นทุนดอกเบี้ยของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ลดลง เป็นการช่วยต่อลมหายใจให้กับเหล่าผู้ประกอบการซึ่งอยู่ในภาวะบอบช้ำมาตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19
ขณะเดียวกันผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับแนวคิดในการทำธุรกิจใหม่ จากการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขายสู่การพัฒนาเพื่อการลงทุนและการเช่าตามพฤติกรรมคนรุ่นใหม่คือ ไม่ยึดติดกับการทำงานที่ใดที่หนึ่ง แต่จะย้ายงานไปทำงานในสถานที่ต่างๆ หรือที่เรียกว่า digital nomad การเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยจึงกลายเป็นภาระและชอบที่จะเช่ามากกว่า
การทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน เทียบกับที่ผมเริ่มเข้ามาอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ ภูมิทัศน์ของการทำธุรกิจเปลี่ยนไปมาก พฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป อัตราการเกิดที่ลดน้อยลง จำนวนประชากรสูงอายุที่เพิ่มขึ้น กำลังซื้อที่เติบโตไม่ทันกับราคาอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการต้องปรับตัวให้ทันกับสถานการณ์และการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้น การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอที่จะนำพาให้องค์กรเจริญเติบโตและก้าวไปข้างหน้าได้ เราต้องดิสรัปต์ตัวเองไปสู่ความหลากหลายในการสร้างรายได้ทั้งจากการขายและการเช่า รวมไปถึงการลงทุนทางด้านอื่นๆ เพื่อสร้างธุรกิจอย่างยั่งยืนในยุคที่พฤติกรรมของผู้บริโภคเปลี่ยนไป
บทความโดย โอภาส ศรีพยัคฆ์ อดีตประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)
เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : 'Personal Branding' คิดแบบองค์กรที่มองไกล
