จากประสบการณ์มากกว่า 30 ปีในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่า ปี 2568 ถือเป็น “The Year of the Great Perfect Storm” ภาคธุรกิจโดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์เผชิญการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่อย่างที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน ทั้งปัจจัยภาคเศรษฐกิจจากกำแพงภาษีของ Trump ภูมิรัฐศาสตร์ความสัมพันธ์ทางการเมืองระหว่างประเทศ ความเปราะบางทางการเมืองภายในประเทศ อุทกภัยและแผ่นดินไหวครั้งใหญ่ที่เมียนมา และการเปลี่ยนแปลงด้านเทคโนโลยี
ภาคอสังหาฯ มีบทบาทสำคัญและเป็นเสาหลักต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจและสังคมไทยที่รัฐบาลให้ความสำคัญ เนื่องจากเป็นอุตสาหกรรมที่มีผลต่อการขับเคลื่อนการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) 8-12% เป็นธุรกิจที่ก่อให้เกิดการขับเคลื่อนธุรกิจต่อเนื่อง 2.9 เท่า มีการจ้างงานกว่าล้านอัตรา และใช้ปัจจัยการผลิตในประเทศกว่า 90% ภาครัฐซึ่งที่ผ่านมามีการปรับตัวตลอดเวลา ผมขอแบ่งวิวัฒนาการของอสังหาฯ ในประเทศไทยเป็น 4 เฟสตามสถานการณ์ ดังนี้
เฟสแรก (ปี 2548-2559) ผมเรียกว่า “Operational and Construction Capability Oriented Era” สะท้อนช่วงเติบโตของตลาดกลาง-ล่าง โดยผู้ประกอบการจับโอกาสโดยการปรับโครงสร้างองค์กรจาก vertical integration จะมีความได้เปรียบเชิงธุรกิจ ตัวอย่างคือ ระบบ pre-fabrication ที่ช่วยให้ผู้ประกอบการตอบสนองความต้องการลูกค้าได้ทั้งด้านเวลา ปริมาณ การควบคุมคุณภาพและต้นทุน
เฟสที่ 2 (ปี 2559-2561) เรียกว่า “Capital Disruption Era” สภาพตลาดช่วงนั้นเอื้อต่อการสร้างการเติบโตในธุรกิจอสังหาฯ ผลจากอัตราดอกเบี้ยต่ำที่สุด ยาวนานที่สุด และสภาพคล่องดีที่สุด เราเห็นการลงทุนขนาดใหญ่และนักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุน ตลาดลักชัวรี่มีอัตราการเติบโตสูง จากนั้นก็เกิดวิกฤตโควิดพลิกเศรษฐกิจไปสู่เฟสถัดไป
เฟสที่ 3 (ปี 2562-2565) “Absolute Disruption and Globalization” ตั้งแต่ปี 2562 เป็นต้นมาผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้อง diversify distribution channels เพื่อประคับประคองธุรกิจกระจายความเสี่ยง เช่น การใช้ตัวแทนขายต่างชาติมากขึ้นเพื่อเจาะตลาดต่างชาติ และสิ่งที่ตามมาคือ property inflation ราคาอสังหาฯ ที่ถีบตัวสูงขึ้นเกินกำลังซื้อของผู้บริโภคชาวไทย
จากเหตุการณ์นี้เราได้เห็นผลลัพธ์จริงของการเปลี่ยนแปลงนโยบาย Loan to Value (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่สร้างการเติบโตเกือบ 20% ในยอดขายอสังหาฯ ปี 2564-2565 เพราะเป็นปีแห่งการผ่อนคลายนโยบาย LTV ก่อนจะชะลอการเติบโตในปีถัดมาจากการยกระดับความเข้มงวดนโยบาย LTV อีกแรงกระตุ้นอสังหาฯ จากภาครัฐคือ การลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ และจดจำนองฯ ช่วงครึ่งหลังปี 2567 ซึ่งช่วยผลักดันการฟื้นตัวของยอดขายจากลูกค้าที่เดิมลังเล
เฟสที่ 4 (ปี 2567-ปัจจุบัน) เป็น “Special Era 2025 - The Year of the Great Perfect Storm” เริ่มปีด้วยแผ่นดินไหวตามด้วยอัตราภาษีของ Trump และความปั่นป่วนทางการเมือง อัตราหนี้ครัวเรือนที่สูง การไม่ปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินนำไปสู่ปัญหาการขาดสภาพคล่อง ทั้งหมดกระทบความเชื่อมั่นของนักลงทุนและนักพัฒนาอสังหาฯ ที่นำไปสู่ภาวะการถดถอยของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทุกระดับราคา ในทุกประเภทสินค้า ในทุกกลุ่มลูกค้าทั้งในและต่างประเทศอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน
ผู้ประกอบการที่ต้องก้าวผ่านสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้จึงต้องปรับตัวด้วยกลยุทธ์ต่างๆ ในการขับเคลื่อนธุรกิจ ได้แก่
1. การปรับ portfolio management ทั้ง product type diversification และ price range diversification ปรับตัวโดยกระจายความเสี่ยงในการเปิดโครงการในทุกประเภทสินค้าและระดับราคา
2. ปรับตัวโดยการหาช่องทางการขายใหม่ๆ ทั้งในประเทศและต่างประเทศ (channel distribution diversification)
3. การใช้ความเร็วในการปรับตัวตามตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว (speed to the market)
ซึ่งการปรับตัวทั้ง 3 ข้อนี้ไม่สามารถนำมาใช้ได้และเพียงพอกับพายุการเปลี่ยนแปลงในปี 2568 นี้ ผู้ประกอบการจึงต้องปรับกลยุทธ์ให้ความสำคัญกับลูกค้าในมือด้วย backlog analytics & management ลงลึก เพื่อให้สามารถโอนได้ ท่ามกลางความยากลำบากในการหาลูกค้ารายใหม่ และที่สำคัญไม่แพ้กันคือ กลยุทธ์ในการรักษาสภาพคล่องซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของความอยู่รอดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ในขณะเดียวกันภาคอสังหาฯ ยังเผชิญกับมรสุมหนี้จากหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดชำระคืนจำนวน 118,414 ล้านบาทในช่วงไตรมาส 2-4 ของปีนี้ ในขณะที่ยอดขาย ยอดโอนในครึ่งแรกของปียังคงถดถอย ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อความสามารถในการรับรู้รายได้และความสามารถในการชำระคืนหุ้นกู้ของบริษัทอสังหาฯ ในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 จนทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถออกหุ้นกู้ และมีปัญหาสภาพคล่องทางการเงินในที่สุด ทำให้ภาครัฐจำเป็นต้องออกมาตรการเพื่อประคับประคอง รักษาเสถียรภาพโดยรวมของเศรษฐกิจอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ท่ามกลางพายุการเปลี่ยนแปลงผมยังมั่นใจศักยภาพและความพร้อมของประเทศไทยในการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาฯ ด้วยโครงสร้างทางเศรษฐกิจและเสถียรภาพทางการเงินที่ดี ที่ตั้งภูมิประเทศอยู่ในทำเลปลอดภัยเมื่อเทียบกับภูมิภาคอื่นๆ เพียงแต่ยังขาดการวางโครงสร้างระยะยาวรองรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นปัญหาเชิงโครงสร้างที่แก้ยากที่สุดและใช้เวลายาวนานที่สุดคือ ตลาดในประเทศยังมีความต้องการแต่ไม่สามารถซื้อได้ เพราะรายได้ต่ำกว่าราคาอสังหาฯ ที่ปรับตัวสูงขึ้น และไม่มีโครงสร้างสนับสนุนเป็นการถาวรจากภาครัฐ และตลาดต่างประเทศมีความต้องการแต่ไม่มีโครงสร้างรองรับที่ถูกต้องตามกฎหมายและโปร่งใส รวมถึงการจัดระเบียบควบคุมการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติ
ผมเห็นว่าถึงเวลาแล้วที่ต้องวางโครงสร้างการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติในประเทศไทยให้ถูกต้องตามกฎหมาย โดยวางโครงสร้างการถือครองอสังหาของชาวต่างชาติผ่านสิทธิการเช่าไม่เกิน 60 ปี (2 สัญญา mortgage loan 25-30 ปีต่อสัญญา) โดยไม่ให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดิน ให้มีสิทธิและหน้าที่เสียภาษีอย่างโปร่งใส และนำรายได้ดังกล่าวจัดตั้งกองทุนสนับสนุนบ้านผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางและบ้านหลังแรกของคนไทย (บ้านเพื่อคนไทย) โดยเป็นโครงสร้างถาวร และการวางโครงสร้างและการจัดระเบียบการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติเป็นเพียงผู้พำนักอาศัยภายใต้การควบคุมของคนไทยแบบเบ็ดเสร็จ โดยการแก้ พ.ร.บ. อาคารชุดที่ใช้มาตั้งแต่ปี 2551 ซึ่งไม่รองรับการเปลี่ยนแปลงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน
นอกจากการปรับโครงสร้างดังกล่าวแล้ว การขับเคลื่อนภาคอสังหาฯ ด้วยการนำแนวทางการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ man-made ของประเทศไทย และการสร้างมูลค่าเพิ่มอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยไม่ต้องพึ่งพิงธุรกิจกาสิโน เพราะประเทศไทยมีความพร้อมและศักยภาพในการพัฒนาด้านอื่นๆ โดยในปัจจุบันมีแนวคิดในการพัฒนาโครงการในแบบของ functional zone อาทิ การพัฒนาย่านธุรกิจใหม่บนถนนพระราม 4 ที่มีการลงทุนขนาดใหญ่ในหลายโครงการทั้ง One Bangkok, Dusit Central Park ไปจนถึงการพัฒนา medical hub ย่านถนนราชเทวี-พระราม 6-ศรีอยุธยา-พญาไท รวมถึงการพัฒนา education hub บริเวณจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ฯลฯ
แนวคิดในการพัฒนาโครงการดังกล่าวทำให้ผมมั่นใจว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสามารถก้าวข้ามผ่านพายุใหญ่ในรอบนี้ไปได้ และทุกคนในประเทศต้องยอมรับการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ที่กำลังถาโถมประเทศไทยของเราเหมือนพายุใหญ่ อย่าสร้างความขัดแย้งเผชิญหน้าในประเทศและต้องพร้อมวางโครงสร้างรองรับในระยะยาวร่วมกัน เพื่อสร้างเศรษฐกิจไทยให้แข็งแรง ทำให้ประเทศไทยมีความน่าอยู่ มีความสามารถในการแข่งขันกับประเทศอื่นๆ ทั่วโลกในระยะยาวเพื่อลูกหลานของเราทุกคน
บทความโดย ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย และประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บมจ. อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์
เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : อสังหาฯ สมุยคึกคัก คอนโดฯ-วิลล่าปล่อยเช่าพุ่ง มูลค่าตลาดแตะ 30,300 ล้านบาท
