บลจ.เอเชีย เวลท์ แนะจัดลำดับความเสี่ยงก่อนเลือกลงทุน REIT เปิด 3 ตัวแปรมีผลต่อ yield ที่จะได้รับทั้งรายรับ มูลค่าสินทรัพย์ และราคาตลาด จุดพลุREIT ห้างสรรพสินค้ามาแรงสุดช่วง 12 เดือนข้างหน้า
ภาพรวมของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT) เริ่มคึกคักขึ้นในปี 2560 เนื่องจากเป็นปีสุดท้ายของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่แปรสภาพเป็น REIT และจะได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษี ซึ่งทำให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เดิมทยอยแปรสภาพเป็น REIT รวมทั้งมีผู้ระดมทุนหน้าใหม่เลือกระดมทุนด้วย REIT เช่นเดียวกัน ศุภกร สุนทรกิจ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน เอเชีย เวลท์ จำกัด กล่าวว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกอง REIT เป็นการลงทุนทางเลือกที่ บลจ. ชื่นชอบ และแนะนำให้นักลงทุนเลือกลงทุนกองทุนเหล่านี้มาโดยตลอดโดยช่วงที่ผ่านมา ยอมรับว่าการที่นักลงทุนยังไม่ค่อยให้ความสนใจในตลาดนี้ ซึ่งก็เป็นสาเหตุหลักที่ทำให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และกอง REIT จูงใจนักลงทุนด้วยการเสนออัตราผลตอบแทน หรือ yield ในระดับที่สูง บางกองทุนให้ผลตอบแทนถึง 8% อย่างไรก็ตาม ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ทั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกอง REIT ได้รับความสนใจจากนักลงทุน รวมถึงผู้ประกอบการที่ต้องการระดมทุนค่อนข้างมาก ทำให้อัตราผลตอบแทนก็อาจจะปรับลดลงไปบ้าง แต่ yield ก็ยังจูงใจนักลงทุนอยู่เช่นเดิม โดยเฉพาะในภาวะที่ดอกเบี้ยเงินฝาก ตราสารหนี้เอกชนและพันธบัตรรัฐบาล อยู่ในระดับต่ำ “แม้ว่าแนวโน้มผลตอบแทนจาก REIT จะยังจูงใจ เพราะจำนวนผู้เสนอขายกองไม่มาก ทำให้ yield สุทธิของ RIET โดยรวมแล้วยังสามารถคาดหวังที่ระดับ 5-6% ได้ ขึ้นอยู่กับประเภทของสินทรัพย์และเงื่อนไขของกอง REIT” ทั้งนี้ ตัวแปรที่จะมีผลต่อ yield สุทธิของกอง REIT นั้น บลจ.เอเชีย เวลท์ แนะนำให้ติดตาม 3 ตัวแปรหลัก ประกอบด้วย รายรับของสินทรัพย์ของกอง มูลค่าสินทรัพย์ของกอง และราคาตลาด ศุภกรกล่าวว่าในส่วนของ “รายรับ” นั้น สิ่งที่นักลงทุนต้องพิจารณาคือความสม่ำเสมอของรายรับจากสินทรัพย์ของกอง และความสามารถในการเติบโตของรายรับในอนาคต โดยตัวแปรเรื่องรายรับนี้จะผันแปรไปตามสภาวะเศรษฐกิจเป็นส่วนมาก อาทิ REIT ที่มีสินทรัพย์เป็นสำนักงานให้เช่า โดยส่วนมากแล้วจะปรับขึ้นราคาค่าเช่าพื้นที่ 3% ต่อปี และหากภาวะเศรษฐกิจในประเทศมีอัตราการเติบโตที่สูง ภาคธุรกิจมีการขยายตัวอย่างมาก ก็จะทำให้สินทรัยพ์ประเภทสำนักงานให้เช่ามีโอกาสปรับขึ้นราคาค่าเช่าได้มากกว่าอัตราปกติ รายรับสุทธิต่อสินทรัพย์ก็เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม หากภาพรวมเศรษฐกิจซบเซา รายรับย่อมผกผันตามไปด้วยตัวแปรถัดมาคือ “มูลค่าสินทรัพย์” ซึ่งหมายถึงที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตัวแปรนี้จะมีผลทำให้ yield สุทธิเพิ่มขึ้นมากน้อยเพียงใดนั้นถูกกำหนดโดยภูมิยุทธศาสตร์ และมีผลต่อสินทรัพย์ประเภท อาคารสำนักงาน โรงแรม และห้างสรรพสินค้า ค่อนข้างมากขณะที่สินทรัพย์ประเภทคลังสินค้าจะไม่ค่อยได้รับอานิสงส์เชิงบวกจากตัวแปรนี้ “เพราะที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีการประเมินมูลค่ากันทุกปีเพราะฉะนั้น มูลค่าสินทรัพย์ของ REIT ประเภทสำนักงานให้เช่าจะปรับเปลี่ยนทุกปี เช่นเดียวกันกับสินทรัพย์ประเภทโรงแรมและห้างสรรพสินค้า ขณะที่สินทรัพย์ประเภทคลังสินค้านั้น มูลค่าสินทรัพย์ในส่วนของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่ค่อยปรับเปลี่ยนมากนักตัวแปรสุดท้ายคือ “ราคาตลาด” หรือ market price ซึ่งหมายถึงราคาต่อหน่วยลงทุนของ REIT จะสูงหรือต่ำก็ขึ้นอยู่กับความต้องการเข้าลงทุนของนักลงทุน และจากการรวบรวมข้อมูลพบว่า 70 เปอร์เซ็นต์ของกอง REIT มีราคาตลาดพรีเมียม ส่วนที่เหลือราคาดิสเคาต์" ศุภกรกล่าวเพิ่มเติมว่าเมื่อเข้าใจถึงตัวแปรที่มีผลต่อ yield สุทธิของ REIT แล้ว นักลงทุนจะสามารถจัดอันดับความเสี่ยงของ REITแต่ละประเภทสินทรัพย์ได้
ในส่วนของ บลจ.เอเชีย เวลท์ จัดอันดับความเสี่ยงของ REIT แต่ละประเภทสินทรัพย์ โดยประเมินจาก 3 ตัวแปรในสภาวการณ์เศรษฐกิจที่จีดีพีโต 3.5-4% โดยปัจจัยขับเคลื่อนหลักคือการท่องเที่ยวและการบริโภคในประเทศ เชื่อว่าสินทรัพย์ที่เสี่ยงน้อยที่สุด และน่าจะให้ yield สุทธิน่าสนใจที่สุด คือ สำนักงานให้เช่า ห้างสรรพสินค้า โรงแรม (มีเงื่อนไขในเรื่องทำเลที่ควรอยู่ในสถานที่ท่องเที่ยวและคู่แข่งน้อย) และลำดับสุดท้ายคือสินทรัพย์ประเภทคลังสินค้า
นอกจากนี้ การลงทุนใน REIT ควรคำนึงถึงสภาพคล่องของกองและความเหมาะสมของพอร์ตลงทุนด้วย ซึ่งธรรมชาติของ REIT จะเหมาะกับนักลงทุนระยะยาว ที่เน้นจัดพอร์ตลงทุนเพื่อเกษียณอายุมากกว่าโดยนักลงทุนที่ต้องการเพิ่มการลงทุนใน REIT สู่พอร์ตลงทุนก่อนอื่น ต้องทำความเข้าใจว่า ลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอะไรระหว่างมีความเป็นเจ้าของ 100% (freehold) หรือเป็นผู้ถือครองสิทธิการเช่า (leasehold) และสุดท้ายคือการทำความเข้าใจกับโอกาสการเติบโตของสินทรัพย์ในอนาคต
เรื่อง: ศนิชา ละครพล ภาพ: กิตติเดช เจริญพร
คลิกอ่านเรื่องราวทางธุรกิจที่น่าสนใจอื่นๆ ได้ที่ Forbes Thailand Magazine ฉบับ มิถุนายน 2561 ในรูปแบบ e-Magazine
