ข้อพิพาทโรงแรมหรูริมเจ้าพระยา กองทรัสต์-ROH โต้คนละมุม ดีลซื้อคืน “รอยัล ออคิด เชอราตัน” 4,873 ล้าน

15 Jul 2026 | 05:01 PM

เปิดไทม์ไลน์ข้อพิพาทโรงแรมหรูริมเจ้าพระยา หลังครบกำหนดซื้อคืน “รอยัล ออคิด เชอราตัน” มูลค่า 4,873 ล้านบาท แต่ดีลไม่เกิดขึ้น กองทรัสต์ชี้ ROH ไม่ดำเนินการซื้อคืนตามสัญญา ขณะที่ ROH โต้ ไม่ได้เบี้ยว แต่ติดปัญหาวิธีชำระเงินที่ไม่ตรงกับข้อตกลง

Royal Orchid Sheraton Hotel & Towers เป็นโรงแรมระดับ 5 ดาว ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ตั้งอยู่ถนนเจริญกรุง เขตบางรัก เปิดให้บริการเมื่อปี 2527 ภายใต้แบรนด์ Sheraton ซึ่งเดิมอยู่ภายใต้เครือ Starwood Hotels & Resorts Worldwide ก่อนที่ Marriott International จะเข้าซื้อกิจการ Starwood ในปี 2559 ส่งผลให้ปัจจุบันโรงแรมดำเนินงานภายใต้แบรนด์ Sheraton ในเครือ Marriott International

โดยมีห้องพักและห้องสวีตกว่า 726 ห้อง พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน นับเป็นหนึ่งในโรงแรมแลนด์มาร์กริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่รองรับทั้งนักท่องเที่ยวและการจัดประชุมระดับนานาชาติ

ทว่าในปี 2564 ท่ามกลางผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ ROH ได้ขายกรรมสิทธิ์ในที่ดิน อาคาร และทรัพย์สินที่ใช้ในการดำเนินธุรกิจโรงแรมให้แก่ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โรงแรมรอยัล ออคิด โฮสพีทาลิตี้ ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืน (GROREIT) เป็นมูลค่า 4,498 ล้านบาท พร้อมทำสัญญาเช่าทรัพย์สินกลับมาบริหารโรงแรมต่อในรูปแบบ Sale and Leaseback โดยกำหนดให้ ROH สามารถซื้อทรัพย์สินคืนได้เมื่อสิ้นสุดปีที่ 3, 4 หรือ 5 ของสัญญา ในราคาที่กำหนดทางเลือกซื้อคืนเมื่อสิ้นสุดปีที่ 3 และ 4 และกำหนดภาระผูกพันซื้อคืนเมื่อครบปีที่ 5 ในราคา 4,873 ล้านบาท

โดยโครงสร้างของ GROREIT ถือเป็น REIT with Buy-Back Condition หรือกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืน โดยเมื่อ ROH ใช้สิทธิซื้อทรัพย์สินคืน กองทรัสต์จะนำเงินที่ได้รับไปชำระหนี้ คืนเงินให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์ และดำเนินการเลิกกองทรัสต์ ทั้งนี้ GROREIT เสนอขายหน่วยทรัสต์ต่อประชาชนเป็นครั้งแรกในราคา 10 บาทต่อหน่วย ก่อนเข้าจดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเมื่อเดือนกรกฎาคม 2564

เมื่อถึงวันซื้อคืน แต่ดีล 4,873 ล้าน ไม่เกิดขึ้น

เมื่อวันที่ 14 กรกฎาคมที่ผ่านมา ซึ่งเป็นวันที่ ROH ต้องซื้อทรัพย์สินโครงการคืนเมื่อสิ้นสุดปีการเช่าปีที่ 5 ตามสัญญา ในราคา 4,873 ล้านบาท (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม) บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน วรรณ จำกัด (บลจ.วรรณ) ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ GROREIT แจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยว่า ROH มิได้มาซื้อคืนและรับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินโครงการ ณ สำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้อง ตามที่กำหนดในสัญญา

โดย บลจ.วรรณระบุว่า ได้แจ้งต่อบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน เอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน) (MFC) ในฐานะทรัสตีของ GROREIT เพื่อดำเนินการในวันที่ 15 กรกฎาคม 2569 โดยสรุป 3 ประการ ได้แก่

1. ส่งหนังสือถึง ROH เพื่อแจ้งว่า ROH ไม่ได้ซื้อคืนทรัพย์สินโครงการตามกำหนด ประกอบกับสิ้นสุดระยะเวลาการเช่าแล้ว และขอให้ ROH ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย สัญญาเช่า และข้อตกลงที่เกี่ยวข้อง รวมทั้งให้ความร่วมมือกับผู้จัดการกองทรัสต์และ/หรือทรัสตี ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ลงในหนังสือแจ้ง

2. แจ้งแก่ Starwood Hotel & Resorts Worldwide, Inc. (Starwood) ว่าระยะเวลาการเช่าทรัพย์สินโครงการของ ROH สิ้นสุดลงแล้ว และ MFC ในฐานะทรัสตีของ GROREIT จะเป็นผู้ว่าจ้าง Starwood ให้ทำหน้าที่บริหารโรงแรมเป็นการชั่วคราวแทน ROH เพื่อให้การดำเนินกิจการของโรงแรมเป็นไปอย่างต่อเนื่อง

3. แจ้งธนาคารออมสินเพื่อขอขยายเวลาการชำระหนี้ ขอผ่อนผัน และขอความยินยอมในการปฏิบัติตามข้อกำหนดและเงื่อนไข เนื่องจาก ROH มิได้ดำเนินการซื้อทรัพย์สินโครงการคืนตามระยะเวลาและเงื่อนไขที่กำหนด พร้อมระบุว่าจะพิจารณาร่วมกับ MFC ถึงแนวทางดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์สินโครงการเพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อกองทรัสต์และผู้ถือหน่วยทรัสต์ รวมถึงดำเนินการให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ของสำนักงาน ก.ล.ต.

ROH โต้ ไม่ได้ปฏิเสธการซื้อคืน

ล่าสุดในวันที่ 15 กรกฎาคม 2569 ROH ได้ทำหนังสือชี้แจงต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อตอบโต้หนังสือของ บลจ.วรรณ โดยระบุว่า ก่อนหน้านี้ MFC ในฐานะทรัสตีของ GROREIT ได้แจ้งวิธีการชำระราคาซื้อคืนทรัพย์สินที่ ไม่เป็นไปตามข้อตกลงที่กำหนดไว้ในสัญญา โดยมีสาระสำคัญ ดังนี้

ROH ชี้แจงว่า ก่อนหน้านี้ MFC ในฐานะทรัสตีของ GROREIT ได้มีหนังสือแจ้งวิธีการชำระราคาซื้อคืนทรัพย์สินที่ ไม่เป็นไปตามข้อตกลงที่กำหนดไว้ในสัญญา ซึ่งบริษัทได้มีหนังสือแจ้งให้ MFC แก้ไขการปฏิบัติดังกล่าว และในวันที่ 14 กรกฎาคม 2569 ผู้รับมอบอำนาจของบริษัทได้ไปยังสำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้อง เพื่อชี้แจงการปฏิบัติที่ไม่เป็นไปตามสัญญาดังกล่าวแล้ว

ทั้งนี้ ROH ระบุว่า บริษัทมี เจตจำนงค์ที่จะซื้อคืนทรัพย์สินตามหน้าที่ที่กำหนดไว้ในสัญญา แต่ไม่สามารถปฏิบัติตามวิธีการชำระราคาซื้อคืนทรัพย์สินตามที่ MFC แจ้งได้ เนื่องจาก มิได้เป็นไปตามข้อตกลงในสัญญา และขณะนี้อยู่ระหว่างขั้นตอนกระบวนการซื้อคืนให้ลุล่วงตามข้อสัญญา

โดยบริษัทยืนยันว่า มิได้มีปัญหาหรือข้อขัดข้องในการซื้อคืนแต่ประการใด และในระหว่างนี้บริษัทยังคงมีสิทธิในการบริหารโรงแรมต่อไป ส่วนรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับความเห็นในการปฏิบัติตามสัญญาของบริษัทและกองทรัสต์ที่ยังไม่ตรงกัน บริษัทจะรายงานให้ผู้ถือหุ้น ผู้ลงทุน และผู้เกี่ยวข้องทราบเมื่อมีข้อยุติที่ชัดเจนต่อไป