ORN เดินหน้าเกมรุกครึ่งปีหลัง 2569 เปิดใหม่ 4 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 3,158 ล้านบาท พร้อมตุนแบ็กล็อก 4,261 ล้านบาท รองรับการเติบโตต่อเนื่อง เดินหน้าเร่งต่อยอดธุรกิจสร้าง Recurring Income ผ่านคอมมูนิตี้มอลล์ โรงเรียนนานาชาติ และธุรกิจทรัพย์มือสอง ตั้งเป้ารายได้ปีนี้เติบโต 20% ท่ามกลางตลาดอสังหาฯ ที่ยังเผชิญความท้าทาย
ปรีดิกร บูรณุปกรณ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อรสิริน โฮลดิ้ง จํากัด (มหาชน) หรือ ORN เปิดเผยว่า แนวโน้มธุรกิจช่วงครึ่งปีหลังคาดว่าจะเติบโตโดดเด่นกว่าครึ่งปีแรก จากการทยอยโอนกรรมสิทธิ์หลายโครงการ ได้แก่ โครงการ HABITAT MAHIDOL, ARISE VIBE PHUKET, ARISE HILL ซึ่งได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้าชาวไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าจากพม่า จีน และชาวรัสเซีย ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพในการซื้อสูง และวางเงินดาวน์สัดส่วน 30-50% สะท้อนถึงความเชื่อมั่นที่มีต่อแบรนด์อรสิริน
อีกทั้ง บริษัทเตรียมเปิดตัวโครงการใหม่จำนวน 4 โครงการ มูลค่ารวม 3,158 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการคอนโดมิเนียม 3 โครงการ ได้แก่ เดอะ เน็กซ์ เจ็ดยอด 4, THE ASTRA SAMUI และ ARISE BUSINESS PARK และโครงการแนวราบ 1 โครงการ ได้แก่ บีลีฟ วงแหวน–สันกำแพง 2 ซึ่งจะเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญในการสร้างยอดขายและรายได้ในอนาคต
“ผลการดำเนินงานช่วง 6 เดือนแรกปีนี้ คาดว่าจะเป็นไปตามเป้าหมาย โดยบริษัทมียอดขายสุทธิ (net presale) จำนวน 2,207 ล้านบาท และมียอดขายรอรับรู้รายได้ (backlog) กว่า 4,261 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 32% และโครงการแนวสูง 68% ซึ่งจะทยอยรับรู้เป็นรายได้ตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปีนี้เป็นต้นไป มั่นใจว่าผลการดำเนินงานช่วงที่เหลือของปีจะเติบโตได้ตามแผนที่วางไว้” ปรีดิกร กล่าว
ตลาดอสังหาฯ ยังต้องลุ้นต่อ
อรรคเดช อุดมศิริธำรง รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อรสิริน โฮลดิ้ง จํากัด (มหาชน) หรือ ORN กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในไตรมาส 1 ปี 2569 เริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว โดยข้อมูลล่าสุดซึ่งครอบคลุมทั้งตลาดบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสอง พบว่าตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์และกิจกรรมในตลาดปรับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ทั้งในตลาดแนวราบและอาคารชุด
อย่างไรก็ตาม การเติบโตดังกล่าวเกิดจากฐานที่ต่ำในปีก่อน จึงยังไม่สะท้อนว่าตลาดกลับสู่ภาวะปกติ
“แม้ปีนี้ตลาดจะเริ่มฟื้นตัว แต่เป็นการฟื้นหลังจากหดตัวลงแล้วราว 30% จึงยังต้องติดตามว่าการฟื้นตัวจะเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องหรือไม่ ท่ามกลางแรงกดดันจากเศรษฐกิจที่ยังเติบโตจำกัด ภาคการท่องเที่ยวชะลอตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังอ่อนแอ” อรรคเดชกล่าว
สำหรับไตรมาส 2 คาดว่าตัวเลขจะยังออกมาค่อนข้างดี จากการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ก่อนสิ้นสุดมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ แต่ไตรมาส 3 มีความเสี่ยงกลับมาชะลอตัว หากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการเบิกจ่ายงบประมาณภาครัฐยังไม่สามารถเดินหน้าได้เต็มที่
ขณะเดียวกัน ตลาดบ้านมือสองยังเติบโตเร็วกว่าบ้านมือหนึ่ง เนื่องจากมีความได้เปรียบทั้งด้านทำเลและราคา ตอบโจทย์ผู้บริโภคในช่วงที่ค่าครองชีพและต้นทุนการใช้ชีวิตยังอยู่ในระดับสูง ประกอบกับความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกและสถานการณ์ภูมิรัฐศาสตร์ที่ยังส่งผลต่อต้นทุนวัสดุก่อสร้างและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
อีกหนึ่งแนวโน้มที่น่าจับตาคือ สัดส่วนตลาดบ้านมือสองเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจนแตะเกือบ 74% ของตลาด สะท้อนว่าผู้บริโภคให้ความสำคัญกับความคุ้มค่าและราคาที่เข้าถึงได้มากขึ้น ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ซึ่งยังพึ่งพาตลาดบ้านใหม่เป็นหลัก ยังคงต้องเผชิญความท้าทายจากกำลังซื้อที่ฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป
ผู้ประกอบการเร่งปรับตัว รับตลาดบ้านใหม่หดตัว แข่งขันรุนแรงขึ้น
อรรคเดชมองว่า การแข่งขันในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะทวีความรุนแรงขึ้น หลังตลาดบ้านมือหนึ่งชะลอตัว ขณะที่ความต้องการซื้อหันไปยังตลาดบ้านมือสองมากขึ้น แม้ผู้ประกอบการยังจำเป็นต้องเปิดโครงการใหม่เพื่อรักษาการเติบโตและความเชื่อมั่นของนักลงทุน แต่ผู้ที่ไม่สามารถปรับตัวให้สอดรับกับภาวะตลาดอาจเผชิญความยากลำบากในการแข่งขัน
ในระยะต่อไป ตลาดมีแนวโน้มกระจุกตัวมากขึ้น โดยผู้ประกอบการรายใหญ่จะขยายส่วนแบ่งตลาด ขณะที่ผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กจะอยู่รอดได้ก็ต่อเมื่อมีความเชี่ยวชาญในพื้นที่หรือเจาะตลาดเฉพาะ (niche market) เช่น ผู้ประกอบการที่ครองตลาดในจังหวัดท่องเที่ยวอย่างภูเก็ตหรือเชียงใหม่
อีกด้านหนึ่ง แม้ภาวะตลาดยังชะลอตัว แต่การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ถือเป็นสัญญาณบวกต่อการบริหารอุปทาน หลังผู้ประกอบการชะลอการลงทุนเพื่อลดความเสี่ยงจากสินค้าคงค้าง อย่างไรก็ตาม การชะลอเปิดโครงการใหม่ก็สะท้อนว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังประเมินแนวโน้มตลาดอย่างระมัดระวัง
“การแข่งขันที่รุนแรงขึ้นทำให้หลายบริษัทต้องใช้กลยุทธ์ด้านราคาเพื่อเร่งระบายสต็อก โดยพบว่าโครงการเปิดขายใหม่หลายแห่งตั้งราคาใกล้เคียงกับระดับเมื่อ 10 ปีก่อน ส่งผลให้อัตรากำไรขั้นต้น (gross margin) ของผู้ประกอบการลดลงจากระดับราว 35-37% เหลือเฉลี่ยประมาณ 28% ในช่วงปลายปีที่ผ่านมา ทำให้ผู้ประกอบการต้องเข้มงวดในการควบคุมต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการบริหารมากขึ้น” อรรคเดชกล่าว
สำหรับตลาดอสังหาฯ เชียงใหม่ ภาพรวมยังเผชิญแรงกดดันเช่นเดียวกับกรุงเทพฯ แม้มูลค่าตลาดจะหดตัว แต่ตลาดคอนโดมิเนียมยังฟื้นตัวได้ดีกว่าที่อยู่อาศัยแนวราบ ขณะที่บ้านมือสองมีการเติบโตสูงกว่าบ้านมือหนึ่ง สะท้อนว่าผู้บริโภคให้ความสำคัญกับทำเลและความคุ้มค่ามากขึ้น
จังหวัดท่องเที่ยวยังมีดีมานด์
อรรคเดชระบุว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังต้องเผชิญ 4 ความท้าทายสำคัญ ได้แก่ หนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (rejection rate) ที่เพิ่มขึ้น กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแอ และต้นทุนก่อสร้างที่ยังมีแนวโน้มสูงจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกและความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์
แม้จะมีปัจจัยเสี่ยง แต่ยังมีโอกาสเติบโตในบางตลาด โดยเฉพาะจังหวัดท่องเที่ยวที่มีดีมานด์จากทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ รวมถึงธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับโรงเรียนนานาชาติ ซึ่งช่วยดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาพำนักระยะยาว และนโยบายภาครัฐที่สนับสนุนการท่องเที่ยวและการพำนักระยะยาว (long stay) ซึ่งคาดว่าจะเป็นอีกแรงหนุนสำคัญต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะต่อไป
เดินหน้ากระจายพอร์ตสู่ภูเก็ต-สมุย
อรรเดชระบุอีกว่า การขยายการลงทุนออกนอกจังหวัดเชียงใหม่เป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์กระจายความเสี่ยงของอรสิริน หลังมองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละพื้นที่มีวัฏจักรแตกต่างกัน จึงไม่จำเป็นต้องยึดติดกับการพัฒนาโครงการในภาคเหนือเพียงอย่างเดียว หากต้องลงทุนด้านบุคลากร ระบบงาน และบริการหลังการขายใหม่ทั้งหมด ก็สามารถเลือกทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตได้ทั่วประเทศ
หนึ่งในพื้นที่ที่บริษัทเลือกลงทุนคือจังหวัดภูเก็ต โดยเข้าซื้อที่ดินเมื่อราว 2 ปีก่อน ในช่วงที่ตลาดกำลังเติบโต แม้ยังมีข้อกังวลว่าตลาดอาจเข้าใกล้จุดสูงสุดแล้วก็ตาม อรสิรินจึงเลือกพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคาที่เข้าถึงได้ เริ่มต้นประมาณ 2-3 ล้านบาท หรือเฉลี่ยราว 70,000 บาทต่อตารางเมตร เพื่อเจาะกลุ่มคนทำงานและผู้ที่ย้ายเข้ามาอยู่อาศัยในพื้นที่ มากกว่าการแข่งขันในตลาดลักชัวรี่
ปัจจุบันโครงการมียอดขายแล้วประมาณ 78% โดยราว 40% เป็นลูกค้าต่างชาติที่วางเงินดาวน์ 50% ขณะที่ลูกค้าชาวไทยคิดเป็น 48% และวางเงินดาวน์เฉลี่ย 20% ส่งผลให้บริษัทมีเงินทุนหมุนเวียนจากเงินดาวน์ของลูกค้า และสามารถรักษาระดับหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยไว้เพียง 0.6 เท่า ซึ่งถือว่าต่ำเมื่อเทียบกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายอื่น
นอกจากภูเก็ต อรสิรินยังเตรียมเปิดโครงการใหม่ในเกาะสมุย หลังมองเห็นศักยภาพของตลาดที่ยังมีผู้ประกอบการรายใหญ่เข้าไปพัฒนาโครงการไม่มาก ขณะที่ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในพื้นที่เติบโตอย่างก้าวกระโดดในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ประกอบกับดีมานด์จากผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ยังอยู่ในระดับสูง
อรรคเดชระบุว่า การตัดสินใจลงทุนในสมุยเกิดจากการสำรวจตลาดร่วมกับเครือข่ายเอเย่นต์ พบว่าทำเลที่เลือกมีศักยภาพสูง อยู่ใกล้ชายหาดและแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ จึงเชื่อว่ายังมีช่องว่างในการพัฒนาโครงการระดับกลางถึงบน รองรับทั้งลูกค้าชาวไทยและชาวต่างชาติ
โดยประเมินว่ามูลค่าการลงทุนที่แท้จริงในสมุยอาจสูงกว่าตัวเลขที่ปรากฏในข้อมูลของภาครัฐ เนื่องจากการซื้อขายจำนวนมากดำเนินการผ่านการโอนหุ้นของบริษัทเจ้าของที่ดิน แทนการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยตรง ทำให้ธุรกรรมบางส่วนไม่สะท้อนอยู่ในสถิติการโอนอสังหาริมทรัพย์
นอกจากการขยายพอร์ตโครงการที่อยู่อาศัย อรสิรินยังให้ความสำคัญกับการเพิ่มสัดส่วนรายได้ประจำ (recurring income) สร้างความมั่นคงของผลประกอบการระยะยาว ปัจจุบันธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์ THE BACKYARD มีพื้นที่ให้เช่ารวม 3,026 ตารางเมตร มีผู้เช่าแล้วประมาณ 81% และเริ่มรับรู้รายได้ตั้งแต่ไตรมาส 1/2569 พร้อมทั้งศึกษาการขยายโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ในทำเลที่มีศักยภาพเพิ่มเติม
ด้านธุรกิจบริหารทรัพย์มือสอง บริษัทเตรียมจัดหาทรัพย์คุณภาพเพิ่มอีกประมาณ 10 ยูนิต แบ่งเป็นบ้าน 30% และคอนโดมิเนียม 70% มูลค่ารวมประมาณ 20 ล้านบาท เพื่อรีโนเวตและจำหน่ายต่อ รองรับความต้องการของตลาดที่เพิ่มขึ้น
ขณะที่โรงเรียนนานาชาติ Mill Hill International School Thailand เตรียมเปิดภาคการศึกษาใหม่ โดยปัจจุบันมีจำนวนนักเรียนเพิ่มขึ้นเป็น 176 คน จากเดิมในปีการศึกษาแรกที่ 81 คน แบ่งเป็นนักเรียนไทยประมาณ 40% และนักเรียนต่างชาติ 60% ได้แก่ จีน เกาหลี พม่า และชาวยุโรป คาดว่าจะเริ่มรับรู้รายได้เพิ่มขึ้นตั้งแต่ปลายไตรมาส 3/2569 เป็นต้นไป และมีศักยภาพสร้างรายได้ประมาณกว่า 100 ล้านบาทต่อปี
ภาพ: อรสิริน โฮลดิ้ง
เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : ไม่ใช่แค่ทำบ้านขาย! “เครือพฤกษา” รุกรับสร้างบ้าน ตจว. ส่ง IHC ชิงตลาด 1.4 หมื่นล้าน เจาะกลุ่มเจ้าของที่ดินหัวเมืองใหญ่
ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine
