เศรษฐกิจแย่-กำลังซื้อหด-สินเชื่อตึงตัว ผู้ประกอบการอสังหาฯ เร่งปรับเกมธุรกิจดัน "บ้านมือสอง" ตอบโจทย์แทนบ้านใหม่ราคาสูง

ตลาดอสังหาฯ ปีนี้ว่าเหนื่อยแล้ว แต่ปีหน้า 2570 ยังเหนื่อยต่อ ด้านนักวิเคราะห์จาก SCB EIC ชี้ เหล่าผู้ประกอบการอสังหาฯ ต่างเร่งปรับเกมธุรกิจด้วยการดันบ้านมือสองขึ้นแท่นทางเลือกแทนบ้านใหม่ราคาสูง หวังตอบโจทย์ผู้บริโภคยุคปัจจุบันที่กำลังซื้อเปราะบาง รวมถึงทางธนาคารที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากกว่าเดิม

    ตลาดที่อยู่อาศัยไทยปี 2569-2570 กำลังเผชิญโจทย์ฟื้นตัวช้า ท่ามกลางกำลังซื้อที่ยังเปราะบาง ภาระหนี้ครัวเรือน และมาตรฐานสินเชื่อที่เข้มงวด 

    เชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์อาวุโส ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจของธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) SCB EIC เผยข้อมูลว่า ด้วยราคาที่อยู่อาศัยยังอยู่ในระดับสูง ผู้บริโภคหันมาให้ความสำคัญกับความคุ้มค่ามากขึ้น จึงหนุนตลาดบ้านมือสองมีแนวโน้มเติบโตโดดเด่นกว่าบ้านมือหนึ่ง 

    ดังนั้นเหล่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องหันมาเร่งระบายสต็อก รักษาสภาพคล่อง พร้อมปรับบทบาทจากผู้พัฒนาโครงการสู่ผู้ให้บริการด้านการอยู่อาศัยครบวงจร

ตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัวจำกัด ปี 2570 เสี่ยงทรงตัว

    ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยไทยในช่วงปี 2569-2570 มีแนวโน้มทรงตัวหรือขยายตัวได้เพียงเล็กน้อย ก่อนทยอยฟื้นตัวอย่างช้าๆ ในระยะปานกลาง โดยแรงกดดันสำคัญมาจากกำลังซื้อภาคครัวเรือนที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ประกอบกับรายจ่ายที่เพิ่มขึ้นเร็วกว่ารายได้และภาระหนี้ครัวเรือนที่จำกัดความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย

    ขณะเดียวกัน สถาบันการเงินยังคงระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้ผู้ซื้อโดยเฉพาะกลุ่มรายได้ปานกลางถึงรายได้น้อยเผชิญข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัย แม้จะมีความต้องการซื้อบ้าน แต่ก็อาจไม่ผ่านเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อ

    แรงกดดันดังกล่าวไม่ได้จำกัดอยู่เพียงตลาดระดับกลางและล่างเท่านั้น เพราะกำลังซื้อกลุ่มรายได้สูงทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติบางส่วนยังชะลอการตัดสินใจซื้อและลงทุน จากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจในระยะข้างหน้า

    ซึ่งอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญ คือ ราคาที่อยู่อาศัยที่ยังอยู่ในระดับสูงและมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุน โดยเฉพาะบ้านแนวราบในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ทำให้การเป็นเจ้าของบ้านหลังแรกและการขยับขยายที่อยู่อาศัยทำได้ยากขึ้น

    สำหรับจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปี 2569 มีโอกาสกลับมาขยายตัวเล็กน้อยจากฐานที่ต่ำในปีก่อน หลังได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวในปี 2568 

    ผู้บริโภคบางส่วนเลื่อนการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ รวมถึงการเร่งโอนก่อนสิ้นสุดมาตรการภาครัฐ ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2569 และการจัดโปรโมชั่นเพื่อระบายสินค้าคงเหลือของผู้ประกอบการ 

    อย่างไรก็ตาม การขยายตัวดังกล่าวอาจไม่ใช่สัญญาณของการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง เนื่องจากในปี 2570 ตลาดยังมีแนวโน้มทรงตัว

บ้านมือสองมาแรง รับเทรนด์ผู้ซื้อเน้นความคุ้มค่า

    เมื่อกำลังซื้อยังมีข้อจำกัด ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองจึงมีแนวโน้มเป็นหนึ่งในเซกเมนต์ที่ได้รับประโยชน์ โดยคาดว่าจะยังได้รับความนิยมทั้งในระยะสั้นและระยะกลาง และมีโอกาสขยายตัวได้ดีกว่าตลาดบ้านมือหนึ่ง

    ปัจจัยสนับสนุนสำคัญคือระดับราคาที่ต่ำกว่าเมื่อเทียบกับที่อยู่อาศัยใหม่ ทำให้ผู้ซื้อมีโอกาสเข้าถึงกรรมสิทธิ์ได้ง่ายขึ้นในช่วงที่ต้นทุนการครองชีพและภาระหนี้ยังอยู่ในระดับสูง 

    นอกจากนี้ ตลาดมือสองยังมีตัวเลือกหลากหลายในระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งเข้าเกณฑ์มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองตามเงื่อนไขที่กำหนด

    และด้วยภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่คลี่คลาย เจ้าของที่อยู่อาศัยบางส่วนไม่สามารถรับภาระหนี้ต่อได้อาจทำให้มีบ้านมือสองออกสู่ตลาดเพิ่มขึ้น รวมถึงทรัพย์สินรอการขายหรือ NPA ซึ่งจะเพิ่มทางเลือกให้ผู้ซื้อที่มีงบประมาณจำกัด

    อย่างไรก็ตาม แนวโน้มดังกล่าวไม่ได้หมายความว่าราคาบ้านมือสองจะปรับตัวสูงขึ้นตามความต้องการ เพราะราคาโอนกรรมสิทธิ์เฉลี่ยต่อหน่วยมีแนวโน้มลดลง สอดคล้องกับข้อจำกัดด้านงบประมาณของผู้ซื้อและอุปทานที่เพิ่มขึ้น ภาพนี้สะท้อนว่าตลาดยังอยู่ในภาวะที่ผู้ซื้อให้ความสำคัญกับราคาและความคุ้มค่าเป็นหลัก

สต็อกอสังหาฯ ยังเป็นโจทย์ใหญ่ คอนโด-ทาวน์เฮาส์เริ่มมีโอกาส

    ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล หน่วยเหลือขายสะสมมีแนวโน้มลดลงในระยะสั้น แต่การปรับตัวดีขึ้นอาจเกิดขึ้นเพียงบางประเภทสินค้า ไม่ได้ครอบคลุมตลาดทั้งหมด

    กลุ่มคอนโดมิเนียมยังมีจุดแข็งด้านทำเลและความสะดวกในการเดินทาง ขณะที่ทาวน์เฮาส์เริ่มมีโอกาสกลับมาได้รับความสนใจมากขึ้น เนื่องจากมีระดับราคาที่เข้าถึงได้ง่ายกว่าบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด จึงตอบโจทย์ผู้ซื้อที่มีงบประมาณจำกัดได้มากกว่า

    อย่างไรก็ตาม การลดลงของสต็อกในสองกลุ่มนี้ยังขึ้นอยู่กับความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท หากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังอยู่ในระดับสูง ก็อาจทำให้การระบายสินค้าไม่เป็นไปตามเป้าหมาย

    ส่วนตลาดบ้านเดี่ยวยังคงเผชิญความท้าทายมากกว่า เนื่องจากอุปสงค์ยังต่ำกว่าอุปทาน และผู้ประกอบการต้องแข่งขันกันระบายสินค้าคงเหลืออย่างเข้มข้น

    นอกจากนี้ สถานการณ์น้ำท่วมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่เกิดขึ้นตั้งแต่ช่วงปลายเดือนกันยายนตามข้อมูลที่ระบุ อาจเพิ่มแรงกดดันต่อการขายที่อยู่อาศัยในระยะสั้น โดยเฉพาะพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบหนัก มีน้ำท่วมขังเป็นเวลานาน หรือระบายน้ำได้ช้า ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ทางทิศตะวันออกและทิศเหนือของกรุงเทพฯ

    ปัจจัยด้านความเสี่ยงน้ำท่วมจึงอาจมีน้ำหนักเพิ่มขึ้นในการพิจารณาเลือกทำเลของผู้ซื้อ นอกเหนือจากราคา การเดินทาง และสิ่งอำนวยความสะดวก ซึ่งอาจส่งผลต่อความสามารถในการแข่งขันของโครงการในบางพื้นที่ในระยะต่อไป

5 กลยุทธ์ผู้ประกอบการอสังหาฯ รับมือกำลังซื้อจำกัด

    ท่ามกลางการแข่งขันที่สูงขึ้น ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์จากการเน้นเปิดโครงการใหม่และแข่งขันด้านราคา ไปสู่การบริหารเงินทุน สร้างความแตกต่าง และพัฒนารูปแบบธุรกิจให้ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไป ดังนี้

    1. เร่งระบายสต็อก รักษากระแสเงินสด การบริหารหน่วยเหลือขายควรเป็นภารกิจสำคัญก่อนหรือควบคู่กับการพัฒนาโครงการใหม่ เพื่อรักษากระแสเงินสดและลดภาระต้นทุนการถือครองสินค้า ขณะเดียวกันควรหลีกเลี่ยงทำเลที่มีการแข่งขันรุนแรงหรือมีอุปทานสะสมสูง

    2. เปลี่ยนจากสงครามราคา สู่การสร้างความคุ้มค่า การลดราคาอาจช่วยกระตุ้นยอดขายในระยะสั้น แต่ไม่ใช่คำตอบเดียวในตลาดที่ผู้บริโภคมีข้อจำกัดด้านงบประมาณ ผู้ประกอบการจึงควรสร้างคุณค่าที่ลูกค้ารับรู้ได้จริง ทั้งด้านทำเล ฟังก์ชันการใช้งาน คุณภาพโครงการ ค่าใช้จ่ายในการอยู่อาศัย และบริการหลังการขาย

    3. เปลี่ยนตลาดมือสองจากคู่แข่งเป็นโอกาสทางธุรกิจ ตลาดบ้านมือสองอาจเป็นแหล่งรายได้ใหม่สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผ่านการรับซื้อบ้านเก่ามาปรับปรุงและขายต่อ การนำบ้านมือสองมาเป็นส่วนลดแลกซื้อบ้านใหม่ ตลอดจนบริการปรับปรุง ซ่อมแซม และตรวจสอบสภาพบ้านก่อนซื้อขาย ช่วยขยายฐานรายได้โดยไม่ต้องพึ่งการพัฒนาโครงการใหม่เพียงอย่างเดียว

    4. เจาะตลาดต่างชาติแบบ Selective แทนการทำตลาดชาวต่างชาติในวงกว้าง ผู้ประกอบการควรกำหนดกลุ่มเป้าหมายให้ชัดเจนขึ้น โดยพิจารณากำลังซื้อ วัตถุประสงค์ในการซื้อ ทำเล และความต้องการเฉพาะของแต่ละกลุ่ม เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการตลาดและลดต้นทุนในการเข้าถึงลูกค้า

    5. ยกระดับสู่ Living Solution Provider การเปลี่ยนผ่านจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ไปสู่ผู้ให้บริการด้านการอยู่อาศัยครบวงจร จะเป็นหนึ่งในแนวทางสร้างความสามารถในการแข่งขันระยะยาว โดยพัฒนาระบบบริการที่เชื่อมโยงตั้งแต่การซื้อ การเช่า การลงทุน การปรับปรุงที่อยู่อาศัย ไปจนถึงบริการที่เกี่ยวข้องกับการใช้ชีวิต เพื่อสร้างรายได้จากลูกค้าได้อย่างต่อเนื่องแบบครบวงจร

ภาพ : SCB EIC

ออกแบบ : ชัยกานต์ มณีจักร์

​เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : อานิสงส์ “โรงงาน-ดาต้าเซ็นเตอร์” หนุนดีมานด์ระบบน้ำขยายตัว! SN Group ปักธงรายได้ 4 พันล้าน โต 4% ปี 2570 คาดรายได้โตต่อ 5-6%

ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine