SC ปักหมุด “บางโพ” เปิดตัวคอนโดริมน้ำแห่งแรก มูลค่า 1.1 หมื่นล้านบาท รับศักยภาพทำเลจุดตัดรถไฟฟ้าและ medical hub แห่งอนาคต ชูจุดขายเอกลักษณ์ชุมชนค้าไม้ดั้งเดิม พร้อมเจาะตลาดด้วยห้องไซซ์กะทัดรัด-ราคาจับต้องได้ ดันยอดขายพุ่ง 3 พันล้านบาทใน 2 เดือน ล่าสุดกางแผน 5 ปี เตรียมขยายพอร์ตครอบคลุมกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยวหลัก ดันมูลค่ารวมแตะ 5.5 หมื่นล้านบาท
กนกอร หลิมกำเนิด กรรมการผู้จัดการ กลุ่มธุรกิจพัฒนาสินทรัพย์แนวสูงและลูกค้าต่างประเทศ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมริมน้ำในกรุงเทพฯ กำลังเปลี่ยนจากการเป็นที่อยู่อาศัยที่เน้นวิวแม่น้ำและขนาดห้อง ไปสู่การให้ความสำคัญกับประสบการณ์การใช้ชีวิต สิ่งอำนวยความสะดวก และศักยภาพของทำเลในระยะยาว
“การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวเกิดขึ้นในตลาดที่มีซัพพลายค่อนข้างจำกัด ปัจจุบันกรุงเทพฯ มีคอนโดมิเนียมติดริมน้ำรวมประมาณ 21,253 ยูนิต ขณะที่ช่วง 5 ปีที่ผ่านมา มีโครงการเปิดใหม่เฉลี่ยปีละ 960 ยูนิต จากตลาดคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่เฉลี่ยปีละ 5,000 ยูนิต โดยราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมริมน้ำอยู่ที่ 1.47 แสนบาทต่อตารางเมตร
“ขณะเดียวกันความต้องการของผู้ซื้อก็เปลี่ยนไปจากเดิมที่คอนโดมิเนียมริมน้ำมักเป็นห้องขนาดใหญ่และเจาะกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง ปัจจุบันมีทั้งกลุ่มที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและกลุ่มที่มองเป็นการลงทุนระยะยาว รวมถึงยังมีช่องว่างของห้องขนาดกะทัดรัดในระดับราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท”
กนกอรกล่าวอีกว่า SC จึงมองการเข้ามาพัฒนาคอนโดมิเนียมริมน้ำเป็นทั้งโอกาสทางธุรกิจและการกระจายพอร์ตการลงทุน โดยเลือกเปิดตัว “เรฟเฟอเรนซ์ เบย์ ริเวอร์ บางโพ” คอนโดริมน้ำแห่งแรกของบริษัท มูลค่าโครงการ 1.1 หมื่นล้านบาท จำนวน 1,742 ยูนิต วางให้เป็นโครงการเรือธงที่สะท้อนแนวทางการพัฒนาแบรนด์ Reference ในอนาคต
เลือกบางโพจากศักยภาพทำเล
ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ SC ตัดสินใจปักหมุดโครงการริมน้ำแห่งแรกที่ย่าน “บางโพ” เกิดจากการประเมินโซนทำเลหลักอย่างรอบด้าน โดยมองว่าโซน "เจริญกรุง-เจริญนคร" เริ่มมีราคาสูงและหาที่ดินยาก
ขณะที่โซนพระราม 3-ราษฎร์บูรณะแม้จะมีแลนด์แบงก์ผืนใหญ่แต่ยังขาดรถไฟฟ้ารองรับโดยตรง SC จึงมองทะลุไปยังโซน “สามเสน-บางโพ” ซึ่งมีราคาเฉลี่ยในตลาด 1.5 - 1.6 แสนบาทต่อตารางเมตร เทียบเท่าฝั่งเจริญนคร แต่กลับซ่อนโอกาสเติบโตที่สูงกว่ามาก
โอกาสการเติบโตดังกล่าว มาจากการเป็นจุดตัดของโครงสร้างพื้นฐานระดับชาติ ทั้งรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน สายสีม่วงใต้ สะพานเกียกกาย และเซ็นทรัล เทอร์มินอล อีกทั้งยังเป็นทำเลที่อยู่ใกล้กรุงเทพฯ ชั้นใน ทำให้สามารถเชื่อมต่อแหล่งงาน สำนักงาน และโรงแรมในย่านประดิพัทธ์ อารีย์ และพหลโยธินได้อย่างรวดเร็ว
นอกจากความโดดเด่นด้านคมนาคมแล้ว บางโพยังมีปัจจัยเร่งจากการขยายตัวของโปรเจกต์ระดับชาติ ทั้งโครงการศูนย์กลางทางการแพทย์ (medical hub) ของโรงพยาบาลศิริราช ที่มีกำหนดเปิดในปี 2574 และแคมปัสแห่งใหม่ของโรงพยาบาลรามาธิบดี ที่คาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2575 ซึ่งจะช่วยกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัยจากบุคลากรทางการแพทย์และคนทำงานอย่างมหาศาล
สอดรับกับแผนของการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) ที่เตรียมผลักดันย่านค้าไม้เก่าแก่แห่งนี้ให้เป็น "ย่านสร้างสรรค์" ลำดับที่สองต่อจากทรงวาดภายในปี 2570 ซึ่งปัจจัยทั้งหมดยิ่งตอกย้ำภาพความสมบูรณ์ของระบบนิเวศการอยู่อาศัยให้เด่นชัดขึ้น
เมื่อภาพของศักยภาพทำเลมีความพร้อมและชัดเจน ผนวกกับการเล็งเห็นช่องว่างของตลาดคอนโดริมน้ำที่มักขาดแคลนห้องไซซ์กะทัดรัด SC จึงตัดสินใจปั้นเมกะโปรเจกต์นี้ขึ้นมาในย่านสามเสน-บางโพ เพื่อเติมเต็มความต้องการของตลาดได้อย่างตรงจุด
ออกแบบให้ต่างจากคอนโดริมน้ำเดิม
นอกจากทำเลแล้วอีกโจทย์สำคัญของ SC คือการสร้างความแตกต่างให้กับโครงการ เนื่องจากเรฟเฟอเรนซ์ เบย์ ริเวอร์ บางโพ เป็นคอนโดมิเนียมริมน้ำแห่งแรกของบริษัท และถูกวางให้เป็นแฟล็กชิปของแบรนด์ Reference
บริษัทจึงดึงเสน่ห์ของย่านบางโพ ซึ่งมีเอกลักษณ์ความเป็นวิถีชุมชนถนนสายไม้และศิลปวัฒนธรรมงานช่างไม้ดั้งเดิม มาเป็นแกนหลักในแนวคิดการออกแบบภายใต้ชื่อ “Cruise Collection” โดยผสานเรื่องราวของแม่น้ำและงานไม้เข้ากับบรรยากาศการพักผ่อนในรูปแบบรีสอร์ต
ซึ่งรูปแบบห้องพักจะมีให้เลือกตั้งแต่สตูดิโอ 1 ห้องนอน 2 ห้องนอน ไปจนถึง 3 ห้องนอน และเพนต์เฮาส์ เพื่อรองรับความต้องการที่หลากหลาย โดยราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 1.3 แสนบาทต่อตารางเมตร
โดยห้องที่ไม่เห็นวิวแม่น้ำจะมีราคาเริ่มต้นต่ำกว่า 1 แสนบาทต่อตารางเมตร ขณะที่ห้องฝั่งที่ติดแม่น้ำ (riverfront) จะถูกกำหนดราคาให้สูงกว่าห้องฝั่งที่ไม่เห็นวิวแม่น้ำ (riverview) ถึง 50% ตามตำแหน่งและมูลค่าของมุมมอง
“การวางโครงสร้างราคาให้กว้างและครอบคลุม คือกลยุทธ์สำคัญที่เราตั้งใจทลายข้อจำกัดของคอนโดมิเนียมริมน้ำที่มักกระจุกตัวอยู่เฉพาะระดับบน เราต้องการขยายฐานลูกค้าให้คนทำงานสามารถเข้าถึงได้ แต่ในขณะเดียวกันก็ต้องรักษาความพรีเมียมและดีไซน์ให้ลูกค้าระดับเพนต์เฮาส์รู้สึกถึงความเอ็กซ์คลูซีฟและสมฐานะด้วย” กนกอรกล่าวย้ำถึงกลยุทธ์
ยอดขาย 3 พันล้านใน 2 เดือน
ทั้งนี้ หลังจากเปิดรอบ VIP และ first preview ในเดือนกันยายนที่ผ่านมา เรฟเฟอเรนซ์ เบย์ ริเวอร์ บางโพ สามารถกวาดยอดขายได้ถึง 3 พันล้านบาทภายในเวลาเพียง 2 เดือน หรือคิดเป็นราว 30% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด โดยบริษัทคาดว่ายอดขายภายในสิ้นปีจะอยู่ที่มากกว่า 3 พันล้านบาท
แม้โครงการจะได้รับกระแสตอบรับที่ดี แต่เบื้องหลังการพัฒนาโปรเจกต์สเกลใหญ่ระดับหมื่นล้าน ย่อมต้องเผชิญกับความท้าทาย โดยเฉพาะด้านการบริหารต้นทุนก่อสร้าง ท่ามกลางความผันผวนของราคาวัสดุและพลังงาน บริษัทได้วางแผนควบคุมตั้งแต่ขั้นตอนออกแบบโครงสร้างให้มีประสิทธิภาพสูงสุด พร้อมใช้วิธีเจรจาล็อกต้นทุนประมูลก่อสร้างแบบเหมารวมกับผู้รับเหมา
“แม้ต้นทุนก่อสร้างจะได้รับผลกระทบจากวิกฤตราคาพลังงาน จนทำให้การต่อรองไม่ได้ตัวเลขที่ต่ำเหมือนในอดีต แต่ด้วยความสัมพันธ์ที่แข็งแกร่งกับพาร์ตเนอร์และการวางแผนล็อกต้นทุนตั้งแต่เนิ่นๆ เราจึงยังสามารถบริหารจัดการงบประมาณให้อยู่ในกรอบเป้าหมายที่ตั้งไว้ได้” กนกอรระบุ
ขยายพอร์ตคอนโด วางแผนล่วงหน้า 5 ปี
นอกจากนี้ SC ยังวางแผนการลงทุนคอนโดมิเนียมในภาพรวมล่วงหน้า เพื่อให้พอร์ตมีสินค้าใหม่รองรับการขายและการโอนในแต่ละปี ซึ่งปัจจุบันบริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายและก่อสร้าง 9 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 3.75 หมื่นล้านบาท และมีโครงการใน pipeline อีกประมาณ 2 หมื่นล้านบาท ทำให้มูลค่าพอร์ตรวมอยู่ที่ประมาณ 5.5 หมื่นล้านบาท
“เราวางแผนล่วงหน้าไปถึง 5 ปี ว่าในแต่ละปีจะเพิ่มพอร์ตโครงการแบบไหน และต้องมีสินค้าอะไรเข้ามารองรับ รวมถึงต้องประเมินด้วยว่า backlog ที่มีอยู่จะทยอยโอนได้เท่าไรในแต่ละปี เพื่อวางแผนพัฒนาโครงการใหม่ให้สอดคล้องกับรายได้ที่ต้องการ”
กนกอรระบุอีกว่า ก้าวต่อไปของ SC ในปีหน้า จะเดินหน้าขยายการเติบโตผ่าน 2 สมรภูมิหลัก เริ่มจากตลาดในกรุงเทพฯ บริษัทยังคงเดินหน้ารักษาส่วนแบ่งในตลาดกลุ่มลักชัวรี่ ซึ่งเป็นเซกเมนต์ที่ยังมีกำลังซื้อสูงโดยเน้นสร้างความแตกต่างผ่านแบรนด์ดิ้งและโปรดักต์ที่เหนือกว่าคู่แข่ง
ไฮไลต์สำคัญคือการเตรียมเปิดตัวโครงการระดับแฟล็กชิป "Rosewood Residences Bangkok" คอนโดมิเนียมระดับอัลตร้าลักชัวรี่แบบกรรมสิทธิ์ขาด (freehold) บนทำเลศักยภาพย่านพระราม 4 ควบคู่ไปกับตลาดต่างจังหวัดที่ SC เตรียมขยายพอร์ตออกไปอย่างเต็มกำลัง เพื่อกระจายความเสี่ยงและสร้างฐานรายได้ใหม่ๆ
โดยโฟกัสไปที่เมืองท่องเที่ยวหลัก เริ่มจากการปักหมุดทำเล "บางเทา จังหวัดภูเก็ต" เพื่อเจาะกลุ่มกำลังซื้อต่างชาติและฐานลูกบ้านเดิมของ SC
เธอยังกล่าวเพิ่มเติมด้วยว่าเบื้องต้นจะรุกตลาดคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่เข้าถึงง่ายก่อน รวมถึงเตรียมนำแบรนด์ไลฟ์สไตล์อย่าง Reference ไปต่อยอดพัฒนาในโซนพัทยาอย่างต่อเนื่อง
“การพัฒนาคอนโดมิเนียมในยุคนี้ ไม่ใช่แค่การมีที่ดินวิวสวยหรือห้องขนาดใหญ่ แต่คือการทำความเข้าใจบริบทการใช้ชีวิตที่เปลี่ยนไปของผู้บริโภค เราต้องสร้างสรรค์โปรดักต์ที่แตกต่าง ตอบโจทย์ทั้งมิติของการอยู่อาศัยและการลงทุน เพื่อส่งมอบประสบการณ์และสร้างมูลค่าที่ยั่งยืนที่สุดให้กับลูกค้าของเรา” กนกอรกล่าวทิ้งท้าย
ภาพ : SC
ออกแบบภาพปก : ชัยกานต์ มณีจักร์
เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : แบรนด์แรกของ CG Capital เปิดตัว PURITA Phuket Bangtao คอนโดมูลค่า 3 พันล้าน ชิงทำเลบางเทา-เชิงทะเล เจาะกำลังซื้อต่างชาติและนักลงทุน
ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine
