ซีบีอาร์อี ประเทศไทย (CBRE) บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เผยแพร่รายงานแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยฉบับสมบูรณ์ประจำปี 2569 โดยคาดการณ์ว่าในปีนี้จะเป็นปีที่ผู้พัฒนาโครงการและนักลงทุนต้องรักษาสมดุลระหว่าง “ความเสี่ยงและผลตอบแทน” อย่างมีกลยุทธ์ ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
รุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 อาจไม่ต่างจากปีที่ผ่านมามากนัก ธุรกิจอสังหาฯ แต่ละประเภทยังมีความคล้ายคลึงกัน เพียงแต่ความเคลื่อนไหวอาจแตกต่างกันไป โดยปีนี้ตลาดของพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์จะมีความโดดเด่นเป็นพิเศษ
ขณะที่โปรเจ็กต์มิกซ์ยูสซึ่งเพิ่มขึ้นจำนวนมาก อาจสะท้อนได้ถึงการกระจายความเสี่ยงของแลนด์ลอร์ดด้วยเช่นกัน ตั้งแต่พื้นที่ใจกลางเมืองอย่าง One Bangkok, Dusit Central Park, ตลอดจนพื้นที่นอกเมืองอย่าง True Digital Park และ The Forestias เป็นต้น
สำหรับอาคารที่เริ่มมีอายุ ต้องมีการปรับให้เหมาะสมกับผู้ใช้ และรองรับความต้องการของคนยุคใหม่ ตลอดจนภาพลักษณ์ในการบริหารจัดการ ซึ่งจะช่วยให้มูลค่าของทรัพย์สินนั้นเพิ่มขึ้นด้วย หรืออาจเปลี่ยนประเภทอาคารไปอย่างสิ้นเชิง เช่น จากออฟฟิศกลายเป็นโรงแรม เป็นต้น
แม้บางภาคธุรกิจจะยังคงเผชิญแรงกดดัน แต่บางภาคธุรกิจอยู่ในตำแหน่งที่พร้อมเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง โดยมีปัจจัยหนุนจากการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมของผู้บริโภค มาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ และทิศทางความเปลี่ยนแปลงระดับโลก
ดังนั้น การปรับตัวและสร้างสรรค์สิ่งใหม่ๆ จึงเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องวางแผนอย่างมีกลยุทธ์และมีความคล่องตัวในการลงทุนและพัฒนา
“สิ่งที่จะทำให้เราแตกต่างคือการปรับตัวให้ทันกับต่อสถานการณ์และความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้น ผู้ประกอบการต้องปรับตัวให้เหมาะสมกับจังหวะเวลานั้นๆ เพื่อเป็น The Best ไม่ใช่ The Rest ที่รอแต่ว่าตลาดจะไปทิศทางไหน แต่ควรเป็นคนเลือกตลาด” รุ่งรัตน์ กล่าว
พื้นที่รีเทลพุ่งแซงดีมานด์ผู้เช่า โครงการใหญ่ปักหมุดนอก CBD
สำหรับตลาดค้าปลีกในกรุงเทพมหานครที่มีความหลากหลาย ตั้งแต่ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ใจกลางเมือง ไปจนถึงโครงการที่มุ่งเน้นกลุ่มผู้อาศัยโดยรอบ ผู้พัฒนาโครงการยังคงเดินหน้าลงทุนในโครงการใหม่และปรับปรุงโครงการเดิม เพื่อให้ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
อย่างไรก็ตาม ตลาดรีเทลในกรุงเทพฯ ยังคงเผชิญบรรยากาศการลงทุนและการเช่าที่ระมัดระวัง ท่ามกลางซัพพลายที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยพื้นที่ค้าปลีกรวมเพิ่มจากราว 7.4 ล้านตารางเมตรในปี 2561 มาอยู่ที่ประมาณ 8.6 ล้านตารางเมตรในปี 2569 ขณะที่อัตราการเช่าพื้นที่ซึ่งเคยอยู่ในระดับมากกว่า 95% ได้ปรับลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 92.8% ในปี 2568 และคาดว่าจะลดลงต่อเนื่องสู่ราว 89% ในปี 2569
ข้อมูลจาก CBRE ยังระบุอีกว่า ปี 2569 เป็นปีที่มีพื้นที่ค้าปลีกเปิดใหม่รวมประมาณ 330,000 ตารางเมตร สูงที่สุดในรอบ 10 ปี ซึ่งส่วนใหญ่ (ประมาณ 75%) อยู่ในพื้นที่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ หรือ non-CBD สะท้อนทิศทางการขยายตัวของรีเทลไปยังย่านที่อยู่อาศัยและโซนเมืองขยาย มากกว่าการกระจุกตัวใน CBD เช่นในอดีต
ซัพพลายสำคัญในกลุ่ม non-CBD มาจากโครงการค้าปลีกขนาดใหญ่และโครงการมิกซ์ยูสในหลายทำเล อาทิ เซ็นทรัล นอร์ธวิลล์, เซ็นทรัลพหลโยธิน, The Forestias และ Cloud 11 เป็นต้น โดยเน้นรูปแบบศูนย์การค้าที่ผสานประสบการณ์ ไลฟ์สไตล์ และกิจกรรมมากกว่าการเป็นพื้นที่ค้าปลีกแบบดั้งเดิม
โรงแรมแข่งเดือดแต่เติบโต กรุงเทพฯ เปิดเพิ่ม 4,300 ห้อง
ถึงแม้ว่าปี 2568 จะถือเป็นปีที่ท้าทายของภาคธุรกิจท่องเที่ยว เนื่องจากนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้ามามีจำนวนไม่ถึง 33 ล้านคน แต่ประเทศไทยยังคงมีศักยภาพในการดึงดูดนักท่องเที่ยวกลุ่มกำลังซื้อสูงในตลาดการแพทย์ สุขภาพ และ MICE (การจัดประชุมและนิทรรศการ) ที่กำลังขยายตัว ซึ่งเป็นกลุ่มที่ช่วยสนับสนุนรายได้และระดับราคาของธุรกิจโรงแรม
CBRE จึงคาดการณ์ว่าอุตสาหกรรมโรงแรมยังคงได้รับแรงสนับสนุนจากการฟื้นตัวของการท่องเที่ยวระหว่างประเทศ โดยจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้าไทยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นและคาดว่าจะสูงกว่าปี 2568 แม้นักท่องเที่ยวจากจีนและมาเลเซียจะมีการปรับตัวลดลง แต่อินเดีย รัสเซีย ตะวันออกกลาง และกลุ่มประเทศยุโรปมีอัตราการเติบโตเพิ่มขึ้น โดยการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) ได้คาดการณ์จำนวนนักท่องเที่ยวไว้ที่ 36.7 ล้านคน
นอกจากนี้ การสร้างความเชื่อมั่นด้านความปลอดภัยและการมอบประสบการณ์ที่คุ้มค่าให้แก่นักท่องเที่ยวต่างชาติระยะใกล้ (Short Haul) จะเป็นปัจจัยสำคัญเช่นกัน
ทั้งนี้ โรงแรมในกรุงเทพฯ ยังคงมีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง โดยมีการเปิดตัวแบรนด์ใหม่และโรงแรมคุณภาพสูงเพิ่มขึ้น จากจำนวนห้องพักที่ประมาณ 84,000 ห้อง จะเพิ่มอีกประมาณ 4,300 ห้องในปี 2569 หรือราว 4% โดยส่วนใหญ่อยู่ในระดับบน (Upscale) และลักชัวรี่ (Luxury) ถึงแม้ว่าที่พักระดับกลาง (Midscale) จะยังครองสัดส่วนมากที่สุดอยู่ที่ 43%
แม้ปริมาณห้องพักใหม่ที่เพิ่มเข้ามานี้จะทำให้การแข่งขันรุนแรงขึ้น แต่คาดว่าจะส่งผลบวกต่ออัตราการเข้าพัก โดย CBRE ประเมินว่าจะเติบโตขึ้นสูงสุด 2 จุดเปอร์เซ็นต์ และรายได้เฉลี่ยต่อห้องพักจะเพิ่มขึ้น 3-4% ทั้งนี้ การเพิ่มขึ้นของรายได้เฉลี่ยต่อวันจากห้องพักที่ขายได้อาจถูกจำกัดอยู่บ้างจากเรื่องอุปทานใหม่ ค่าเงินที่แข็งตัว และการแข่งขันในภูมิภาค แต่เชื่อว่าการเพิ่มขึ้นของโครงการระดับบนและลักชัวรี่จะส่งผลดีต่อภาพรวม
ตลาดคอนโดฯ เน้นคุณภาพมากกว่าปริมาณ
สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม การรักษาสมดุลระหว่างความเสี่ยงและผลตอบแทนจะยังคงดำเนินต่อไป CBRE คาดการณ์ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2569 กว่า 40,000 ยูนิต แบ่งเป็นพื้นที่ดาวน์ทาวน์ 4,000 ยูนิต ส่วนที่เหลืออยู่ในทำเลนอกเมือง
สำหรับพื้นที่ดาวน์ทาวน์ โครงการใหม่ส่วนมากจะอยู่ในกลุ่มลักชัวรี่และซูเปอร์ลักชัวรี่ราว 1,500 ยูนิต ปัจจัยสนับสนุนมาจากอัตราการขายที่สูงถึง 93% โดยโครงการที่จะเปิดตัวใหม่มีแนวโน้มที่จะชูจุดเด่นด้วยการสร้างความแตกต่างที่ชัดเจน, การเป็นที่พักอาศัยที่บริหารโดยแบรนด์โรงแรม (Branded Residence) และการมีจุดขายที่เป็นเอกลักษณ์เฉพาะตัว ซึ่งคาดว่าราคาเสนอขายโดยเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมย่านใจกลางเมืองคาดว่าจะเพิ่มขึ้นสูงสุดถึง 15% เมื่อเทียบกับปีก่อน
สำหรับตลาดมิดทาวน์และชานเมืองยังคงต้องเผชิญกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการหันไปให้ความสำคัญกับการเปิดตัวโครงการใหม่ในทำเลที่มีปัจจัยขับเคลื่อนความต้องการที่ชัดเจน เช่น บริเวณศูนย์กลางการคมนาคม ใกล้สถานศึกษา และโรงพยาบาล โดยทำเลเหล่านี้สามารถดึงดูดได้ทั้งกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและกลุ่มนักลงทุน
นอกจากนี้ การแข่งขันที่รุนแรงจากโครงการขนาดใหญ่ที่เน้นความคุ้มค่าในตลาดและมีราคาเข้าถึงง่าย จะส่งผลให้ราคาเสนอขายโดยเฉลี่ยของกลุ่มนี้ลดลงสูงสุดถึง 10% เมื่อเทียบกับปีก่อน
ตลาดบ้านมือสองคึกคัก
เนื่องจากจำนวนที่อยู่อาศัยแนวราบที่เหลือขายมีปริมาณเพิ่มมากขึ้น ผู้พัฒนาโครงการจึงต้องประเมินความต้องการในตลาดอย่างละเอียดถี่ถ้วนก่อนเปิดตัว และด้วยปัจจัยความไม่แน่นอนต่างๆ ส่งผลให้ความเชื่อมั่นของผู้ซื้อยังอยู่ในระดับต่ำเกือบตลอดทั้งปี 2568 ผู้พัฒนาโครงการจึงมีแนวโน้มที่จะยังคงระมัดระวังและรอสัญญาณการฟื้นตัวของตลาด
ทั้งนี้ จำนวนเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้น ทำให้จำนวนยูนิตเปิดใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลลดลงจาก 30,000-35,000 ยูนิตต่อปีในช่วงก่อนหน้า มาอยู่ที่ประมาณ 13,915 ยูนิตในปี 2568 และลดลงต่อเนื่องเหลือราว 13,000 ยูนิตในปี 2569 ขณะที่สต็อกคงเหลือเพิ่มขึ้นจากราว 120,000 ยูนิตในปี 2561 มาอยู่ใกล้ระดับ 190,000 ยูนิตในปี 2569 ตลอดจนจำนวนการขายที่ลดลงเช่นกัน จาก 60,000 ยูนิตในปี 2561 เหลือเพียง 30,000 ยูนิตในปี 2569
ส่วนจำนวนการขออนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลลดลงถึง 30% ในปี 2568 สื่อให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของผู้พัฒนาโครงการที่อยู่ในระดับต่ำ
ในทางกลับกัน ตลาดบ้านมือสองมีความคึกคักขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ปัจจัยหลักมาจากความชัดเจนของลูกค้าในการซื้อและโอกาสการได้รับอนุมัติสินเชื่อที่แน่นอนกว่า รวมถึงการเปิดตัวโครงการใหม่ในตลาดระดับล่างที่มีน้อย โดยจำนวนยูนิตที่ขายได้แซงหน้าบ้านมือหนึ่งตั้งแต่ปี 2565 และจะเพิ่มจากปี 2568 ที่ 42,000 ยูนิต เป็น 45,000 ยูนิต
สำหรับตลาดรับสร้างบ้าน แม้ค่อนข้างคงที่แต่ยังเป็นตลาดย่อยสำคัญที่ส่งผลต่อความต้องการที่อยู่อาศัยโดยรวม ในปี 2568 ที่ผ่านมาผู้เล่นรายใหญ่ลงมาเล่นในตลาดนี้มากขึ้นด้วยแบบบ้านที่มีอยู่ ตอบโจทย์คนที่มีที่ดินอยู่แล้ว และไม่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางของโครงการ ซึ่งตลาดนี้ส่วนมากเป็นบ้านราคา 10-30 ล้านบาท
พื้นที่ออฟฟิศแตะ 10 ล้านตารางเมตร
สำหรับตลาดออฟฟิศในปี 2569 จะมีความคึกคักอย่างต่อเนื่อง และผู้เช่ายังคงได้รับประโยชน์จากสภาวะตลาดที่เอื้อ โดยเทรนด์ "Flight-to-Quality" (การย้ายสู่อาคารที่มีคุณภาพสูงกว่า) ยังคงปรากฏให้เห็นชัดเจน จากการที่ผู้เช่าจำนวนมากย้ายไปยังอาคารสำนักงานที่ใหม่กว่าและเกรดสูงขึ้น
ส่งผลให้อัตราการใช้พื้นที่ในกลุ่มอาคารที่ดีที่สุดในระดับเกรด A+ สูงขึ้น เป็นการเปิดโอกาสให้เจ้าของอาคารสามารถปรับเพิ่มค่าเช่า และส่งผลให้ส่วนต่างค่าเช่าระหว่างอาคารระดับพรีเมียมและอาคารเก่าห่างกันมากยิ่งขึ้น
ในปี 2569 กลุ่มอาคารสำนักงานใหม่ที่ดีที่สุดในระดับเกรด A+ ซึ่งตั้งอยู่บนทำเลชั้นนำและมีอัตราการเช่าเกิน 80% อาจมีการปรับค่าเช่าขึ้นเล็กน้อย สูงสุดไม่เกิน 3% เมื่อเทียบกับปีก่อน
ในทางตรงกันข้าม ค่าเช่าในอาคารสำนักงานเก่าที่แม้จะมีการบริหารจัดการที่ดีจะยังคงลดลงอีก ก่อนเริ่มคงที่ในช่วงสิ้นปี ในขณะที่อาคารเก่าที่ไม่มีการบริหารจัดการที่ดีหรือไม่มีการปรับปรุงจะยังคงเผชิญกับอัตราการเช่าพื้นที่ที่ลดลงและค่าเช่าที่ต่ำลงอย่างต่อเนื่อง
สำหรับซัพพลายรวมของพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ แสดงให้เห็นว่าพื้นที่เช่าสะสมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจนแตะระดับ 10 ล้านตารางเมตร ขณะที่อัตราการเช่าพื้นที่อยู่ในระดับ 79% ในช่วงปลายปี 2568 และปี 2569 คาดว่าสถานการณ์จะดีขึ้นแบบค่อยเป็นค่อยไป
ส่วนซัพพลายในช่วงปี 2569-2573 คาดว่ามีพื้นที่สำนักงานใหม่รวมประมาณ 344,000 ตารางเมตร ซึ่งถือว่าลดลงค่อนข้างมากหากเทียบกับช่วง 5 ปีก่อนที่ซัพพลายใหม่เพิ่มกว่า 2 ล้านตารางเมตร สำหรับความต้องการเช่าพื้นที่สุทธิ (Net take-up) ในปี 2569 คาดว่าจะต่ำกว่าระดับของปี 2568 เล็กน้อย โดยอยู่ที่ประมาณ 100,000
พื้นที่อุตสาหกรรม-โลจิสติกส์ โตเด่น
สำหรับตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ยังคงทำผลงานได้อย่างโดดเด่น CBRE คาดการณ์ว่าในปี 2569 จะเป็นอีกหนึ่งปีที่การซื้อขายที่ดินเพื่ออุตสาหกรรมมีความคึกคัก โดยมาจากยอดการจองล่วงหน้าที่อยู่ในระดับสูง รวมถึงการสนับสนุนอย่างต่อเนื่องจากภาครัฐ
อย่างไรก็ตาม ความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม (Serviced Industrial Land Plot -SILP) จะเริ่มเข้าสู่ระดับปกติในปี 2569 หลังจากที่มีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดติดต่อกันถึง 4 ปี
โดยจะได้รับอิทธิพลจากปัจจัยภายนอก เช่น ความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์และความไม่แน่นอนของนโยบายของสหรัฐอเมริกา ซึ่งอาจส่งผลให้การเติบโตของการส่งออกของไทยชะลอตัวลง
แต่อย่างไรก็ตาม การเติบโตของการค้าในภูมิภาคจะกระตุ้นให้บริษัทต่างๆ ย้ายฐานการผลิตมายังเอเชียตะวันออกเฉียงใต้รวมถึงประเทศไทยมากขึ้น
ด้านความต้องการที่เพิ่มขึ้นสำหรับโรงงานสำเร็จรูป (Ready-Built Factory- RBF) จะช่วยสนับสนุนซัพพลายเชนใหม่ๆ ทั้งในกลุ่มซัพพลาย รวมถึงบริษัทที่ต้องการขยายกำลังการผลิต โดยอัตราพื้นที่ว่างที่อยู่ในระดับต่ำกว่า 5% และอุปทานใหม่ที่มีจำกัดจะยังคงดำเนินต่อไปในปี 2569
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อโลจิสติกส์สมัยใหม่ (Modern Logistics Property-MLP) ยังคงถูกครอบครองโดยผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ โดยอุปทานใหม่ส่วนใหญ่ถูกสร้างขึ้นในรูปแบบที่ผู้เช่ามีการจองล่วงหน้า หรือการสร้างตามความต้องการของผู้เช่า (Build-to-Suit)
ในขณะที่พื้นที่แบบสร้างเพื่อรอผู้เช่าส่วนใหญ่มาจากผู้พัฒนารายใหม่ทั้งจากต่างประเทศและในประเทศ โดย CBRE คาดการณ์ว่า ในปี 2569 ปริมาณพื้นที่ใหม่จะสูงเกินกว่าความต้องการในปัจจุบัน ซึ่งจะส่งผลให้อัตราพื้นที่ว่างปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก 10% เป็น 13%
เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : AP เดินเกมแรง รับปี 69 เปิดใหม่ 42 โครงการ มูลค่า 5.5 หมื่นล้าน เตรียมงบซื้อที่ดินไว้อีก 1.5 หมื่นล้าน
ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine