ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ แนะรัฐปรับมาตรการเปิดรับต่างชาติซื้อบ้าน เปิดพฤติกรรม 3 ปี มีสัดส่วนการซื้อไม่ถึงร้อยละ 10 มูลค่ารวม 1.4 แสนล้านบาท ชลบุรีสูงสุด ตามด้วยเชียงใหม่ และภูเก็ต ส่วนใหญ่ซื้อระดับไม่เกิน 5 ล้านบาท แย่งตลาดคนไทย

ตั้งแต่วันที่ 25 มีนาคม 2564 ที่ผ่านมา รัฐบาลมีนโยบายขับเคลื่อนให้ประเทศไทยเป็น “บ้านหลังที่สอง” โดยมุ่งเน้นให้ชาวต่างชาติให้เข้ามาซื้อ (Freehold) และ/หรือเช่าระยะยาว (Leasehold) อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยให้มากขึ้น ทั้งกลุ่มที่เกษียณอายุแล้วให้มาพำนักระยะยาวในประเทศไทย และกลุ่มที่ต้องการเข้ามาซื้อเพื่อเป็นทรัพย์สิน กลุ่มนักลงทุนที่เข้ามาลงทุนในประเทศ แต่เนื่องจากสถานการณ์โควิด 19 ทำให้นโยบายดังกล่าวยังไม่ได้รับความสนใจเท่าที่ควร โดยรัฐจะแก้กฎหมาย กฎ ระเบียบต่างๆ มี 3 เงื่อนไขหลัก ได้แก่

ขยายเพดานสัดส่วนกรรมสิทธิ์ซื้อห้องชุด เป็นร้อยละ 70-80 (จากปัจจุบันร้อยละ 49)
ปลดล็อกต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดิน ระดับราคา 10-15 ล้านบาทขึ้นไป
กำหนดให้นักลงทุนต่างชาติทำสัญญาเช่าได้สูงสุด 30 ปี จะมีการขยายเพิ่มเป็น 50 ปี และต่อได้อีก 40 ปี

3 ปี ต่างชาติซื้อไม่ถึงร้อยละ 10 ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้นำข้อมูลสรุปเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่สะท้อนภาวะของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติ (Freehold) และข้อมูลการเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาวของคนต่างชาติ (Leasehold) ในช่วง 3 ปี (2561 – 2563) พบว่า กรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั้งประเทศ มีเพียงร้อยละ 9.0 ขณะที่มูลค่าเท่ากับร้อยละ 14.7 ของภาพรวมทั้งประเทศ ทั้งนี้ ภาพรวมทั้งประเทศการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในช่วงปี 2561 – 2563 มียอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด 3 ปีสะสมรวมประมาณ 34,651 หน่วย มูลค่า 145,577 ล้านบาท เฉลี่ยปีละ 11,550 หน่วย มูลค่า 48,526 ล้านบาท โดย 5 จังหวัดที่คนต่างชาติมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด คือ ชลบุรี ร้อยละ 30.3 รองลงมาคือ เชียงใหม่ ร้อยละ 18.5ภูเก็ต ร้อยละ 17.0 กรุงเทพมหานคร ร้อยละ 7.8 และสมุทรปราการ ร้อยละ 6.3 สำหรับจังหวัดอื่นที่ไม่ได้ยกขึ้นมาแสดง มีสัดส่วนในหน่วยกรรมสิทธิ์ห้องชุดน้อยมากอย่างไม่มีนัยสำคัญ หากมองสัดส่วนในกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในมิติของราคาห้องชุด พบว่าคนต่างชาติส่วนใหญ่ ร้อยละ 77.6 มีหน่วยที่ซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์ในระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท แต่มีสัดส่วนในหน่วยกรรมสิทธิ์ห้องชุดเพียงร้อยละ 7.7 ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งประเทศ ขณะที่ห้องชุดในราคาเกินกว่า 5 ล้านบาท ซึ่งมีหน่วยที่ซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์รวมกันเพียงร้อยละ 22.4 กลับมีสัดส่วนในหน่วยกรรมสิทธิ์ห้องชุดสูงกว่า โดยมีประมาณร้อยละ 20.0 หวั่นแย่งตลาดคนไทย ดร.วิชัย กล่าวว่า ข้อมูลข้างต้นสะท้อน 3 ประเด็นสำคัญ คือ 1. ในช่วงที่ผ่านมาชาวต่างชาติมีความสนใจที่จะซื้อห้องชุดในบางพื้นที่เท่านั้น ซึ่งส่วนใหญ่เป็นเมืองศูนย์กลางทางภูมิภาค เมืองขนาดใหญ่ และเมืองท่องเที่ยว 2. ในภาพรวมอัตราส่วนหน่วยกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างชาติน่าจะยังต่ำกว่าร้อยละ 49 ตามที่กฎหมายกำหนดไว้ แต่อาจมีอาคารชุดในบางพื้นที่อาจเป็นที่ต้องการของคนต่างชาติมาก จึงทำให้อัตราส่วนในกรรมสิทธิ์ที่กำหนดไว้ตามกฎหมายไม่เพียงพอ และ 3. ห้องชุดที่คนต่างชาติซื้อส่วนใหญ่ซื้อในระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับที่สอดคล้องกับกำลังซื้อของคนไทยส่วนใหญ่ “จากประเด็นที่กล่าวมาข้างต้น มีข้อสังเกตว่าการขยายสัดส่วนในหน่วยกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้กับคนต่างชาติให้สามารถมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ได้มากกว่าร้อยละ 49 นั้น อาจมีความจำเป็นในบางพื้นที่ และห้องชุดในระดับราคาที่ควรส่งเสริมให้เพิ่มสัดส่วนในหน่วยกรรมสิทธิ์ให้สูงขึ้นสำหรับคนต่างชาติ ควรเป็นห้องชุดระดับราคามากกว่า 5 ล้านบาท เพื่อป้องกันไม่ให้ห้องชุดระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทถูกซื้อไปโดยคนต่างชาติมากเกินควร” ดร.วิชัยกล่าว ทั้งนี้ หากมีการเพิ่มสัดส่วนในกรรมสิทธิ์ห้องชุดสำหรับคนต่างชาติให้มากกว่าร้อยละ 49 แล้ว ควรคำนึงถึงการใช้ชีวิตของคนไทยในอาคารชุดให้สอดคล้องตามบรรทัดฐานทางสังคมและวัฒนธรรมของไทย โดยผ่านการกำหนดสิทธิในการโหวต (Voting Right) ในนิติบุคคลอาคารชุดของเจ้าของร่วมที่ควรให้ชาวต่างชาติให้มีน้อยกว่าของเจ้าของร่วมที่เป็นคนไทย ดร.วิชัย กล่าวว่า หากประเทศไทยเปิดโอกาสให้คนต่างชาติเข้ามามีกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินแล้ว คาดว่าน่าจะมีคนต่างชาติที่ต้องการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินพอสมควร เนื่องจากราคาบ้านและที่ดินในประเทศไทยยังคงมีราคาต่ำกว่าในหลายประเทศมาก และบางประเทศกรรมสิทธิ์ในที่ดินยังเป็นของรัฐ โดยอาจต้องพิจารณากำหนดให้คนต่างชาติเข้ามาซื้อและเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินในบ้านที่มีราคาสูงกว่า 15 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจากในปัจจุบันผู้ซื้อชาวไทยส่วนใหญ่ประมาณร้อยละ 90 เป็นบ้านจัดสรรในระดับราคาไม่เกิน 15 ล้านบาท ซึ่งแนวทางดังกล่าวจะช่วยป้องกันไม่ให้เกิดผลกระทบในเรื่องของราคาบ้านปรับตัวขึ้นเร็วเกินไป นอกจากนี้ควรการกำหนดสิทธิในการโหวต (Voting Right) ของคนต่างชาติในนิติบุคคลบ้านจัดสรรให้มีได้ไม่เกินร้อยละ 49 เพื่อให้เจ้าของร่วมที่เป็นคนไทยสามารถมีสิทธิในการกำหนดกฎระเบียบ กฎเกณฑ์ต่างๆ ในชุมชนอาคารชุดให้สอดคล้องกับบรรทัดฐานทางสังคมและวัฒนธรรมตามบริบทของสังคมไทย

หนุนขยายเวลาต่อสัญญาเช่า นอกจากนี้ จากศูนย์ข้อมูลฯ พบว่า ในช่วงที่ผ่านมาคนต่างชาติมีรูปแบบการครอบครองที่อยู่อาศัยทั้งอาคารชุดและบ้านและที่ดินในประเทศไทยอีกรูปแบบหนึ่งในการมีสิทธิ์ในการครอบครองที่อยู่อาศัยด้วย การทำสัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold) ซึ่งตามกฎหมายที่ดินปัจจุบันกำหนดให้สามารถเช่าได้ไม่เกิน 30 ปี และสามารถต่ออายุได้รอบละ 30 ปี แต่ในทางปฏิบัติมักมีการทำสัญญาต่ออายุไว้เลยอีก 2 รอบ รวมเป็น 90 ปี ซึ่งที่ผ่านมามีคนต่างชาติที่ให้ความสนใจในรูปแบบนี้มีจำนวนไม่มากนัก ดังจะเห็นได้ว่าชาวต่างชาติที่มีการทำสัญญาเช่าระยะยาวในระหว่างปี 2561 – 2563 สะสมรวมทั้งหมด 1,483 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 5,390 ล้านบาท (เฉลี่ยปีละ 494 หน่วย มูลค่า 1,797 ล้านบาท) ตลาดการเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาวในช่วงที่ผ่านมาจึงมีขนาดเล็กมาก ซึ่งส่วนใหญ่ประมาณร้อยละ 93.4 อยู่ในเมืองท่องเที่ยว คือ ภูเก็ต ร้อยละ 78.8 ชลบุรี ร้อยละ 10.3 และเชียงใหม่ ร้อยละ 6.3 โดยคนต่างชาติที่เข้ามาเช่าระยะยาว ที่โดดเด่นมี 2สัญชาติ คือ รัสเซีย ที่มีสัดส่วนการเช่าถึงร้อยละ 43.2 ของการเช่าทั้งหมด และ จีน มีสัดส่วนการเช่าถึงร้อยละ 23.5 ของการเช่าของคนต่างชาติทั้งหมด ซึ่งนิยมเช่าห้องชุดมากกว่าประเภทแนวราบ “หากขยายเวลาเช่าระยะยาวออกเป็น 50 ปี และต่อได้อีก 40 ปี ก็น่าจะสร้างความมั่นใจในการตัดสินใจของต่างชาติมากขึ้น และถือเป็น Lifetime Tenant หรือ สิทธิ์ในการอยู่อาศัยต้นในชั่วชีวิตของคนเช่า เพราะชาวต่างชาติอาจกังวลว่าการต่อสัญญาอาจมีความไม่แน่นอนในการปรับราคาขึ้นของที่ดิน หรือ การเปลี่ยนแปลเงื่อนไขการเช่า หรือ เจ้าของต้องการใช้ที่ดินในลักษณะอื่น เป็นต้น ฉะนั้น ถ้าชาวต่างชาติสามารถเช่าได้ถึง 90 ปี ด้วยการการทำสัญญา 2 ครั้ง แทนที่จะเป็น 3 ครั้ง เท่ากับสามารถลดความเสี่ยงไปได้ 1 ใน 3” ดร.วิชัยกล่าว ทั้งนี้ จากข้อมูลข้างต้น ถ้านโยบายเหล่านี้สามารถทำได้จริง ก็จะเป็นผลดีต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างมาก เพราะเป็นนโยบายที่สามารถสร้าง Demand ใหม่ๆ จากต่างประเทศ แต่เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต่างชาติในปัจจุบันยังมีสัดส่วนค่อนข้างน้อยเพียงประมาณร้อยละ 10 ของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยทั้งหมด มองว่านโยบายนี้จะช่วยสร้างแรงซื้อที่อยู่อาศัยของคนต่างชาติ เป็นนโยบายเสริมในการช่วยฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยนโยบายเหล่านี้อาจไม่ได้ส่งผลบวกอย่างเป็นรูปธรรมทันที แต่น่าจะส่งผลในเชิง Sentiment และการวางแผนทางธุรกิจแก่ผู้ประกอบการในอนาคตได้อย่างดี อ่านเพิ่มเติม: “ช้าง” เดินหน้านำร่องเป็นองค์กรเพื่อความยั่งยืน ออกบรรจุภัณฑ์ใหม่

ไม่พลาดเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ของเรา ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine