เค.อี.เดินหน้ากองรีทรีเทล BKER ประเดิมสินทรัพย์สุทธิ 1.13 หมื่นล้าน ตั้งเป้าโต 30% ต่อปี

ชาญอิสสระ ปี’62 ห่วงนักท่องเที่ยวจีนหด-ดึงตะวันตกทดแทน ขึ้นโรงแรมใหม่หัวหิน ขายแพ็กเกจเข้าพักยาว 20 ปีหมุนเงินทุน

<div>
<h2 class="ace-copy-paste-skip-this-tag">ดับบลิวเอชเอรีทเดินหน้าลงทุนสินทรัพย์พรีเมียม เติมมูลค่ากองทุนเกิน 3 หมื่นล้านบาทภายใน 3 ปี หวังดึงทุนสถาบันต่างประเทศ ชูจุดแกร่งสินทรัพย์มีการขยายตัวสูงตามภาคอุตสาหกรรมและภาคการลงทุนแถบอีอีซี ดันผลตอบแทนเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 6%</h2>
</div>
ปิยะพงศ์ พินธุประภา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ดับบลิวเอชเอ เรียล เอสเตท แมเนจเม้นท์ จำกัด หรือ WHAREM ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่า ดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (กองทรัสต์ WHART) เปิดเผยว่า WHART มีเป้าหมายที่จะเพิ่มมูลค่ากองทุนให้ถึงระดับ 1 พันล้านเหรียญสหรัฐฯ (หรือประมาณ 3.3 หมื่นล้านบาท) ภายในปี 2561 โดยวางเป้าหมายจะซื้อสินทรัพย์เข้ากองทุน 4-5 พันล้านบาทต่อปีในระยะ 3 ปีจากนี้ไป และสินทรัพย์ที่จะเน้นลงทุนต้องเป็นสินทรัพย์ที่พรีเมียม

ปิยะพงศ์กล่าวว่า สินทรัพย์ปัจจุบันของ WHART ประกอบด้วยอาคารจำนวนทั้งสิ้น 76 หลัง รวมเป็นพื้นที่เช่าตามสัญญาเช่า จำนวนทั้งสิ้น 971,579 ตารางเมตร พื้นที่เช่าลานจอดรถรวมประมาณ 3,728.90 ตารางเมตร และพื้นที่เช่าหลังคาประมาณ 316,907 ตารางเมตร ตั้งอยู่บนที่ดินซึ่งมีเอกสารสิทธิ์เนื้อที่ทั้งหมดจำนวน 1,037 ไร่ 73.55 ตารางวา

คุณลักษณะเด่นของสินทรัพย์ทั้งหมด คือเป็นสินทรัพย์พรีเมียมที่มีโอกาสในการเติบโตสูงในอนาคต ประกอบด้วย ความพรีเมียมด้านพื้นที่ยุทธศาสตร์ ด้านประเภทผู้เช่าคลังสินค้า และด้านความเป็นผู้นำทางธุรกิจการพัฒนาคลังสินค้าและนิคมอุตสาหกรรมของบริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ในฐานะสปอนเซอร์ของกองทรัสต์

<img style="width: 638px; height: 448px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/c06af61d597b43c6311f3acf1226245a.jpg" alt="" />

ในส่วนของความพรีเมียมด้านพื้นที่ยุทธศาสตร์ของ WHART นั้น ประกอบด้วยบริเวณบางนา-ตราด ซึ่งจัดเป็นพื้นที่ที่มีความโดดเด่นด้านขนส่งและโลจิสติกส์ที่ไม่ไกลจากกรุงเทพมหานคร และยังเชื่อมโยงถึงนิคมอุตสาหกรรมภาคตะวันออกด้วยเช่นกัน

สำหรับบริเวณนิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่ภาคตะวันออก สินทรัพย์ของ WHART ใช้รองรับผู้เช่าส่วนใหญ่ที่เป็นผู้ประกอบธุรกิจชั้นนำของโลก ส่วนบริเวณวังน้อย-สระบุรีเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์ที่รองรับความต้องการของผู้เช่าภาคกลาง-เหนือ-ตะวันออกเฉียงเหนือ

ขณะที่ผู้เช่าทรัพย์สินของกองทรัสต์มีส่วนเสริมให้ปัจจัยพื้นฐานของ WHART แข็งแกร่งมาก เพราะส่วนมากเป็นผู้นำธุรกิจระดับประเทศและระดับโลก อาทิ DKSH, LF Logistics, DSG, Sino-Pacific Trading Co., Ltd. และ Nissan Motor, Kao, Honda Transport System, Central Department Store 

<figure><img style="width: 638px; height: 341px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/6de16518241c42725e6de1b572b5326c.jpg" alt="" width="638" height="341" /><figcaption> คลังสินค้า Honda Logistics บริเวณโครงการ WHA Mega Logistics Center Ladkrabang</figcaption></figure>

ทั้งนี้ การที่ผู้เช่าส่วนมากเป็นผู้ประกอบธุรกิจขนาดใหญ่ เป็นผู้นำในอุตสาหกรรมนั้นๆ ทำให้ WHART ได้รับอานิสงส์เชิงบวกจากการทำสัญญาเช่าระยะยาว ซึ่งเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้การเติบโต ของรายได้มีเสถียรภาพ

โดยจากพื้นที่ที่มีผู้เช่าทั้งสิ้น 920,208 ตารางเมตร ประมาณ 2 ใน 3 ของสัญญาเช่าทั้งหมดของทรัสต์ฯ เป็นสัญญาที่มีระยะเวลาการเช่ามากกว่า 3 ปี ทั้งนี้ ประมาณ 38% ของพื้นที่เช่าจะ ครบกำหนดภายในปี 2561 และประมาณ 37% จะครบกำหนด หลังปี 2564 ดังนั้น WHART จะมีกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากสัญญาเช่าระยะกลางและระยะยาวนี้ 

“ผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นบริษัทในประเทศและบริษัทข้ามชาติที่มีชื่อเสียงและมีความน่าเชื่อถือ ดังนั้น ความเสี่ยงที่เกิดจากการเก็บค่าเช่าไม่ได้จึงถือว่าอยู่ในระดับต่ำเนื่องจากบริษัทเหล่านี้มีฐานะการเงินที่แข็งแกร่ง” 

<img style="width: 638px; height: 307px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/c52dc68434f5ae3bd73b48e943c37bce.jpg" alt="" />

ส่วนความพรีเมียมสุดท้ายคือการเป็นผู้นำทางธุรกิจของสปอนเซอร์นั้นทำให้เชื่อมั่นว่าตำแหน่งทางธุรกิจของบริษัท ดับบลิว เอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ WHA อยู่ในจุดที่กำลังเติบโตจากมาตรการส่งเสริมการลงทุนในเขตระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor - EEC) ซึ่งดึงดูดเงิน ลงทุนโดยตรงของนักลงทุนต่างประเทศ (FDI) ได้อย่างมีนัยสำคัญ ขณะเดียวกัน WHA ยังอยู่ในตำแหน่งผู้นำในธุรกิจการพัฒนา คลังสินค้าให้เช่าอีกด้วย 

ปิยะพงศ์กล่าวเพิ่มอีกว่า กลยุทธ์สร้างการเติบโตของ WHART จากนี้ไป ยังคงเน้นการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีความพรีเมียม ทั้ง จากสปอนเซอร์คือ WHA และสินทรัพย์จากผู้ประกอบการรายอื่นๆ ที่ให้อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนที่น่าสนใจ 

เรื่อง: ศนิชา ละครพล
ภาพ: กิตติเดช เจริญพร 

<hr />

<a href="http://bit.ly/2sscxRI">คลิกอ่านเรื่องราวทางธุรกิจที่น่าสนใจอื่นๆ ได้ที่ Forbes Thailand Magazine ฉบับ มิถุนายน 2561 ในรูปแบบ e-Magazine</a>
<a href="http://bit.ly/2sscxRI"><img style="width: 250px; height: 328px;" src="http://forbesthailand.com/uploads/library/f88efffd328103b25d80f6c20d7f1bea.jpg" alt="" /></a>

WHART คัดสินทรัพย์พรีเมียมปั้นมูลค่ากว่า 3 หมื่นล้านใน 3 ปี

<div>
<h2 class="ace-copy-paste-skip-this-tag">ไทยประกันชีวิตคงสัดส่วนพอร์ตลงทุนกอง REIT สู้ภาวะดอกเบี้ยต่ำเพื่อกระจายความเสี่ยงและแสวงหาผลตอบแทน จับจ้องที่ 7-8% </h2>
</div>
หลังจากตลาดเงินตลาดทุนเผชิญกับภาวะดอกเบี้ยต่ำมาอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปี ที่ผ่านมาธุรกิจประกันเองก็ได้มีการปรับพอร์ตการลงทุนของบริษัท ทั้งนี้ก็เพื่อคงไว้ซึ่งผลตอบแทนที่เคยได้รับ แสวงหาผลตอบแทนจากสินทรัพย์ที่น่าสนใจ และเพื่อกระจายความเสี่ยงที่มีการปรับพอร์ตการลงทุนและหันไปลงทุนในกอง REIT ซึ่งในกลุ่มธุรกิจประกันนั้น บริษัท ไทยประกันชีวิต จำกัด (มหาชน) มีการจัดพอร์ตลงทุนที่โดดเด่น 

วรางค์ ไชยวรรณ กรรมการและรองกรรมการ ผู้จัดการใหญ่อาวุโส บริษัท ไทยประกันชีวิต จำกัด (มหาชน) มีมุมมองต่อการลงทุนในกอง REIT ว่า กอง REIT นับเป็นสินทรัพย์ประเภทหนึ่งซึ่งมีความสำคัญต่อการลงทุนของบริษัท ทั้งใน แง่การกระจายความเสี่ยงและให้ผลตอบแทนจากการลงทุนที่สม่ำเสมอ 

สำหรับแนวโน้มการลงทุนกอง REIT ในไทยนั้น บริษัทมีมุมมองที่ค่อนข้างเป็นกลาง ส่วนหนึ่งเกิดจากกอง REIT ที่ซื้อขายในตลาดรองมีราคาค่อนข้างสูง แต่ที่ผ่านมายังมีกองทุนที่น่าสนใจออกเสนอขายในตลาดแรกอยู่บ้าง เช่น กองทุน บีออฟฟิศ เป็นต้น 

ดังนั้น บริษัทจึงให้ความสำคัญกับกองทุนที่ออกใหม่ในตลาดแรกมากกว่า ส่วนกองทุน REIT ในต่างประเทศมีความน่าสนใจในการลงทุน แต่กฎเกณฑ์เรื่องการดำรงเงินกองทุนของกองทุนประกันชีวิตยังไม่เอื้อให้ลงทุนในสินทรัพย์ประเภทนี้

&nbsp;

<img style="width: 638px; height: 582px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/5276e223e6f8914784d2b28d6bbb6ab0.png" alt="" />

&nbsp;

สำหรับหลักเกณฑ์พิจารณาการลงทุนกอง REIT ประกอบการตัดสินใจลงทุนนั้น วรางค์กล่าวด้วยว่าบริษัทลงทุนในกองทุน REIT เพื่อการกระจายความเสี่ยง เพื่อให้มีเงินลงทุนส่วนหนึ่งในสินทรัพย์ที่สร้างกระแสเงินสดอย่างสม่ำเสมอ และมีความสามารถในการปรับราคาได้ในระดับหนึ่ง

ดังนั้น การตัดสินใจลงทุนกอง REIT จะขึ้นอยู่กับประมาณการผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับตลอดช่วงระยะเวลาลงทุน หรือ IRR เป็นหลัก โดยบริษัทจะประมาณการทางการเงินของกองทุนที่เสนอขายแต่ละกองทุน หากผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับเหมาะสมกับความเสี่ยง บริษัทก็จะตัดสินใจลงทุน

ขณะที่เพดานการลงทุนของกองทุน REIT และกองทุนอินฟราสตรัคเจอร์ รวมกันต้องไม่เกิน 5% ของสินทรัพย์ลงทุนของบริษัท ดังนั้น ในปีนี้บริษัทตั้งเป้าหมายคงสัดส่วนการลงทุนในกอง REIT เท่ากับปีก่อนหน้า หรืออาจลดลงเล็กน้อย ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับโอกาสการลงทุนในตลาดแรก

หากคิดผลตอบแทนในรูป IRR ผลตอบแทนที่คาดหวังจากการลงทุนในสินทรัพย์ประเภทนี้จะอยู่ที่ประมาณ 7-8% ในอนาคตหากอัตราดอกเบี้ยปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น คาดว่าผลตอบแทนจากกองทุน REIT ก็น่าจะปรับตัวเพิ่มขึ้นเช่นเดียวกัน

ปัจจุบันบริษัทลงทุนในกองทุน REIT ประมาณ 1% ของสินทรัพย์ลงทุนทั้งหมด มีจำนวนกองทุนที่ลงทุนทั้งหมดประมาณ 13 กองทุน เช่น กองทุนบีออฟฟิศ กองทุนอิมแพ็คฯ กองทุนซีพีเอ็นรีเทลโกรท เป็นต้น ผลตอบแทนเฉลี่ยที่ได้ประมาณ 6%

บริษัทมีสัดส่วนการลงทุนในพันธบัตรภาครัฐประมาณ 45% ลงทุนในตราสารหนี้ภาคเอกชนประมาณ 42% และมีเงินลงทุนในหุ้นสามัญ กองทุน และกองทรัสต์รวมกันประมาณ 13% โดยมีเม็ดเงินลงทุน ณ สิ้นเดือนกุมภาพันธ์ 2561 อยู่ที่ประมาณ 3.6 แสนล้านบาท 

<img style="width: 638px; height: 498px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/529abf3d6f3a7429416103dcc366e73f.png" alt="" />

&nbsp;

เรื่อง: ศนิชา ละครพล 
ภาพ: บมจ.ไทยประกันชีวิต

'ไทยประกันชีวิต' จ้อง REIT ตลาดแรก กระจายเสี่ยง-เพิ่มผลตอบแทน

<h2>เค.อี.กรุ๊ป เปิดแลนด์แบงก์เก่าพัฒนาบ้านเดี่ยวซูเปอร์ลักชัวรี 60-300 ล้านบาทบนถนนประดิษฐ์มนูธรรม ดึงทายาทร่วมบริหารวางเป้าโหมลงทุนปีละ 5 พันล้านบาท ตั้งกองรีทรวมคอมมูนิตี้ มอลล์กรุงเทพฯ มูลค่า 1.5 หมื่นล้านบาท</h2>
ศุภานวิต เอี่ยมสกุลรัตน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร เครือบริษัท เค.อี.กรุ๊ป ผู้พัฒนาและบริหารพื้นที่รีเทลแบรนด์ เดอะ คริสตัล เปิดเผยว่า บริษัทเตรียมเปิดขายโครงการบ้านเดี่ยวระดับซูเปอร์ลักชัวรี “คริสตัล โซลานา” บนถนนประดิษฐ์มนูธรรม มูลค่าโครงการ 4 พันล้านบาท ในเดือนสิงหาคมนี้

โดยคริสตัล โซลานา เป็นโครงการบ้านเดี่ยวบนเนื้อที่ 31 ไร่ แบ่งแปลงที่ดินจำนวน 51 แปลงขนาด 123-800 ตารางวา แบบบ้านมีตั้งแต่สูง 2 ชั้น 3 ชั้น และ 4 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 490-1,010 ตารางเมตร ในสไตล์ลักชัวรี คอนเทมโพรารี กลิ่นอายตะวันตก เปิดขายราคา 60-300 ล้านบาทต่อแปลง

<figure><img style="width: 638px; height: 333px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/8dcd04da25a53de3770ceef081b4428c.jpg" alt="" width="638" height="333" /><figcaption> ภาพจำลองด้านหน้าโครงการคริสตัล โซลานา</figcaption></figure>

ศุภานวิตกล่าวต่อว่า โครงการนี้นับเป็นโครงการที่ 4 ของบริษัทในกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ซึ่งเค.อี.กรุ๊ปได้กลับมาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยอีกครั้งหลังจากที่โครงการสุดท้ายปิดการขายมานาน และหลังจากนี้จะมุ่งพัฒนาโครงการบ้านหรูอย่างต่อเนื่อง

ด้าน กวินทร์ เอี่ยมสกุลรัตน์ รองกรรมการผู้จัดการ เค.อี.กรุ๊ป ลูกชายคนโตวัย 24 ปี ได้เริ่มเข้ามาร่วมบริหารธุรกิจของครอบครัว กวินทร์กล่าวว่า โครงการนี้เน้นเจาะกลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูง (HNWIs : High Net Worth Individuals) หรือผู้ที่มีทรัพย์สินมากกว่า 200 ล้านบาทของไทย ซึ่งข้อมูลปี 2560 พบว่ามีประมาณ 9 หมื่นคน โดยที่ความมั่งคั่งของกลุ่ม HNWIs รวมกันมีการเติบโตถึง 13% ในปีที่ผ่านมา อีกทั้งเป็นช่วงที่กลุ่มทายาทผู้มีความมั่งคั่งสูงจะเริ่มแยกครอบครัว ทำให้ดีมานด์ในตลาดบ้านหรูราคามากกว่าหลังละ 50 ล้านบาทมีสูง

<figure><img style="width: 638px; height: 383px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/21d0a3a8811e6d723f434a3f43d45f8b.jpg" alt="" width="638" height="383" /><figcaption> บริเวณ Nook หรือหน้ามุขสำหรับนั่งเล่นจิบน้ำชาของบ้านสไตล์ Emeralda ในโครงการ</figcaption></figure>

ทั้งนี้ โครงการคริสตัล โซลานามียอดขายไปแล้ว 20% แม้ยังไม่เปิดตัวเป็นทางการ และอยู่ระหว่างก่อสร้างบ้านตัวอย่าง เชื่อว่าจะสามารถปิดยอดขายทั้งหมดได้ราวต้นปี 2563

&nbsp;
<h2>เก็บที่ดินเพิ่ม เตรียมใส่เกียร์บุกตลาดบ้าน</h2>
กวินทร์กล่าวต่อว่า ในอนาคตบริษัทมีแผนที่จะพัฒนาอสังหาฯ เพื่อขายอย่างสม่ำเสมอขึ้น ภายใน 2-3 ปีจะเริ่มพัฒนาโครงการเฉลี่ยปีละ 5 พันล้านบาท โดยเน้นเฉพาะกลุ่มบ้านซูเปอร์ลักชัวรีราคา 30 ล้านบาทขึ้นไป

บริษัทจึงอยู่ระหว่างมองหาแลนด์แบงก์เพิ่มเติม จากปัจจุบันที่ครอบครัวมีแลนด์แบงก์ที่ดินอยู่แล้วประมาณ 300 ไร่ซึ่งส่วนใหญ่อยู่บนถนนประดิษฐ์มนูธรรม โดยที่ดินที่มองหาจะเป็นทำเลใจกลางเมือง เช่น สุขุมวิทซอย 30-50 สาทร-เย็นอากาศ และรอยต่อสู่ใจกลางเมือง เช่น ประดิษฐ์มนูธรรม พัฒนาการ บางนา

&nbsp;
<h2>กองรีทรวมคอมมูนิตี้ มอลล์ แปลงโฉมพื้นที่ให้ “เกิด” ในตลาด</h2>
บริษัทยังมีแผนระยะใกล้คือการร่วมเป็นพันธมิตรกับ ธนาคารกรุงเทพ จัดตั้งกองรีท หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ด้วยคอนเซปท์การรวมอสังหาฯ ประเภทคอมมูนิตี้ มอลล์เป็นกองแรกของไทย ตั้งเป้ารวมกองรีทมูลค่า 1.5 หมื่นล้านบาท พื้นที่เช่า 2 แสนตารางเมตร เพื่อเข้าขายให้กับนักลงทุนราวไตรมาส 3 ปี 2562

“เราได้ไอเดียนี้มาจากสหรัฐฯ ซึ่งมีกองรีทที่รวมเฉพาะคอมมูนิตี้ มอลล์ ซึ่งตอนนี้ในไทย คอมมูนิตี้ มอลล์อาจจะมากเกินไป การที่เรานำเข้ามาในกองรีทโดยมีเราเป็นผู้บริหารปรับปรุง น่าจะทำให้ตลาดแข็งแรงขึ้น” ศุภานวิต กล่าวถึงแนวคิดกองรีท “จุดสำคัญของคอมมูนิตี้ มอลล์ คือทำเล การออกแบบ และร้านค้าภายในต้องถูกต้องทั้งหมด การจอดรถต้องสะดวก และพื้นที่ต้องปรับมาขายประสบการณ์เพื่อให้คนมาเดิน ซึ่งเชื่อว่าเราจะช่วยพัฒนาให้ดีกว่าเดิมได้”

<figure><img style="width: 638px; height: 425px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/30e5d01d4cb067e8d34ca7f4437a2b1c.jpg" alt="" width="638" height="425" /><figcaption> กวินทร์ เอี่ยมสกุลรัตน์ และ ศุภานวิต เอี่ยมสกุลรัตน์</figcaption></figure>

ซีอีโอหญิงกล่าวต่อว่า กองรีทดังกล่าวจะเริ่มจากการแปลงกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CRYSTAL ซึ่งประกอบด้วยเดอะ คริสตัล เอกมัย-รามอินทรา และบางส่วนของคริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์ มูลค่า 4-5 พันล้านบาทเป็นกองรีท และเพิ่มเดอะ คริสตัล ราชพฤกษ์ กับ เดอะ คริสตัล ชัยพฤกษ์ เข้าไปในกอง ทำให้กองรีทนี้ขยายเป็นมูลค่าประมาณ 7.5 พันล้านบาท พื้นที่ราว 9 หมื่นตารางเมตร

กวินทร์ อธิบายเพิ่มเติมว่า นอกจากธุรกิจของครอบครัวแล้ว กำลังชักชวนเจ้าของคอมมูนิตี้ มอลล์อื่นๆ เพื่อทำสัญญาเช่าให้กองรีทนี้เป็นผู้จัดการบริหารและรับผลตอบแทนตามสัญญา ซึ่งจะทำให้ได้สินทรัพย์เข้ามาในกองรีทเพิ่มขึ้นตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ โดยคอมมูนิตี้ มอลล์ที่สนใจจะต้องมีพื้นที่เช่า 5 พันตารางเมตรขึ้นไป และมีผู้เช่าที่ดึงดูดตลาด

ศุภานวิตกล่าวด้วยว่า โครงการมิกซ์ยูสบนที่ดิน 80 ไร่บริเวณหัวมุมแยกถนนประดิษฐ์มนูธรรมตัดถนนเกษตรนวมินทร์ มูลค่าโครงการ 5 หมื่นล้านบาท ซึ่งจะรวมทั้งสำนักงาน โรงแรม ศูนย์จัดแสดงนิทรรศการ คอนโดมิเนียม ไว้ในแห่งเดียวนั้น ยังคงอยู่ในแผนพัฒนาของเค.อี.กรุ๊ป แต่จะเกิดขึ้นได้ขอรอความชัดเจนของการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเทา (วัชรพล-ทองหล่อ) ซึ่งจะทำให้ย่านเกิดความเหมาะสมที่จะพัฒนาโครงการลักษณะนี้

&nbsp;

Forbes Facts
<ul>
 	<li>เค.อี.กรุ๊ป ในปัจจุบันมีแหล่งรายได้หลักจากพื้นที่เช่าของเดอะ คริสตัล ทั้ง 4 สาขา คิดเป็น 60-70% ของรายได้รวม ส่วนอีก 30-40% มาจากธุรกิจเทรดดิ้งสุขภัณฑ์ เฟอร์นิเจอร์ ของแต่งบ้าน และธุรกิจฮอสพิทาลิตี้ เช่น ร้านอาหาร</li>
 	<li>กวินทร์เรียนจบปริญญาตรี จากคณะเศรษฐศาสตร์ Columbia University in the City of New York และ ปริญญาโท จากคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ ด้านเรียลเอสเตท GSAPP หลังฝึกงานกับบริษัท PWC เขากลับมาทำธุรกิจของครอบครัวด้วยความมุ่งหวังจะพัฒนาให้บริษัทเติบโตขึ้น</li>
</ul>

เค.อี.กรุ๊ป หวนตลาดบ้านร้อยล้าน พร้อมวางแผนตั้งกองรีทรวม 'คอมมูนิตี้ มอลล์'

<div>
<h2 class="ace-copy-paste-skip-this-tag">ภัทร แนะลงทุน REIT สร้างสมดุลให้พอร์ตลงทุน เอาชนะตลาดหุ้นที่มีแนวโน้มผันผวน ตลอดปี ชูสินทรัพย์ประเภทสำนักงานให้เช่าในทำเลทองโดดเด่นสุด รับกระแสการ เติบโตของเศรษฐกิจกลางกรุง คาดสร้างอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนได้สูงสุด 8%</h2>
</div>
ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2561 ภาพรวมตลาดหุ้นไทยค่อนข้างผันผวนและได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายในประเทศและปัจจัยต่างประเทศอยู่ตลอดเวลา การสร้างสมดุลให้กับพอร์ตลงทุนเป็นการรับมือกับความผันผวนที่นักลงทุนควรทำ ซึ่งสินทรัพย์ทางเลือกหรือการลงทุนทางเลือก อาทิ การลงทุนในกองทุนรวมต่างๆ ล้วนเป็นเครื่องมือบริหารความเสี่ยงที่น่าสนใจ

ทวีศักดิ์ เผ่าพัลลภ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายที่ปรึกษาการลงทุนส่วนบุคคล บริษัทหลักทรัพย์ ภัทร จำกัด (มหาชน) บริษัทในกลุ่มธุรกิจการเงิน เกียรตินาคินภัทร กล่าวว่า ความน่าสนใจของการลงทุนใน REIT คืออัตราผลตอบแทนที่ได้รับ และเครื่องมือกระจายความเสี่ยงให้กับพอร์ตลงทุน โดยประโยชน์ที่ไม่ควรมองข้ามคือการสร้าง income ในระดับที่ค่อนข้างสูงให้กับนักลงทุน

โดยเฉลี่ยแล้ว REIT จะให้ผลตอบแทนประมาณ 6% ต่อปี ซึ่งสูงมากเมื่อเทียบกับผลตอบแทนเงินฝากธนาคารพาณิชย์ที่เฉลี่ยอยู่ที่ 1.4% หรือแม้แต่ผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี อยู่ที่ 2.5-2.26% และเทียบกับผลตอบแทนในตลาดหุ้นอยู่ที่ 3%

นอกจากนี้ นักลงทุนยังสามารถคาดหวังกับการเติบโตของเงินลงทุนได้ในระดับหนึ่ง ต่างจากเงินฝากหรือตราสารหนี้ที่ได้เพียงดอกเบี้ยเป็นหลัก อย่างไรก็ตาม อาจจะคาดหวังการเติบโตได้ไม่เท่ากับการลงทุนในหุ้น

<figure><img src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/0703f1e4ede421354d93c43c5f93ee3f.jpg" alt="" width="638" height="425" /><figcaption> ทวีศักดิ์ เผ่าพัลลภ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายที่ปรึกษาการลงทุนส่วนบุคคล บริษัทหลักทรัพย์ ภัทร จำกัด (มหาชน)</figcaption></figure>

“ยกตัวอย่าง การลงทุนในกองทุนอสังหาฯ ที่เป็น freehold ได้ yield ประมาณ 6% แต่ถ้าค่าเช่าโตปีละ 2% น่าจะให้การเติบโตเงินลงทุนได้ 2% ต่อปี ทำให้ผลตอบแทนรวมเป็น 8% และถ้าอยู่ในโครงสร้างของ REIT ซึ่งสามารถกู้ยืมมาลงทุนได้สัดส่วนที่สูงกว่า ถ้าอัตราดอกเบี้ยการกู้ยืมเหมาะสมก็อาจจะสามารถสร้างการเติบโตของเงินลงทุนได้มากกว่า 2% และในภาวะที่มีเงินเฟ้อสูง การลงทุนในลักษณะนี้ก็จะเป็น inflation hedge ที่ดีได้”

อย่างไรก็ตาม กองทุนแบบ leasehold ก็สามารถสร้างการเติบโตของเงินลงทุนได้เช่นกัน โดยลักษณะที่สำคัญของกอง leasehold คือมีอายุจำกัดในการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ เมื่อครบอายุและไม่ได้มีการลงทุนเพิ่ม มูลค่าเงินลงทุนอาจจะลดลงเหลือศูนย์ แต่โดยปกติกอง leasehold จะมี yield สูงกว่ากอง freehold และเมื่ออายุสั้นลงจนถึงจุดหนึ่งอาจจะมีการจ่ายเงินลดทุนออกมาด้วย

ฉะนั้น ถ้านักลงทุนสามารถบริหารจัดการโดยการ reinvest เงินลงทุนและผลตอบแทนส่วนเกินจาก yield ที่ได้จากกอง freehold ที่มีลักษณะใกล้เคียงกันไปหาการลงทุนที่มีผลตอบแทนใกล้เคียงกันก็อาจจะสามารถสร้างการเติบโตล้อไปกับ freehold ได้

<img style="width: 638px; height: 638px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/b3f158686479deee9bcbbe5833dd9eb7.png" alt="" />

นอกจากนี้ ความน่าสนใจในการลงทุนใน REIT คือการกระจายความเสี่ยง ซึ่งแบ่งได้เป็น 2 มุม คือเป็นการกระจาย source of income และลดความผันผวนของพอร์ต ในบริบทของ asset allocation เพราะ REIT มีลักษณะของผลตอบแทนและความเสี่ยงอยู่ระหว่างตราสารหนี้และหุ้น ขณะที่ความสัมพันธ์ของความเคลื่อนไหวของราคาก็ไม่ได้ปรับตัวขึ้นลงพร้อมกันเสมอไป ทำให้ช่วยลดความผันผวนรวมของพอร์ตการลงทุนได้

ทวีศักดิ์กล่าวเพิ่มว่าในช่วง 2-3 ปีจากนี้ ประเภทของสินทรัพย์ในกอง REIT ที่มีแนวโน้มดี คือสินทรัพย์ประเภทสำนักงานให้เช่า (office) ที่เป็นสำนักงานเกรด A ในเขตธุรกิจชั้นในของกรุงเทพฯ เนื่องจากมีอุปทานที่ค่อนข้างจำกัด จากราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นมาก และที่ดินที่มีการพัฒนาใหม่มักจะถูกใช้ไปกับโครงการคอนโดมิเนียมหรู

“เราเห็นการเติบโตของค่าเช่าอย่างต่อเนื่องและอัตราเช่าที่อยู่ในระดับสูง และค่าเช่าใน sub sector นี้ของกรุงเทพฯ ที่ระดับเกือบ 1,000 บาทต่อตรม. ต่อเดือน ซึ่งยังถือว่าต่ำกว่าค่าเช่าเกรด A ในสิงคโปร์ ฮ่องกง ที่อยู่ในระดับ 2,000-3,000 บาทต่อตรม. ต่อเดือน”

อย่างไรก็ตาม ทุกการลงทุนล้วนมีความเสี่ยง ซึ่งทวีศักดิ์ระบุถึงความเสี่ยงหลักที่นักลงทุนต้องคำนึงถึงก่อนการตัดสินใจลงทุนใน REIT ประกอบด้วย

1.สภาพคล่อง จัดเป็นความเสี่ยงและอุปสรรคหลักในการลงทุนในกอง REIT จึงควรเลือกลงทุนในกอง REIT ที่มีขนาดใหญ่ เพื่อให้มีสภาพคล่องในการซื้อขาย

2.ความเสี่ยงด้านราคาตลาด เพราะถึงแม้ว่าจะเป็นการลงทุนทางเลือกที่ให้ผลตอบแทนรายได้ค่อนข้างสูง แต่ความต่างหลักคือกอง REIT ไม่มีสัญญาคืนเงินต้น เพราะฉะนั้นเงินลงทุนตอนขาออกจะขึ้นอยู่กับราคาในตลาด ซึ่งขึ้นกับภาวะตลาดในตอนนั้น เพราะฉะนั้น REIT จึงเป็นการลงทุนทางเลือกที่เหมาะกับการลงทุนระยะยาว เพื่อลดความเสี่ยงด้านราคาและรับผลตอบแทนในรูป income เป็นหลัก

3.ความเสี่ยงจากกอง REIT ประเภท leasehold ซี่งท้ายที่สุดแล้วมูลค่ากองอาจลดลงเหลือศูนย์ในวันครบอายุ ซึ่งตามทฤษฎี สามารถลดความเสี่ยงนี้ด้วยการ reinvest อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงที่ต้องเจอด้วย คือการ reinvest อาจให้ผลตอบแทนไม่สูงเท่ากองเดิม

4.ความเสี่ยงจากสภาพคล่องไม่สมดุล (liquidity mismatch) จาก fund of funds โดยในระยะหลัง fund flows จากกองทุน fund of funds ที่ลงทุนในกอง REIT ในประเทศ ค่อนข้างจะมีผลต่อความเหวี่ยงของราคาของกอง REIT ค่อนข้างมาก เนื่องจาก fund of funds โดยรวมปัจจุบันมีขนาดที่ใหญ่ขึ้นมาก แต่กอง REIT โดยทั่วไปยังมีสภาพคล่องในการซื้อขายค่อนข้างต่ำดังนั้น เมื่อ fund of funds มี outflow แรง จึงอาจจะส่งผลกระทบต่อราคาของกอง REIT ค่อนข้างมาก

&nbsp;

เรื่อง: ศนิชา ละครพล
ภาพ: จันทร์กลาง กันทอง และโพสต์ทูเดย์

<hr />

<a href="http://bit.ly/2Jqfqwo">คลิกอ่าน Forbes Thailand ฉบับพิเศษ "WEALTH MANANAGEMENT &amp; INVESTING 2018" ในรูปแบบ e-Magazine</a>

<a href="http://bit.ly/2Jqfqwo"><img style="width: 200px; height: 263px;" src="http://forbesthailand.com/uploads/library/09e0901ca7c6985d3f0f643bd3b26631.jpg" alt="" /></a>

'REIT สำนักงาน' ดาวเด่น ภัทรแนะเลือกสินทรัพย์ใน 'ทำเลทอง'

<h2>ชาญอิสสระเผยรายได้ปี 2559 แตะ 3,100 ล้านบาท ปี 2560 เตรียมขยายเฟสโครงการต่างจังหวัดเพิ่ม 2-3 พันล้านบาท ด้านโรงแรมศรีพันวา-บาบา บีช ต่อยอดลงทุนในยุโรปดึงลูกค้าไทย-จีนเที่ยวนอก จับมือพันธมิตรจีนรับบริหารโรงแรมศรีพันวาแดนมังกร</h2>
สงกรานต์ อิสสระ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บมจ.ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ เปิดเผยว่า ผลการดำเนินงานปี 2559 บริษัทมียอดขายประมาณ 2,200 ล้านบาท หรือ 70% ของเป้ายอดขาย และมียอดรับรู้รายได้ 3,100 ล้านบาท แบ่งสัดส่วนจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย 70% และอสังหาฯเพื่อเช่า 30% ส่วนปี 2560 ตั้งเป้าหมายยอดขายและรายได้เติบโตประมาณ 5-10%

โดยการพัฒนาโครงการจะเป็นการขยายเฟสต่อเนื่องของโครงการต่างๆ ในต่างจังหวัด มูลค่ารวมประมาณ 2-3 พันล้านบาท เช่น ทิวทะเลเอสเตท ชะอำ-หัวหิน, บาบา บีช คลับ พังงา, โรงแรมศรีพันวา ภูเก็ต, อิสสระ เชียงใหม่

ส่วนการลงทุนซื้อที่ดินติดถนนเพชรเกษมที่โครงการ ทิวทะเลเอสเตท ขนาด 10 กว่าไร่เพื่อพัฒนาธุรกิจเชิงพาณิชย์ ได้ลงทุนซื้อร่วมกับสหพัฒนพิบูลและไอ.ซี.ซี.อินเตอร์เนชั่นแนลเรียบร้อยแล้ว แต่ยังรอจังหวะที่เหมาะสมทำให้ชะลอการพัฒนาออกไปก่อน

ด้าน โรงแรมศรีพันวา จังหวัดภูเก็ต ที่ได้ขายสินทรัพย์เข้ากอง REIT เมื่อปลายปีก่อนมูลค่า 3,300 ล้านบาท ภายในปี 2561 คาดว่าบริษัทจะนำสินทรัพย์คือโรงแรม บาบา บีช คลับ ภูเก็ต และ บาบา บีช คลับ พังงา ขายเข้ากอง REIT เพิ่มเติม จำนวน 40 ห้อง มูลค่ารวม 2,500 ล้านบาท

และได้ร่วมเป็นพันธมิตรกับ Junfa Real Estate Co.,Ltd จากประเทศจีน ซึ่ง Junfa ได้นำแบรนด์โรงแรมศรีพันวาและบาบา บีช คลับ ไปพัฒนาโครงการในจีน เบื้องต้นคาดว่าจะมีการลงทุนทั้งหมด 5 เมือง เริ่มที่ไหหลำและลี่เจียง โดยกลุ่มทุนจีนจะเป็นผู้ลงทุนเอง 100% แต่ชาญอิสสระจะเป็นผู้รับดำเนินการบริหารจัดการตั้งแต่ออกแบบ ก่อสร้าง จนถึงบริหารโรงแรม

สงกรานต์ กล่าวต่อว่า บริษัทมีแผนลงทุนโรงแรมในทวีปยุโรปในลักษณะการซื้อกิจการและนำมาปรับปรุงบริหาร คาดว่าจะลงทุน 1-2 แห่ง งบลงทุนแห่งละไม่เกิน 1,500 ล้านบาท โดยจะตัดสินใจใน 1-2 ปีนี้ มองว่าจุดที่น่าลงทุนเป็นประเทศอังกฤษบริเวณรอบนอกกรุง London เพราะหลังจากสหราชอาณาจักรมีมติออกจากสมาชิกภาพสหภาพยุโรป (Brexit) ทำให้ราคาอสังหาฯลดลง 10-20% ทั้งจากดีมานด์ที่ลดลงและค่าเงินปอนด์ที่อ่อนลงด้วย

ด้าน วรสิทธิ อิสสระ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ชาญอิสสระ เรสซิเดนซ์ จำกัด กล่าวว่า แนวคิดการลงทุนโรงแรมในยุโรปคาดว่าจะเป็นในกรุง London อังกฤษ หรือ Ibiza ประเทศสเปน โดยบริษัทมีความสนใจ Ibiza เพราะเป็นเมืองชายทะเลเมดิเตอร์เรเนียนที่มีนักท่องเที่ยวเอเชียเข้าไปไม่มาก หากชาญอิสสระลงทุนจะเป็นผู้ประกอบการเจ้าแรกจากเอเชีย ทำให้มีโอกาสสูงในการเปิดตลาดนำนักท่องเที่ยวไทยและจีนซึ่งบริษัทมีพันธมิตรเข้าไปท่องเที่ยว

นอกจากนี้ ดิฐวัฒน์ อิสสระ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานพัฒนาธุรกิจ บมจ.ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ปีนี้บริษัทยังไม่มีโครงการจัดสรรในกรุงเทพฯเพิ่มเติม แต่มีความต้องการซื้อที่ดินในเขตซีบีดี (ศูนย์กลางธุรกิจ) เพื่อพัฒนาเป็นโครงการระดับลักชัวรี่ ราคา 1.5 แสนบาท/ตร.ม.ขึ้นไป หรือเป็นโครงการมิกซ์ยูส เพราะมองว่าตลาดระดับบนยังมีดีมานด์ที่ดี ขณะที่โครงการจัดสรรระดับกลาง-ล่างยังมีปัญหาระบายซัพพลายได้ช้า บริษัทจึงยังไม่เร่งลงทุนในตลาดนี้

News

Forbes lists

World

Leaderboard

Commentaries

Forbes life

Events