Market timing หรือจะสู้ Asset allocation

<h2>วีรันดา รีสอร์ท แอนด์ สปา เปิดตัว วีรันดา เรสซิเดนซ์ หัวหิน คอนโดบีชฟร้อนท์พรีเมียม ด้วยงบลงทุนกว่า 2.5 พันล้านบาท บนที่ดินแปลงใหญ่ผืนสุดท้าย ริมชายหาดหัวหินกว่า 14 ไร่ โชว์จุดขายที่พักอาศัยริมชายหาดแห่งแรกที่มาพร้อมกับการบริการแบบโรงแรมตอกย้ำความเป็นมืออาชีพในการสร้างมุมมองการท่องเที่ยวสไตล์ ชิค &amp; ฮิป ตอบสนองไลฟ์สไตล์การอยู่อาศัยของคนทุกรุ่นอย่างเหนือระดับ  ด้าน 2 กูรู กิติชัย เตชะงามเลิศ และ ถนอม เกตุเอม ร่วมเผยการเติบโตของหัวหินและเทรนด์การพักผ่อน</h2>
วีรวัฒน์ องค์วาสิฏฐ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท วีรันดา รีสอร์ท แอนด์ สปา จำกัด กล่าวว่า หลังจากที่ประสบความสำเร็จอย่างงดงามกับโครงการวีรันดา รีสอร์ท หัวหิน, วีรันดา เชียงใหม่ เดอะ ไฮ รีสอร์ท, วีรันดา รีสอร์ท พัทยา และ วีรันดา เรสซิเดนซ์ พัทยา ในปีนี้ได้เปิดตัวโครงการ วีรันดา เรสซิเดนซ์ หัวหิน คอนโดมีเนียมหรูบนชายหาดส่วนตัว ด้วยการลงทุนกว่า 2.5 พันล้านบาท บนพื้นที่หน้าหาดหัวหิน รวมกว่า 14 ไร่ พร้อมเสริมความโดดเด่นด้วยการเน้นพื้นที่ของแลนด์สเคป โดยมีสระว่ายน้ำเป็นองค์ประกอบหลักของพื้นที่

“ปัจจุบันคอนโดมิเนียมยังเป็นตลาดที่ขยายการเติบโตอย่างต่อเนื่องในหลายพื้นที่โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และจังหวัดใกล้เคียงที่เป็นแหล่งท่องเที่ยว อาทิ ริมทะเลหัวหิน และฝั่งเขาตะเกียบ เป็นต้น ตลาดหัวหินยังเติบโตขึ้นมาก เนื่องจากมีสถานที่ท่องเที่ยวแห่งใหม่เกิดขึ้นมากมาย ทำให้หัวหินคึกคักและหนาแน่นด้วยนักท่องเที่ยว ส่งผลให้ดีมานด์ในทำเลนี้พุ่งสูงขึ้นตามอันดับ” วีรวัฒน์ กล่าวและเสริมถึงปัจจัยด้านการเดินทางโดยหัวหินมีจำนวนนักท่องเที่ยวเดินทางเพิ่มขึ้น อาทิ โครงการเส้นทางเรือเฟอร์รี่พัทยา-หัวหิน ที่จะช่วยย่นระยะการเดินจากพัทยาสู่หัวหิน โครงการรถไฟความเร็วสูง กรุงเทพ-ระยอง โดยทั้งสองโครงการสำคัญนี้ไม่ห่างจากโครงการวีรันดา เรสซิเดนซ์ หัวหิน มากนัก รวมไปถึงการผลักดันของรัฐบาลในการสร้างโครงการ มอเตอร์เวย์ นครปฐม-ชะอำ ที่สร้างความเจริญในระยะยาว

ด้าน กิติชัย เตชะงามเลิศ นักลงทุนหุ้น-อสังหาริมทรัพย์ เผยว่า การเติบโตของนักท่องเที่ยวที่ไปเยือนหัวหินในรอบ 4 ปีที่ผ่านมา มีการเติบโตในระดับปานกลาง จากตัวเลขในปี 2555 ที่มีนักท่องเที่ยวมาเยือนหัวหินประมาณ 4 ล้าน 1 แสนคน ในขณะที่ปี 2559 มีนักท่องเที่ยวที่มาเยือนหัวหินเกือบ 5 ล้านคน Occupancy rate จากปี 2555 คิดเป็น 45.37% ซึ่งมีอัตราการเพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก ส่วนในปี 2558 Occupancy rate คิดเป็น 65.70 % แสดงให้เห็นถึงความต้องการที่พักในหัวหิน และการเติบโตที่สูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด

“มุมมองการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน เน้นที่การลงทุนในระดับ B+ ขึ้นไป ยังคงเดินหน้าได้ดี ทั้งการลงทุนเพื่อขายต่อ ต้องเล็งเห็นโอกาสของโครงการอสังหาฯ ที่คาดว่าจะมีราคาที่ขยับสูงขึ้น ในอนาคต สามารถสร้างผลกำไรได้ดี ส่วนด้านการลงทุนเพื่อการปล่อยเช่า ต้องวิเคราะห์ปัจจัยผลตอบแทน จากการเช่าให้อยู่ในระดับที่น่าพึงพอใจ สำหรับโครงการวีรันดา เรสซิเดนซ์ หัวหิน ก็เป็นหนึ่งในโครงการฯ อันดับต้นๆ ที่น่าลงทุนในขณะนี้ ทั้งเรื่องของทำเลที่ตั้ง ความโดดเด่นของดีไซน์ และการบริการที่จัดเป็น First Hotel Service Beachfront Design Residence แห่งแรก ซึ่งสร้างความแตกต่างจากอสังหาริมทรัพย์รายอื่นๆ”

ด้าน ถนอม เกตุเอม บล็อกเกอร์ด้านการเงินและภาษีซึ่งเป็นที่รู้จักในนาม “บักหนอม” กล่าวเสริมถึงความนิยมในการซื้อคอนโดมิเนียมเป็นทรัพย์สินโดยเฉพาะพื้นที่หัวหินและยิ่งถ้าเป็นโครงการที่ให้ความสำคัญกับการเข้าพักยิ่งสร้างจุดแข็งและความแตกต่างในการโครงการและผู้พัฒนา

ทั้งนี้ วีรวัฒน์ กล่าวเสริมถึงทิศทางการทำงานของวีรันดาฯ ที่ผ่านมาในการสร้างแบรนด์ DNA ของธุรกิจ โดยยกตัวอย่างถึงโครงการในอดีตอย่าง วีรันดา ชะอำ-หัวหิน บนพื้นรวม 10 ไร่ ในครั้งนั้นที่แม้สามารถสร้างห้องพักได้กว่า 300ห้อง แต่วันนั้นเขาเลือกสร้างเพียง 97 ห้อง และขยายสร้างพื้นที่ส่วนกลางในครอบคลุมการใช้สอย อาทิ พื้นที่สระว่ายน้ำ พื้นที่ส่วนกลาง

“ผมอาจไม่ค่อยคิดเหมือนคนอื่นๆ ที่มองการใช้งานพื้นที่ให้คุ้มค่าที่สุด แต่เรามองที่พื้นที่อยากให้ห้องที่มีอยู่มีจุดด้อยน้อยที่สุด มีจุดที่เห็นวิวที่ดีที่สุดเพื่อให้ผู้เข้าพักรู้สึกถึงความเป็นวีรันดา ซึ่งเป็นสิ่งที่เราทำมาแล้วและทำต่อไปเพราะนี้คือแบรนด์ DNA ของเรา” วีรวัฒน์ องค์วาสิฏฐ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท วีรันดา รีสอร์ท แอนด์ สปา จำกัด กล่าว

<figure><img src="http://forbesthailand.com/uploads/library/c3442ec24d3d8d3645d8feedb587d75c.png" alt="" width="680" height="483" /><figcaption> (จากซ้าย) กิติชัย เตชะงามเลิศ, วีรวัฒน์ องค์วาสิฏฐ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท วีรันดา รีสอร์ท แอนด์ สปา จำกัด และ ถนอม เกตุเอม</figcaption></figure>

วีรันดาฯ เชิญ 2 กูรูด้านการลงทุนพูดคุยทิศทางการลงทุนและการเติบโตหัวหินสู่บ้านพักตากอากาศตอบโจทย์คนเมือง

<h2>ผลโหวต Brexit ได้สร้างความโกลาหลอลหม่านให้กับตลาดหุ้นสหราชอาณาจักรและสะเทือนไปถึงตลาดหุ้นทั่วโลก โดยเฉพาะหุ้นกลุ่มสถาบันการเงิน บริษัทพัฒนาอสังหาฯ บริษัทรับสร้างบ้าน รวมถึงราคาสินค้าโภคภัณฑ์ที่เกี่ยวกับพลังงานก็พลอยได้รับผลกระทบและปรับตัวลงเช่นกัน</h2>
กรณีของ Brent Oil เป็นตัวอย่างที่ชัดเจน มีการปรับตัวขึ้นมาจากจุดต่ำสุดมาอยู่ที่ 28.60 เหรียญสหรัฐฯ ต่อบาร์เรล เมื่อวันที่ 19 มกราคมที่ผ่านมา แล้วทยอยปรับตัวขึ้นมาที่ 52.74 เหรียญต่อบาร์เรล เมื่อวันที่ 9 มิถุนายนที่ผ่านมา ขึ้นมาถึง 24.14 เหรียญต่อบาร์เรล หรือคิดเป็น 84.41% ภายในระยะเวลาเพียง 4 เดือนกว่าๆ เท่านั้น

ผลโหวต Brexit ได้สร้างความโกลาหลอลหม่านให้กับตลาดหุ้นสหราชอาณาจักรและสะเทือนไปถึงตลาดหุ้นทั่วโลก โดยเฉพาะหุ้นกลุ่มสถาบันการเงินบริษัทพัฒนาอสังหาฯ บริษัทรับสร้างบ้าน รวมถึงราคาสินค้าโภคภัณฑ์ที่เกี่ยวกับพลังงานก็พลอยได้รับผลกระทบและปรับตัวลงเช่นกันเหรียญต่อบาร์เรล คิดเป็น 624.55% ภายในเวลา 9 ปี 8 เดือน (ดูกราฟราคา Brent Oil ประกอบ) หรือมีอัตราผลตอบแทนแบบทบต้นประมาณ 22% ต่อปี

<img style="width: 680px; height: 294px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/e87d5455b18a5df7df344cf8e632ffc0.png" alt="" />

สวนทางกับราคาทองคำที่มีราคาสูงขึ้นทันทีหลังจากผลโหวต โดยทองคำได้ขึ้นไปที่ 1,352.19 เหรียญต่อออนซ์ เมื่อวันที่ 10 สิงหาคมที่ผ่านมา จากจุดต่ำสุดเมื่อ 14 ธันวาคมปีที่แล้วที่ 1,064.70 เหรียญต่อออนซ์ ขึ้นมา 287.49 เหรียญต่อออนซ์ คิดเป็น 27% ภายในเวลาเพียงเกือบ 8 เดือน และถ้าดูย้อนหลังไป 40 ปี (ดูกราฟราคาทองคำประกอบ) จะพบว่า ราคาทองถึงจุดต่ำสุดที่ 255.90 เหรียญต่อออนซ์ เมื่อเดือนสิงหาคมปี 1999 หลังจากนั้นก็ทะยานสู่จุดสูงสุดในประวัติศาสตร์ที่ 1,776.40 เหรียญต่อออนซ์เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2012 รวมแล้วราคาขึ้นไปถึง 1,520.50 เหรียญต่อออนซ์ นับว่าเป็นผลตอบแทนที่สูงมากทีเดียว

<img style="width: 680px; height: 294px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/3ff8a5e81edad47de05012f5309e5d78.png" alt="" />

ด้วยเพราะเหตุนี้เอง จึงทำให้นักลงทุนทั่วโลกให้ความสนใจลงทุนในสิ่งเหล่านี้ ทั้งที่หากราคาไม่ขึ้น นักลงทุนจะไม่ได้ผลตอบแทนอะไรเลย นอกจากนั้นยังขาดทุนจากต้นทุนของเงิน ไม่ว่าจะเป็นค่าเสียโอกาสดอกเบี้ย และค่าธรรมเนียมอื่นๆ ในขณะที่นักลงทุนนำเงินไปลงทุนในตราสารหนี้จะยังได้ดอกเบี้ย หรือลงทุนในอสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่าก็ยังจะได้ค่าเช่า หรือลงทุนในหุ้นก็ยังจะได้เงินปันผล

นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์ในสหราชอาณาจักรได้รับผลกระทบ เนื่องจากนักลงทุนส่วนใหญ่เกรงว่าตำแหน่ง World Financial Center ที่ London ครองอยู่เป็นอันดับ 1 จะมีการเปลี่ยนแปลงไป หลังจากสหราชอาณาจักรออกจาก EU ในอีก 2 ปีข้างหน้า โดยเห็นได้ชัดจากการที่นักลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในอสังหาฯ สหราชอาณาจักรได้แห่ไถ่ถอนหน่วยลงทุนจนทำให้กองทุนขาดสภาพคล่อง

เหตุการณ์เช่นนี้ทำให้ผู้บริหารกองทุนตกที่นั่งลำบาก เพราะว่าจะขายอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนที่ตนบริหารอยู่ในทันทีทันใดคงจะยาก และยังทำให้ขายไม่ได้ราคาอีกด้วย ทำให้กองทุนเหล่านี้ ซึ่งมีมูลค่าสินทรัพย์รวม 9 พันล้านปอนด์ ต้องหยุดการไถ่ถอนหน่วยลงทุนชั่วคราว

แม้สภาวะ Brexit ยังไม่มีผลให้สหราชอาณาจักรต้องออกจาก EU ในทันที ซึ่งจะมีผลจริงๆ ในอีก 2 ปีข้างหน้า ส่วนหนึ่งคงเป็นความจำเป็นที่ผู้บริหารกองทุนดังกล่าวต้องหาเงินมาชำระคืนค่าขายหน่วยลงทุนของผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนดังกล่าวอย่างเร่งด่วน

ท่ามกลางความโกลาหล คณะกรรมการกำหนดนโยบายการเงิน (FPC) ที่มีผู้ว่าการธนาคารชาติเป็นประธานได้ประกาศว่า จะมีเงินอีก 1.5 แสนล้านปอนด์เพิ่มเติมสภาพคล่องโดยผ่านทางธนาคารพาณิชย์และเตือนผู้ถือหน่วยลงทุนว่า การแห่ขายหน่วยลงทุนจะทำให้มูลค่าหน่วยลงทุนมีราคาต่ำลง จากการถูกบังคับให้ขายอสังหาริมทรัพย์ในกองทุนดังกล่าว เพื่อนำมาชำระค่าขายหน่วยลงทุนของผู้ถือหน่วยลงทุน

<figure><img class=" wp-image-7980" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/05/000_1BZ22L.jpg" alt="" width="800" height="537" /><figcaption> (Photo by NIKLAS HALLE'N / AFP)</figcaption></figure>

สรุปได้ว่า หลังจากประชามติ Brexit สร้างผลกระทบกระเทือนไปตั้งแต่ตลาดหุ้น ทอง สินค้าโภคภัณฑ์ และอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในสหราชอาณาจักร จนนักลงทุนเกรงว่าภาพเหตุการณ์ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกลงอย่างมากในช่วงปี 2008 ซึ่งเป็นช่วง Hamburger Crisis จะกลับมาหลอกหลอนอีกครั้ง ทำให้นักลงทุนทั่วโลกรวมทั้งนักลงทุนของสหราชอาณาจักร พยายามหนีจากการถือครองสินทรัพย์ที่เป็นสกุลเงินปอนด์ไม่ว่าจะเป็นหุ้น หรืออสังหาริมทรัพย์ในสหราชอาณาจักร ไปลงทุนในสินทรัพย์อื่นๆ ที่ไม่ใช่สกุลเงินปอนด์

นอกจากจะส่งผลให้ค่าเงินปอนด์ตกต่ำที่สุดในรอบกว่า 30 ปีเมื่อเทียบกับเงินเหรียญสหรัฐฯ และทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลงแล้วยังยังทำให้ bond yield ของประเทศที่มีความเข้มแข็งทางเศรษฐกิจต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นสวิตเซอร์แลนด์ ฝรั่งเศส เยอรมนี สร้างจุดต่ำสุดในรอบ 10 ปีเลยทีเดียว

แต่การที่ bond yield ต่ำลงกลับส่งผลดีในทางอ้อมให้กับสหราชอาณาจักรเช่นกัน เพราะทำให้นักลงทุนแสวงหาผลตอบแทนจากการลงทุนมากขึ้น โดยมี risk appetite ที่สูงขึ้น เป็นที่น่าสนใจว่า บรรดากลุ่มเฮดจ์ฟันด์และกลุ่มที่บริหาร private equity ต่างๆ พยายามซื้อสินทรัพย์ในช่วงวิกฤตการณ์ จากการที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในสหราชอาณาจักรโดยเฉพาะที่ London ในช่วงที่ผ่านมาสามารถซื้อได้ในราคาที่ถูกกว่าช่วงก่อน Brexit ถึง 20-30% เมื่อคำนวณเป็นสกุลเงินเหรียญสหรัฐฯ

ด้านสถานการณ์พื้นที่สำนักงานให้เช่าก็ค่อนข้างตึงตัว มีพื้นที่ว่างเพียง 2-6% หรือเฉลี่ยที่ประมาณ 4% เท่านั้นเอง ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 10 ปีซึ่งอยู่ที่ 6.90 % อยู่พอสมควร ยิ่งพื้นที่ให้เช่าในตลาดมีปริมาณน้อย เมื่อเทียบกับความต้องการพื้นที่สำนักงาน ยิ่งทำให้พื้นที่ให้เช่าเหล่านี้สามารถเก็งกำไรสร้างผลตอบแทนจากการเช่าได้สูงภายใน 1-2 ปีก่อนที่ประชามติการออกจาก EU จะมีผลอย่างเป็นทางการ

แต่สิ่งหนึ่งที่น่าเป็นห่วงคือ อุปสงค์ของพื้นที่เหล่านี้เป็นของสถาบันการเงินถึง 40% ทำให้สถานะความเป็น World Financial Center มีผลต่ออัตราการเช่าพื้นที่เป็นอย่างมาก ซึ่งจะมีผลสะท้อนไปที่ราคาของตัวอาคารเหล่านี้ เพราะว่าจากต้นทุนค่าใช้จ่ายในการเช่า office space ใน London จะมีค่าเช่าสูงมาก โดย London เป็นเมืองที่มีค่าใช้จ่ายในการเช่าพื้นที่สำนักงานอยู่อันดับที่ 2 เป็นรองเพียงฮ่องกงซึ่งครองอันดับ 1 เท่านั้น

ในส่วนของออฟฟิศหน่วยงานต่างๆ ภายใน 2 ปีนี้ ยังอาจจะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก แต่หลังจาก 2 ปีไปแล้ว มีโอกาสที่หน่วยงานต่างๆ โดยเฉพาะกลุ่มสถาบันการเงินที่จะย้ายส่วนงานที่ไม่มีความจำเป็นออกจาก London ไปยังเมืองอื่นๆ ใน EU กรณีที่หน่วยงานนั้นๆ มีรายได้หลักๆ มาจากประเทศในกลุ่ม EU ซึ่งหลายหน่วยงานได้ประกาศแล้วว่า ถ้า Brexit มีผลกระทบต่อภาษีที่ทำให้บริษัทมีต้นทุนที่สูงขึ้นก็จะย้ายไปตั้งสำนักงานหลักที่เมืองอื่นๆ

สำหรับส่วนของตลาดกลุ่มธุรกิจค้าปลีกที่ได้รับผลกระทบจากประชามติในครั้งนี้ พบว่ากลุ่มนักลงทุนที่เป็น rational fund manager คงยังลังเลที่จะรีบตัดสินใจลงทุนในสถานการณ์ที่ภาพยังไม่ชัดเจนว่าจะเกิดอะไรขึ้นหลังจาก Brexit มีผลทางปฏิบัติจริงๆ

คุณเคยเห็นตอนแมวก่อนที่จะตายไหมครับ ว่ากระโดดไปกระโดดมากี่ครั้ง อสังหาริมทรัพย์ของสหราชอาณาจักรอาจจะกำลังอยู่ในสภาพนั้นก็ได้ครับ

&nbsp;
<figure class="wp-caption alignnone"><img class="lazy img-responsive lazy-loaded" src="https://forbesthailand.com/uploads/userfiles/images/%E0%B8%99%E0%B8%B1%E0%B8%81%E0%B9%80%E0%B8%82%E0%B8%B5%E0%B8%A2%E0%B8%99-01.png" alt="" width="265" height="266" data-lazy-type="image" data-lazy-src="/uploads/userfiles/images/%E0%B8%99%E0%B8%B1%E0%B8%81%E0%B9%80%E0%B8%82%E0%B8%B5%E0%B8%A2%E0%B8%99-01.png" /><figcaption class="wp-caption-text">กิติชัย เตชะงามเลิศ นักเขียนและนักลงทุนด้านตลาดทุนและอสังหาริมทรัพย์</figcaption></figure>
&nbsp;
<div>

<hr />

<a href="https://goo.gl/fFyN78">คลิกอ่านฉบับเต็ม "อสังหาฯ UK หลังออกจาก UK" ได้ที่ Forbes Thailand ฉบับ NOVEMBER 2016 ในรูปแบบ e-Magazine</a>
<a href="https://goo.gl/fFyN78"><img style="width: 250px; height: 327px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/0204b3f8180980348e2ec4579732a69d.png" alt="" /></a>

</div>

News

Forbes lists

World

Leaderboard

Commentaries

Forbes life

Events