โฉมหน้ากรุงเทพมหานครในอีก 7-10 ปีข้างหน้าจะเป็นอย่างไร อนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของประเทศมองว่า ปัจจัยเรื่องการขยายเส้นทางรถไฟฟ้ากว่า 10 สาย ไม่ใช่เพียงปัจจัยเดียวที่จะทำให้กรุงเทพฯ เปลี่ยนไป แต่ยังมีอีก 2 ปัจจัยที่ไม่อาจมองข้าม ได้แก่ Technology Disruption (ผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงทางเทคโนโลยี) และการเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ

รถไฟฟ้าครบลูปตามรอยญี่ปุ่น

หากมองเฉพาะปัจจัยรถไฟฟ้าเพียงปัจจัยเดียว ประเทศไทยไม่น่าจะต่างจากญี่ปุ่นมากนัก คือเมืองจะขยายตัวออกไปพร้อมกับการขยายตัวของสิ่งอำนวยความสะดวก โดยศูนย์กลางเมืองยังคงเป็นไข่แดงที่สำคัญ เช่น ย่าน Ginza ที่มีราคาแพงที่สุดในญี่ปุ่นและมีความต้องการพักอาศัยมากที่สุด หรือย่าน Tsim Sha Tsui ที่ยังคงเป็นย่านราคาแพงที่สุดของฮ่องกงนับตั้งแต่อดีตถึงปัจจุบัน

เช่นเดียวกับใจกลางเมืองของกรุงเทพฯ ที่ยังคงอยู่ที่เดิมแต่จะเริ่มขยายพื้นที่ออกไปล้อมรอบไข่แดง โดยการอยู่อาศัยขยายออกไปนอกเมืองมากขึ้น ซึ่งส่วนต่อขยายจะได้รับการพัฒนาขึ้นมาเป็นอีกชุมชนสำหรับผู้ที่อยู่อาศัยในโซนนั้น การพัฒนาด้านอสังหาริมทรัพย์จะมีความหลากหลายมากขึ้น เพื่อตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลายของลูกค้าได้อย่างสอดคล้องกับไลฟ์สไตล์ความเป็นอยู่ที่เปลี่ยนแปลงไป

จับตาเทคโนโลยี/สังคมผู้สูงอายุ

ในความเป็นจริง ความเปลี่ยนแปลงของกรุงเทพฯ ในวันพรุ่งนี้ยังคงมีอีกหลายปัจจัยที่สามารถพลิกโฉมมหานคร ได้แก่ Technology Disruption เช่น การทำงานที่ไม่จำเป็นต้องเดินทางเข้ามายังบริษัทหรือสำนักงาน หรือการตกลงการค้าขายอาจจะเกิดขึ้นที่ไหนก็ได้

“อย่างไรก็ดี วันนี้อาจจะยังไม่เห็นว่าเรื่องเทคโนโลยีสุดท้ายแล้วจะไปได้แค่ไหน เป็นอย่างไร แต่ก็เป็นปัจจัยที่เราต้องติดตามตลอด”

สำหรับปัจจัยสุดท้ายเป็นปัจจัยภายในของประเทศอันเนื่องมาจากประชากรวัยเกษียณอายุเพิ่มจำนวนมากขึ้นในอีก 10 ปีข้างหน้า คิดเป็นสัดส่วน 30% ของจำนวนประชากรรวม ทำให้ประเทศไทยเราเข้าสู่สังคมผู้สูงวัยอย่างแท้จริง และประชากรส่วนใหญ่เป็นผู้สูงวัย ซึ่งถือเป็นโจทย์ใหม่ที่ท้าทายว่า การใช้ชีวิตของผู้สูงวัยต่อไปจะเป็นอย่างไร

“รถไฟฟ้าถือเป็น factor ใหญ่ก็จริง แต่ไม่ได้ใหญ่ไปกว่าอีก 2 ปัจจัยที่กล่าวเลย ปัจจัยเหล่านี้เมื่อนำเข้ามาประกอบกันถือเป็นหน้าตาของกรุงเทพฯ ในอีก 7-10 ปีข้างหน้า ซึ่งตอนนี้ไม่มีใครตอบได้ว่าจะเป็นอย่างไร แต่เราต้องดูว่าแต่ละปัจจัยจะพัฒนาไปอย่างไร” อนุพงษ์กล่าว

อนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน)

นอกจากนี้ รูปแบบการพัฒนาที่อยู่อาศัยก็จะเปลี่ยนไปตามพฤติกรรมและความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปตามปัจจัยหลักที่พูดถึง แต่ตอนนี้ก็ยังไม่สามารถตอบได้ว่าจะเปลี่ยนไปเป็นอย่างไร แต่เชื่อว่าสุดท้ายแล้วก็จะต้องกลับมาตอบโจทย์ในเรื่องกำลังซื้อของคนว่ามีมากน้อยเพียงใด อย่างปัจจุบัน บ้านแนวราบที่เป็นทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้นถือว่าได้รับความนิยมสูง เพราะราคาที่อยู่อาศัยในเมืองมีราคาแพงขึ้น

Innovation Culture

ในมุมของผู้ประกอบการจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการปรับตัวตามความเปลี่ยนแปลงเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะการเปลี่ยนแปลงด้านเทคโนโลยี อนุพงษ์เชื่อว่าไม่มีธุรกิจใดไม่ได้รับผลกระทบ ขึ้นอยู่กับว่าใครได้รับผลกระทบก่อนหรือหลังเท่านั้นเอง

“ธุรกิจอสังหาฯ โชคดีตรงที่ขายของหนัก ไม่ได้ขายเรื่องคอนเทนต์หรือเซอร์วิส ทำให้ได้รับผลกระทบช้ากว่าคนอื่น แต่อย่างไรเสียผลกระทบจะมาถึงแน่นอน”

ดังนั้น ขณะนี้บริษัทจึงพิจารณาว่าจะเดินต่อไปข้างหน้าอย่างไร โดยได้ตั้งทีมงานขึ้นมาดูเรื่องนี้โดยเฉพาะ และเชิญผู้เชี่ยวชาญจาก Standford University เข้ามาค้นคว้าและทำวิจัยเรื่องอนาคตของอสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทย รวมถึงทิศทางของบริษัทที่จะผลักดันเรื่อง “Innovation Culture” ด้วยการทำให้ส่งเสริมให้นวัตกรรมเป็นแกนหลักขององค์กร

“ยิ่งเป็นเบอร์ต้นๆ ในธุรกิจอสังหาฯ ยิ่งยาก คือ เราจะต้องเปิดหู เปิดตา ไม่หยุดอยู่กับที่ แต่จะต้องก้าวไปข้างหน้าเรื่อยๆ ปัจจัยเรื่องรถไฟฟ้าเป็นภาพที่เราเห็นชัดเจนจึงไม่ใช่สิ่งที่น่ากลัว แต่ที่น่ากลัวกว่าคือเรื่องเทคโนโลยีที่ไม่รู้เลยว่าจะสร้างอะไรขึ้นมา โดยเรามองว่าคู่แข่งธุรกิจมี 3 ประเภท คือคู่แข่งในธุรกิจเดียวกันอยู่แล้ว คู่แข่งต่างธุรกิจที่เห็นหน้ากันอยู่แต่เข้ามาแข่งขันในธุรกิจอสังหาฯ ด้วย ซึ่งน่ากลัวแต่ไม่เท่ากับคู่แข่งที่เราไม่รู้ว่าเขาเป็นใครมาก่อน”

ตัวอย่างเช่น Netflix จากธุรกิจให้เช่าวิดีโอ disrupt ตัวเองอย่างสิ้นเชิงมาให้บริการทางออนไลน์ และปัจจุบันเป็นผู้สร้างภาพยนตร์ กลายเป็นคู่แข่งกับสตูดิโอสร้างภาพยนตร์ นั่นคือตัวอย่างคู่แข่งที่ไม่รู้จักมาก่อน ทำให้ต้องเตรียมตัวเอง เพื่อที่ว่าเมื่อเทคโนโลยีเข้ามากระทบจริงจะสามารถตั้งตัวได้ทัน

รถไฟฟ้าถือเป็นปัจจัยใหญ่อย่างหนึ่งสำหรับอนาคตธุรกิจอสังหาฯ แต่อีก 2 ปัจจัยที่มีความสำคัญไม่ยิ่งหย่อนไปกว่ากันคือ เทคโนโลยี และ สังคมผู้สูงอายุ (PHOTO CREDIT: Bangkok Post)

“แน่นอนว่ากรุงเทพฯ จะถูก disrupt ด้วย แต่หากให้มองถึงประเทศที่สามารถรับมือกับ Technology Disruption ได้ดีคิดว่าคือประเทศจีน เพราะพัฒนาไปเร็วมาก อย่างทุกวันนี้หากจะไปดูงานในเรื่องการประยุกต์ใช้เทคโนโลยีจะต้องไปดูงานที่จีน ซึ่งพบว่าเขาวิ่งไปเร็วมาก ไม่หยุดนิ่ง มีการพัฒนาไปอย่างต่อเนื่อง”

ขณะที่ทิศทางการพัฒนาของกรุงเทพฯ จะอยู่ตรงกลางระหว่าง Tokyo และ Shanghai โดย Tokyo มีการพัฒนาที่ก้าวไกล แต่เริ่มช้าลงเมื่อเทียบกับ Shanghai ที่กำลังพัฒนาอย่างรวดเร็ว ซึ่งกรุงเทพฯ อาจจะวิ่งไม่เร็วเท่า Shanghai แต่ไม่หยุดนิ่งเหมือนกับญี่ปุ่นในแง่ของการใช้ชีวิตของผู้คน โดยเฉพาะด้านเทคโนโลยีที่คนไทยติดอันดับต้นๆ เรื่อง social network มาโดยตลอด เพราะคนไทยให้ความสาคัญกับเทรนด์ดิจิทัลค่อนข้างมาก

“ส่วน AP วันนี้เราวางตำแหน่งตัวเองว่าจะหมุนตามเทรนด์ไปอย่างไร มีการเตรียมความพร้อมภายในของเราเหมือนวิ่งเข้าไปในพายุ เรามีเข็มทิศ แต่ก็ต้องถูกพัดพาไปตามแรงพายุ ซึ่งบางครั้งเรืออาจจะเบ้ไปอีกทางหนึ่งบ้าง แต่สุดท้ายเราก็จะต้องไปตามทางตามเข็มทิศของเราด้วย การที่มีคนขับเรือที่ดี มีทีมงานที่ดี ช่วยบังคับให้เรือไปยังจุดหมายได้ แต่ในระหว่างทางนั้นเราอาจต้องผจญภัยซึ่งสุดท้ายโจทย์ของเราก็คือการตอบสนองคุณภาพชีวิตของคน และเทคโนโลยีก็จะเป็นส่วนหนึ่งในคำตอบนั้น”

คอนโดมิเนียม วิทโทริโอ้ สุขุมวิท 39 ของเอพี

สำหรับผลจากการเตรียมตัวอย่างต่อเนื่องตลอดระยะเวลา 2 ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ยอดขายแนวราบของบริษัทในปีนี้เติบโตขึ้นถึง 30% เช่นเดียวกับยอดขายคอนโดมิเนียม ซึ่งเมื่อรวมกับโครงการร่วมทุนแล้วคาดว่าในปีนี้จะมียอดรับรู้รายได้กว่า 3 หมื่นล้านบาท และภายในปลายปีนี้น่าจะมีอะไรใหม่ๆ ออกมาให้เห็น

ขณะเดียวกันหลักการของบริษัทฯ ไม่ได้ใช้เทคโนโลยีเป็นตัวนำ แต่จะพยายามค้นหาความต้องการของลูกค้า หรือค้นหาความต้องการใหม่ที่ยังไม่ได้รับการค้นพบ ก่อนจะค้นหาวิธีการตอบสนองความต้องการดังกล่าว และพิจารณาเทคโนโลยีที่สามารถทำให้ความต้องการของลูกค้าเป็นจริงได้

“แน่นอนว่าความต้องการและคุณภาพชีวิตของคนแต่ละกลุ่มไม่เหมือนกัน ซึ่งต้องตอบให้ได้ว่าเราจะตอบโจทย์คนกลุ่มไหน และแม้ว่าบริษัทให้ความสำคัญกับคนทุกกลุ่มโดยกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทฯ จะมีช่วงอายุระหว่าง 25-50 ปี แต่เราจะต้องเลือกตามลำดับความสำคัญก่อนหลังว่าจะตอบโจทย์คนกลุ่มใดก่อนนั่นเอง” อนุพงษ์กล่าวทิ้งท้าย

เรื่อง: อนัญชนา สาระคู

คลิกอ่านครบทุกเรื่องราวจาก “BANGKOK 2025 & BEYOND NEW NODES, NEW URBANISM” ForbesLife Thailand ฉบับพิเศษ November 2018