เสนาฯ วางกลยุทธ์ปี 2562 ปีแห่งความระมัดระวัง เน้นตลาดเรียลดีมานด์ ดูแลการโอนใกล้ชิดรับมือนโยบายคุมเข้ม LTV ร่วมทุน “พราว วานิจ" สยายปีกตลาดต่างจังหวัด สนใจขยายพอร์ต recurring income เทกโอเวอร์โรงแรม

เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ประกาศผลดำเนินงานในปี 2561 ว่า ปีที่ผ่านมาเป็นปีแห่งการเติบโตอย่างก้าวกระโดดของเสนาฯ ทั้งในแง่การเปิดตัวโครงการและยอดขาย

โดยปีก่อนบริษัทมีการเปิดตัวทั้งหมด 9 โครงการ มูลค่ารวม 20,990 ล้านบาท เป็นคอนโดมิเนียมทั้งหมด เติบโตขึ้น 129% จากปีก่อนหน้า สร้างยอดขาย 9,177 ล้านบาท เติบโต 54% ซึ่งทำให้บริษัทมีแบ็กล็อกรวม 10,210 ล้านบาท เติบโต 109%

“เครื่องยนต์สำคัญของการเติบโตปีก่อนคือการร่วมทุน เราเริ่มร่วมทุนกับ Hankyu Hanshin จากญี่ปุ่นเมื่อปี 2560 จนถึงวันนี้มีการร่วมทุนกันแล้วรวม 11 โครงการ มูลค่ากว่า 3.4 หมื่นล้านบาท และเราจะยังคงจับมือกันต่อไปในการนำนวัตกรรมจากญี่ปุ่นมาใช้ในสินค้าและบริการ” เกษรากล่าว

ปี 2562 เน้นเรียลดีมานด์-ร่วมทุนพราว วานิจเจาะต่างจังหวัด

สำหรับปี 2562 เสนาฯ วางแผนเปิดตัวทั้งหมด 22 โครงการ มูลค่ารวม 24,013 ล้านบาท วางเป้าหมายยอดขาย 19,639 ล้านบาท และเป้ารายได้ 8,278 ล้านบาท

เกษราเปิดเผยว่า การเปิดตัวโครงการในปีนี้จะแบ่งเป็นโครงการในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 16 โครงการ (คอนโดมิเนียม 10 โครงการ และแนวราบ 6 โครงการ) ส่วนอีก 6 โครงการจะอยู่ในต่างจังหวัด (โครงการในพื้นที่อีอีซี 3 โครงการ และพื้นที่เมืองรอง 3 โครงการ) แบ่งสัดส่วนเป็นคอนโดมิเนียม 80% และโครงการแนวราบ 20%

“ปีนี้เป้าหมายคือการเจาะเรียลดีมานด์ จากมาตรการคุม LTV ของแบงก์ชาติ กลุ่มที่กระทบมากที่สุดคือ นักลงทุน ทำให้เราต้องเน้นคนซื้ออยู่จริง โดยใช้ดาต้าหลายส่วนมาค้นหาทำเลที่เหมาะสม โครงข่ายรถไฟฟ้าตอนนี้มีหลายสถานี แต่สถานีที่เหมาะสมต้องมีข้อมูลว่าเป็นเขตที่มีแหล่งงาน มีคนอพยพเข้ามาอยู่อาศัย ผังเมืองเหมาะสม และซัพพลายยังไม่มากเกินไป”

เคาะแล้ว! นโยบายแบงก์ชาติคุมปล่อยกู้สินเชื่อบ้าน เริ่ม 1 เม.ย.62

เกษรากล่าวต่อว่า บริษัทยังสนใจตลาดอื่นไม่เฉพาะกรุงเทพฯ โดยเฉพาะพื้นที่อีอีซี และจังหวัดเมืองรองที่มีประชากรมากพอ ถือว่าเป็นตลาดที่มีเรียลดีมานด์เช่นกัน โดยโครงการบางส่วนที่จะเปิดในต่างจังหวัด จะมาจากบริษัทร่วมทุน บริษัท เสนา วณิช ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ซึ่งเสนาฯ ร่วมกับ บริษัท พราว วานิจ จำกัด

ทำให้ปีนี้เสนาฯ จะได้พอร์ตโครงการบ้านบูรพา บ่อวิน และพราวทาวน์ ศรีราชา-บ่อวิน จ.ชลบุรี ของพราว วานิจเข้ามา และเตรียมเปิดโครงการใหม่ๆ เช่น โครงการในพื้นที่สนามกอล์ฟพัทยา คันทรี คลับของบริษัท โครงการใน จ.อุดรธานี เป็นต้น

โซลาร์รูฟแนวโน้มสดใส

ด้านธุรกิจพลังงานภายใต้ บริษัท เสนา โซลาร์ เอเนอร์ยี่ จำกัด เกษรามองว่าเป็นไปในทิศทางที่ดี โดยปีก่อนๆ บริษัทเป็นผู้รับจ้างติดตั้งให้กับเจ้าของพื้นที่เพื่อให้เจ้าของได้ใช้ไฟฟ้าพลังงานแสงอาทิตย์ของตัวเอง

แต่ในปีนี้เทรนด์การทำงานจะเป็นสัญญารูปแบบ Private PPA คือเสนาฯ เป็นผู้ลงทุนติดตั้งโซลาร์เซลล์ในพื้นที่ของเจ้าของพื้นที่ (เช่น โรงงาน ห้างฯ) เพื่อขายไฟฟ้าให้กับเจ้าของพื้นที่เองในราคาที่ถูกกว่าการไฟฟ้า นอกจากนี้ ยังรอความชัดเจนของกฎหมายโซลาร์รูฟเสรี ซึ่งจะอนุมัติให้เอกชนสามารถขายไฟฟ้าส่วนเกินกลับมาให้การไฟฟ้าได้ คาดว่าจะมีความชัดเจนช่วงไตรมาส 3 ของปี

เกษราแย้มว่า บริษัทกำลังเจรจาการร่วมทุนในระดับองค์กรเพื่อสร้างความเข้มแข็งในธุรกิจนี้ให้มากขึ้น

สนเทกโอเวอร์โรงแรม - ขยายออฟฟิศบิลดิ้งใหม่

นอกจากธุรกิจพลังงานแล้ว เสนาฯ ยังมี recurring income จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า โดยมีการถือหุ้นในโครงการออฟฟิศบิลดิ้งแอสไพเรชั่น วัน ซึ่งเกษรากล่าวว่า บริษัทมีความสนใจการพัฒนาออฟฟิศบิลดิ้งแห่งใหม่ นอกจากนี้ ยังศึกษาการพัฒนาอะพาร์ตเมนต์และโรงแรมอยู่ขณะนี้

เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ ปรับทัพเสนาฯ สู่รายได้หมื่นล้าน

“สนใจพัฒนาโรงแรมระดับกลาง เน้นนักท่องเที่ยวแบบแบ็กแพ็กเกอร์ โดยมองเฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯ แต่การหาที่ดินค่อนข้างยากที่จะทำให้ทำโรงแรมราคานี้ได้ อาจจะใช้วิธี M&A โรงแรมเดิม ขนาดประมาณ 200 ยูนิต แต่ยังอยู่ในขั้นศึกษาเพราะเป็นธุรกิจที่แข่งขันสูงมาก และเราไม่เคยทำมาก่อน” เกษรากล่าว

สกรีนเข้มก่อนลูกค้ารับโอน - ให้ดอกเบี้ยจูงใจวางดาวน์เพิ่ม

รองซีอีโอหญิงยังกล่าวด้วยว่า ปี 2562 มีปัจจัยลบหลายประการ เช่น ดอกเบี้ยมีแนวโน้มขาขึ้น เศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอนว่าจะเติบโตหรือไม่ อีกทั้งมีมาตรการคุมเข้มอัตรา LTV สินเชื่อบ้านจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพื่อป้องกันปัญหาฟองสบู่ในตลาดคอนโดฯ ที่อาจเกิดขึ้นได้ ทำให้กระทบลูกค้าหลายส่วน

“สิ่งที่ยากในปีนี้คือมาตรการจะกระทบแหล่งเงินทุนลูกค้า ดูเผินๆ เหมือนคนซื้อบ้านหลังแรกจะไม่กระทบ แต่ที่จริงมีปัญหาเหมือนกัน เพราะการคุม LTV ครั้งนี้จะเป็น hard limit คือกู้ 100% เหมือนก่อนไม่ได้แล้ว”

เกษราอธิบายว่า สิ่งนี้ทำให้เสนาฯ คิดกลยุทธ์แก้ปัญหา โดยสกรีนลูกค้าที่อาจมีปัญหาช่วงโอนกรรมสิทธิ์แต่เนิ่นๆ ก่อนโอนคอนโดฯ 6-10 เดือน โดยตรวจสอบจากเครดิตบูโรและธนาคาร

นิช โมโน สุขุมวิท-ปู่เจ้า หนึ่งในคอนโดฯ ที่เสนาฯ วางกลยุทธ์การสกรีนลูกค้าก่อนโอน 6-10 เดือน

หากพบว่าลูกค้าอาจได้เงินกู้ไม่เต็มวงเงินด้วยข้อจำกัดตามมาตรการ LTV หรือของลูกค้าเอง บริษัทจะจูงใจโดยยื่นข้อเสนอวางดาวน์เพิ่มกับบริษัท และบริษัทจะให้ดอกเบี้ย 7-8% สำหรับเงินดาวน์ที่วางเพิ่มเติม เช่น ลูกค้ามีแนวโน้มได้เงินกู้เพียง 70% ของราคาบ้าน มีการวางดาวน์ตามปกติอยู่แล้ว 15% บริษัทจะเสนอให้ดาวน์เพิ่มอีก 15% และส่วนนี้จะได้รับดอกเบี้ยเหมือนกับได้ดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารด้วย

“เราไม่อยากเสี่ยงตอนลูกค้าขอกู้ การให้ดอกเบี้ยสำหรับเงินก้อนหลักแสนบาทไม่ได้เป็นค่าใช้จ่ายมากสำหรับเรา แต่ขึ้นอยู่กับลูกค้าจะตกลงหรือไม่” เกษรากล่าว ทั้งนี้ กลยุทธ์ดังกล่าวจะเริ่มใช้ที่โครงการ นิช โมโน สุขุมวิท-แบริ่ง เป็นแห่งแรก มีลูกค้าที่เชิญชวนให้มาสกรีนเครดิตบูโรราว 300 คน และอีกแห่งหนึ่งคือ นิช โมโน สุขุมวิท-ปู่เจ้า ซึ่งทั้งสองโครงการจะเริ่มโอนในเดือนธันวาคมนี้

Forbes Facts

สำหรับบริษัทร่วมทุนในต่างจังหวัด ภิเษก ศังขวณิช กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนา วณิช ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด กล่าวว่า การร่วมทุนครั้งนี้เป็นดีลที่เสนาฯ ใส่เม็ดเงินลงทุนใน พราว วานิจ เดิม และเปลี่ยนชื่อเป็น เสนา วณิช ฯ โดยปัจจุบันเสนาฯ ถือหุ้น 55% ขณะที่ พราว วานิจถือหุ้น 45%

ภิเษก เป็นผู้ก่อตั้งพราว วานิจ และเป็นบริษัทที่แยกตัวออกจาก บริษัท คุณาลัย ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ ย่านบางใหญ่ พราว วานิจ เน้นการขยายตัวไปในต่างจังหวัด และมีประสบการณ์พัฒนาโครงการในเมืองรอง เช่น จ.ลพบุรี ทำให้เสนาฯ มีความสนใจลงทุน