<h2 class="p3">แสนสิริมองตลาดปี 2561-62 หันจับกลุ่มผู้ซื้ออยู่จริง (real demand) หลังสถานการณ์เศรษฐกิจชะลอความร้อนแรงตลาดอสังหาฯ ได้ฤกษ์งัดที่ดินเก่าทุบตึกสร้างค้างในโครงการแอ๊บสแตร็กส์ พหลโยธิน เปิดตัวคอนโดฯ ร่วมทุน “เดอะ ไลน์ พหลโยธิน พาร์ค”</h2>
ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ รองกรรมการผู้จัดการฝ่ายพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงปลายปี 2561 และคาดว่าจะต่อเนื่องถึงปี 2562 นั้น บริษัทต้องหันมาเน้นจับกลุ่มผู้ซื้ออยู่จริง หรือ real demand มากขึ้น เพราะนักลงทุนหรือเก็งกำไรในตลาดลดลง จากสภาวะเศรษฐกิจที่ไม่เอื้อต่อการเก็งกำไร
“คนที่อยากมีบ้านยังมีอยู่มาก แต่สามารถซื้อได้หรือเปล่าเป็นปัญหา ทำให้ความร้อนแรงของตลาดคอนโดฯ น้อยลง ซึ่งที่จริงมองอีกมุมถือเป็นเรื่องดีเพราะเราจะกลับสู่การขายในตลาด real demand” ภูมิภักดิ์กล่าว “ส่วนกลุ่มราคาที่ตรงกับผู้ซื้ออยู่จริงจะขึ้นอยู่กับทำเลนั้นๆ คนมีกำลังซื้อตรงกับกลุ่มราคาไหน”


<figure><img class="wp-image-1282" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2018/11/1542007865214.jpg" alt="" width="800" height="533" /><figcaption> ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ รองกรรมการผู้จัดการฝ่ายพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน)</figcaption></figure>
ในขณะที่มาตรการจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่จะเริ่มคุมเข้มสินเชื่อบ้านตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ผู้กู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2 ขึ้นไปโดยผ่อนชำระหลังแรกยังไม่เกิน 3 ปี จะอนุญาตให้ขอกู้สินเชื่อบ้านสัญญาที่ 2 ได้ในวงเงินไม่เกิน 80% ของราคาบ้าน (LTV 80%) จากเดิมที่สามารถกู้ได้ 90% ของราคาบ้าน ต่อกรณีนี้ ภูมิภักดิ์ขอยังไม่แสดงความเห็น แต่ยอมรับว่าเป็นประเด็นใหญ่ในบริษัท
&nbsp;
<h2 class="p3">ทุบตึกเก่าแอ๊บสแตร็กส์ พหลโยธิน ปรับปรุงเป็นคอนโดฯ​ “เดอะ ไลน์”</h2>
ด้านโครงการแนวสูงของแสนสิริที่จะเปิดตัวปลายปีนี้ คือ เดอะ ไลน์ พหลโยธิน พาร์ค  อาคาร บี มูลค่าโครงการ 4.9 พันล้านบาท เป็นคอนโดฯ ร่วมทุนระหว่าง แสนสิริและบีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ แห่งที่ 13 หลังจากมีความร่วมมือภายใต้แบรนด์เดอะ ไลน์มา 3 ปี
อาคาร บี ดังกล่าวออกแบบเป็นคอนโดฯ จำนวน 880 ยูนิต ห้องชุดแบบ 1-2 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 31-82 ตารางเมตร พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกคอนเซปท์รักษ์สิ่งแวดล้อม เช่น โซลาร์รูฟท็อป ไฟแอลอีดี motion sensor เปิด-ปิดเมื่อมีคนเดินผ่าน บล็อคคอนกรีตตกแต่งสวนที่รีไซเคิลมาจากซีเมนต์เหลือใช้
ภูมิภักดิ์ กล่าวว่า ที่ตั้งโครงการอยู่บนที่ดินเดียวกับโครงการ แอ๊บสแตร็กส์ พหลโยธิน ริมถนนพหลโยธินด้านหลังห้างสรรพสินค้าเทสโก้ โลตัส ลาดพร้าว ซึ่งโครงการนี้มีที่ดินรวม 21 ไร่ และแต่เดิมมีการออกแบบอาคารไว้ 4 อาคาร แบ่งเป็นที่พักอาศัย 3 อาคาร และอาคาร ดี เป็นอาคารจอดรถ อย่างไรก็ตาม แอ๊บสแตร็กส์ พหลโยธินสร้างเสร็จเฉพาะอาคาร เอ ที่มีผู้พักอาศัยแล้ว และอาคาร ดี ที่เป็นอาคารจอดรถรวมของทั้งโครงการ


<figure><img class="wp-image-1283" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2018/11/LOBBY.jpg" alt="" width="800" height="392" /><figcaption> เดอะ ไลน์ พหลโยธิน พาร์ค อาคาร บี - ภาพจำลองบริเวณล็อบบี้</figcaption></figure>
ส่วนอาคาร บี นั้นมีการสร้างโครงสร้างเสร็จเรียบร้อย และอาคาร ซี มีการทำฐานรากไว้ หลังจากบริษัทร่วมทุนนำแปลงที่ดินนี้มาพัฒนาต่อและศึกษางานโครงสร้าง จึงตัดสินใจเก็บงานโครงสร้างฐานรากไว้แต่จะทุบตึกเพื่อสร้างโครงสร้างใหม่ให้เหมาะสม ซึ่งได้เริ่มดำเนินการแล้วตั้งแต่เดือนตุลาคมที่ผ่านมา ทั้งนี้ บริษัทยังใช้ใบอนุญาตก่อสร้างเดิมแต่ได้ยื่นดัดแปลงแบบแปลนอาคารแล้ว
ภูมิภักดิ์เปิดเผยว่า หลังเจรจากับลูกบ้านแอ๊บสแตร็กส์ พหลโยธิน (อาคาร เอ) ในที่สุดจึงสามารถปรับให้ทั้งหมดเป็นโครงการเดียวกัน มีการใช้สิ่งอำนวยความสะดวกร่วมกัน 3 อาคาร ได้แก่ ทางเข้า-ออกโครงการ สวนสีเขียวขนาด 8 ไร่ และอาคารที่จอดรถสูง 16 ชั้นและ 2 ชั้นใต้ดิน ซึ่งสามารถจอดรถได้ประมาณ 1,500 คัน
&nbsp;
<h2 class="p3">“ห้าแยกลาดพร้าว” ยอดขายคอนโดฯ เฉลี่ย 85%</h2>
เดอะ ไลน์ พหลโยธิน พาร์ค อาคาร บี จะเปิดพรีเซลวันที่ 17-18 พฤศจิกายนนี้ ราคาเริ่มต้น 3.59 ล้านบาท ราคาเฉลี่ย 139,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งภูมิภักดิ์มองว่า เป็นราคาที่ต่ำกว่าตลาด เนื่องจากโครงการใหม่โดยรอบสถานีบีทีเอสห้าแยกลาดพร้าวมีการเปิดขายในราคาเฉลี่ย 150,000-170,000 บาทต่อตารางเมตร จึงคาดว่าจะได้รับความสนใจจากผู้ซื้อ ตั้งเป้ายอดขายไว้ที่ 40-50% ภายในช่วงต้นปี 2562
“โครงการนี้อยู่ใกล้แหล่งงานจำนวนมาก เช่น เอสซีบีปาร์ค ตึกช้าง สำนักงานใหญ่การบินไทย สนามบินดอนเมือง ตึกชินวัตร 3 ตึกซันทาวเวอร์ส น่าจะได้รับความสนใจจากผู้ซื้ออยู่จริง” ภูมิภักดิ์กล่าว ทั้งนี้ แสนสิริยังให้ข้อมูลซัพพลายในย่านห้าแยกลาดพร้าวว่ามีคอนโดฯ ระหว่างขายอยู่ 3-4 โครงการ จำนวนรวมราว 2,000 ยูนิต ซึ่งดูดซับได้ดี มียอดขายเฉลี่ย 85%
&nbsp;

&nbsp;

“แสนสิริ” เบนเข็มจับกลุ่ม real demand สถานการณ์ไม่เอื้อนักเก็งกำไร

หากมีคนตั้งคำถามว่าเมืองหลวงของโลกตั้งอยู่ที่ใด แน่นอนว่า New York เป็นคำตอบที่ตรงใจหลายๆ ท่านเพราะหากพิจารณาจากการเป็นมหานครใหญ่ที่สำคัญของโลก เป็นเมืองที่มีประชากรมากที่สุดในสหรัฐอเมริกา&nbsp;จัดได้ว่าเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจ การเงิน วัฒนธรรม และบันเทิงที่สำคัญแห่งหนึ่งของโลก 
 
จนทำให้ New York มีอีกชื่อหนึ่งที่เรียกว่าเมืองที่ไม่เคยหลับไหล คำว่า &ldquo;เมืองหลวงของโลก&rdquo; จึงเหมาะสมด้วยประการเหล่านี้ นอกจากนี้ New York ยังเป็นที่ตั้งสำนักงานใหญ่ของบริษัทชั้นนำของโลกมากมายในทุกอุตสาหกรรม เป็นที่ตั้งของตลาดหลักทรัพย์นิวยอร์กหรือ New York Stock Exchange (NYSE) ซึ่งเป็นตลาดหุ้นที่สำคัญที่สุดของโลก ล่าสุดเมื่อปี 2557 มีตัวเลขนักท่องเที่ยวที่เข้ามาเยี่ยมชมมหานครแห่งนี้มีมากถึงประมาณ 56 ล้านคน 
&nbsp; 
โดย 75% ของประชากร New York ไม่มีรถยนต์และใช้รถไฟใต้ดิน (Subway) ในการเดินทางเป็นหลัก รถไฟใต้ดินที่ NYC มีอายุกว่า 100 ปี นับว่าเก่าแก่และใหญ่ที่สุดในโลกเนื่องจากมีจำนวนสถานีทั้งหมด 468 สถานี ในแต่ละวันมีผู้โดยสารใช้รถไฟใต้ดินประมาณ 4.5 ล้านคน (5 เท่าของกรุงเทพฯ) สถานที่ท่องเที่ยวสำคัญของ NYC ที่มีชื่อเสียงไปทั่วโลกได้แก่ ตึก Empire State ย่าน Broadway Wall Street และ Central Park ที่นับว่าเป็นสวนสาธารณะที่มีชื่อเสียงระดับโลก Central Park มีขนาด 3.4 ตารางกิโลเมตร ตั้งอยู่บริเวณกึ่งกลางของเกาะ Manhattan ซึ่งอสังหาริมทรัพย์รอบ Central Park นี้ถือเป็นย่านที่มีราคาสูงที่สุดในอเมริกา 
&nbsp; 
 
สำหรับอสังหาริมทรัพย์ใน Manhattan ยังคงโตต่อเนื่องหลังจากวิกฤตการเงินของโลกในปี 2551 โดยเป็นเมืองแรกที่สามารถฟื้นตัวจากวิฤกตการดังกล่าวได้อย่างรวดเร็ว ปัจจุบันอัตราการอยู่อาศัยใน Manhattan ถือว่าสูงมาก มีห้องว่างมีอยู่เพียงแค่ 2% ซึ่งถือเป็นอัตราที่ต่ำมาก และเชื่อหรือไม่ครับว่าที่ Manhattan นั้นมีเรื่องที่พิเศษกว่าเมืองอื่นคือผู้ที่ต้องการหาห้องเช่าต้องเป็นผู้จ่ายค่านายหน้า ต่างจากเมืองอื่นที่เจ้าของห้องต้องเป็นผู้จ่าย ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่นี่ดีแค่ไหน ปัจจุบันเจ้าของห้องจะใช้เวลาเฉลี่ยเพียงแค่ 38 วันเท่านั้นในการหาผู้เช่า 
 
จากตัวเลขล่าสุดพบว่ามีอุปทานคอนโดมิเนียมอยู่ทั้งหมด 5,800 ห้อง หรือเพียงแต่ครึ่งนึงของ 12,000 ห้องเมื่อปี 2551 ทำให้ห้องชุดที่มีอยู่ในตลาดใช้เวลาในการซื้อขายแค่ 3-4 เดือนเท่านั้น ต่ำกว่าจุดสมดุลของตลาดนี้ที่ประมาณ 7-9 เดือนกว่าเท่าตัว ที่สำคัญราคาอสังหาริมทรัพย์ยังอยู่ในขาขึ้น และมีการปรับเพิ่มขึ้นตลอดในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา โดยขนาดของห้องชุดที่ได้รับความนิยมมากที่สุดคือ ห้องชุดขนาด 1 และ 2 ห้องนอน ซึ่งมีสัดส่วน 39% และ 31% ตามลำดับ เพราะมีขนาดเหมาะสมกับขนาดครอบครัวของคนที่เข้ามาทำงานใน ส่วนระดับราคาขายที่ครอบครองส่วนแบ่งในตลาดมากที่สุดคือ 5 แสน -1 ล้าน เหรียญสหรัฐ มีสัดส่วน 35% รองลงมาคือระดับราคาที่ 1-2 ล้านเหรียญสหรัฐ ซึ่งมีสัดส่วนที่ 25% 
 
<img class="img-responsive" alt="" class="img-responsive" height="513" src="/uploads/userfiles/images/2015%20October/NEWYORK.jpg" width="560" /> 
ผมคาดการณ์ว่าในปีหน้าราคาอสังหาริมทรัพย์จะยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นแต่ในอัตราที่ลดลง เนื่องจากปัจจัยที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ใน New York ปรับตัวอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมาคือคือจำนวนห้องชุดที่เสนอขายในตลาดหรือที่เราเรียกกันว่าสต็อคไม่เพียงพอกับความต้องการ ทำให้ผู้ซื้อแทบไม่มีโอกาสในการต่อรองราคาเลย ปัจจุบันจำนวนสต็อคนี้ค่อยๆ เพิ่มขึ้นแต่ยังน้อยกว่าความต้องการของตลาดอยู่ จึงมีความเป็นไปได้ว่าราคาห้องชุดจะขยับสูงขึ้นจนกว่าจำนวนสต็อคหรือห้องชุดใหม่ที่สร้างเสร็จจะเข้ามาสู่ตลาดมากขึ้น ซึ่งน่าจะใช้เวลาอีกอย่างน้อย 2 ปี 
 
นอกจากนี้ผู้ประกอบการยังได้มีการกว้านซื้อ Air Rights ซึ่งเป็นสิทธิ์ของความสูงในการก่อสร้างอาคารของอาคารใกล้เคียงที่สร้างไม่เต็มขนาดความสูงที่กำหนดในโซนนั้นๆ แล้วนำ Air Rights ที่รวบรวมซื้อมาจากหลายๆ อาคารนั้นมาบวกเพิ่มกับอาคารของตนเอง ทำให้อาคารที่ก่อสร้างจะมีขนาดสูงมากถือเป็นการสร้างจุดขายด้านวิวที่กำลังได้รับความนิยม อย่างไรก็ดีโครงการใหม่เหล่านี้จะมีราคาสูงกว่าโครงการทั่วๆ ไป เพราะมีทั้งต้นทุนในการก่อสร้างอาคารสูงที่สูงกว่าอาคารขนาดปกติ และต้นทุน Air Rights ที่ไปซื้อมาด้วย 
 
อีกไม่นานเราก็คงได้เห็นตึกระฟ้า นอกเหนือจาก ตึก Empire State, ตึก Rockefeller และ ตึก One World Trade Center ที่ออกแบบให้มีความสวยงามแปลกใหม่และก่อสร้างด้วยเทคโนโลยีใหม่มากขึ้นใน New York และการปรับตัวขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะเติบโตเป็นเงาตามตัวเช่นกันครับ 
 
<img class="img-responsive" alt="" class="img-responsive" src="/uploads/userfiles/images/2015%20October/NEWYORK-02.jpg" /> 
ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ 
กรรมการผู้จัดการ 
บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด 
ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร
<hr />

	<a href="http://goo.gl/bEVdCh">คลิ๊กอ่าน "จับตาอสังหาฯ New York โดดเด่นเหนือมหานครอื่นทั่วโลก" ฉบับเต็มได้ที่ Forbes Thailand ฉบับ OCTOBER 2015</a> 
	 
	<a href="http://goo.gl/bEVdCh"><img class="img-responsive" alt="" class="img-responsive" height="462" src="/uploads/userfiles/images/2015%20October/COVER--RE.jpg" width="354" /></a>

News

Forbes lists

World

Leaderboard

Commentaries

Forbes life

Events