ชินวะ เรียลเอสเตท ขนโมเดลธุรกิจ-Know-how อสังหาฯ ญี่ปุ่นบุกไทย

<h2>วิธีการจัดการที่พักอาศัยที่แตกต่างในรายละเอียด สะท้อนให้เห็นถึงวัฒนธรรมรูปแบบการใช้ชีวิตที่ไม่เหมือนกัน Forbes Thailand ขอพาทุกท่านชมฟังก์ชันห้องชุดคอนโดมิเนียม การออกแบบภายในตั้งแต่เชิงโครงสร้างจนถึงรายละเอียดเล็กๆ ที่สะท้อนการอยู่อาศัยของครอบครัวคนญี่ปุ่น</h2>
จากการเทียบเชิญโดย บริษัท ชินวะ เรียลเอสเตท (ไทยแลนด์) จำกัด Forbes Thailand ได้เข้าเยี่ยมชมห้องตัวอย่างของโครงการคอนโดฯ Pressance Grand Koshien Gobancho ภายใต้การบริหารของ Pressance Corporation บริษัทอสังหาฯ อันดับ 1 ด้านจำนวนยูนิตขายของภูมิภาค Kansai ซึ่งโครงการนี้จะสะท้อนให้เห็นถึงไอเดียการออกแบบห้องชุดที่แตกต่างตามวัฒนธรรมและกฎหมายควบคุมอาคารของแดนอาทิตย์อุทัย โดยมีทีมงานทั้งจากชินวะ เรียลเอสเตท (ไทยแลนด์) และ Pressance Corporation ร่วมให้ข้อมูล

<figure><img class="size-full wp-image-3851" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/01/IMG_20190116_125812-e1547980209192.jpg" alt="" width="800" height="600" /><figcaption> สำนักงานขาย โครงการ Pressance Grand Koshien Gobancho</figcaption></figure>

โครงการ Pressance Grand Koshien Gobancho ตั้งอยู่ในย่าน Nishinomiya เมือง Osaka ประเทศญี่ปุ่น ซึ่งถือเป็นย่านระดับบนของเมือง Osaka ตัวโครงการตั้งอยู่ห่างจากสนามเบสบอล Hanshin Koshien 600 เมตร และสถานีรถไฟฟ้า Koshien 500 เมตร อาคารก่อสร้างสูง 4 ชั้นตามกฎหมายผังเมืองของย่านที่อนุญาตให้ก่อสร้างได้สูงสุดเพียง 4 ชั้น และมียูนิตขาย 24 ยูนิตเท่านั้นซึ่งจำหน่ายหมดภายใน 10 เดือน ขณะนี้อยู่ระหว่างก่อสร้างมีกำหนดสร้างเสร็จเดือนพฤษภาคม 2562

คอนโดฯ แห่งนี้เน้นห้องชุดสำหรับอยู่เป็นครอบครัว พื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 55-110 ตร.ม. ราคาขายเฉลี่ยที่ 8.4 แสนเยนต่อตร.ม. (ประมาณ 2.48 แสนบาทต่อตร.ม.) ถือเป็นคอนโดฯ ระดับกลางของ Pressance ส่วนห้องตัวอย่างที่เปิดให้ชมเป็น ห้องพื้นที่ใช้สอย 75 ตร.ม. ฟังก์ชัน 2 ห้องนอน 1 ห้องอาบน้ำ 1 ห้องน้ำ สนนราคาขาย 20-22 ล้านบาทต่อยูนิต

<figure><img class="size-full wp-image-3850" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/01/DSC_0567-e1547980095923.jpg" alt="" width="800" height="533" /><figcaption> วิชัย จุฬาโอฬารกุล กรรมการบริหาร บริษัท ชินวะ เรียลเอสเตท (ไทยแลนด์) จำกัด ให้ข้อมูลการจัดวางเลย์เอาท์ห้องชุด</figcaption></figure>

&nbsp;
<h2>ต้อนรับด้วย "เกงกัง" และการใช้ "โทรทัศน์" เป็นศูนย์รวมครอบครัว</h2>
การจัดวางเลย์เอาท์ห้องของญี่ปุ่นจะมีความแตกต่างจากไทย เมื่อแรกเปิดประตูจะพบกับส่วนที่เรียกว่า “เกงกัง” เป็นพื้นหินลดระดับไว้สำหรับถอดรองเท้าและมีห้องรองเท้าซ่อนอยู่ด้านข้างสำหรับใช้เก็บรองเท้าโดยเฉพาะ เพื่อไม่ให้เศษดินโคลนติดเปื้อนเข้ามาภายในบ้านและมีที่จัดเก็บเป็นระเบียบ บางแห่งอาจจะติดกระจกเงาไว้ด้วยเพื่อเป็นพื้นที่ตรวจสอบความเรียบร้อยของเสื้อผ้าก่อนออกจากบ้านนั่นเอง

เมื่อผ่านเกงกังมาแล้วจะเป็นโถงทางเดินยาวตรงกลางโดยยังไม่เห็นห้องนั่งเล่นหรือทานอาหารซึ่งเป็นการจัดวางที่คนไทยคุ้นตา ประตูสองบานแรกทางซ้ายกลับเป็นห้องนอนในทันทีซึ่งอาจขัดกับความรู้สึกของคนไทยที่มองว่าการจัดห้องนอนไว้ด้านหน้าจะรักษาความเป็นส่วนตัวไม่ได้มากนัก

<figure><img class="size-full wp-image-3853" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/01/เกงกัง.jpg" alt="" width="800" height="585" /><figcaption> บริเวณ "เกงกัง" ณ ประตูบ้าน ขวามือจะเป็นห้องเก็บรองเท้า</figcaption></figure>

เมื่อเดินตรงไปจนสุดทางจึงจะพบโถงห้องนั่งเล่น ครัว และโต๊ะทานอาหาร พื้นที่ส่วนกลางของครอบครัวเหล่านี้กินเนื้อที่ 50% ของห้องชุด ครัวเป็นแบบไอส์แลนด์ มีซิงก์ล้างจานและเตาแก๊สตรงกลาง หันหน้าเข้าหาโต๊ะทานอาหาร โดยผู้นำชมบอกว่า ถือเป็นการวางเลย์เอาท์เพื่อเชื่อมต่อสัมพันธ์ระหว่างแม่บ้านที่กำลังทำอาหารกับคนอื่นๆ ในครอบครัว ทำให้แม่บ้านมองเห็นลูกๆ อยู่เสมอด้วยเพราะหันหน้าออกจากกำแพงบ้านแม้กำลังทำกับข้าว

มุมห้องนั่งเล่นมีสิ่งที่แตกต่างจากไทยเช่นกัน นั่นคือการจัดวางโทรทัศน์ไว้เยื้องจากโซฟาโดยไม่ได้เกิดจากข้อจำกัดของพื้นที่ ที่ปรึกษาชินวะ เรียลเอสเตท อธิบายให้ฟังว่า ในความคิดของชาวญี่ปุ่น โทรทัศน์เป็นจุดศูนย์กลางของบ้าน และจะต้องตั้งไว้ตรงกลางห้องให้ทุกคนทั้งบนโซฟา อาร์มแชร์ โต๊ะทานข้าว จนถึงครัว สามารถมองเห็นโทรทัศน์ได้ทั้งหมด ไม่จำเป็นต้องตั้งตรงกับโซฟาเท่านั้น

<figure><img class="size-full wp-image-3854" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/01/DSC_0725-e1547980652529.jpg" alt="" width="800" height="533" /><figcaption> โทรทัศน์จะจัดวางให้อยู่ตรงกลางของพื้นที่กลางบ้านให้มากที่สุด</figcaption></figure>

&nbsp;
<h2>ห้องนอนเล็ก-ห้องอาบน้ำแยกส่วน</h2>
มาต่อกันที่ห้องนอน ห้องนอนมาสเตอร์กับห้องนอนรองนั้นที่จริงแล้วขนาดแทบไม่แตกต่างกัน เห็นได้ว่าทั้งขนาดและฟังก์ชันในห้องนอนนั้นค่อนข้างน้อย ที่ชัดเจนคือ ไม่มีโทรทัศน์ เพราะคนญี่ปุ่นถือว่าห้องนอนมีไว้สำหรับนอนพักผ่อนเท่านั้น ส่วนกิจกรรมอื่นๆ จะทำร่วมกับครอบครัวบริเวณส่วนกลางของบ้าน

<figure><img class="size-full wp-image-3855" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/01/DSCF3364-e1547980832560.jpg" alt="" width="800" height="533" /><figcaption> ห้องนอนเรียบง่าย เตียงขนาด 5 ฟุต มีตู้เสื้อผ้า โต๊ะเครื่องแป้ง และโต๊ะข้างเตียง</figcaption></figure>

ที่แตกต่างอีกอย่างคือการแยกห้องอาบน้ำออกจากห้องน้ำ (หากมีพื้นที่เพียงพอ) ห้องอาบน้ำจะมีอ่างอาบน้ำตามความนิยมการแช่น้ำร้อนของคนญี่ปุ่น ในขณะที่โถสุขภัณฑ์จะแยกออกไปอยู่ในห้องน้ำเล็กๆ ต่างหากอีกห้องหนึ่ง ตัวห้องน้ำเองมักจะใช้ห้องน้ำสำเร็จรูปจากโรงงานมาประกอบเข้ากับห้องชุด ซึ่งปัจจุบันมีการพัฒนาวัสดุกรุผนังให้ดูคล้ายหินหรือไม้มากจนลบความรู้สึกของความเป็นห้องน้ำสำเร็จรูปแบบเดิมออกไป

<figure><img class="size-full wp-image-3856" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/01/ห้องน้ำแบบญี่ปุ่น.jpg" alt="" width="800" height="585" /><figcaption> ห้องอาบน้ำกับห้องสุขาจะแยกเป็นคนละห้องกันในบ้านแบบญี่ปุ่น</figcaption></figure>

ส่วนที่น่าสนใจอีกจุดหนึ่งคือ “ระเบียง” ที่ญี่ปุ่นจะมีกฎหมายควบคุมอาคารให้ต้องมีระเบียงทุกห้องชุดโดยไม่นับเป็นพื้นที่ขาย พร้อมกับต้องติดตั้งทางหนีไฟไว้สำหรับกรณีฉุกเฉิน ระเบียงที่นี่จึงกว้างขวาง กะด้วยสายตากว้างราว 1 เมตรและยาว 5 เมตร เมื่อเป็นเช่นนั้น โครงการจึงมักจะ add-on ให้ลูกค้าด้วยราวตากผ้าสำเร็จรูปแบบพับเก็บได้ สร้างความสะดวกสบายให้การอยู่อาศัย

&nbsp;
<h2>วิธีปูพื้นไม้ให้นุ่มเท้า</h2>
มาว่ากันที่วัสดุอุปกรณ์ พื้นที่ส่วนใหญ่ในห้องชุดนั้นจะเป็นพื้นไม้เอ็นจิเนียริ่งวู้ด แต่กลับให้ความรู้สึกแตกต่างจากการปูพื้นไม้ในไทย รู้สึกถึงความแน่นและนุ่มเมื่อเหยียบลงไป ไม่ส่งเสียงลั่นเอียดอาดหรือแข็งเท่าพื้นห้องของไทย สาเหตุที่เป็นเช่นนั้นเกิดจากเทกนิกการปูฐานใต้พื้นไม้เอ็นจิเนียริ่งวู้ด จะมีไม้และโฟมซ้อนถึง 3 ชั้นรองรับแรงกระแทก ซึ่งนอกจากทำให้พื้นนุ่มแน่นแล้วยังช่วยเก็บกักความอบอุ่นให้กับบ้านเมืองหนาวด้วย

<figure><img class="size-full wp-image-3858" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/01/วัสดุอุปกรณ์-ห้องชุด-ญี่ปุ่น.jpg" alt="" width="800" height="519" /><figcaption> (ซ้าย) ชั้นโฟมที่รองใต้แผ่นไม้เอ็นจิเนียริ่งวู้ด (ขวา) ระบบดูดอากาศในห้องแบบญี่ปุ่น เพียงกดเปิดช่อง ลมก็จะหมุนเวียนภายในบ้านโดยไม่ต้องใช้ไฟฟ้า</figcaption></figure>

ระบบดูดอากาศ เองก็มีความแตกต่าง โดยห้องญี่ปุ่นไม่ใช้พัดลมดูดอากาศไฟฟ้า แต่ใช้เพียงช่องระบายอากาศสองช่องที่เมื่อเปิดไว้พร้อมกัน ลมจะมีการหมุนเวียนเข้าออกอัตโนมัติ เป็นอุปกรณ์ที่ทำให้ประหยัดไฟ และไม่ต้องเปิดหน้าต่างทิ้งไว้ซึ่งอาจไม่ปลอดภัยต่อทรัพย์สิน

นอกจากนี้ โดยรวมจะสังเกตเห็นว่าห้องชุดญี่ปุ่นมีหน้าต่างค่อนข้างเล็กถ้าเทียบกับไทย บางส่วนใช้บล็อกแก้วในการรับแสงเข้ามาในห้องเพราะมีภูมิอากาศหนาวเย็นเป็นส่วนใหญ่จึงไม่ต้องการรับลม อีกทั้งยังสร้างห้องเพดานต่ำและวางเฟอร์นิเจอร์ทรงเตี้ย ตามรูปร่างของชาวญี่ปุ่นเองและความนิยมที่มีมานาน

&nbsp;

Forbes Facts
<ul>
 	<li>Pressance ให้ข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาฯ ในญี่ปุ่นโดยข้อมูลปี 2560 พบว่าอสังหาฯ ที่เปิดขายในญี่ปุ่นมีทั้งหมด 77,363 ยูนิต เพิ่มขึ้น 5% และเป็นทิศทางเติบโตครั้งแรกในรอบ 4 ปี เฉพาะภูมิภาค Kinki (หมายถึง 7 จังหวัด ได้แก่ Osaka, Kyoto, Hyogo, Nara, Mie, Shiga และ Wakayama) เติบโตสูงสุดในประเทศที่ 4.7%</li>
 	<li>ทั้งนี้ Pressance Corporation มีการร่วมลงทุนกับ ชินวะ เรียลเอสเตท (ไทยแลนด์) และบริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน) ในโครงการ เร็น สุขุมวิท 39 ที่ประเทศไทย มูลค่าโครงการ 2,600 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะเปิดตัวภายในปีนี้</li>
 	<li>อ่านเพิ่มเติม<a href="http://forbesthailand.com/news/property/%E0%B8%9E%E0%B8%B2%E0%B8%8A%E0%B8%A1%E0%B9%80%E0%B8%97%E0%B8%84%E0%B9%82%E0%B8%99%E0%B9%82%E0%B8%A5%E0%B8%A2%E0%B8%B5-%E0%B8%9B%E0%B9%89%E0%B8%AD%E0%B8%87%E0%B8%81%E0%B8%B1%E0%B8%99%E0%B9%81.html"> พาชมเทคโนโลยี "ป้องกันแผ่นดินไหว" ใหม่ล่าสุดในญี่ปุ่น รองรับได้สูงสุดขนาด 7.0</a></li>
</ul>
&nbsp;

อยู่แบบญี่ปุ่น: ฟังก์ชันห้องชุดคอนโดฯ ที่แตกต่างด้วยวัฒนธรรมความเป็นอยู่

<h2>ประเทศญี่ปุ่นเป็นประเทศเกาะกลางทะเลบนแนวเขตรอยเลื่อนแผ่นเปลือกโลก ซึ่งทำให้ญี่ปุ่นมีการสั่นสะเทือนจากแผ่นดินไหวทุกๆ 5 นาที ในจำนวนนั้น จะมีแผ่นดินไหวราว 2,000 ครั้งที่รุนแรงจนผู้คนสามารถรับรู้ถึงการสั่นสะเทือนได้ชัดเจน</h2>
ความเสี่ยงดังกล่าวทำให้อาคารในประเทศญี่ปุ่นมีกฎหมายบังคับติดตั้งระบบ ป้องกันแผ่นดินไหว เทคโนโลยีของบริษัทวิศวกรรมแดนปลาดิบจึงรุดไปในระดับแถวหน้าของโลก

Forbes Thailand มีโอกาสเยี่ยมชมระบบป้องกันแผ่นดินไหวใหม่ล่าสุด จากการเทียบเชิญของ บริษัท ชินวะ เรียลเอสเตท (ไทยแลนด์) จำกัด ซึ่งนำชมระบบดังกล่าวในอาคารเซอร์วิส อะพาร์ทเมนท์ Splendid Hanaten ที่เมือง Osaka ประเทศญี่ปุ่น อาคารความสูง 14 ชั้นนี้ก่อสร้างและบริหารโดย Shinwa Group บริษัทแม่ของชินวะ เรียลเอสเตท (ไทยแลนด์) และมีการนำเทคโนโลยีระบบ NS-SSB ของบริษัท Shinnittetsu Sumikin Engineering มาใช้ ป้องกันแผ่นดินไหวในโครงการ

วิชัย จุฬาโอฬารกุล กรรมการบริหาร บริษัท ชินวะ เรียลเอสเตท (ไทยแลนด์) จำกัด พร้อมด้วยทีมงานวิศวกรจาก Shinwa Group เป็นผู้นำชม โดยวิชัยกล่าวถึงระบบป้องกันแผ่นดินไหวแบบดั้งเดิมที่เรียกว่า Earthquake Resistant Structure ก่อนว่า ปกติแล้วระบบเดิมจะเป็นการสร้างฐานรากของตึกให้แข็งแรงมากที่สุดโดยการใช้ปริมาณเหล็กเส้นและคอนกรีตที่สูงกว่าอาคารทั่วไป ซึ่งทำให้รองรับความรุนแรงของแผ่นดินไหวได้ ตึกไม่ทรุดหรือแตกร้าว

อย่างไรก็ตาม ปัญหาของระบบดั้งเดิมคือ แม้ว่าอาคารจะไม่ได้รับความเสียหาย แต่ตัวอาคารจะเคลื่อนตัวและเขย่าตามแรงสั่นสะเทือน ซึ่งทำให้สิ่งของในอาคารเลื่อนหล่นแตกหัก ส่งผลให้ผู้อยู่อาศัยสูญเสียทรัพย์สิน นอกจากนี้ แม้ว่าตึกจะไม่เสียหายแต่จะมีการเคลื่อนตัวออกไปจากจุดเดิมได้

Shinwa Group เปิดชั้นใต้ดินให้ชมฐานรากแบบใหม่ของการรองรับแผ่นดินไหวในอาคาร Splendid Hanaten โดยระบบ NS-SSB คือแนวคิดใหม่โดยการใช้หลักไจโรสโคปมาปรับใช้

<figure><img class="size-full wp-image-3825" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/01/DSCF3323-e1547820619107.jpg" alt="" width="800" height="533" /><figcaption> วิศวกร Shinwa Group นำชมอุปกรณ์ Base Isolator แทรกตัวระหว่างเสาอาคารกับฐานราก</figcaption></figure>

ระบบ NS-SSB จะใช้อุปกรณ์ที่เรียกว่า Base Isolator เป็นจานเหล็กสองแผ่นที่ประกบลูกบอลไว้ตรงกลาง จากนั้นนำอุปกรณ์นี้ไปวางแทรกไว้ระหว่างเสาหลักของอาคารกับเสาเข็มที่เจาะเป็นฐานรากใต้ดิน ในกรณีของอาคาร Splendid Hanaten มีเสาหลักทั้งหมด 12 ต้นจึงต้องใช้อุปกรณ์นี้ 12 ตัวเข้าคู่กับเสาแต่ละต้น

วิศวกรจาก Shinwa Group กล่าวว่า อุปกรณ์ Base Isolator จะทำให้เสาอาคารแยกออกจากฐานราก เมื่อเกิดการสั่นสะเทือนตัวอาคารจะเคลื่อนตัวในแนวระนาบอย่างช้าๆ แทนการสะเทือนโดยตรงอย่างเดิม และเสาจะกลับสู่ศูนย์กลางในจุดเดิมเสมอ จึงไม่มีปัญหาอาคารเคลื่อนที่ อีกทั้งทำให้คนในอาคารไม่รู้สึกถึงแผ่นดินไหวและทรัพย์สินไม่เคลื่อนตัวหากความรุนแรงนั้นต่ำกว่า 5.0 ตามมาตราริกเตอร์ ในแง่การรักษาโครงสร้างอาคารสามารถรองรับได้ถึง 7.0 ตามมาตราริกเตอร์ อาคารจะไม่เกิดความเสียหาย

<figure><img class="size-full wp-image-3826" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/01/DSCF3325-e1547820724538.jpg" alt="" width="800" height="533" /><figcaption> อุปกรณ์ Base Isolator ที่ใช้สำหรับ ป้องกันแผ่นดินไหว</figcaption></figure>

นอกจากอุปกรณ์ Base Isolator แล้ว ในชั้นใต้ดินมีการติดตั้งเข็มสกัดเหล็กไว้เพื่อบันทึกการเคลื่อนตัวของแผ่นดินไหวสำหรับนำไปใช้วิเคราะห์การทำงานหลังแผ่นดินไหวสิ้นสุดด้วย โดยวิศวกร Shinwa Group กล่าวว่า ที่ต้องใช้ระบบแมนนวลอย่างเข็มสกัดแผ่นเหล็ก ไม่ใช่เครื่องมืออิเล็กทรอนิกส์ เป็นเพราะระหว่างเกิดแผ่นดินไหวมักจะมีเหตุไฟฟ้าดับ ทำให้ต้องใช้อุปกรณ์แมนนวล

ทั้งยังมีการติดตั้งระบบท่อชั้นใต้ดินเหนือฐานรากด้วยท่ออ่อนเพื่อป้องกันการแตก รวมถึงสายไฟที่โยงใยในชั้นใต้ดินจะมีการเผื่อความยาวไว้มากเผื่อกรณีที่มีการสั่นสะเทือนจะทำให้สายไฟมีโอกาสขาดยากขึ้น

<figure><img class="size-full wp-image-3827" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/01/DSCF3316-e1547820814951.jpg" alt="" width="533" height="800" /><figcaption> แท่นเข็มสกัดเหล็กที่จะทำงานเมื่อเกิดแรงสั่นสะเทือน</figcaption></figure>

สำหรับเทคโนโลยี ป้องกันแผ่นดินไหว NS-SSB เริ่มมีการติดตั้งในญี่ปุ่นตั้งแต่ปี 2561 แม้ว่าจะเป็นเทคโนโลยีใหม่แต่ราคาสูงกว่าระบบเดิมเพียง 5% เนื่องจากตัวระบบดั้งเดิมเองต้องลงทุนสูงมากกับปริมาณเหล็กและคอนกรีตที่ใช้เสริมฐานราก ต้นทุนจึงไม่ต่างกันมากนัก หากเทียบกับความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของผู้อยู่อาศัยจึงคุ้มค่า และระบบป้องกันที่ดีกว่าย่อมทำให้ผู้อยู่อาศัยมั่นใจที่จะเลือกโครงการนั้นๆ มากกว่า จึงส่งผลต่อยอดขายหรืออัตราการเช่าของอาคาร

วิชัย กล่าวปิดท้ายว่า สำหรับชินวะ เรียลเอสเตท (ประเทศไทย) ยังไม่มีการนำระบบป้องกันแผ่นดินไหวจากญี่ปุ่นเข้ามาใช้เนื่องจากสภาพภูมิศาสตร์ของไทยยังไม่มีความจำเป็นมากนัก แต่การนำชมนี้ต้องการสื่อสารถึงความต้องการพัฒนาเทคโนโลยีการก่อสร้างและอยู่อาศัยอย่างต่อเนื่องของ Shinwa Group

&nbsp;

พาชมเทคโนโลยี “ป้องกันแผ่นดินไหว” ใหม่ล่าสุดในญี่ปุ่น รองรับได้สูงสุดขนาด 7.0

<h2>ปี 2562 ปีปราบเซียนทางเศรษฐกิจ “อนันต์ อัศวโภคิน” ผู้ก่อตั้งหลักสูตรผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ The NEXT Real วิเคราะห์ตลาดเข้าสู่ช่วงถดถอย บริษัทจัดสรรแบกสต็อกอื้อ แนะรับมืออสังหาฯ ขาลงระมัดระวังกระแสเงินสด-ตัดรายจ่ายไม่จำเป็น</h2>
บนเวทีสัมมนาเปิดหลักสูตรนักพัฒนาจัดสรร The NEXT Real มหาวิทยาลัยชินวัตร รุ่น 7 และ 8 อนันต์ อัศวโภคิน ผู้ก่อตั้งหลักสูตรฯ ร่วมด้วยผู้ประกอบการศิษย์เก่าหลักสูตรฯ วิเคราะห์สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ไทยปี 2562 และเทคนิครับมือ ดำเนินรายการโดย บริสุทธิ์ กาสินพิลา ผู้อำนวยการหลักสูตรฯ และกรรมการผู้จัดการ บริษัท โฮมบายเออร์ไกด์ จำกัด

อนันต์ ฉายภาพก่อนว่า ปีนี้เป็นปีที่เศรษฐกิจส่งสัญญาณลบชัดเจนมาตั้งแต่ปลายปี 2561 ภาพรวมเศรษฐกิจไทยยังมีปัญหาการลงทุนจากต่างประเทศ แม้การขอใบอนุญาตเพื่อเตรียมการลงทุนต่างๆ จะดูเหมือนมีมากแต่ไม่ได้เกิดการลงทุนจริง ขณะที่ทิศทางการส่งออกยังไม่สม่ำเสมอ เหลือเพียงการลงทุนภาครัฐที่มีการตอกเข็มก่อสร้างจำนวนมาก รวมถึงภาคท่องเที่ยวที่ยังเดินได้ต่อเนื่อง

เมื่อมุ่งประเด็นเฉพาะภาคอสังหาฯ หนี้ครัวเรือนที่ค่อนข้างสูง แม้แต่หนี้บ้านก็กลายเป็นหนี้เสียได้ง่ายกว่าในอดีต ทำให้ธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาตรการที่เข้มงวดขึ้นสำหรับสินเชื่อบ้าน โดยการ<a href="http://forbesthailand.com/news/property/%E0%B9%81%E0%B8%9A%E0%B8%87%E0%B8%81%E0%B9%8C%E0%B8%8A%E0%B8%B2%E0%B8%95%E0%B8%B4%E0%B8%84%E0%B8%B8%E0%B8%A1%E0%B8%AA%E0%B8%B4%E0%B8%99%E0%B9%80%E0%B8%8A%E0%B8%B7%E0%B9%88%E0%B8%AD%E0%B8%9A%E0%B9%89.html">จำกัดอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV</a> ดังที่ประกาศไปเมื่อปีก่อน ซึ่งเป็นปัจจัยลบต่ออสังหาฯ

“สัญญาณเมฆครึ้มมาตั้งแต่ปีก่อน ถ้าปลายปีคือฝนเริ่มตก ปีนี้ก็คือฝนตกแล้วจริงๆ”

<figure><img class="wp-image-3466 size-full" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/01/IMG_20190108_145138-01-e1546945094845.jpeg" alt="" width="800" height="600" /><figcaption> (ซ้าย) บริสุทธิ์ กาสินพิลา ผู้อำนวยการหลักสูตรฯ และกรรมการผู้จัดการ บริษัท โฮมบายเออร์ไกด์ จำกัด และ (ขวา) อนันต์ อัศวโภคิน ผู้ก่อตั้งหลักสูตร The NEXT Real</figcaption></figure>

อนันต์กล่าวว่า สุขภาพของบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยสะท้อนจากรายงานการเงินบริษัท หลายแห่งมีตัวเลขสินทรัพย์ที่สูงขึ้นและหนี้ที่เพิ่มขึ้น ในขณะที่กำไรเติบโตน้อยกว่าหรือทรงตัว นั่นแสดงให้เห็นว่าบริษัทเหล่านั้นมีสต็อกที่อยู่อาศัยในมือมากเกินไป ซึ่งปีนี้น่าจะเกิดปัญหาทางการเงินในบริษัทชัดเจนขึ้น อย่างไรก็ตาม มองว่าเป็นเรื่องปกติของเศรษฐกิจที่เป็นวัฏจักรขึ้นลง หลังจากบริษัทอสังหาฯ มียอดขายเติบโตดีมาแล้ว 4-5 ปีจึงเป็นช่วงที่ยอดขายจะโตช้าลง

“แต่คิดว่าสถานการณ์ไม่แย่เท่าปี 2540 เพราะรอบนี้ธนาคารยังแข็งแรง ปัญหาจะน้อยกว่าเยอะ น่าจะเป็นการ soft landing มากกว่าล้มพับไปเหมือนคราวก่อน

&nbsp;
<h2>ระวังกระแสเงินสด ตัดค่าใช้จ่ายไม่จำเป็น</h2>
อนันต์กล่าวต่อว่า ในสถานการณ์เช่นนี้ ธนาคารจะมีความเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อทั้งสินเชื่อโครงการและสินเชื่อบ้านรายย่อย สิ่งสำคัญของผู้ประกอบการจึงเป็นการรักษากระแสเงินสด และระวังอัตราหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) ซึ่งมองว่าควรจะรักษาให้อยู่ที่ราว 1.0 กว่าๆ ไม่ควรให้เพิ่มไปจนถึง D/E 2.0
<ul>
 	<li>อ่านประกอบ <a href="http://forbesthailand.com/news/property/%E0%B9%81%E0%B8%9A%E0%B8%87%E0%B8%81%E0%B9%8C%E0%B8%8A%E0%B8%B2%E0%B8%95%E0%B8%B4%E0%B8%84%E0%B8%B8%E0%B8%A1%E0%B8%AA%E0%B8%B4%E0%B8%99%E0%B9%80%E0%B8%8A%E0%B8%B7%E0%B9%88%E0%B8%AD%E0%B8%9A%E0%B9%89.html">เคาะแล้ว! นโยบายแบงก์ชาติคุมปล่อยกู้สินเชื่อบ้าน เริ่ม 1 เม.ย. 62 อสังหาฯ งัดกลยุทธ์รับมือ</a></li>
</ul>
นอกจากนี้ ควรจะตัดค่าใช้จ่ายที่สูงของบริษัท เช่น โปรโมชันและงบโฆษณา เน้นการบอกปากต่อปาก มากกว่าทุ่มงบโฆษณาในส่วนที่ไม่จำเป็น หรือการบริหารคน ช่วงที่ผ่านมาบางบริษัทอาจขยายตัวมากทำให้มีบุคลากรในบริษัทมาก เมื่อเผชิญสถานการณ์อสังหาฯ ขาลงจึงมีการแบกภาระค่าใช้จ่ายบุคลากร ซึ่งในอนาคตหากปรับบางส่วนมาใช้พนักงานเอ้าท์ซอร์สจะช่วยลดค่าใช้จ่ายได้

“สุดท้ายถ้าใครมีปัญหาทางการเงินจริงๆ ให้รีบบอกธนาคารให้เขารับทราบ เพราะถ้าเขาตกใจตอนเราแย่แล้ว เขาจะดึงเงินกลับหมดเลย แต่ถ้าเราเตือนไว้แต่เนิ่นๆ เขาจะช่วยเราแก้ปัญหา” อนันต์กล่าว

&nbsp;
<h2>เพิ่มฟังก์ชันให้ลูกค้า เปิดโครงการไซซ์เล็ก แนวราบมาแรง</h2>
สำหรับศิษย์เก่าหลักสูตร The NEXT Real ต่างมีมุมคิดถึงการรับมือตลาดอสังหาฯ ขาลงในปี 2562 เริ่มจาก วิชัย จุฬาโอฬารกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท ดับเบิ้ลยู-ชินวะ จำกัด เปิดเผยว่า เชื่อว่าถึงแม้เศรษฐกิจจะชะลอตัวแต่กลุ่มเรียลดีมานด์ยังต้องการมีบ้าน จึงต้องพัฒนาโครงการให้เป็นตัวเลือกที่ลูกค้าตัดสินใจซื้อ โดยอาจปรับฟังก์ชันหรือเพิ่มสิ่งที่พิเศษในโครงการมากกว่าการเร่งลดราคา

ขณะที่ตลาดกลุ่มนักลงทุน ที่ผ่านมาดีเวลอปเปอร์จะขายโดยไม่ได้ดูแลการปล่อยเช่าให้ต่อ ถ้าหากพัฒนาช่วยเหลือเรื่องการปล่อยเช่าได้จะเป็นการแก้โจทย์ให้กับลูกค้ากลุ่มนี้

นอกจากนี้ ดับเบิ้ลยู-ชินวะ ยังมองลู่ทางทำธุรกิจใหม่ๆ เช่น การขายอสังหาฯ แบบ B2B โดยพัฒนาโครงการและขายให้นักลงทุนแบบเหมาตึก หรือการรับจ้างออกแบบและพัฒนาโครงการให้กับเจ้าของที่ดิน เป็นต้น

<figure><img class="wp-image-3467" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/01/IMG_20190108_150429_1-01.jpeg" alt="" width="800" height="600" /><figcaption> (ที่ 2 จากซ้าย) ดร.ต่อศักดิ์ เลิศศรีสกุลรัตน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) , (ที่ 2 จากขวา) วิชัย จุฬาโอฬารกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท ดับเบิ้ลยู-ชินวะ จำกัด และ (ขวาสุด) กฤศธนฎา สื่อไพศาล ผู้อำนวยการสายงานพัฒนาธุรกิจองค์กร บริษัท พี พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด สามศิษย์เก่าหลักสูตร The NEXT Real</figcaption></figure>

ด้าน ดร.ต่อศักดิ์ เลิศศรีสกุลรัตน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทนั้นเติบโตมาจากทำเลภาคตะวันออกซึ่งกำลังได้อานิสงส์จากนโยบายเขตเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ของรัฐบาล ส่วนโครงการที่ขยายเข้ามาในกรุงเทพฯ ที่ผ่านมาเน้นพัฒนาเฉพาะอาคารชุด แต่ปีนี้จะเริ่มมองการพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น อย่างไรก็ตาม จะเน้นการเปิดตัวโครงการเล็กๆ กระจายทำเลไปหลายจุด มากกว่าการพัฒนาโครงการใหญ่เพื่อกระจายความเสี่ยง

ปิดท้ายที่ กฤศธนฎา สื่อไพศาล ผู้อำนวยการสายงานพัฒนาธุรกิจองค์กร บริษัท พี พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ซึ่งเปิดโครงการแรกคือ เดอะ ไพรม์ อ่อนนุช-มอเตอร์เวย์ ไปเมื่อปี 2561 เธอกล่าวว่า มองปัญหาในตลาดอสังหาฯ ที่ผ่านมาคือการสร้างดีมานด์เทียมขึ้นมากทำให้ราคาที่ดินย่านกลางเมืองปรับตัวขึ้นไปสูง คอนโดมิเนียมต้องปรับไซซ์เล็กลงเหลือ 20 กว่าตารางเมตร ซึ่งลูกค้าเรียลดีมานด์ไม่สามารถอาศัยอยู่ได้จริง

เป็นผลให้ลูกค้ากลับมามองทำเลที่นอกเมืองออกไป แต่อยู่ในแพ็กเกจราคารับได้ ในพื้นที่ใช้สอยที่ใช้ได้จริง ดังนั้นบริษัทจะเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบอย่างต่อเนื่องในปีนี้ 2-3 โครงการ

 
<h2>ม.ชินวัตรสานต่อหลักสูตร The NEXT Real</h2>
สำหรับหลักสูตรผู้ประกอบการอสังหาฯ The NEXT Real นั้น รศ.ดร.บุญสม เลิศหิรัญวงศ์ อธิการบดี มหาวิทยาลัยชินวัตร กล่าวว่า เป็นการจัดอบรมต่อเนื่องมาแล้ว 3 ปี มีนักศึกษาที่อบรมแล้ว 6 รุ่น รวมกว่า 700 คน และขณะนี้กำลังรับสมัครรุ่นที่ 7 และ 8 โดยรุ่น 7 จะรับสมัครถึงวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2562 ส่วนรุ่น 8 รับสมัครถึงวันที่ 26 กรกฎาคม 2562

<figure><img class="size-full wp-image-3472" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/01/S__1916936-e1546945520830.jpg" alt="" width="800" height="533" /><figcaption> รศ.ดร.บุญสม เลิศหิรัญวงศ์ อธิการบดี มหาวิทยาลัยชินวัตร</figcaption></figure>

“Keyword ของหลักสูตรนี้ 3 อย่างคือ Adult Learning, Innovation และ Connection หลักสูตรเป็นแบบผู้ใหญ่ไม่มีการเช็กเวลาเรียน เป็นการเรียนเพื่อแลกเปลี่ยนเสริมสร้างประสบการณ์” รศ.ดร.บุญสมกล่าว

โดย The NEXT Real ที่ผ่านมานั้นมีผู้เรียนทุกช่วงวัยตั้งแต่อายุ 35 ปีจนถึงมากกว่า 60 ปี และมีการกำหนดสัดส่วนคุณสมบัติผู้เรียนชัดเจน แบ่งเป็นนักพัฒนาจัดสรร 60% ธุรกิจเกี่ยวเนื่องกับอสังหาฯ 20% ผู้มีที่ดินต้องการพัฒนา 10% และผู้สนใจทั่วไป 10% ซึ่งทำให้ระบบนิเวศในห้องเรียนมีความหลากหลาย สามารถบูรณาการความรู้จากหลายอาชีพ และสร้างคอนเน็กชันได้จริง

&nbsp;

News

Forbes lists

World

Leaderboard

Commentaries

Forbes life

Events