สูตรผสม กอง REIT รับเงินปันผลจากอสังหาฯ

<h2>ภาพรวมของ โอกาสการลงทุน เริ่มปรับตัวดีขึ้น จากดัชนีตลาดหุ้นไทยและตลาดหุ้นอื่นๆ ทั่วโลกฟื้นตัวนับตั้งแต่ช่วงเดือนเมษายน 2563 ที่ผ่านมา โดยเฉพาะหลังสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 เริ่มคลี่คลายในหลายประเทศและมุมมองของนักลงทุนทั่วโลกที่เริ่มคลายความกังวล</h2>
ขณะที่ โอกาสการลงทุน ของดัชนี MSCI World Index ในช่วงกลางเดือนเมษายน 2563 ได้ปรับตัวเพิ่มขึ้น 4% จากที่ลดลงถึง 20% ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2563 ซึ่งสอดคล้องกับดัชนี SET Index ของไทยที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตรา 12% จากไตรมาสแรกที่ดัชนีลดลง 28% (source: Bloomberg, 21 April 2020)

โดยกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) คาดการณ์เศรษฐกิจโลกปี 2563 ว่าจะอยู่ที่ -3% และเริ่มฟื้นตัวในครึ่งปีหลัง แล้วจะกลับมาเติบโต 5.8% ในปี 2564 ส่วนเศรษฐกิจไทยในปีนี้คาดว่า GDP จะอยู่ที่ -5.3% ก่อนจะฟื้นตัวในครึ่งปีหลังและเติบโต 3% ในปี 2564 (source: IMF and BOT, 21 April 2020)

&nbsp;

ลงทุนในสินทรัพย์ทางเลือก

นอกเหนือจากการลงทุนใน “ตราสารหนี้” และ “หุ้น” นักลงทุนควรจัดสรรเงินส่วนหนึ่งลงทุนในสินทรัพย์ทางเลือก โดยเฉพาะอย่างยิ่งอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสามารถลงทุนได้ทั้ง “ทางตรง” คือ ซื้อบ้านหรือคอนโดฯ แล้วปล่อยให้เช่า และ “ทางอ้อม” คือ ลงทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือกองรีท (real estate investment trust: REIT)

แม้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางตรงจะมีข้อดีมากมาย โดยเฉพาะการได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อาคารหรือที่ดินซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่จับต้องได้ และโดยมากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดิน หรือบ้านพร้อมที่ดิน จะเพิ่มขึ้นในระยะยาว

แต่การลงทุนทางตรงก็มีข้อจำกัดหลายประการ เช่น ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก เป็นหลักล้านหรือหลายล้านบาท มีสภาพคล่องในการซื้อขายต่ำมาก เจ้าของต้องหาผู้เช่าเพื่อสร้างรายได้แม้ได้ผู้เช่าแล้วก็ต้องคอยตามทวงเก็บเงินค่าเช่า พร้อมทั้งคอยดูแลความเรียบร้อยของทรัพย์สิน อาจมีเหตุให้ต้องซ่อมแซมและบำรุงรักษาอยู่เป็นระยะๆ

นอกจากนั้นข้อจำกัดที่สำคัญที่สุดของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็คือ การเป็นเจ้าของสินทรัพย์เพียง 1-2 ชิ้น ทำให้ไม่ได้กระจายความเสี่ยงมากเท่าที่ควรดังนั้นและที่สำคัญคือ สามารถกระจายเงินลงทุนได้ในอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลาย ทั้งแบบกระจายหลายประเภท (อาคารสำนักงาน โรงแรม ห้างสรรพสินค้า) และกระจายไปในหลายประเทศ เช่น ไทย สิงคโปร์ ออสเตรเลีย เป็นต้น

สำหรับในประเทศไทยนั้น แต่เดิมมีการลงทุนทางอ้อมเพียงรูปแบบเดียวคือกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (property fund) ต่อมาได้มีการลงทุนรูปแบบใหม่คือกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (real estate investment trust: REIT) ซึ่งเป็นรูปแบบที่มีความเป็นสากลมากกว่าและได้รับความนิยมจากนักลงทุนทั่วโลก

ขณะเดียวกันยังมีการลงทุนอีกกลุ่มหนึ่งที่น่าสนใจไม่แพ้กันคือ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (infrastructure fund) ซึ่งเป็นกองทุนรวมที่จัดตั้งขึ้นเพื่อระดมทุนจากนักลงทุนสำหรับนำไปใช้พัฒนากิจการโครงสร้างพื้นฐานเพื่อประโยชน์สาธารณะของประเทศ

สิ่งหนึ่งที่ทำให้กลุ่ม property fund/REIT/infrastructure fund ยังคงมีความน่าสนใจน่าจะเป็นเรื่องอัตราผลตอบแทนเงินปันผลที่มีความสม่ำเสมอที่สูงกว่า “เงินฝาก” และ “ตราสารหนี้” โดยทั่วไปสามารถหวังโอกาสรับอัตราผลตอบแทนเงินปันผลประมาณ 4-5% ต่อปี สำหรับระยะเวลาการลงทุนตั้งแต่ 5 ปีขึ้นไป

ภาพรวมหลังโควิด-19

โดยวิกฤตโควิด-19 ครั้งนี้ หลังจากที่ราคาสินทรัพย์ทั่วโลกปรับตัวลดลง รวมทั้ง REIT ก็ส่งให้ผลตอบแทนเงินปันผลของ REIT บางตัวปรับตัวเพิ่มขึ้นจากเดิม 4-5% ต่อปีเป็น 6-8% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าผลตอบแทนพันธบัตร 10 ปี ของสหรัฐอเมริกาและไทยอย่างมาก และเป็นปัจจัยบวกที่หนุนให้มีเงินลงทุนไหลเข้ามาลงทุนในสินทรัพย์ประเภท REIT ทั่วโลกอย่างต่อเนื่อง นี่ยังไม่นับรวมโอกาสได้ผลตอบแทนจากราคาที่จะปรับตัวขึ้นหลังวิกฤตอีกด้วย

ในขณะที่กลุ่มที่ได้รับผลกระทบน้อยได้แก่ logistics, data centers, office และ infrastructure ซึ่งไม่เพียงได้รับผลกระทบน้อยเท่านั้น แต่ยังเป็นกลุ่มที่มีโอกาสฟื้นตัวได้เร็วหลังจากสถานการณ์คลี่คลายอีกด้วย ไม่เพียงเท่านี้ในบางกลุ่มก็ยังสามารถเติบโตได้ในช่วงวิกฤตโควิด-19 เช่น คนซื้อของออนไลน์มากขึ้น การขนส่งสินค้าต่างๆ ก็เติบโตขึ้นเป็นเงาตามตัว หรือการ work from home ก็ทำให้ปริมาณการใช้อินเทอร์เน็ตโตขึ้นด้วยเช่นกัน เป็นต้น

ตัวอย่างเช่น Amazon ผู้นำด้านการค้าปลีกออนไลน์ และคลาวด์คอมพิวติ้งมีฐานลูกค้ากว่า 460 ล้านคน มีพนักงานกว่า 840,000 คน และในช่วงที่เกิดวิกฤตครั้งนี้ Amazon ประกาศจ้างงานเพิ่มขึ้นอีก 175,000 คน เพื่อรองรับยอดขายที่เพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ตาม แม้ทีมบริหารกองทุนของ บลจ.พรินซิเพิล จะมองว่า ราคาสินทรัพย์กลุ่ม REIT มีความน่าสนใจมากขึ้น หลังมีการปรับตัวลงมากในช่วงที่ผ่านมา และทำให้มีโอกาสลงทุนในสินทรัพย์คุณภาพดีในราคาที่ถูกลง แต่นักลงทุนควรทยอยเข้าลงทุนใน “ระยะยาว” มากกว่าการลงทุนในระยะสั้น

เนื่องจากเชื่อว่ายังมี “ความเสี่ยง” ทั้งด้านบวกและด้านลบอยู่ไม่น้อย ดังนั้นการลงทุนจึงเป็นการบริหารสินทรัพย์ในลักษณะ conservative หรือเน้นลงทุนในสินทรัพย์คุณภาพสูงและมีอัตราส่วนหนี้สินค่อนข้างต่ำ รวมถึงมีการบริหารสภาพคล่องให้อยู่ในระดับสูง เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าลงทุนในสินทรัพย์คุณภาพดีเพิ่มเติมในจังหวะที่เหมาะสม

&nbsp;

<img class="alignnone wp-image-32026 size-medium" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2020/07/วิน-พรหมแพทย์_03-300x300.jpg" alt="" width="300" height="300" />
บทความโดย
วิน พรหมแพทย์

<hr />

<a href="https://www.ookbee.com/shop/magazine/FORBES/312a837b-0af3-4945-9cac-b7be029798c7/june-2020">คลิกอ่านบทความฉบับเต็ม ได้ที่ นิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนมิถุนายน 2563 ในรูปแบบ e-magazine</a>

<img class="alignnone wp-image-31977" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2020/07/COVER-FORBES-85-OK-.jpg" alt="" width="300" height="394" />

โอกาสการลงทุน รับ New Normal

<h2>ในภาวะดอกเบี้ยต่ำและราคาหุ้นปรับขึ้นสูงทั่วโลก นักลงทุนทั้งที่เป็นสถาบันและรายย่อยเริ่มให้ความสนใจกับการลงทุนใน “สินทรัพย์ทางเลือก” หรือ Alternative Assets กันมากขึ้น</h2>
ในกลุ่มสินทรัพย์ทางเลือกด้วยกัน “อสังหาริมทรัพย์” น่าจะเป็นสินทรัพย์ทางเลือกที่ได้รับความนิยมสูงสุด โดยสามารถลงทุนได้ทั้ง “ทางตรง” คือ ซื้อบ้านหรือคอนโดฯ แล้วปล่อยให้เช่า และ “ทางอ้อม” คือ ลงทุนผ่านกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) หรือกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT)

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางตรงมีข้อดีมากมาย ที่เด่นชัดที่สุดคือ การได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อาคารหรือที่ดินซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่จับต้องได้ และโดยมากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ที่ดิน หรือบ้านพร้อมที่ดิน มักจะเพิ่มขึ้นในระยะยาว แต่การลงทุนทางตรงก็มีข้อจำกัดหลายประการ เช่น ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากเป็นหลักล้านหรือหลายล้านบาท เจ้าของต้องหาผู้เช่าเพื่อสร้างรายได้ แม้ได้ผู้เช่าแล้วก็ต้องคอยตามทวงเก็บเงินค่าเช่า พร้อมทั้งคอยดูแลความเรียบร้อยของทรัพย์สิน อาจมีเหตุให้ต้องซ่อมแซมและบำรุงรักษาอยู่เป็นระยะๆ ทั้งนี้ข้อจำกัดที่สำคัญที่สุดคือ เรามักได้เป็นเจ้าของสินทรัพย์เพียง 1-2 ชิ้น ทำให้ไม่ได้กระจายความเสี่ยงมากเท่าที่ควรข้อจำกัดหลายประการข้างต้น ทำให้นักลงทุนยุคใหม่หันมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ “ทางอ้อม” ผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หรือกองรีทมากขึ้น เพราะเห็นว่าสามารถเริ่มลงทุนได้แม้มีเงินเพียงหลักพันหรือหลักหมื่น มีคนคอยดูแลให้ทั้งหมด ทั้งการหาผู้เช่าเก็บค่าเช่า ซ่อมแซม บำรุงรักษา ที่สำคัญคือสามารถกระจายเงินลงทุนได้ในอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลาย ทั้งแบบกระจายหลายประเภท (อาคารสำนักงาน โรงแรมห้างสรรพสินค้า) และกระจายหลายประเทศ (ไทย สิงคโปร์ ออสเตรเลีย ฯลฯ)

กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT) เป็นกองทรัพย์สินที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ มีลักษณะเป็นกองทรัสต์ไม่ใช่นิติบุคคลเหมือนกองทุนอสังหาริมทรัพย์โดยสินทรัพย์ที่ต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท ถือกรรมสิทธิ์โดยทรัสตี (Trustee) ซึ่งทรัสตีมีอำนาจดูแลและบริหารจัดการทรัพย์สินในกองทรัสต์รวมทั้งดูแลการปฏิบัติหน้าที่ของผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT manager) เพื่อประโยชน์ของผู้ถือใบทรัสต์ โดยที่ผู้ถือใบทรัสต์จะเป็นผู้รับประโยชน์ในทรัพย์สินของกองทรัสต์โดย REIT จะอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ได้มีการลงทุน “ทางอ้อมแบบ 2 ชั้น” เพิ่มเติมขึ้นมาอีกรูปแบบหนึ่ง เรียกว่า กองทุนรวมที่ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Fund of Property Funds) คือ กองทุนรวมซึ่งนำเงินที่ระดมได้จากการขายหน่วยลงทุนไปลงทุนในหน่วยลงทุนของ Property Fund หรือ REIT อีกทอดหนึ่ง และอาจเปิดกว้างไปลงทุนในหน่วยลงทุนของ Infrastructure Fund รวมไปถึงหุ้นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้วย ซึ่งเป็นการอำนวยความสะดวกสำหรับผู้ลงทุนที่ไม่มีเวลาหรือไม่มีข้อมูลในการวิเคราะห์ Property Fund/REIT/Infrastructure Fund ด้วยตนเอง เพราะมีผู้จัดการกองทุนคอยวิเคราะห์และคัดเลือกกองทุนให้ รวมทั้งช่วยกระจายความเสี่ยงไปลงทุนใน Property Fund และ REIT ที่หลากหลายด้วยเงินลงทุนเริ่มต้นเพียงหลักพันหรือหลักหมื่นบาท

ข้อดีของการลงทุนใน REIT

1. ใช้เงินลงทุนน้อย เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินลงทุนเริ่มต้นเพียงหลักพันหรือหลักหมื่นบาท
2. ปันผลดี รายได้จากค่าเช่าที่จะถูกจ่ายออกมาให้เราเป็นเงินปันผล ปัจจุบันอยู่ที่ 5-6% ต่อปี สูงว่าดอกเบี้ยเงินฝากหลายเท่า
3. ผันผวนน้อยกว่าหุ้น เนื่องจากกองREIT มีการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ จึงมีราคาขึ้นลงเหมือนหุ้น แต่เมื่อเทียบข้อมูลในอดีตถึงปัจจุบัน ความเคลื่อนไหวของราคาหน่วย REIT มีความผันผวนน้อยกว่าหุ้นแบบครึ่งต่อครึ่ง
4. ช่วยลดความเสี่ยงพอร์ตลงทุนเนื่องจากกองรีทมักมีทิศทางของการเคลื่อนไหวแตกต่างจากหุ้นและตราสารหนี้ การจัดพอร์ตเงินลงทุนโดยให้มีกองรีทด้วยจะช่วยลดความเสี่ยงของพอร์ตลงได้มากเพื่ออำนวยความสะดวกให้กับนักลงทุนที่ต้องการกระจายความเสี่ยงไปลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์และกองรีทที่หลากหลาย และไม่มีเวลาในการวิเคราะห์ข้อมูลเพื่อเลือกลงทุนด้วยตนเอง

<img style="width: 680px; height: 347px;" src="http://forbesthailand.com/uploads/library/0b939b5ab5b11be5e96c5e152f4806f3.png" alt="" />

<img style="width: 680px; height: 358px;" src="http://forbesthailand.com/uploads/library/672096bee15a8d38911e1c7fe391c5ee.png" alt="" />

บลจ.ซีไอเอ็มบี พรินซิเพิล จำกัด จึงขอแนะนำกองทุนเปิด ซีไอเอ็มบี-พรินซิเพิล พร็อพเพอร์ตี้ อินคัม (CIMBPrincipal Property Income Fund or CIMB-PRINCIPAL iPROP) เป็นกองทุนประเภท Fund of Property Fund ที่ลงทุนใน Property Fund และ REIT ทั้งภูมิภาคเอเชีย โดยในระยะแรก กองทุน iPROP เน้นลงทุนในกองรีทของไทยกับสิงคโปร์ในสัดส่วนอย่างละ 50% เนื่องจากเป็น REIT ที่ให้ผลตอบแทนเงินปันผลสูงสุดในภูมิภาค แล้วค่อยๆ ทยอยเพิ่มสัดส่วนการลงทุนในกองรีทของประเทศอื่น เช่น ญี่ปุ่น และออสเตรเลีย เพื่อกระจายความเสี่ยง และแสวงหาผลตอบแทนที่สูงขึ้นหน้าที่ของ iPROP คือช่วยลดความเสี่ยงพอร์ตลงทุน

ทีมงานลงทุนได้ศึกษาการจัดพอร์ตลงทุนเบื้องต้นพบว่าหากลงทุน เฉพาะตราสารหนี้จะคาดหวังผลตอบแทนและควาเสี่ยงต่ำมาก หากลงทุนเฉพาะหุ้น จะคาดหวังผลตอบแทน 9.1% และความเสี่ยงสูงถึง 24.89% กองทุน iPROP นับเป็น “สินทรัพย์ทางเลือก” มีระดับผลตอบแทนคาดหวัง 5.5% และความเสี่ยง 15.44% หากจัดพอร์ตโดยมีสัดส่วนดังนี้

• ตราสารหนี้ (กองทุน CIMB-PRINCIPAL iFIXED) 30%
• ตราสารทุน (กองทุน CIMB-PRINCIPAL iDIV) 50%
• สินทรัพย์ทางเลือก (กองทุน CIMBPRINCIPAL iPROP) 20%
• จะมีผลตอบแทนคาดหวัง 4-6% และ มีระดับความเสี่ยง 8.6%

จุดเด่นของกองทุน iPROP
• ลงทุนในสินทรัพย์ที่จับต้องได้ มีรายได้ค่าเช่าชัดเจน
• เน้น sector ที่มีอัตราการเช่าสูง ได้แก่ ค้าปลีก ออฟฟิศ และ business park
• คาดหวังผลตอบแทนจากรายได้ค่าเช่า 5-6% ต่อปี

<img style="width: 300px; height: 197px;" src="http://forbesthailand.com/uploads/library/4a53fcf552b9b67105a2d15d2c1eca82.png" alt="" />
โดย วิน พรหมแพทย์

<hr />

<a href="http://goo.gl/u2N4Vq">คลิกอ่านบทความทางธุรกิจได้ใน นิตยสาร Forbes Thailand ฉบับ ธันวาคม 2560 ในรูปแบบ E-Magaizne</a>

<a href="https://goo.gl/u2N4Vq"><img style="width: 250px; height: 327px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/9892ea8dd2d1ef0f1da34a50a8317e02.jpg" alt="" /></a>

News

Forbes lists

World

Leaderboard

Commentaries

Forbes life

Events