ตลาดออฟฟิศให้เช่ากำลัง Oversupply หลังอุปทานสะสมสูง แต่คนทำงานแบบไฮบริด

IWG บริหารการเงินแบบอนุรักษ์นิยม ท่ามกลางวิกฤต

<h2 class="p1">กาสิโนออนไลน์และการเปลี่ยนแปลงในวงการค้าปลีก ทำให้ Edgar Sia II กลายเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ารายใหญ่คนล่าสุดของฟิลิปปินส์</h2>
Edgar Sia II เริ่มสร้างฐานะตั้งแต่ทศวรรษก่อน โดยทำธุรกิจกับชาวฟิลิปปินส์ที่ชอบรับประทานไก่ และเขาก็ยิ่งทำเงินได้มากขึ้นกับชาวจีนที่ชอบเล่นการพนัน DoubleDragon Properties
บริษัทของ Sia ใช้เวลาหลายปีที่ผ่านมาสร้างอาคารสำนักงาน รวมถึงอาคารอื่นๆ ตามแนวชายฝั่งที่เคยเงียบเหงาของ Manila ซึ่ง Sia คิดว่าเขาจะให้คอลเซ็นเตอร์ และบริษัทเอาต์ซอร์ซด้านกระบวนการธุรกิจมาเช่าพื้นที่ เพราะกิจการกลุ่มนี้เป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจสำคัญในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เขาประเมินว่า น่าจะเก็บค่าเช่าได้ 14 เหรียญสหรัฐฯ ต่อตารางเมตร
เขาไม่ได้คิดว่าอุปสงค์จะมาจากอีกฝั่งทะเลจีนใต้ เมื่อ DoubleDragon สร้างตึกเสร็จพร้อมใช้งาน ก็เป็นจังหวะพอดีกับที่ความสัมพันธ์อันอบอุ่นระหว่าง Beijing กับ Manila ช่วยจุดกระแสบูมให้บริษัทจีนเข้ามาตั้งกาสิโนข้ามชาติ เพื่อให้บริการการพนันออนไลน์แก่ชาวจีนในบ้านเกิดซึ่งกาสิโนยังผิดกฎหมาย
และ Meridian Park คอมเพล็กซ์ของ DoubleDragon ก็อยู่ไม่ห่างจาก Entertainment City กาสิโนคอมเพล็กซ์ใน Manila นอกจากเขาจะเป็นหนึ่งในเจ้าของอาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ที่สุดในย่านนั้น เขาก็ยังเป็นรายเดียวที่มีตึกใหม่ให้เช่า
ห่างออกมาจากอ่าว Manila DoubleDragon สร้างห้างสรรพสินค้า โรงแรม และคลังสินค้าอุตสาหกรรมในเมืองเล็กทั่วฟิลิปปินส์ ปี 2018 บริษัททำกำไรสุทธิเพิ่มขึ้นสามเท่าเป็นประมาณ 7.4 พันล้านเปโซ (141 ล้านเหรียญ) ส่วนรายได้เพิ่มมากกว่าสองเท่าเป็น 1.43 หมื่นล้านเปโซ
<img class="alignnone size-full wp-image-26932" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2020/02/doubledragon.jpg" alt="" width="720" height="371" />
หุ้นของ DoubleDragon ราคาขึ้นมากกว่า 50% ในปี 2019 และตอนนี้บริษัทกำลังหาผลประโยชน์จากอาคารสำนักงานและศูนย์การค้าแบบคอมมูนิตี้มอลล์ โดยจัดแพ็กเกจกอง REIT และระดมทุนได้มากถึง 1.5 หมื่นล้านเปโซผ่านการขายหุ้นไอพีโอ
&nbsp;
<h2>จากฟาสต์ฟู้ดสู่อสังหาริมทรัพย์</h2>
เส้นทางสู่ธุรกิจของ Sia เริ่มต้นเมื่ออายุ 19 ปี เขาตัดสินใจยุติการเรียนที่คณะสถาปัตยกรรมในมหาวิทยาลัย เพื่อมาเป็นแกนนำกลุ่มเพื่อนร่วมรุ่นกลุ่มหนึ่งสร้างโรงแรมสูง 5 ชั้น สำหรับผู้ที่เดินทางเพื่อทำงานและต้องการที่พักราคาถูก ในปี 2003 Robinson’s เครือห้างสรรพสินค้าใหญ่ที่สุดเครือหนึ่ง เปิดปีกใหม่ในห้างที่เมือง Iloilo และให้ส่วนลดค่าเช่าแก่ร้านอาหาร Sia จึงใช้โอกาสนี้เปิดร้าน Mang Inasal ร้านอาหารฟาสต์ฟู้ดที่เน้นไก่
เมื่อถึงปี 2010 เขาขยายเครือร้านไก่ย่างจนกลายเป็นกลุ่มฟาสต์ฟู้ดใหญ่อันดับ 2 ของประเทศ และใหญ่กว่า McDonald’s ด้วยจำนวนร้าน 312 สาขา เขาขายหุ้น 70% ให้คู่แข่งคือ Jollibee Foods ด้วยราคา 3 พันล้านเปโซ และเข้ามาเป็นสมาชิกอายุน้อยที่สุดในทำเนียบเศรษฐี 50 อันดับแรกของฟิลิปปินส์ซึ่งจัดอันดับโดย Forbes Asia ในปี 2011 ด้วยทรัพย์สิน 85 ล้านเหรียญเมื่อเขาอายุเพียง 34 ปี ในปี 2018 เขาอยู่อันดับที่ 24 ในทำเนียบด้วยทรัพย์สินสุทธิ 475 ล้านเหรียญ

<ul>
 	<li>อ่านเพิ่มเติม <a href="https://forbesthailand.com/world/asia/10-%e0%b8%ad%e0%b8%b1%e0%b8%99%e0%b8%94%e0%b8%b1%e0%b8%9a-%e0%b8%a1%e0%b8%ab%e0%b8%b2%e0%b9%80%e0%b8%a8%e0%b8%a3%e0%b8%a9%e0%b8%90%e0%b8%b5%e0%b8%9f%e0%b8%b4%e0%b8%a5%e0%b8%b4%e0%b8%9b%e0%b8%9b.html">10 อันดับ “มหาเศรษฐีฟิลิปปินส์” ประจำปี 2019</a></li>
</ul>
ในปี 2013 เขาร่วมหุ้นกับ Tony Tan Caktiong ผู้ก่อตั้ง Jollibee (อันดับ 6 ในทำเนียบเศรษฐี) ก่อตั้ง DoubleDragon ซึ่งกลายเป็นบริษัทมหาชนในปีต่อมา Sia กับ Tan ยังคงถือหุ้นคนละ 35% และ Tan ยังคงเป็นประธานกรรมการร่วมในคณะกรรมการบริษัทปัจจุบันหุ้นที่แต่ละคนถือมีมูลค่าประมาณ 2.1 หมื่นล้านเปโซ (402 ล้านเหรียญ)
แม้การลงทุนในอ่าว Manila จะสร้างกำไรอย่างไม่คาดคิด แต่โครงการส่วนใหญ่อยู่ในเมืองเล็กทั่วประเทศ ซึ่งคิดเป็น 60% ของพื้นที่เพื่อการพาณิชย์ที่บริษัทวางแผนจะให้เช่าภายในปี 2020
Sia เดิมพันว่า รายได้ครัวเรือนที่สูงขึ้น และการคมนาคมที่ดีขึ้น กำลังจะทำให้เกิดความเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ต่อวิธีการจับจ่ายของผู้บริโภคในเมืองชั้นสองและชั้นสาม Sia จึงสร้างศูนย์การค้า 100 แห่งภายใต้แบรนด์ CityMall ในเมืองที่มีประชากรเฉลี่ยเพียง 160,000 คน โดยแต่ละแห่งมีขนาดประมาณ 1 ใน 10 ของห้างในเมืองใหญ่
<img class="alignnone size-full wp-image-26931" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2020/02/Edgar-Sia-II-02.jpg" alt="" width="480" height="600" />
นอกจากนี้ Sia ยังเร่งลงทุนในธุรกิจโรงแรมราคาประหยัด Hotel 101 และ Jinjiang Inn ในฟิลิปปินส์ โดยจับกลุ่มเป้าหมายคือ ผู้ที่เดินทางเพื่อทำงาน และนักท่องเที่ยวโดยเฉพาะจากจีน เมื่อถึงสิ้นปี 2018 ทำรายได้รวมกันให้ได้ 534 ล้านเปโซ โรงแรมอีก 2 แห่งกำลังก่อสร้าง และ DoubleDragon มีแผนจะสร้างอีก 4 แห่งในปี 2019 และ 2020 นอกจากนี้ Sia ยังมองหาหุ้นส่วนต่างชาติเพื่อช่วยขยาย Hotel 101 ไปต่างประเทศด้วย
ในเดือนเมษายนปี 2019 เขาเปิดร้าน MerryMart สาขาแรกที่ชั้นล่างของ Meridian Park คอมเพล็กซ์ของ DoubleDragon และเขามีเป้าหมายจะเปิด MerryMart ให้ได้ 1,200 สาขาภายในปี 2030 
แต่การลงทุนในอ่าว Manila ก็น่าจะทำเงินให้ DoubleDragon ได้มากที่สุด David Leechiu จาก Leechiu Property Consultants ซึ่งช่วยหาผู้เช่าให้คอมเพล็กซ์แห่งนี้ กล่าวว่า บริษัทเริ่มสร้าง Meridian Park ในปี 2015 และเมื่อ 4 ในอาคาร 6 หลัง ได้สร้างเสร็จในปี 2018 บริษัทก็กลายเป็นเจ้าของอาคารสำนักงานสร้างใหม่รายใหญ่ที่สุดในย่านนี้
Sia ปล่อยเช่าพื้นที่ 1 แสนตารางเมตร ในอาคารสำนักงาน 4 แห่งแรกได้ตั้งแต่ก่อนจะสร้างเสร็จด้วยซ้ำ โดยบริษัทการพนันออนไลน์จากจีนครองพื้นที่ 60% และ Leechiu กล่าวว่า อย่างน้อยตอนนี้ Sia ก็เรียกราคาได้ตามใจชอบ ข้อตกลงที่เราทำ (1,250 เปโซต่อตร.ม.) เป็นพื้นที่ว่างที่สุดท้ายในเขตอ่าวทั้งหมดในช่วง 12 เดือนข้างหน้า ผู้เช่ารู้เรื่องนี้ก็เลยรีบตะครุบ 
Sia กล่าวว่า ห้างของเขาอยู่ในตำแหน่งที่ดีที่สามารถรองรับผลกระทบจากอี-คอมเมิร์ซในฟิลิปปินส์ได้ ขณะที่อี-คอมเมิร์ซกำลังแพร่ไปสู่เมืองเล็กที่ CityMall ครองตลาด ห้างนี้จะทำหน้าที่เป็นจุดรับสินค้ากับศูนย์จัดส่งสินค้าให้ร้านค้าออนไลน์ได้ด้วย
&nbsp;

เรื่อง: Roel Landingin เรียบเรียง: ธรรดร โสตถิอำรุง

<hr />

<a href="https://bit.ly/39j1ZrV">คลิกอ่านฉบับเต็ม "มังกรคู่ลงสนาม" ได้ที่ นิตยสาร Forbes Thailand ฉบับมกราคม 2563 ได้รูปแบบ e-magazine</a>

<img class="alignnone wp-image-25422" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/12/FB080-EBOOK-RES150_Page_001.jpg" alt="" width="300" height="394" />

กาสิโนออนไลน์ ส่ง Edgar Sia II สู่บิ๊กอสังหาฯ ให้เช่าในฟิลิปปินส์

<h2>พลัส พร็อพเพอร์ตี้ เผยทิศทางอาคารสูงให้เช่าอีก 3 ปี มีแนวโน้มขยายตัว 16.5% อุปทานเพิ่มเป็น 9.73 ล้านตารางเมตร พบเทรนด์อาคารเขียวประหยัดพลังงานเริ่มมีมากขึ้น เหตุช่วยลดค่าใช้จ่ายต่อเดือนสูง และยังเรียกค่าเช่าได้สูงกว่าอาคารทั่วไป</h2>
ชาญ ศิริรัตน์  รองกรรมการผู้จัดการฝ่ายบริหารทรัพยากรอาคารและวิศวกรรม บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด  เปิดเผยว่า จากผลการวิจัยล่าสุดของ พลัส พร็อพเพอร์ตี้  พบว่า ในปี 2560 พื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่ามีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากครึ่งหลังปี 2559 ที่มีอยู่ 8.404 ล้านตารางเมตร เนื่องจากปี 2560 มีโครงการใหม่ที่เตรียมเปิดให้บริการต่อเนื่อง

ในอนาคตคาดว่ามีอุปทานใหม่เตรียมเปิดให้บริการ อีกกว่า 1.389 ล้านตารางเมตรในอีก 3 ปีข้างหน้า ซึ่งจะส่งผลให้อุปทานสะสมขยายตัว 16.5% มาอยู่ที่ 9.793 ล้านตารางเมตร นอกจากนี้ยังพบว่าอัตราการเช่ารวมเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 5% จากครึ่งปีแรก 2559 และเพิ่มขึ้น 2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

“อาคารสำนักงานในปัจจุบันเริ่มเข้าสู่การเป็นรูปแบบของ อาคารประหยัดพลังงาน (อาคารเขียวหรือ Green Building) เนื่องจากต้นทุนพลังงานมีแนวโน้มสูงขึ้นทุกปี โดยอาคารประหยัดพลังงานเริ่มเข้ามาในประเทศไทยอย่างเห็นได้ชัดมากขึ้น อาทิ อาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยแห่งใหม่ ที่พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ได้มีโอกาสเข้าไปบริหารจัดการ เป็นอาคารอนุรักษ์พลังงานเขียว สามารถประหยัดค่าใช้จ่ายด้านพลังงานในแต่ละเดือนมากกว่า 50%” ณชาญกล่าว

ทิศทางตึกสูงที่สร้างขึ้นใหม่ในปัจจุบันจึงเริ่มพัฒนาในรูปแบบของอาคารเขียวมากขึ้น ซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของแผนการบริหารจัดการอาคารในระยะยาววิธีหนึ่ง ดังนั้นอาคารเขียวจึงมักได้รับการพิจารณาจากผู้เช่าเป็นอันดับต้นๆ

ปัจจุบัน พลัส พร็อพเพอร์ตี้ เป็นผู้บริหารอาคารขนาดใหญ่ทั้งหมด 30 อาคาร และมีการพัฒนาเทคโนโลยีเพื่อรองรับการปฏิบัติการบริหารอาคาร โดยคิดค้นซอฟต์แวร์สำหรับแต่ละอาคารโดยเฉพาะ เช่น การจัดเก็บฐานข้อมูล ทำแผนบริหารงบประมาณการซ่อมบำรุงอาคาร เพื่อให้อาคารยังคงสภาพดีในระยะยาว สามารถปรับเพิ่มราคาได้ในอนาคตและคิดค่าเช่าในราคาสูงกว่าตลาดทั่วไปได้

ในที่นี้ ยกตัวอย่างอาคารที่พลัส พร็อพเพอร์ตี้เป็นผู้บริหารจัดการ คือ อาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ซึ่งเป็นอาคารเขียว ที่มีพื้นที่บริหารรวม 1 แสนตารางเมตร ตัวอาคารจึงมีการออกแบบเป็นอย่างดีให้มีระบบบริหารจัดการเพื่อรักษาสิ่งแวดล้อม ทั้งระบบคุณภาพอากาศ ระบบแสงสว่าง ระบบปรับอากาศ ฯลฯ ซึ่งต้องอาศัยผู้ดูแลอาคารที่มีความรู้ความเข้าใจเช่นกันจึงจะควบคุมการทำงานของระบบต่างๆ ให้เป็นไปอย่างราบรื่น
<div>

“ภาพรวมของตลาดของธุรกิจบริหารอาคารสำนักงานในปัจจุบันเป็นตลาดที่โอกาสในการเติบโตสูง ซึ่งเป็นผลจากการขยายตัวของเมืองใหญ่ทั้งในเขตกรุงเทพมหานครและเริ่มขยายตัวออกไปสู่เขตปริมณฑล ไปจนถึงหัวเมืองใหญ่ในต่างจังหวัด รวมถึงการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน จะเปิดโอกาสให้ความต้องการอสังหาฯ ในไทยสูงขึ้น โดยเฉพาะอาคารสำนักงานซึ่งจะเป็นอาคารที่มีความซับซ้อนทางเทคโนโลยีมากขึ้น” ชาญกล่าวสรุป

</div>

ออฟฟิศบิลดิ้งขยายตัว 16.5% “พลัสฯ” ชี้เทรนด์อาคารเขียวมาแรงช่วยลดค่าพลังงาน 50%

<h2>สัญชัย คูเอกชัย รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยข้อมูลการวิจัยพบว่า อุปทานพื้นที่สำนักงานให้เช่าของกรุงเทพฯ จะขยายตัวขึ้นอย่างมากในช่วงหลังปี 2562</h2>
โดยปัจจุบัน กรุงเทพฯมีพื้นที่สำนักงานให้เช่ารวม 8.5 ล้านตร.ม. แบ่งเป็นออฟฟิศบิลดิ้งเกรดเอ 2.5 ล้านตร.ม. อีก 6 ล้านตร.ม. เป็นออฟฟิศเกรดบี โดยมีอัตราว่างค่อนข้างต่ำเพียง 6-7% ด้านอัตราค่าเช่าออฟฟิศเกรดเออยู่ที่ 700-1,300 บาท/ตร.ม. ขณะที่ออฟฟิศเกรดบีอยู่ที่ 450-900 บาท/ตร.ม. ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง

<img src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/ba73a5f8925735792917c9bb68782895.png" alt="" />

สัญชัย กล่าวว่า ช่วงปี 2560-2562 คาดว่าจะมีสำนักงานให้เช่าแห่งใหม่เป็นซัพพลายเติมเข้าสู่ตลาดประมาณ 2.54 แสนตร.ม. โดยทำเลที่ตั้งมีการกระจายออกไปนอกซีบีดี (พื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ) มากขึ้น อาทิ วิสซ์ดอม 101 (สถานี BTS ปุณณวิถี), ลาดพร้าว ฮิลส์ (สถานี MRT พหลโยธิน) ขณะที่โครงการสำนักงานให้เช่าในเขตซีบีดีมีเพียง 4 โครงการ คือ เกษร 2, กรุงศรี ทาวเวอร์, สิงห์ คอมเพล็กซ์ และ ภิรัช สาทร 15

และโครงการออฟฟิศบิลดิ้งที่จะก่อสร้างเสร็จหลังปี 2562 ยังคงมีการเติบโตต่อเนื่อง โดยคาดว่าจะมีซัพพลายใหม่อีก 1.1 ล้านตร.ม. ในช่วง 8-10 ปีนับจากปี 2562 มีโครงการที่น่าจับตามองคือ <a href="http://forbesthailand.com/news-detail.php?did=1551">วัน แบงค็อก</a> ซึ่งจะเติมซัพพลายเข้าสู่ตลาดถึง 5 แสนตร.ม. เป็นโครงการขนาดใหญ่ซึ่งจะส่งผลต่อตลาดออฟฟิศอย่างมาก นอกจากนี้ ออฟฟิศบิลดิ้งส่วนใหญ่ที่จะสร้างเสร็จหลังปี 2562 จะกลับมากระจุกตัวในเขตซีบีดีเช่นเดิม

“แม้จะมีอุปทานสำนักงานให้เช่าเข้ามามาก แต่ยังมีอุปสงค์เข้ามาสม่ำเสมอโดยเฉพาะตลาดต่างชาติ ซึ่งกลุ่มธุรกิจมาแรงที่ต้องการเข้ามาเปิดสำนักงานในไทยเริ่มเปลี่ยนเป็นธุรกิจเทคโนโลยีมากขึ้น ดังนั้นเชื่อว่าอัตราค่าเช่าของออฟฟิศยังจะปรับขึ้นประมาณ 3-5% ต่อปีได้อย่างต่อเนื่อง

ส่วนโครงการใหญ่อย่าง วัน แบงค็อก ตามแผนของโครงการจะมีออฟฟิศบิลดิ้งหลายอาคาร แต่เป็นการทยอยก่อสร้าง และเจ้าของโครงการมีความเชี่ยวชาญ รวมถึงเป็นผู้พัฒนาสำนักงานให้เช่าอีกหลายแห่งทั้งที่มีอยู่เดิมและกำลังก่อสร้าง ดังนั้นน่าจะมีความระมัดระวังในการวิเคราะห์ตลาดเพื่อไม่ให้กระทบโครงการเดิมของบริษัทด้วย จึงไม่น่ากังวลว่าจะทำให้เกิดภาวะออฟฟิศล้นตลาด” สัญชัยกล่าว

<figure><img src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/d93cd8f3cc9018da22d54a04b101fba6.png" alt="" width="680" height="453" /><figcaption> สัญชัย คูเอกชัย รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด</figcaption></figure>

&nbsp;
<h2>ค้าปลีกปรับตัวเป็นมิกซ์ยูส</h2>
สัญชัยกล่าวต่อถึงตลาดพื้นที่ค้าปลีกว่า ปัจจุบันพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ มีพื้นที่รวม 7.65 ล้านตร.ม. ส่วนใหญ่ 58% เป็นลักษณะศูนย์การค้า

แต่อนาคตพื้นที่ค้าปลีกจะเริ่มขยายตัวช้าลงเนื่องจากราคาที่ดินแพงขึ้นทำให้พัฒนาโครงการได้ยาก ดังนั้นจะเห็นการพัฒนาโครงการในแบบมิกซ์ยูส มีการผสมผสานการใช้งานแบบอื่นร่วมด้วยมากขึ้น ยกตัวอย่างเช่น Show DC ซึ่งไม่ใช่เพียงพื้นที่รีเทล แต่นำเสนอความเป็น Entertainment Complex หรือศูนย์รวมการแสดงและความบันเทิง

<figure><img src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/4647499d83c65b69dcacf086dfd51230.png" alt="" width="680" height="330" /><figcaption> Show DC ถนนพระราม 9 พื้นที่ค้าปลีกแห่งใหม่ที่มีลักษณะผสมผสานเป็น Entertainment Complex</figcaption></figure>

นอกจากนี้ การปรับปรุงพัฒนาพื้นที่ค้าปลีกเดิม จะพยายามดึงดูดกำลังซื้อชาวต่างชาติ เพราะคนไทยเริ่มใช้จ่ายภายในศูนย์การค้าลดลง

ด้านอัตราค่าเช่า ณ ไตรมาส 2/60 ค่าเช่าพื้นที่รีเทลยังปรับตัวสูงขึ้นเทียบช่วงเดียวกันปีก่อน ดังนี้
<ul>
 	<li>พื้นที่ใจกลางเมือง อัตราค่าเช่า 3,200-3,300 บาท/ตร.ม./เดือน เติบโต 15%</li>
 	<li>พื้นที่รอบใจกลางเมือง อัตราค่าเช่า 2,700-2,800 บาท/ตร.ม./เดือน เติบโต 10%</li>
 	<li>พื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก อัตราค่าเช่า 2,000 บาท/ตร.ม./เดือน เติบโต 40%</li>
</ul>

News

Forbes lists

World

Leaderboard

Commentaries

Forbes life

Events