5 ปีที่ผ่านมา พลังซามูไรผนึกอสังหาฯ ไทย ด้วยปัจจัยหลักที่ขับเคลื่อนให้กลุ่มทุนญี่ปุ่นในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่างออกมาลงทุนนอกประเทศมากขึ้นคือ การขยายตัวทางเศรษฐกิจในญี่ปุ่นที่อยู่ในระดับต่ำ รวมถึงความต้องการที่อยู่อาศัยในญี่ปุ่นหดตัว

โดยในปี 2015 เป็นปีแรกที่ญี่ปุ่นเผชิญกับภาวะที่จำนวนประชากรมีอัตราลดลง และแม้ว่าจำนวนครัวเรือนปัจจุบันจะเพิ่มขึ้นก็ตาม แต่คาดว่าตัวเลขจะเริ่มลดลงในปี 2019 เป็นต้นไป แนวโน้มเช่นนี้ทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นเริ่มมองโอกาสการลงทุนนอกประเทศมากขึ้น ภูมิภาคที่ญี่ปุ่นมองเห็นศักยภาพในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์คือเอเชีย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรุงเทพฯ ก็เป็นหนึ่งในเป้าหมายที่นักลงทุนแดนปลาดิบต้องการเข้ามาลงทุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ โดยมีปัจจัยหนุนนำรัฐบาลโดยมีแผนการลงทุนก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ ที่จะทำให้กรุงเทพฯ มีเส้นทางรถไฟฟ้าเป็นใยแมงมุมและผุดสถานีรถไฟฟ้ากว่า 200 สถานีจาก 77 สถานีในปัจจุบัน

2 ยักษ์ใหญ่แดนปลาดิบ ประเดิมกลุ่มแรก

หากนับตั้งแต่หลังวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์เมื่อปี 2008 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นกลุ่มแรกได้เข้ามาลงทุนในไทยเมื่อ 4 ปีก่อน ประเดิมด้วย 2 ยักษ์ใหญ่อสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น Mitsui Fudosan และ Mitsubishi Estate Group ที่ก่อตั้งมากว่า 100 ปี

ภาพจำลองบรรยากาศภายในห้องคอนโดมิเนียมขนาด 80 ตร.ม. ที่ Ashton Silom หนึ่งในโครงการคอนโดมิเนียมร่วมทุนระหว่าง บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ และ Mitsui Fudosan

Mitsui Fudosan ได้เข้ามาร่วมทุนกับ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ผู้พัฒนาคอนโดมิเนียมภายใต้แบรนด์ Ideo ตั้งแต่กลางปี 2013 จนถึงสิ้นปี 2017 Mitsui และอนันดาฯ ได้ร่วมทุนเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าทั้งหมด 21 โครงการ รวมมูลค่ากว่า 9.3 หมื่นล้านบาท ปัจจัยหลักที่ทำให้ Mitsui สนใจร่วมทุนกับอนันดาฯ มี 3 ประการ ได้แก่ อนันดาฯ เป็นบริษัทที่มีความชำนาญในการเลือกที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม โดยมักจะได้ที่ดินในทำเลงามมีศักยภาพและติดสถานีรถไฟฟ้า นอกจากนี้อนันดาฯ ยังไม่เคยพบปัญหาเรื่องการขออนุญาตก่อสร้างและพัฒนาโครงการ รวมทั้งกลยุทธ์ทางการตลาดของอนันดาฯ ที่พัฒนาสินค้าได้ตอบโจทย์ตรงใจผู้บริโภค โดย Mitsui ได้ติดปีกให้อนันดาฯ มียอดโอนโครงการที่อยู่อาศัยเกิน 1 หมื่นล้านบาทเป็นครั้งแรกในปี 2016 ซึ่งเป็นปีที่โครงการคอนโดมิเนียมร่วมทุนโครงการแรกแล้วเสร็จและโอนให้กับลูกค้า ในการร่วมทุนกว่า 4 ปี อนันดาฯ ยังได้แลกเปลี่ยน know-how จาก Mitsui โดยประยุกต์ใช้ระบบการบริหารและควบคุม คุณภาพโครงการหรือ Total Quality Project Management System จาก Mitsui และได้มีการพัฒนาเทคโนโลยี Building Information Modeling (BIM) ที่ครอบคลุมห่วงโซ่อุปทานทั้งหมดของบริษัท ซึ่งมีส่วนสำคัญในการเพิ่มประสิทธิภาพทั้งด้านระยะเวลาในการออกแบบและควบคุมคุณภาพในอนาคต

Life Asoke Rama9 โครงการคอนโดมิเนียมร่วมทุนล่าสุดของ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) และ Mitsubishi Estate Group ที่เปิดตัวในปีนี้

Mitsubishi Estate จับมือเอพีฯ เล็งดีมานด์คอนโดฯ ขยายตัว

ขณะที่ Mitsubishi Estate ได้เข้ามาร่วมลงทุนกับ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ในหลากหลายแบรนด์ ทั้งคู่ได้เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมทั้งหมด 11 โครงการ รวมมูลค่ากว่า 5.08 หมื่นล้านบาท สิ่งที่ทำให้ Mitsubishi Estate สนใจลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ มี 4 ปัจจัย คือ 1. รายได้ต่อครัวเรือนในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 2. จำนวนประชากรที่อาศัยในกรุงเทพฯ ขยายตัว 3. การอยู่อาศัยเป็นครอบครัวขนาดเล็กลงมากขึ้น และ 4. โอกาสจากการขยายตัวของระบบขนส่งมวลชนความร่วมมือระหว่างเอพีฯ และ Mitsubishi Estate ที่ทั้งคู่ได้เริ่มเจรจากันมาตั้งแต่ปี 2012 มิใช่เพียงแค่เม็ดเงินในการร่วมทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้น แต่ยังครอบคลุมถึงการทำงานร่วมกัน เพื่อนำจุดแข็งที่แต่ละฝ่ายมีมาคิดค้น ผลที่ได้รับจากการทำงานร่วมกันคือ นวัตกรรมพื้นที่ Interlocked Layout ในปี 2014 ที่ทั้งคู่คิดค้นร่วมกัน เป็นการวางผังห้องให้มีส่วนที่ยืดออกและหดเข้ามาขัดล็อกกันเป็นคู่ๆ เป็นการออกแบบพื้นที่ที่ฉีกออกจากกรอบเดิมๆ ที่ไม่ได้มีแค่ทรงสี่เหลี่ยมเท่านั้น

อสังหาฯ จาก Osaka รุกต่อชูดีไซน์ญี่ปุ่นจับลูกค้าไทย

ปลายปี 2016 บริษัท Shinwa Group อสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นที่ก่อตั้งมา 60 ปี มีฐานธุรกิจที่ Osaka ได้จับมือกับบริษัทวรลักษณ์ พร๊อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดตัวบริษัทร่วมทุนไทย-ญี่ปุ่นในนาม W-Shinwa และเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม Runesu Thonglor 5 โดยตั้งเป้าเปิดโครงการคอนโดมิเนียมร่วมทุนปีละ 1 โครงการขนาดมูลค่าประมาณ 1.2 พันล้านบาท สำหรับโครงการแรก Shinwa Group จะนำเทคโนโลยีการกลับคานเป็นพื้นและพื้นเป็นคานที่เพิ่มพื้นที่ใช้สอย ทำให้พื้นที่ใต้พื้นห้องสามารถใช้เก็บของหรือเพิ่มพื้นที่ฟังก์ชั่นอื่นด้วยการเล่นระดับมีการใช้วัสดุก่อสร้างและตกแต่งที่นำเข้าจากญี่ปุ่นเช่น ระบบห้องน้ำที่พื้นสามารถแห้งเร็วใน 3 นาที

Niche Mono Sukhumvit Bearing โครงการร่วมทุนโครงการแรกระหว่าง บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ และ Hankyu Realty โดยนำ Geo Fit นวัตกรรมจากพันธมิตรญี่ปุ่นเข้ามาใช้ในโครงการ

Hankyu Realty ร่วมทุนไทยทุกระดับ

ส่งท้ายปี 2016 ยังมีการเซ็นสัญญาร่วมทุนอีกคู่ระหว่าง บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ก่อตั้งมากว่า 36 ปี และ Hankyu Realty ในเครือ Hankyu Hanshin Holding Group บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของญี่ปุ่นที่มีมากว่า 100 ปี โดยมีฐานธุรกิจอยู่ในเมืองแถบ Kansai Hankyu สนใจร่วมทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้า เพราะมองเห็นโอกาสธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในไทยเป็นประเทศที่ 2 ของภูมิภาคนี้ต่อจากเวียดนาม ก่อนหน้าที่จะเซ็นสัญญาร่วมทุนกับเสนาฯ เพื่อพัฒนาตลาดระดับกลางในราคาที่ไม่แพง และนำ Geo Fit แนวคิดการสร้างที่อยู่อาศัยจากวิธีคิดแบบญี่ปุ่นมาแนะนำโดยจะนำร่องเปิด 2 โครงการภายใต้แบรนด์ Niche เจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลางและบนในทำเลใกล้สถานีเตาปูนและสถานีแบริ่งบริเวณสุขุมวิท 70 มูลค่ารวม 7 พันล้านบาท

ออริจิ้นฯ - Nomura เซ็น 4 โครงการ กวาดมูลค่ากว่า 8.6 พันล้านบาท

คู่แรกของปี ออริจิ้นฯ ผู้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในตลาดระดับกลาง กับ Nomura บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่อีกรายของญี่ปุ่นที่มีโครงสร้างทางธุรกิจที่หลากหลายได้ประกาศการร่วมทุน โดยประเดิมเซ็นสัญญาการร่วมทุนทีเดียว 4 โครงการรวด มูลค่ารวมกว่า 8.6 พันล้านบาท ปัจจัยที่ทำให้ Nomura สนใจร่วมลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งเป็นประเทศที่ 4 ต่อจากเวียดนาม จีน และฟิลิปปินส์ สาเหตุที่ Nomura เลือกออริจิ้นฯ เนื่องจากออริจิ้นฯ เป็นบริษัทที่ก่อตั้งมาเพียง 8-9 ปี แต่สามารถเติบโตได้อย่างรวดเร็วจนกลายเป็นบริษัทที่มียอดขายปีละมากกว่า 1 หมื่นล้านบาท โดยในปี 2016 ออริจิ้นฯ ทำยอดขายคอนโดมิเนียมได้สูงสุดเป็นอันดับ 5 ของตลาดทั้งๆ ที่เข้าตลาดมาไม่ถึง 10 ปี สำหรับออริจิ้นฯ เอง การได้พันธมิตรอย่าง Nomura จะสามารถช่วยให้บริษัทขยายโครงการได้มากกว่าเดิม โดยวางเป้าหมายภายใน 5 ปีขึ้น เป็น 1 ใน 3 บริษัทที่สร้างยอดขายคอนโดมิเนียมสูงสุด การเข้ามาลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมไทยของ Nomura ยังถือเป็นการกรุยทางสู่การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ

บมจ.แสนสิริ และ Tokyu Corporation แถลงข่าว การร่วมทุนเมื่อต้นเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา

แสนสิริจับมือ Tokyu Corporation

หวังพัฒนาโครงการระดับเมืองสำหรับยักษ์ใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแสนสิริที่เซ็นสัญญาความร่วมมือกับ Tokyu Corp. เมื่อต้นเดือนสิงหาคมในโครงการแรกมูลค่า2 พันล้านบาทนั้น เงินทุนไม่ใช่เป้าหมายที่แสนสิริต้องการจาก Tokyu Corp. บริษัทที่เชี่ยวชาญด้านการพัฒนาและให้บริการระบบรถไฟในเขตชานเมืองการพัฒนาเมืองและอสังหาริมทรัพย์มากว่า 95 ปีเ พราะแสนสิริเองก็มีพันธมิตรทุนหนาอย่าง บมจ.บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ ผู้ให้บริการระบบรถไฟฟ้า BTS ที่ร่วมทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมกันมาตั้งแต่ปี 2014 เป้าหมายที่แสนสิริคาดหวังจากการจับมือกับ Tokyu Corp. คือ การขยายฐานตลาดสู่ลูกค้าชาวญี่ปุ่นและประเทศอื่นๆ ที่พันธมิตรบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของญี่ปุ่นมีฐานธุรกิจอยู่ แต่สิ่งสำคัญที่แสนสิริมุ่งหวังคือ โอกาสในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับ ชุมชนหรือเขตเมืองที่ Tokyu Corp. มีความชำนาญ ซึ่งเป็นแผนในระยะยาวของแสนสิริ อย่างไรก็ตาม โอกาสที่ใหญ่กว่านั้นสำหรับทั้งคู่คือ การเข้าร่วมประมูลโครงการระดับเมกะโปรเจกต์บนที่ดินขนาดใหญ่ของภาครัฐ เช่น ที่ดินย่านมักกะสันเกือบ 500 ไร่และย่านบางซื่อกว่า 2 พันไร่ของการรถไฟแห่งประเทศไทยที่ต้องการนำที่ดินออกประมูลให้เอกชนเข้ามาพัฒนาพื้นที่ โดยทั้งแสนสิริและ Tokyu Corp. ต่างมีพันธมิตรที่ครบเครื่องครอบคลุมธุรกิจพัฒนาและให้บริการ ระบบขนส่งมวลชนแบบร่าง ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง บริการทางการแพทย์และเทคโนโลยี

ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และ Hoosiers Holdings ลั่นกลองในพิธีเซ็นสัญญาการร่วมทุนเมื่อต้นเดือนกันยายนที่ผ่านมา

น้องใหม่อสังหาฯ ออลล์ อินสไปร์

ดึง Hoosiers เล็งต่อยอดบ้านวัยเกษียณการร่วมทุนระหว่างบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยและญี่ปุ่นไม่ได้มีแค่เฉพาะเจ้าใหญ่รายเก่าที่ดำเนินธุรกิจมายาวนาน ยังมีบริษัทเล็กๆ หน้าใหม่อย่างบริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ที่มีโอกาสได้ร่วมทุนกับ Hoosiers Holdings บริษัทอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นที่พัฒนาที่อยู่อาศัยมากว่า 20 ปี ทั้งคู่ได้เซ็นสัญญาเมื่อต้นเดือนกันยายน ร่วมทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมนำร่อง 3 โครงการมูลค่ารวมกว่า 6 พันล้านบาท ออลล์ อินสไปร์ฯ ซึ่งดำเนินธุรกิจมาเพียง 4 ปีเศษ มองความร่วมมือกับ Hoosiers ในด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับคนวัยเกษียณ ซึ่งเป็นสิ่งที่พันธมิตรญี่ปุ่น รายนี้มีความชำนาญ โดยบริษัทเล็งการพัฒนาโครงการระดับคอมเพล็กซ์แบบ mixed-use บนที่ดินกว่า 500 ไร่ที่กำลังเจรจาซื้อใน จ.ชลบุรี ซึ่งจะประกอบด้วยโครงการที่อยู่อาศัย พื้นที่ค้าปลีกโรงเรียนนานาชาติ และบ้านสำหรับผู้สูงอายุ Hoosiers จะร่วมลงทุนกับออลล์ อินสไปร์ฯ พัฒนาที่อยู่อาศัย 2-3 โครงการมูลค่าราว 5-6 พันล้านบาทต่อปี แม้ Hoosiers เพิ่งก่อตั้งในปี 1994 แต่บริษัทได้พัฒนาโครงการมาแล้ว 261 โครงการรวมกว่า 20,000 ยูนิต โดยเริ่มจากการพัฒนาโครงการในแถบรอบๆ Tokyo อาทิ Chiba และ Saitama ก่อนขยายสู่ใจกลาง Tokyo และเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์โตเกียวที่ลิสต์อยู่ใน 1st Section ที่ใช้ระยะเวลาน้อยที่สุดเพียง 9 ปีนับจากก่อตั้งบริษัท ปัจจุบันดำเนินธุรกิจพัฒนาคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว ค้าปลีก ซื้อขายคอนโดมิเนียมมือสองบริการทำความสะอาดอสังหาริมทรัพย์ และโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ เรื่อง: บุญธร ศิริสวาสด์

ติดตามการลงทุนและการใช้ชีวิตรอบโลกได้ที่ ForbesLife Magazine ฉบับพิเศษประจำเดือน พฤศจิกายน 2560 ได้ในรูปแบบ e-Magazine