 'เช็คให้ชัวร์ ก่อนซื้อบ้าน-คอนโด' โครงการเรา ผ่าน EIA หรือยัง?

<h2>แม้จะมีโปรโมชัน ส่วนลด ของแถม จากผู้พัฒนาโครงการมากระตุ้นการตัดสินใจ แต่ผู้ที่กำลังวางแผนซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงนี้ ที่ยังชะลอการตัดสินใจ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะรอมาตรการช่วยเหลือจากภาครัฐ เข้ามาช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายและเพิ่มสภาพคล่องทางการเงิน ในช่วงที่เศรษฐกิจยังชะลอตัวจากโควิด-19 แล้ว "มาตรการที่อยู่อาศัย" ข้อใดตอบโจทย์ผู้บริโภคมากที่สุด</h2>
<img class="alignnone size-full wp-image-41986" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2021/02/มาตรการที่อยู่อาศัย_003.jpg" alt="" width="600" height="401" />

จากผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อสภาพตลาดที่อยู่อาศัย <a href="https://www.ddproperty.com/คู่มือซื้อขาย/Thailand-Consumer-Sentiment-Study-H1-2021-40728">DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด</a> ซึ่งมีผู้ร่วมทำแบบสำรวจฯ 1,000 คน ประกอบด้วย กลุ่มเจ้าของที่อยู่อาศัย กลุ่มนักลงทุน กลุ่มผู้เช่า รวมถึงกลุ่มที่พักอาศัยอยู่กับครอบครัว

หนึ่งในหัวข้อที่น่าสนใจในแบบสำรวจฯ ดังกล่าว มีที่เกี่ยวข้องกับมาตรการด้านที่อยู่อาศัยที่คาดหวังจากภาครัฐ พบว่า 3 อันดับแรก ผู้บริโภคคาดหวังให้ภาครัฐลดดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อบ้านใหม่และบ้านที่กำลังผ่อนอยู่ ลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก และขยายเวลาการชำระสินเชื่อให้นานขึ้นมากที่สุด โดยมีรายละเอียดดังนี้
<ul>
 	<li>58% ต้องการให้ลดดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อบ้านใหม่และบ้านที่กำลังผ่อนอยู่ เพิ่มขึ้นจากการสำรวจฯ รอบก่อนที่อยู่ที่ 46%</li>
 	<li>52% ต้องการให้ลดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเพิ่ม ลดลงจากการสำรวจฯ รอบก่อนที่อยู่ที่ 79%</li>
 	<li>45% ต้องการให้ลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก เพิ่มขึ้นจากการสำรวจฯ รอบก่อนที่อยู่ที่ 30%</li>
</ul>
<h5></h5>
<strong>3 มาตรการเด่นภาครัฐ ช่วยคนซื้อบ้านปี 64</strong>

สอดคล้องกับมาตรการรัฐที่ออกมาในปี 2564 ไม่ว่าจะเป็นการคงดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ 0.50% ต่อปี เพื่อสนับสนุนการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และช่วยให้อัตราดอกเบี้ยบ้านอยู่ในระดับต่ำ ซึ่งจะเอื้อต่อการซื้อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น

ทางมาตรการด้านภาษี สำหรับบ้าน-คอนโด ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท รัฐบาลได้ต่อเวลาลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ จากอัตราปกติ 2.00% เหลือ 0.01% และลดค่าจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ จากอัตราปกติ 1.00% เหลือ 0.01% นั่นหมายความว่า

จากเดิมซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ จากปกติต้องจ่าย 2% เป็นเงิน 60,000 บาท เมื่อลดเหลือ 0.01% จะจ่ายเพียง 300 บาท ค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ จากปกติต้องจ่าย 1% เป็นเงิน 30,000 บาท เมื่อลดเหลือ 0.01% จะจ่ายเพียง 300 บาท รวมแล้วจากที่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองสำหรับบ้านราคา 3 ล้านบาท จากเดิมเป็นเงิน 90,000 บาท จะเหลือเพียง 600 บาทเท่านั้น

<span style="color: #993300;">จะเห็นได้ว่าช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยได้อย่างมาก ถือเป็นการเร่งการตัดสินใจของผู้บริโภคที่มีความพร้อม โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 3 กุมภาพันธ์-31 ธันวาคม 2564</span>

ส่วนการขยายเวลาการชำระสินเชื่อให้นานขึ้นมากที่สุด ปัจจุบันธนาคารและสถาบันการเงินต่างมีมาตรการช่วยเหลือทั้งขยายเวลา พักชำระหนี้ ลดดอกเบี้ยให้แก่ผู้บริโภคที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 นับตั้งแต่มีการระบาดรอบแรก ต่อเนื่องมาจนถึงการระบาดในระลอกใหม่นี้

&nbsp;

<img class="alignnone size-full wp-image-41987" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2021/02/มาตรการที่อยู่อาศัย_004.jpg" alt="" width="600" height="400" />

&nbsp;

<strong>ลดดอกเบี้ยบ้าน-พักจ่ายผ่อนดาวน์ จูงใจผู้บริโภคได้ลดลง</strong>

ผลการสำรวจฯ ยังได้แสดงให้เห็นอีกว่า เปอร์เซ็นต์ที่ผู้บริโภคต้องการให้ลดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเพิ่ม ลดลงจากการสำรวจฯ รอบก่อนที่อยู่ที่ 79% มาอยู่ที่ 52% เพราะธนาคารและสถาบันการเงินมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยบ้าน-คอนโดฯ อยู่ในระดับต่ำอยู่แล้ว แต่อย่างไรก็ตาม ผู้บริโภคก็ยังคงต้องการความช่วยเหลือด้านนี้มาเป็นอันดับ 2 รองจากลดดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อบ้านใหม่และบ้านที่กำลังผ่อนอยู่

นอกจากนี้ในส่วนของการลดการชำระเงินดาวน์ ลดลงจากการสำรวจฯ รอบก่อนที่อยู่ที่ 34% มาอยู่ที่ 26% เนื่องจากปัจจุบันทางผู้พัฒนาโครงการหลายเจ้ามีการให้ความช่วยเหลือทางด้านนี้อยู่แล้วในช่วงสถานการณ์ที่ผ่านมา โดยสามารถจะยื่นความจำนงขอพักชำระเงินดาวน์ได้  3-6 เดือน ตามเงื่อนไขของแต่ละโครงการ

&nbsp;

<strong>คนแต่ละกลุ่ม แต่ละช่วงวัย พอใจกับมาตรการรัฐแตกต่างกัน</strong>

ถ้าหากจำแนกตามกลุ่ม 62% ของกลุ่มที่ยังพักอาศัยอยู่กับครอบครัว ต้องการให้ลดดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อบ้านใหม่และบ้านที่กำลังผ่อนอยู่สูงที่สุด เนื่องจากกลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่อาจกำลังวางแผนที่จะมีบ้านหลังแรกเป็นของตัวเองในอนาคต

สวนทางกับกลุ่มนักลงทุนที่มองว่าไม่ได้รับประโยชน์จากเรื่องนี้มากนัก แต่จะคาดหวังกับให้ลดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเพิ่มสูงกว่ากลุ่มอื่นๆ เพราะน่าจะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายได้มากกว่า อยู่ที่ 66% เช่นเดียวกับกลุ่มเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ (Land lords) กลุ่มเจ้าของที่อยู่อาศัย (Home Owner) อยู่ที่ 62% และ 57% ตามลำดับ

ขณะที่กลุ่มที่พักอาศัยอยู่กับครอบครัว และกลุ่มผู้เช่า คาดหวังมาตรการลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรกสูงสุดอยู่ที่ 59%  และ 53% ตามลำดับ เพราะถ้าหากอยากมีที่อยู่อาศัยของตัวเอง ซื้อบ้าน-คอนโด หลังแรก ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จะได้รับประโยชน์มากกว่า สามารถลดค่าใช้จ่ายได้จำนวนไม่น้อย

เมื่อจำแนกแต่ละวัย วัยกลางคน ช่วงอายุ 40-49 ปี และวัยทำงาน 30-39 ปี คาดหวังมาตรการลดดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อบ้านใหม่และบ้านที่กำลังผ่อนมากที่สุด อยู่ที่ 66% และ 60% ตามลำดับ เพราะนอกจากจะเป็นการช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายแล้ว ยังช่วยย่นระยะเวลาการผ่อนชำระให้สั้นลงได้อีกด้วย

ต่างจากวัยเริ่มต้นทำงาน อายุ 22-29 ปี ที่คาดหวังมาตรการลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก และลดชำระเงินดาวน์ในช่วงนี้มากที่สุด อยู่ที่ 54% และ 32% ตามลำดับ เนื่องจากเป็นวัยเพิ่งเริ่มวางแผนซื้อบ้าน-คอนโด และยังเหลือระยะเวลาการผ่อนที่ยาวนานกว่า

ส่วนวัยใกล้เกษียณ อายุ 50-59 ปี และผู้สูงวัย 60 ปีขึ้นไป คาดหวังมาตรการลดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเพิ่มมากที่สุดอยู่ที่ 52% และ 57% ตามลำดับ เพื่อนำเงินที่เหลือโปะบ้าน-คอนโดให้หมดเร็วขึ้น

อย่างไรก็ตาม ปฏิเสธไม่ได้ว่ามาตรการด้านที่อยู่อาศัยจากภาครัฐ เป็นปัจจัยที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในยุคนี้ ซึ่งนอกจากจะช่วยเอื้อต่อการซื้อบ้านใหม่แล้ว ยังเอื้อต่อผู้ที่ซื้อบ้านแล้ว และกำลังผ่อนอยู่ด้วย

<strong>DDproperty.com เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ที่รวบรวม <a href="https://www.ddproperty.com/คู่มือซื้อขาย">ทิปส์ในการซื้อขายอสังหาฯ</a> และ<a href="https://www.ddproperty.com/รวมโครงการใหม่/รีวิวโครงการใหม่">รีวิวโครงการใหม่</a> ทั้งไทยและอังกฤษ ไว้กว่า 10,000 บทความ</strong>

&nbsp;
<div class="single-content-writer-box">
<div>

<hr />

<a href="https://www.facebook.com/ForbesThailandMagazine/">ไม่พลาดเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ของเรา ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine</a>

</div>
</div>

"มาตรการที่อยู่อาศัย" ข้อใดที่ผู้บริโภคไทยต้องการจากภาครัฐมากที่สุด?

เดินทางมาถึงช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี เราอาจเห็นการเปลี่ยนแปลงกฏระเบียบรวมถึงนโยบายต่าง ๆ ขององค์กรที่กำกับดูแลด้านเศรษฐกิจของประเทศ เพื่อเตรียมรับมือกับสถานการณ์ในปีต่อไป ล่าสุดธนาคารแห่งประเทศไทย ได้ออกข้อกำหนดหลักเกณฑ์การกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (Macro Prudential) เน้นไปที่บ้านหลังที่ 2 หรือ สัญญาที่ 2 รวมถึงสัญญาที่ 3 ให้มีการควบคุมสัดส่วนการวางเงินดาวน์ขั้นต่ำอย่างเหมาะสม

จุดเริ่มในการปรับเปลี่ยนกฏเกณฑ์ดังกล่าว เนื่องด้วยธนาคารแห่งประเทศไทยมีความกังวลต่อปัญหาที่อาจเกิดขึ้นจากการเก็งกำไรที่อยู่อาศัยหรือจากดีมานด์เทียม โดยมักเกิดขึ้นกับการกู้สินเชื่อบ้านหลังที่ 2-3 ซึ่งคนส่วนใหญ่อาจไม่ได้ซื้อเพื่อความจำเป็นอย่างแท้จริง แต่กลับมีเป้าประสงค์กู้ซื้อทำผลกำไรระยะสั้นมากกว่า ในขณะที่สถาบันการเงินหรือธนาคารต่าง ๆได้หย่อนมาตรการการปล่อยสินเชื่อ จากที่ผ่านมาพบว่ามีการปล่อยสินเชื่อในวงเงินที่สูงถึง 90% และบางรายปล่อยเกิน 100% ของมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value หรือ LTV) จากสถิติการปล่อยกู้สินเชื่อบ้านในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา พบว่าสถาบันการเงินมีการปล่อย LTV 90% เป็นสัดส่วน 35% ของทั้งระบบ ในขณะที่ปัจจุบันสัดส่วน LTV เพิ่มระดับสูงขึ้นมาก โดยสัดส่วนอยู่ที่ราว 50% เลยทีเดียว ซึ่งสถานการณ์ดังกล่าวเป็นมีความเสี่ยงอย่างมากและอาจเป็นต้นตอที่นำไปสู่ภาวะเศรษฐกิจฟองสบู่ได้

กฏเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อบ้านที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน สัญญาบ้านหลังที่ 2 กำหนดให้ผู้กู้วางเงินดาวน์ 5-10% เท่านั้น ส่วนการซื้อบ้านที่มีมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป กำหนดวางเงินดาวน์อย่างน้อย 20%  การเปลี่ยนแปลงมาตรการ LTV ที่คาดว่าจะบังคับใช้เดือนเมษายนปีหน้า จะบังคับให้การปล่อยสินเชื่อซื้อบ้านหลังที่ 2  รวมถึงบ้านที่มีมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไปของธนาคารรองรับความเสี่ยงได้ 80% ของมูลค่าหลักประกัน ส่วนผู้กู้ต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 20% (LTV Limit 80%) และยังส่งผลในลักษณะเดียวกันของสัญญาที่ 3 ธนาคารปล่อยได้ในสัดส่วน 70% ผู้กู้วางเงินดาวน์ 30% ทั้งนี้มีผลกับการยื่นขอกู้ครั้งใหม่เท่านั้นและสินเชื่อที่จะ Refinance ยกเว้นกรณีสัญญาจะซื้อจะขาย หรือมีการผ่อนดาวน์ก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2561 เพื่อไม่ให้ส่งผลกระทบต่อผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยและผ่อนดาวน์ก่อนหน้านี้อยู่แล้ว  สำหรับการซื้อบ้านหลังแรก ข้อกำหนดเงินดาวน์ยังคงที่คือ 5-10% เพื่อเอื้อประโยชน์ให้แก้ผู้ซื้อมากที่สุด เนื่องจากบ้านหลังแรกยังสะท้อนความต้องการที่อยู่อาศัยจริงของผู้ซื้อ การกำหนดระดับสินเชื่อจึงต้องให้สอดคล้องและสามารถเข้าถึงกลุ่มดีมานด์ได้อย่างแท้จริง

<img class="size-full wp-image-1702 aligncenter" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2018/11/วิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์-02.jpg" alt="" width="638" height="425" />
<h2>วิเคราะห์แนวโน้มสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ</h2>
จากการประกาศกฏเกณฑ์และระยะเวลาเริ่มต้นที่ชัดเจนของมาตรการปล่อยสินเชื่อบ้านดังกล่าว ส่งผลต่อทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งได้เริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงบางอย่างในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2561 นี้บ้างแล้วพอสมควร ประการแรกคือส่งผลกระทบต่อตลาดที่ขายมาก่อนหน้านี้ โดยกระตุ้นให้ลูกค้าเกิดการเร่งโอนโดยไม่ต้องเพิ่มเงินดาวน์ไปจนถึงช่วงเมษายนปีหน้า เนื่องจากลูกค้าหลายรายที่กำลังจะโอนเร็วๆนี้เกิดความกังวลว่าหากชำระเงินดาวน์ช้าจะต้องจ่ายในระดับที่สูงขึ้น จึงเลือกที่จะเร่งชำระให้ครบตามเงื่อนไข เป็นผลดีต่อตลาดอสังหาฯช่วงปลายปีมีแนวโน้มคึกคักมากขึ้น ประการต่อมาคือการเติบโตของสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปีนี้คาดว่าจะสูงขึ้นอย่างแน่นอน โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทยระบุตัวเลขการเติบโตตลอดทั้งปี 2561 จะขยับมาอยู่ที่ราว 7% (จากเดิมที่คาดการณ์ไว้ที่ระดับ 5.7%) และสามารถขยายต่อไปได้ในกรอบ 7.5-8% ก่อนที่มาตรการปล่อยสินเชื่อใหม่จะมีผลบังคับใช้ในปีหน้า

<img class="size-full wp-image-1701 aligncenter" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2018/11/วิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์-03.jpg" alt="" width="638" height="467" />

<strong>มาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของไทยยังอยู่ในระดับต่ำ</strong>

หากเปรียบเทียบกับมาตรการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของบรรดาประเทศต่างๆในแถบเอเชียด้วยกันเอง จะพบว่าประเทศไทยมีมาตรการ LTV ที่อ่อนกว่าประเทศอื่นๆ ตัวอย่างเช่นในสิงคโปร์ ตัวเลข LTV อยู่ที่ระดับ 15-75% ซึ่งนับว่าเป็นอัตราที่สูงมาก เนื่องจากรัฐบาลเข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อเงินกู้ซื้อบ้าน ประกอบกับการมีบ้านหลังที่ 2 และ 3 นั้นต้องเสียภาษีเพิ่ม 12% และ 15% ตามลำดับเลยทีเดียว ส่วนระดับ LTV ประเทศในเอเชียอื่นๆก็ถือว่าอยู่ในระดับสูงเช่นกัน  เช่น มาเลเซียอยู่ที่ 60-70% เกาหลีใต้อยู่ที่ 30-70% ฮ่องกงอยู่ที่ 30-60% เป็นต้น จะเห็นได้ว่าธนาคารจะปล่อยสินเชื่อให้ในระดับต่ำ ในขณะที่ผู้ซื้อต้องรับผิดชอบในส่วนของเงินดาวน์ในระดับที่สูงกว่าเมื่อเทียบกับอัตราข้อกำหนดในประเทศไทย นอกจากนี้ยังมีการบังคับใช้กฏหมายภาษีบ้านหลังที่ 2 ที่มีประสิทธิภาพ ทำให้สถานการณ์ตลาดอสังริมทรัพย์ในประเทศเหล่านี้มีเสถียรภาพในระยะยาว

การควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยผ่านหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่มีกำหนดใช้ปี 2562 นี้ หากมองในระยะยาวจะเห็นแง่ดีอยู่มากพอสมควร กล่าวคือเป็นการเอื้อประโยชน์ให้แก่ผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ประชาชนสามารถเข้าถึงแหล่งเงินกู้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ในระดับราคาที่เหมาะสม เนื่องจากผู้ประกอบการจะมีการควบคุมราคาอย่างสมเหตุสมผลเมื่อไม่มีการเก็งราคาซื้อขาย และยังสามารถวางแผนพัฒนารูปแบบโครงการที่อยู่อาศัยได้ ทางฝั่งผู้ที่ลงทุนในตลาดอสังหาฯ ก็สามารถวางแผนประเมินมูลค่าความเสี่ยงได้อย่างรอบด้าน

ทั้งนี้แม้ว่าการเข้าถึงสินเชื่อบ้านหลังที่ 2 และ 3 จะเป็นไปได้ยากขึ้น แต่ก็เป็นการคัดกรองผู้ซื้อที่มีความสามารถในการชำระได้ดีขั้นตอนหนึ่ง ด้านสถาบันการเงินก็จะมีหลักเกณฑ์ที่ชัดเจนในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อไปพร้อมกับการพิจารณาหลักประกันของผู้กู้ ซึ่งจะช่วยลดดีมานด์เทียมหรือการเก็งกำไรระยะสั้น ที่อาจก่อให้เกิดความเสี่ยงภาวะเศรษฐกิจฟองสบู่และหนี้เสียซึ่งส่วนใหญ่มักมีสาเหตุมาจากการเก็งกำไรในตลาดอสังหาฯ

<strong>DDproperty.com </strong><strong>เว็บไซต์สื่อกลางอสังหาริมทรัพย์อันดับหนึ่ง ที่รวบรวม </strong><a href="https://www.ddproperty.com/คู่มือซื้อขาย"><strong>ทิปส์ในการซื้อขายอสังหาฯ</strong></a><strong> และ</strong><a href="https://www.ddproperty.com/รวมโครงการใหม่/รีวิวโครงการใหม่"><strong>รีวิวโครงการใหม่</strong></a><strong> ทั้งไทยและอังกฤษ ไว้กว่า </strong><strong>10,000 </strong><strong>บทความ</strong>

News

Forbes lists

World

Leaderboard

Commentaries

Forbes life

Events