ช่วงเวลาสำคัญของ ‘Mori Trust’ อสังหาฯ ยักษ์ใหญ่จากญี่ปุ่น

<h2>Miwako Date ปรับแนวทางการพัฒนาโรงแรมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ของเธอให้สอดคล้องกับที่ญี่ปุ่นผลักดันการท่องเที่ยว</h2>
ทายาทรุ่นใหม่ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่อายุเกือบ 70 ปีซึ่งก่อตั้งโดยตระกูล Mori กำลังพยายามทำให้ภาคธุรกิจอาคารและโรงแรมในญี่ปุ่นซึ่งหยุดนิ่งกลับมาสดใสขึ้น

<strong>Miwako Date</strong> ประธานวัย 47 ปีของ Mori Trust ถือเป็นตัวอย่างที่หาได้ยากในธุรกิจซึ่งมีแนวคิดอนุรักษนิยมและมีผู้ชายเป็นใหญ่เช่นนี้ และสิ่งที่แปลกยิ่งกว่าก็คือเธอเอาชนะพี่ชาย 2 คน ซึ่งไม่ได้ทำงานในบริษัทแห่งนี้ที่ปู่ของเธอเป็นผู้ก่อตั้งแล้ว จนเธอขึ้นมาเป็นผู้นำของบริษัทในประเทศและภูมิภาคที่มีธรรมเนียมให้ลูกชายคนโตเป็นผู้สืบทอดกิจการ

เมื่อมองในหลายด้าน ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่นไม่ได้ตามหลังชาติอุตสาหกรรมอื่นๆ แต่บางส่วนยังติดอยู่กับอดีต ที่เห็นชัดที่สุดคือภาคโรงแรมหรู โรงแรมชั้นนำของญี่ปุ่นหลายแห่งยังมีดีไซน์แบบยุคกลางศตวรรษ มีพื้นที่เงียบและอึมครึม และมีการตกแต่งภายในไม่โดดเด่นจึงทำให้ด้อยกว่าโรงแรมใน New York, London, Paris หรือฮ่องกง ทั้งด้านบริการและดีไซน์ แม้ญี่ปุ่นจะมีโรงแรมชั้นสูงที่คงวัฒนธรรมญี่ปุ่นไว้เต็มเปี่ยม ที่เรียกว่า “เรียวกัง” อันยอดเยี่ยมไร้ที่ติก็ตาม

<figure><img class="wp-image-1253 size-full" src="http://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2018/11/45596954_349305849210901_1903150616457248768_n.jpg" alt="" width="300" height="450" /><figcaption> Miwako Date ประธานวัย 47 ปีของ Mori Trust</figcaption></figure>

สำหรับ Date ผู้เข้ามาบริหารพอร์ตโฟลิโอโรงแรมในปี 2008 ก่อนจะขึ้นเป็นประธานในปี 2016 การเน้นธุรกิจที่พักหรู ซึ่งรวมถึงนำกองทรัสต์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อธุรกิจโรงแรม (REIT) เข้าจดทะเบียนในตลาดเมื่อปีที่แล้วถือเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนเพื่อเพิ่มกำไรและความสามารถการทำกำไรของบริษัท

เมื่อพิจารณารายได้เกือบ 1.5 พันล้านเหรียญสหรัฐฯ ของ <strong>Mori Trust</strong> ในช่วงปีงบประมาณที่แล้วจนถึงเดือนมีนาคมปี 2018 พบว่า รายได้ 1 ใน 5 มาจากโรงแรม และรายได้ที่เหลือส่วนใหญ่มาจากการพัฒนา ให้เช่า และขายอาคารสำนักงานและคอนโดฯ แม้ธุรกิจกลุ่มหลังจะเป็นเสาหลักที่อยู่ได้ด้วยตัวเอง แต่ก็เติบโตช้าเนื่องจากเศรษฐกิจของญี่ปุ่นโตเต็มที่แล้วและประชากรกำลังลดจำนวนลง

อย่างไรก็ตาม การท่องเที่ยวยังคงเป็นตลาดที่กำลังพัฒนาอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะเมื่อญี่ปุ่นผลักดันให้มีการรับนักท่องเที่ยวจากต่างประเทศเพิ่มขึ้น จากที่ในปี 2017 มีนักท่องเที่ยวเกือบ 29 ล้านคน ก็จะเพิ่มขึ้นเป็น 40 ล้านคนในปี 2020 เมื่อญี่ปุ่นเป็นเจ้าภาพโอลิมปิคฤดูร้อน ทั้งนี้ ญี่ปุ่นมีผู้มาเยือนเพิ่มขึ้นมากกว่าเท่าตัวในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา

Date ซึ่งจบปริญญาโทสาขาการผังเมืองจากมหาวิทยาลัยชั้นนำอย่าง Keio ให้สัมภาษณ์กับ Forbes Asia ดังนี้ (บทสัมภาษณ์ผ่านการเรียบเรียงแล้ว)

&nbsp;
<h3><span style="color: #ff0000;">สถานะของโรงแรมในญี่ปุ่นเป็นอย่างไรและคุณมีแผนในภาคธุรกิจนี้อย่างไรบ้าง</span></h3>
โรงแรมของญี่ปุ่นยังวิ่งตามหลังประเทศอื่นๆ ในโลกอยู่หลายรอบสนาม และในที่สุดญี่ปุ่นก็เริ่มจะมีโรงแรมบูทีคกับโรงแรมหรูบ้างแต่ถึงแม้จะมีโรงแรมเปิดให้บริการเพิ่มขึ้นมากประมาณ 86% ของกลุ่มนี้ก็เป็นโรงแรมราคาประหยัด ซึ่งหมายความว่ายังมีโรงแรมระดับสูงไม่มากนัก

ญี่ปุ่นก็เป็นแบบนี้แหละทุกคนชอบไปทางเดียวกัน ดังนั้นเมื่อเทียบกับ New York โรงแรมบูทีคของญี่ปุ่นก็ยังวิ่งตามอยู่สอง สาม หรือสิบรอบสนาม แม้ในที่สุดญี่ปุ่นจะเริ่มมีโรงแรมที่เน้นดีไซน์ แต่ก็ยังไม่ใช่โรงแรมบูทีคที่แตกต่างและมีลักษณะเฉพาะตัวมากพอจะพัฒนาไปเป็นแบรนด์ของตัวเองได้ (เหมือนกับโรงแรม Morgans ของ Ian Schrager ใน New York ซึ่งเป็นตัวจุดกระแสโรงแรมบูทีคในปี 1984) เราจึงกำลังพัฒนาโรงแรมที่มีคุณสมบัติของแบรนด์ระดับโลกและโรงแรมบูทีค
<h3><span style="color: #ff0000;">คุณจับมือกับ Marriott International และ Schrager เพื่อทำโรงแรม Edition 2 แห่งที่จะเปิดใน Tokyo ปี 2020 และยังมีแผนขยายโรงแรม Suiran เพิ่มอีกหลังจากเปิดไป 1 แห่งใน Kyoto เมื่อปี 2015 โดยเป็นส่วนหนึ่งของแบรนด์ Marriott Luxury Collection Hotel</span></h3>
กลยุทธ์ของเราเล็งเป้าหมายนักท่องเที่ยวต่างชาติ เราจึงวางแผนจับมือกับแบรนด์ระดับโลกหลายราย
<h3><span style="color: #ff0000;">ธุรกิจโรงแรมเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งในกลยุทธ์โดยรวมของ Mori ได้อย่างไร</span></h3>
ธุรกิจให้เช่าอาคารสำนักงานโตเต็มที่แล้วและเริ่มอยู่ตัว เราจึงมีแผนจะขยายต่อไปโดยรักษาจังหวะตอนนี้ไว้ ด้วยการพัฒนาโครงการใหม่ที่ Toranomon, Akasaka และ Mita (ใจกลาง Tokyo) ซึ่งทั้งสามโครงการจะเสร็จภายในปี 2027 และจะช่วยเสริมให้ธุรกิจอาคารสำนักงานของเราแข็งแกร่งยิ่งขึ้นแต่เราก็ยังอยากขยายธุรกิจโรงแรมให้มีรายได้เพิ่มจนขึ้นมาเท่ากันภายในปี 2027 ด้วยโครงการต่างๆ 17 โครงการ

ในฐานะนักพัฒนางานของเราคือเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ให้สูงที่สุด ซึ่งการเข้าใจเรื่องผังเมือง การคำนึงถึงทำเลที่ตั้งและการใช้ประโยชน์ที่ดินได้หลากหลายก็ถือเป็นส่วนหนึ่งของงาน เมื่อเราสร้างโรงแรมเราต้องคิดว่าควรจะเป็นแบรนด์ไหน เพราะโรงแรมจะส่งผลต่อมูลค่าของอาคารสำนักงานและที่อยู่อาศัยด้วย ธุรกิจโรงแรมช่วยเพิ่มความสมดุลให้พอร์ตโฟลิโอธุรกิจของเราและด้วยทิศทางของการท่องเที่ยว (ช่วงขาขึ้น) โรงแรมก็จะเป็นโอกาสสำคัญและเป็นเสาหลักอีกต้นที่เราต้องพัฒนาอย่างจริงจัง ยิ่งกว่านั้นดิฉันเชื่อว่าอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวจะช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจของญี่ปุ่นได้
<h3><span style="color: #ff0000;">กอง REIT โรงแรมของ Mori Trust ที่เข้าตลาดเมื่อปีที่แล้วเป็นอย่างไรบ้าง</span></h3>
เรานำกอง REIT โรงแรมเข้าตลาดเพื่อจะแสดงให้เห็นข้อเท็จจริงว่ามูลค่าของโรงแรมสัมพันธ์กับมูลค่าของอาคารสำนักงาน โดยทั่วไปแล้วอัตราผลตอบแทน (cap rate) ของโรงแรมถือว่าสูงที่สุด (เนื่องจากมีความเสี่ยงสูงกว่า) เมื่อเทียบกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ในญี่ปุ่น ถ้าอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยของอาคารสำนักงานในญี่ปุ่นอยู่ที่ 2.8% อัตราเฉลี่ยของกอง REIT โรงแรมจะอยู่ที่ 6% ตามมาด้วยที่อยู่อาศัย ศูนย์กระจายสินค้า และอาคารพาณิชย์ และอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยของกอง REIT ทั้งหมดในประเทศอยู่ที่ประมาณ 4% แต่โชคไม่ดีที่อัตราผลตอบแทนของโรงแรมยังสูงที่สุด

อย่างไรก็ตาม อัตราผลตอบแทนสำหรับกอง REIT ของโรงแรมเราก็ใกล้เคียงกับอัตราเฉลี่ยของกอง REIT ทั้งหมดในญี่ปุ่นที่ 4% ดิฉันจึงคิดว่าเราได้แสดงให้เห็นแล้วว่าถ้ามีโรงแรมถูกประเภท ธุรกิจนี้ก็เป็นการลงทุนที่ดี โดยปัจจัยสำคัญที่สุดมาจากการมีโรงแรมอยู่ในทำเลดี ไม่ใช่เพียงเพราะสภาวะปัจจุบันเป็นผลดีต่อโรงแรมทุกแห่ง (เนื่องจากมีนักท่องเที่ยวต่างชาติจำนวนมาก) คุณต้องมีทำเลดี แบรนด์ดี และการจัดการที่ดี
<h3><span style="color: #ff0000;">จุดแข็งและจุดอ่อนของกิจการที่บริหารโดยครอบครัวมีอะไรบ้าง</span></h3>
แทนที่จะมองเรื่องนั้น ดิฉันว่ามองที่ผลลัพธ์จะง่ายกว่า สำหรับบริษัทของครอบครัวตราบใดที่มีการทำธุรกิจอย่างต่อเนื่องและมีการเติบโต คุณก็มีโอกาสร่วมเป็นส่วนหนึ่งในกระบวนการตัดสินใจ บริษัทอาจจะอยู่ได้โดยไม่ต้องมีคุณ แต่ถ้าคุณมีส่วนช่วยให้บริษัทเติบโต นั่นแหละคือความหมายของบริษัทครอบครัว

ลักษณะอีกอย่างของกิจการที่บริหารโดยครอบครัวซึ่งคนชอบพูดถึงก็คือมีการเติบโตอย่างมั่นคง แต่ถ้าเรามองถึงการขยายธุรกิจในวงกว้าง มันก็จะมีข้อจำกัดอยู่บ้าง ในยุคที่เศรษฐกิจกำลังโตมีสิ่งที่เรียกว่าโบนัสประชากร (ผลดีจากการที่ประชากรวัยทำงานมีมากขึ้น) ขอเพียงแค่อยู่ในธุรกิจได้บริษัทก็โตเอง แต่ตอนนี้ประชากรลดลง ถ้ากิจการครอบครัวไม่ขยายธุรกิจ ก็เท่ากับเสื่อมถอยลง และถ้าไม่มีการสร้างนวัตกรรม ก็เท่ากับแค่อยู่รอดไปวันๆ นี่เป็นเหตุผลที่ผู้บริหารรุ่นใหม่จำเป็นต้องสร้างธุรกิจยุคใหม่
<h3><span style="color: #ff0000;">แผนการในอนาคตเป็นอย่างไร รวมทั้งการลงทุนในต่างประเทศด้วย เช่น อาคารสำนักงาน 2 แห่งใน Boston ที่คุณซื้อเมื่อปี 2017 และแผนกลยุทธ์ “Advance 27” ของคุณสำหรับทศวรรษหน้า</span></h3>
ตอนนี้เรามองการลงทุนในต่างประเทศมูลค่าประมาณ 2 แสนล้านเยน (1.8 พันล้านเหรียญ) เอาไว้ และสำหรับแผน Advance เราคิดว่าจะลงทุนตั้งแต่ 6-8 แสนล้านเยนแต่ดิฉันคิดว่าน่าจะเป็น 1-1.2 ล้านล้านเยนมากกว่า และการลงทุนในต่างประเทศก็จะคิดเป็นประมาณ 20% เรายังรอดูทิศทางของยุโรปอยู่เพราะยังมีความไม่แน่นอนหลายอย่าง และยังไม่จำเป็นต้องรีบร้อน

แต่สำหรับสหรัฐฯ กฎระเบียบต่างๆ ค่อนข้างชัดเจน และดิฉันรู้สึกว่าน่าจะลงทุนได้ง่าย นอกจากนี้เรายังสนใจอาเซียนด้วย ซึ่งเมื่อไม่กี่ปีก่อนเราเคยคิดว่ามีความเสี่ยง แต่ถ้าเราได้เงื่อนไขดี เราก็สนใจ

<em>เรื่อง: Jame Simms เรียบเรียง: ธรรดร โสตถิอำรุง</em>

News

Forbes lists

World

Leaderboard

Commentaries

Forbes life

Events