อสังหาฯ ฮ่องกงรอวันฟื้น หลังเจ็บหนักสุดในรอบ 20 ปี - Forbes Thailand

อสังหาฯ ฮ่องกงรอวันฟื้น หลังเจ็บหนักสุดในรอบ 20 ปี

FORBES THAILAND / ADMIN
06 Jun 2024 | 09:01 AM
READ 595

เพื่อเอาชีวิตรอดท่ามกลางสภาวะตลาดอันสาหัสที่สุดในรอบ 20 ปี บรรดาบริษัทอสังหาริมทรัพย์จำใจหั่นราคาหวังกระตุ้นยอดขาย


    บรรดาเจ้าสัวที่ดินและบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงเผชิญภาวะตกต่ำครั้งใหญ่ที่สุดในรอบ 2 ทศวรรษในปี 2023 และยังคงไม่เห็นสัญญาณของการฟื้นตัว อย่างไรก็ดีหลายบริษัทได้นำบทเรียนจากวิกฤตเศรษฐกิจครั้งใหญ่ช่วงปี 1997-2004 มาปรับใช้เพื่อฟันฝ่ามรสุม ส่วนบริษัทบางแห่งยังมีรายได้จากแหล่งอื่นอย่างธุรกิจห้างสรรพสินค้าหรูและการลงทุนนอกกลุ่มอสังหาริมทรัพย์มาชดเชย

    ราคาที่อยู่อาศัยร่วงลง 7% เมื่อปีที่ผ่านมา ตามที่ตัวเลขของบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ Knight Frank ได้ระบุไว้ ขณะเดียวกันอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ก็ถูกกดดันจากความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานลดลงและอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น ดัชนีหมวดธุรกิจอสังหาฯ Hang Seng Properties Index ร่วงลง 42% อ่อนแอกว่าตลาดโดยรวมเมื่อเทียบกับ Hang Seng Index ที่ลดลง 28% ซึ่งกระทบต่อความมั่งคั่งของเหล่ามหาเศรษฐีหลายรายในทำเนียบการจัดอันดับ

    ทว่าผู้เล่นรายใหญ่หลายรายนำเอาประสบการณ์ที่เรียนรู้จากวิกฤตครั้งก่อนมาใช้ หนึ่งในนั้นคือ กลยุทธ์การหั่นราคา “พวกเขารู้จักตลาด” Govinda Singh กรรมการบริหารของ Colliers บริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์กล่าว “พวกเขาเข้าใจวัฏจักรธุรกิจ”

    CK Asset Holdings บริษัทอสังหาริมทรัพย์เรือธงของ Li Ka-shing ปรับลดราคาขายอะพาร์ตเมนต์โครงการ Coast Line II ในฝั่ง Kowloon ลง 16% เมื่อเดือนสิงหาคมปีที่ผ่านมา กลยุทธ์นี้สร้างความกังวลว่าอาจเป็นชนวนสู่สงครามราคา แต่แผนดังกล่าวก็สามารถเรียกความสนใจและปิดยอดขายไปได้จำนวนหนึ่ง ราคาหุ้นบริษัทดิ่งลงกว่า 30% เทียบกับปีก่อนหน้าและมูลค่าทรัพย์สินของ Li ลดลง 7% มาอยู่ที่ 3.62 หมื่นล้านเหรียญสหรัฐฯ อย่างไรก็ดี Li ยังคงนั่งแท่นอันดับ 1 ของการจัดอันดับ 50 มหาเศรษฐีฮ่องกงประจำปีนี้

โครงการพัฒนาที่พักอาศัย Whampao Garden โดย CK Asset Holdings


    Sun Hung Kai Properties (SHKP) ใช้กลยุทธ์ราคาเพื่อกระตุ้นยอดขายเช่นกัน โดยปรับราคาโครงการหนึ่งของบริษัทลง 20% ราคาหุ้นบริษัทลดลง 36% ส่งผลให้ Kwong Siu-hing เศรษฐีนีม่ายของผู้ร่วมก่อตั้งบริษัทที่ล่วงลับติดอันดับ 8 ด้วยมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ 1.14 หมื่นล้านเหรียญ

Victoria Harbour Residence อาคารที่พักอาศัยสุดหรูของ Sun Hung Kai Properties


    Henderson Land Development ของ Lee Shau Kee ยังคงเดินหน้าต่อกับ The Henderson โครงการอาคารสำนักงานให้เช่าเกรด A สูง 36 ชั้นในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ของฮ่องกงและโครงการพัฒนาอาคารริมน้ำใน Kowloon ที่ประกอบไปด้วยทั้งพื้นที่เชิงพาณิชย์และที่พักอาศัย กำไรสุทธิของบริษัทเพิ่มขึ้น 25% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2023 ซึ่งผลการดำเนินงานที่เติบโตขึ้นส่วนใหญ่มาจากธุรกิจก๊าซและโรงแรม ราคาหุ้นของบริษัทตกลง 29% แต่ Lee ยังคงรั้งตำแหน่งอันดับ 2 ด้วยมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ 2.7 หมื่นล้านเหรียญ

The Henderson โครงการโดย Henderson Land Development ในเขต Central ของฮ่องกง


    Hongkong and Shanghai Hotels ของ Michael Kadoorie เพิ่งเปิดตัวโรงแรมหรูแบรนด์ Peninsula ใน London และ Istanbul อย่างไรก็ดีกำไรสุทธิส่วนใหญ่ของบริษัทยังคงมาจากธุรกิจในฮ่องกง ซึ่งยังไม่สามารถฟื้นตัวสู่ระดับกำไรก่อนเกิดการระบาด ราคาหุ้นร่วงลง 40% แต่ความมั่งคั่ง 6.3 พันล้านเหรียญของ Kadoorie ก็ได้รับการค้ำจุนมาจากการถือหุ้นใน CLP บริษัทพลังงานยักษ์ใหญ่ ทำให้เขาติดอยู่ในทำเนียบอันดับที่ 13

Hongkong and Shanghai Hotels เปิดตัวโรงแรม Peninsula London ในเดือนก.ย. ที่ผ่านมา


    สิ่งหนึ่งที่ยังส่งสัญญาณสดใสคือ ความต้องการสินค้าแบรนด์ราคาแพง ซึ่งส่งอานิสงส์บวกให้กับบรรดาเจ้าของห้างสรรพสินค้าหรู ข้อมูลจาก Wharf REIC ซึ่งเป็นเจ้าของ Harbour City ศูนย์การค้าแห่งใหญ่ที่สุดของฮ่องกงเผยเปิดเผยว่า อัตราการเช่าพื้นที่ของห้างสรรพสินค้าแห่งนี้ฟื้นตัวมาอยู่ที่ 96% ในเดือนมิถุนายนปีที่ผ่านมา โดยผู้เช่าหลายรายเผยตัวเลขยอดขายที่สูงกว่าช่วงก่อนเกิดสถานการณ์โควิด-19 ทั้งนี้ Wharf REIC เป็นบริษัทลูกในเครือบริษัท Wheelock & Co. ของ Peter Woo พลิกกลับมาทำกำไรในช่วงครึ่งแรกของปี 2023 หลังจากปีก่อนหน้ามีผลการดำเนินงานขาดทุน สวนทางกับราคาหุ้นของบริษัทที่ดิ่งลงเกือบครึ่งในปีที่ผ่านมา และส่งผลให้ Woo มีทรัพย์สินสุทธิลดลง 19% เหลือ 1.37 หมื่นล้านเหรียญ แต่เขายังสามารถติดอยู่ในทำเนียบด้วยอันดับ 5 ไว้ได้

    ห้างสรรพสินค้าหรูในจีนแผ่นดินใหญ่ของเครือบริษัท Hang Lung Properties มีอัตราเติบโตของรายได้ด้วยตัวเลข 2 หลักในช่วงครึ่งแรกของปีที่ผ่านมา หลังจากรัฐบาลจีนประกาศยกเลิกมาตรการ Zero-Covid ช่วงปลายปี 2022 อย่างไรก็ดีราคาหุ้นของบริษัทที่ดิ่งลง 43% ทำให้มูลค่าทรัพย์สินของ Chan Tan Ching-fen หดหายไป 20% เหลืออยู่ 2.55 พันล้านเหรียญและตกมาอยู่อันดับที่ 31

    สำหรับปีนี้นักวิเคราะห์ประเมินว่า ราคาอะพาร์ตเมนต์และอัตราค่าเช่าสำนักงานจะยังลดลงต่อเนื่อง ขณะที่อัตราค่าเช่าพื้นที่ร้านค้าน่าจะยังอยู่ในระดับเดิมหรือเพิ่มขึ้นเล็กน้อย “หลายคนหวังจะเห็นการฟื้นตัวอย่างรวดเร็วแบบ V-shaped ในปี 2024 แต่เรามองว่า อัตราฟื้นตัวที่แทบจะไม่โตเลยและกินระยะเวลายาวนาน” Martin Wong หัวหน้าฝ่ายวิจัยและบริการให้คำปรึกษาประจำฮ่องกงของ Knight Frank Greater China กล่าว “หรืออาจจะค่อยๆ ไต่ระดับฟื้นตัวอย่างช้าๆ ในภายหลัง”

    ท่ามกลางปัจจัยท้าทายต่างๆ แต่ความเห็นส่วนใหญ่ยังเป็นไปในทิศทางเดียวกันว่าผู้เล่นขนาดใหญ่จะสามารถฝ่าฟันมรสุมนี้ไปได้ รายงานเมื่อเดือนธันวาคมที่ผ่านมาของ S&P Global Ratings ชี้ว่า บริษัทเหล่านี้มีสัดส่วนหนี้ต่ำ เงินสดในมือสูง บริหารการเงินอย่างรอบคอบและยังมีรายได้จากแหล่งอื่นนอกเหนือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยประเมินว่า กำไรจากการดำเนินงานของ SHKP ประมาณ 10-15% มาจากธุรกิจอื่นๆ ส่วนบริษัท CK Asset มีสัดส่วนกำไรจากธุรกิจอื่นมากกว่า 40% ขณะที่ข้อมูลในรายงานระหว่างกาลของ Henderson Land เผยว่า รายได้ราว 1 ใน 3 ของบริษัทมาจากธุรกิจที่อยู่นอกกลุ่มอสังหาริมทรัพย์

    Joseph Tsang ประธานกรรมการ JLL บริษัทผู้ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก กล่าวว่า เมื่อเกิดภาวะถดถอยครั้งใหญ่การฟื้นตัวจะเกิดขึ้นได้เมื่อนักลงทุนเริ่มกลับเข้าสู่ตลาดหุ้นในประเทศ “ราคาบ้านจะยังไม่ปรับตัวสูงขึ้นหากตลาดหุ้นยังอยู่ในภาวะขาลง” Tsang กล่าวในรายงานเดือนธันวาคมที่ผ่านมา ทั้งนี้ JLL คาดการณ์ว่า ที่พักอาศัยในตลาดโดยรวมจะมีราคาลดลงประมาณ 10% ในปีนี้




เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : ใครเป็นเจ้าของหมู่เกาะ Hawaii กัน ?

คลิกอ่านบทความฉบับเต็มและเรื่องราวธุรกิจอื่นๆ ที่น่าสนใจได้ที่นิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนพฤษภาคม 2567 ในรูปแบบ e-magazine