ตลาดสินเชื่อบ้านซบยาว! CIMB THAI รุกรีไฟแนนซ์ หันโฟกัสบ้านมือสอง หลังเติบโตเท่าตัว พร้อมคงพอร์ตสินเชื่อ 1.2 แสนล้าน

CIMB THAI ประเมินตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังซบเซาต่อเนื่องถึงสิ้นปีหน้า จากแรงกดดันเศรษฐกิจและหนี้ครัวเรือน เดินหน้าปรับกลยุทธ์รุกตลาดรีไฟแนนซ์และบ้านมือสอง พร้อมรักษาพอร์ตสินเชื่อ 1.2 แสนล้าน เน้นลูกค้าในกลุ่มบ้านราคา 5 ล้านขึ้นไป

    CIMB THAI ประเมินตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังอยู่ในภาวะซบเซา โดยจะมีแนวโน้มต่อเนื่องไปจนถึงสิ้นปี 2570 ตามทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังฟื้นตัวได้ไม่เต็มที่ จากแรงกดดันของภาวะเศรษฐกิจ หนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง รวมถึงความไม่แน่นอนของสถานการณ์สงครามในระดับโลก ส่งผลให้ผู้บริโภคระมัดระวังการก่อหนี้และตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น

    ธนวรรณ เจียระนันท์ Head, Consumer Lending ธนาคาร ซีไอเอ็มบี ไทย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แม้สัดส่วนหนี้ครัวเรือนของไทยจะปรับลดลงมาอยู่ในระดับต่ำกว่า 90% ของ GDP แต่ยังถือว่าอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้การเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภคทำได้ยากขึ้น

    ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังมีสต็อกที่อยู่อาศัยคงค้างเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะตลาดบ้านมือหนึ่งที่หดตัวกว่า 5.1% เหลือราว 300,000 หน่วย ซึ่งกลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคือบ้านระดับราคา 2-3 ล้านบาท เนื่องจากการอนุมัติสินเชื่อทำได้ยากขึ้น ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทยอยปรับกลยุทธ์ไปพัฒนาโครงการในระดับราคา 8-10 ล้านบาทขึ้นไป เพราะมองว่าลูกค้ากลุ่มดังกล่าวยังมีศักยภาพในการขอสินเชื่อมากกว่า

    อย่างไรก็ตาม แม้ผู้ประกอบการจะเร่งแข่งขันในตลาดระดับบน แต่การเติบโตยังไม่มากอย่างที่คาด เนื่องจากผู้บริโภคในปัจจุบันไม่ได้พิจารณาเพียงอัตราดอกเบี้ยหรือโปรโมชั่น แต่ให้ความสำคัญกับความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาวมากขึ้น ทำให้การตัดสินใจก่อหนี้เป็นไปอย่างระมัดระวัง

    ในทางกลับกัน ตลาดบ้านมือสองมีแนวโน้มเติบโตขึ้น โดยการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองเพิ่มขึ้นกว่า 14% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่จำนวนประกาศขายบ้านมือสองเพิ่มขึ้นมากกว่า 60%

    บ้านมือสองจึงเป็นทางเลือกสำคัญของผู้บริโภคในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากราคาบ้านมือหนึ่งปรับตัวสูงขึ้นมาก ประกอบกับภาวะตลาดที่ยังชะลอตัว ทำให้ผู้ที่ต้องการมีบ้านในทำเลที่ดีและราคาที่เข้าถึงได้ จึงหันมาสนใจบ้านมือสองมากขึ้น

พอร์ตสินเชื่อบ้าน 1.2 แสนล้าน บ้านมือสองโตเด่น

    ธนวรรณ กล่าวว่า ปัจจุบัน CIMB THAI มีพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยมูลค่าประมาณ 120,000 ล้านบาท ซึ่งการเติบโตทรงตัวจากปีก่อน โดยเป็นไปตามกลยุทธ์ของธนาคารที่ให้ความสำคัญกับการรักษาคุณภาพพอร์ตมากกว่าการเร่งขยายตัว

    เนื่องจากมองว่าสภาวะเศรษฐกิจและปัจจัยแวดล้อมยังไม่เอื้อต่อการเติบโตอย่างรวดเร็ว สำหรับปีที่ผ่านมา พอร์ตสินเชื่อบ้านของ CIMB THAI เติบโตประมาณ 2-3% ขณะที่ปี 2569 ตั้งเป้ารักษาการเติบโตไว้ที่ราว 1%

    “แม้เราอาจไม่ได้เติบโตแบบมากมายเหมือนในยุคก่อนๆ แต่เรายังบริหารผลกำไรได้ดี เพราะลูกค้าที่เข้ามาไม่ได้ใช้เพียงสินเชื่อบ้าน แต่ยังมีผลิตภัณฑ์อื่นๆ ของธนาคารด้วย”

    อีกหนึ่งกลุ่มที่ CIMB THAI ให้ความสำคัญคือสินเชื่อบ้านมือสอง หลังเริ่มรุกตลาดอย่างจริงจังตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2568 จากเดิมที่มีสัดส่วนเพียง 6-7% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด ปัจจุบันในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 สัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็น 14% หรือเติบโตกว่าเท่าตัว สะท้อนว่าตลาดบ้านมือสองยังมีศักยภาพในการเติบโตได้อีกมากในระยะข้างหน้า

    ด้านคุณภาพสินเชื่อ ปัจจุบันสัดส่วนหนี้เสียของตลาดอยู่ที่ 3.79% ขณะที่หนี้เสียของพอร์ตสินเชื่อบ้าน CIMB THAI อยู่ที่ 2.63% ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด ส่วนอัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ประมาณ 50% ใกล้เคียงกับภาพรวมของตลาด

​

ตลาดรีไฟแนนซ์แข่งดุ

    ธนวรรณ กล่าวว่า ตลาดสินเชื่อรีไฟแนนซ์มีการแข่งขันรุนแรงมาตั้งแต่ปีก่อน หลังตลาดบ้านมือหนึ่งเติบโตต่ำกว่าที่หลายฝ่ายคาดการณ์ ส่งผลให้สถาบันการเงินหลายแห่งหันมาให้ความสำคัญกับตลาดรีไฟแนนซ์มากขึ้น

    แม้การแข่งขันด้านอัตราดอกเบี้ยจะเข้มข้น แต่ CIMB THAI ยังคงมองว่าตลาดนี้เป็นหนึ่งในกลยุทธ์หลักของธนาคาร เนื่องจากมีความเชี่ยวชาญในการดำเนินธุรกิจมาอย่างต่อเนื่อง และสามารถบริหารความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ CIMB THAI ยังคงให้ความสำคัญกับการรักษาฐานลูกค้าเดิมผ่านทีมงานด้านรีเทนชัน พร้อมนำเสนอโปรโมชั่นที่สามารถแข่งขันได้ เพื่อสร้างแรงจูงใจให้ลูกค้าเลือกใช้บริการกับธนาคารอย่างต่อเนื่อง แทนการย้ายไปยังสถาบันการเงินอื่น

    ปัจจุบัน ลูกค้าสินเชื่อบ้านที่มีวงเงินตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผู้มีรายได้ตั้งแต่ 100,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นประมาณ 20% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด โดย CIMB THAI ตั้งเป้าเพิ่มสัดส่วนลูกค้ากลุ่มนี้เป็น 30-35% ในปีนี้

    เพื่อบรรลุเป้าหมายดังกล่าว CIMB THAI จะให้ความสำคัญกับการคัดเลือกโครงการที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยมุ่งเน้นโครงการที่มีราคาตั้งแต่ 4-5 ล้านบาทขึ้นไป ขณะที่โครงการขนาดเล็กจะไม่ใช่กลุ่มเป้าหมายหลักของธนาคารในปีนี้

    นอกจากนี้ CIMB THAI ยังเดินหน้าขยายฐานลูกค้ากลุ่มวิชาชีพ เช่น แพทย์และวิศวกร ผ่านความร่วมมือกับองค์กรต่างๆ ในการให้ความรู้ด้านการเงินและสินเชื่อ ซึ่งได้รับการตอบรับที่ดี ทำให้กลุ่มผู้มีรายได้ตั้งแต่ 100,000 บาทต่อเดือนเริ่มรู้จักและใช้บริการของธนาคารมากขึ้น โดยเฉพาะผลิตภัณฑ์บ้านแลกเงิน ที่ตอบโจทย์ลูกค้าซึ่งต้องการนำที่อยู่อาศัยมาต่อยอดธุรกิจหรือบริหารสภาพคล่อง

    “ลูกค้ากลุ่มรีไฟแนนซ์เป็นกลุ่มที่เราสามารถเห็นประวัติการผ่อนชำระย้อนหลังได้ โดยเฉพาะในช่วง 3 ปีก่อนการรีไฟแนนซ์ ทำให้ประเมินความสามารถในการชำระหนี้ได้”

    จากจุดแข็งดังกล่าว CIMB THAI จึงเปิดตัวโปรแกรมสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้านด้วยอัตราดอกเบี้ยปีแรก 1.44% ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยต่ำที่สุดที่ธนาคารเคยนำเสนอ โดยปีที่ 2-3 คิดอัตราดอกเบี้ย MRR-5.510% หรือมีดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีอยู่ที่ 2.49%

    นอกจากนี้ CIMB THAI ยังเดินหน้าทำตลาดสินเชื่อรีไฟแนนซ์ครบทุกกลุ่ม ทั้งสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้าน, สินเชื่อรีไฟแนนซ์พร้อมกู้เพิ่ม (Top-up) สำหรับลูกค้าที่มีวงเงินคงเหลือและมีระดับ Loan to Value (LTV) ต่ำ ซึ่งสามารถขอวงเงินเพิ่มเติมในอัตราดอกเบี้ยพิเศษ และอีกหนึ่งผลิตภัณฑ์คือสินเชื่อบ้านแลกเงิน ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่สามารถแข่งขันได้ในตลาด

    แม้ปัจจุบันทุกธนาคารจะหันมาแข่งขันในตลาดรีไฟแนนซ์มากขึ้น แต่ในความเป็นจริงยังมีลูกค้าอีกจำนวนมากที่ผ่อนสินเชื่อบ้านครบ 3 ปีแล้วแต่ไม่เคยรีไฟแนนซ์ เพราะมองว่ามีขั้นตอนยุ่งยาก ไม่สะดวกดำเนินการ หรือมียอดหนี้คงเหลือไม่มาก จึงเลือกผ่อนกับสถาบันการเงินเดิมต่อไป อย่างไรก็ตาม CIMB THAI มองว่า การรีไฟแนนซ์เพียงครั้งเดียวสามารถช่วยลดต้นทุนดอกเบี้ยได้หลายแสนบาท

    ทั้งนี้ ปัจจุบันพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยของ CIMB THAI มีสัดส่วนสินเชื่อรีไฟแนนซ์ประมาณ 65% รีไฟแนนซ์พร้อมกู้เพิ่ม 10% สินเชื่อบ้านแลกเงิน 15% และสินเชื่อบ้านมือหนึ่ง 10%

    “เป้าหมายของเราไม่ได้มีเพียงการเติบโตของพอร์ตสินเชื่อบ้าน แต่ต้องการเป็นพันธมิตรทางการเงินระยะยาวของลูกค้า ตั้งแต่การซื้อบ้าน การรีไฟแนนซ์ การเพิ่มสภาพคล่อง ไปจนถึงการต่อยอดความมั่งคั่งผ่านผลิตภัณฑ์การลงทุนที่เหมาะสมกับแต่ละช่วงชีวิต” ธนวรรณกล่าว

​​​เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : ไม่ใช่แค่ทำบ้านขาย! “เครือพฤกษา” รุกรับสร้างบ้าน ตจว. ส่ง IHC ชิงตลาด 1.4 หมื่นล้าน เจาะกลุ่มเจ้าของที่ดินหัวเมืองใหญ่

ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine