ผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ เปลี่ยนโฉมการพัฒนาเมือง ปรับการใช้ประโยชน์ที่ดิน 24 โซน เปิดศักยภาพทำเลใหม่ ขณะที่ราคาประเมินที่ดินขยับขึ้น แนวรถไฟฟ้าสายสีส้ม-สีชมพูมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นสูงสุด จับตา “ยุคทองบ้านแฝด” รับการขยายตัวสู่ชานเมือง
บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด จัดเวทีเสวนา “กรุงเทพจตุรทิศ : จตุรมหานคร Beyond the City” เปิดมุมมองต่อการเปลี่ยนแปลงของกรุงเทพฯ ผ่านการแลกเปลี่ยนข้อมูลจากผู้บริหารและผู้เชี่ยวชาญทั้งภาครัฐและเอกชน ครอบคลุมทิศทางการพัฒนาเมืองและแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ
สิทธิผล อุดมชัยกุล รองผู้อำนวยการสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร กล่าวว่า กรุงเทพมหานครกำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว ทั้งการเติบโตของเมือง การขยายตัวทางเศรษฐกิจ โครงสร้างเมืองและสังคมที่เปลี่ยนไป ตลอดจนการเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจของประเทศ ขณะที่โครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขยายตัว โดยเฉพาะรถไฟฟ้า รวมถึงโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ และการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศที่เมืองต้องเผชิญ
สิ่งที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเตรียมรับมือกับความเปลี่ยนแปลงดังกล่าว คือ ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ปรับปรุงครั้งที่ 4 ซึ่งครอบคลุมตั้งแต่การพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า การใช้ชีวิตในระยะ 15 นาทีจากที่พักอาศัย แนวคิดเมืองสุขภาพ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืนเพื่อรองรับอนาคต และที่สำคัญคือความยืดหยุ่นในการใช้ชีวิตของผู้คน
สำหรับความคืบหน้าร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ขณะนี้อยู่ในขั้นตอนที่ 10 จากทั้งหมด 18 ขั้นตอน คือการปิดประกาศ 90 วัน โดยพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงจากผังเมืองปี 2556 อย่างชัดเจนคือพื้นที่สีส้ม (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) มีขนาดเพิ่มขึ้น ขณะที่พื้นที่สีเขียวลาย (ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม) มีขนาดลดลง
นอกจากนี้ ยังมีการประกาศเขตเชื่อมต่อ 3 สนามบิน ได้แก่ ดอนเมือง สุวรรณภูมิ และอู่ตะเภา โดยมีการเว้นพื้นที่สีขาวไว้ตามแนวรถไฟฟ้า ซึ่งกรมโยธาธิการและผังเมืองจะต้องไปจัดทำผังเมืองเฉพาะในบริเวณดังกล่าวอีกครั้ง
สำหรับผังเมืองรวมฉบับใหม่ มีการเปลี่ยนแปลงทั้งหมด 24 บริเวณ ทั้งการเปลี่ยนสีผัง และการเปลี่ยนแปลงขนาดพื้นที่การใช้ประโยชน์ที่ดิน บริเวณแรกคือดอนเมือง ซึ่งปัจจุบันมีรถไฟฟ้าหลายสายผ่าน ทำให้เกิดศักยภาพในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน โดยมีการปรับโซนจากสีเหลือง (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) เป็นสีส้ม และมีการเพิ่มขนาดพื้นที่สีแดง (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) ในบริเวณที่มีศักยภาพ
บริเวณวงเวียนหลักสี่ก็มีการพัฒนาพื้นที่สีแดงและสีส้มมากขึ้น โดยพื้นที่สีแดงมีการเพิ่มขนาด ขณะที่มีการกำหนดสัดส่วน FAR (อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) ที่แตกต่างกันตามพื้นที่
ถัดมาบริเวณคูคต นิมิตใหม่ พื้นที่สีเหลืองมีการขยายตัวมากขึ้น และมีการปรับพื้นที่สีเขียว (ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม) เป็นสีเหลือง ส่วนเขตมีนบุรี ซึ่งมีรถไฟฟ้าสายสีชมพูและสายสีส้มผ่าน ก็มีการเพิ่มศักยภาพการใช้ประโยชน์พื้นที่มากขึ้น
ขณะที่บริเวณรอบเกาะรัตนโกสินทร์ เดิมเป็นพื้นที่สีอนุรักษ์ ซึ่งไม่ได้มีการยกเลิก แต่ถูกนำไปกำหนดไว้ในแผนผังทรัพยากรเกี่ยวกับการอนุรักษ์อีกฉบับหนึ่ง โดยพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนสีจะเป็นไปตามศักยภาพของพื้นที่ อย่างไรก็ตาม ยังอยู่ภายใต้ข้อกำหนดด้านการอนุรักษ์จากแผนผังอีกฉบับหนึ่ง ซึ่งต้องใช้ควบคู่และซ้อนทับกัน
อีกพื้นที่ที่กำลังเป็นที่สนใจคือเขตคลองเตย ซึ่งในผังเมืองใหม่มีการปรับสีผัง ทำให้พื้นที่ท่าเรือมีศักยภาพในการพัฒนาเพิ่มขึ้น
สำหรับเขตบางนาได้รับการปรับพื้นที่สีแดงและสีส้ม ขณะที่เขตประเวศมีการเพิ่มพื้นที่สีส้ม และมีการปรับพื้นที่สีเหลืองเพื่อให้สามารถใช้ประโยชน์พื้นที่ได้เพิ่มขึ้น
เขตหนองจอก ซึ่งเป็นพื้นที่ชานเมืองฝั่งตะวันออก มีการเพิ่มพื้นที่สีแดงเพื่อให้ประชาชนสามารถใช้ชีวิตในพื้นที่ชานเมืองได้มากขึ้น ขณะที่ลาดกระบังมีการลดพื้นที่สีเขียวลายลง และเพิ่มพื้นที่สีเขียวเพื่อปลดข้อกำหนดบางประการและเปิดให้ใช้ประโยชน์พื้นที่ได้มากขึ้น
ส่วนกรุงเทพฯ ตะวันตกอย่างเพชรเกษม-ราชพฤกษ์ ซึ่งเป็นแนวถนนต่อเนื่องที่สำคัญ มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และพื้นที่พาณิชยกรรม รวมถึงคอมมูนิตี้มอลล์เพิ่มขึ้น ขณะที่ตลิ่งชันได้รับการปรับพื้นที่สีเหลืองและลดขนาดพื้นที่สีเขียวลายลง
หลักสอง-ภาษีเจริญ ได้รับการปรับให้สามารถพัฒนาเป็นเขตพาณิชยกรรมย่อยด้านตะวันตกของกรุงเทพฯ รวมถึงทุ่งครุและบางขุนเทียน ซึ่งได้รับการปรับให้มีศักยภาพในการพัฒนามากขึ้น โดยมีการปรับพื้นที่สีเขียวลายเป็นสีเขียว เพื่อให้สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น
สิทธิผล กล่าวว่า การเปลี่ยนแปลงนี้จะกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะผังเมืองรวมจะถูกนำไปใช้ประกอบการพิจารณาทั้งพื้นที่อาคาร พื้นที่เปิดโล่ง และความสูงของอาคาร รวมถึงข้อกำหนดด้านการพัฒนาในพื้นที่ต่างๆ
นอกจากผังเมืองรวมแล้ว ยังมีผังคมนาคม ซึ่งรวบรวมโครงการของหน่วยงานต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นกรุงเทพมหานคร การทางพิเศษแห่งประเทศไทย หรือกรมทางหลวง โดยนำโครงการต่าง ๆ มาบรรจุไว้ในแผนผัง เพื่อให้ผู้พัฒนาโครงการสามารถตรวจสอบเบื้องต้นได้ว่า ที่ดินหรือโครงการที่จะดำเนินการมีถนนอะไรผ่านบ้าง
ถนนในกรุงเทพฯ มีความสำคัญอย่างมาก เพราะเป็นโครงสร้างพื้นฐานที่ช่วยเปิดพื้นที่ตาบอดหรือพื้นที่ที่ถูกปิดล้อม ขณะที่ถนนสายย่อยจะเป็นตัวเชื่อมต่อไปยังโครงการและชุมชนต่าง ๆ โดยความกว้างของถนนยังมีผลต่อการขออนุญาตก่อสร้างและประเภทอาคารที่สามารถพัฒนาได้
ทั้งนี้ สิทธิผล คาดว่าผังเมืองฉบับใหม่จะเสร็จสิ้นกระบวนการและประกาศใช้ตามกฎหมายได้ภายในกลางปี 2570 ซึ่งจะเป็นอีกหนึ่งกลไกสำคัญต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต
สายสีส้ม-ชมพู ราคาประเมินที่ดินพุ่ง
มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต แม้จะคาดเดาได้ยากและอาจมีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา แต่ปัจจัยที่จะส่งผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะต่อไป คือ “การขยายตัวของเมือง” และ “การประเมินราคาที่ดินใหม่”
สำหรับผู้ประกอบการ ปัจจัยเหล่านี้จะกระทบต่อต้นทุนที่ดินและต้นทุนก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับพื้นที่ แทนการขายพื้นที่ในรูปแบบเดิมๆ เนื่องจากผู้บริโภคในปัจจุบันนำเทคโนโลยีมาเป็นส่วนช่วยในการตัดสินใจก่อนซื้อโครงการต่างๆ โดยดาต้าเข้ามามีบทบาทสำคัญต่อการตัดสินใจ ซึ่งถือเป็นปัจจัยที่ช่วยให้ตลาดมีข้อมูลประกอบการตัดสินใจมากขึ้น
เมื่อมองภาพเมือง มานะ ระบุว่า ทำเลของกรุงเทพฯ มีการกระจายตัวเป็นเครือข่ายมากขึ้น จากเดิมที่ศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD (central business district: ย่านศูนย์กลางธุรกิจ) อยู่บริเวณสีลม-สาทร แต่ปัจจุบันมีทั้งพระราม 9-รัชดาฯ ซึ่งราคาที่ดินยังสามารถพัฒนาอาคารสำนักงานและคอนโดมิเนียมได้ ขณะที่ดาวเด่นของ CBD ในปัจจุบันคือบางนา-สุวรรณภูมิ ซึ่งมีศูนย์การค้าเกิดขึ้นจำนวนมาก สะท้อนการกระจายตัวของเมืองไปสู่พื้นที่ใหม่ๆ
อีกจุดหนึ่งคือโครงสร้างพื้นฐานที่ขยายตัว โดยรถไฟฟ้าสายสีส้มฝั่งตะวันออกเข้ามาเชื่อมฮับใหม่ของที่อยู่อาศัยแนวราบในโซนรามคำแหง-มีนบุรี ขณะที่สายสีเหลืองและสีชมพูเชื่อมกรุงเทพฯ โซนเหนือและตะวันออก ส่งผลให้เกิดการพัฒนาคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้า และคอมมูนิตี้มอลล์รอบสถานี
โดย มานะ ระบุว่า ราคาประเมินที่ดินใหม่จะปรับตัวสูงขึ้น โดยแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มและสีชมพูจะเพิ่มขึ้นสูงสุด รองลงมาคือ CBD เดิม ทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการใหม่ปรับตัวสูงขึ้นตามราคาประเมินที่ดินด้วย แม้ราคาจะสูงขึ้น แต่ในอีกด้านหนึ่งสะท้อนว่าโครงสร้างพื้นฐานที่เข้ามาใหม่สามารถสร้างมูลค่าให้กับสินทรัพย์ได้
ทำเลชานเมือง “ยุคทองบ้านแฝด”
สำหรับจุดเด่นของผังเมืองใหม่ มีการปรับเรื่องสีของพื้นที่ในหลายโซน แน่นอนว่ามีการจำแนกพื้นที่ละเอียดขึ้น มีการขยายโซนและความหนาแน่นไปตามแนวรถไฟฟ้าใหม่ รวมถึงยกระดับพื้นที่เศรษฐกิจและเพิ่มค่า FAR (อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) ซึ่งจะทำให้สามารถพัฒนาพื้นที่อาคารได้มากขึ้น
มานะ กล่าวว่า ผลกระทบที่จะมีต่อที่อยู่อาศัยแนวราบ คือการขยายตัวไปสู่พื้นที่ชานเมืองมากขึ้น โดยโซนเกษตรกรรมบางส่วนจะสามารถพัฒนาได้ และโครงการต่างๆ สามารถสร้างพื้นที่ส่วนกลางให้ตอบโจทย์การอยู่อาศัยได้ดีขึ้น
สำหรับพฤติกรรมและกำลังซื้อหลังต้นทุนที่ดินปรับขึ้น อาจทำให้ผู้บริโภคเลือกทำเลที่อยู่อาศัยไกลจากเมืองมากขึ้น แลกกับพื้นที่ใช้สอยที่เพิ่มขึ้น เช่น เลือกอยู่ชานเมืองมากขึ้นเพื่อให้ได้บ้านเดี่ยวภายใต้งบประมาณเดิมแต่มีพื้นที่มากขึ้น ขณะที่คอนโดมิเนียมในเมืองอาจมีขนาดห้องเล็กลง แต่ได้พื้นที่ส่วนกลางที่มากขึ้น
มานะ ระบุว่า ทำให้ตลาดบ้านแนวราบในระยะต่อไป จากการปรับผังเมืองและราคาที่ดิน อาจเป็นยุคของ “บ้านแฝด” เนื่องจากตอบโจทย์ทั้งไลฟ์สไตล์และระดับราคาที่เข้าถึงได้ โดยทำเลที่คาดว่าจะมีการพัฒนาโดดเด่น ได้แก่ กรุงเทพกรีฑา บางนา-ตราด นครอินทร์ และราชพฤกษ์ ซึ่งมีการเปิดโครงการใหม่ค่อนข้างมาก ทั้งนี้ บ้านแฝดจำเป็นต้องมีฟังก์ชันที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัย เช่น การรองรับสังคมผู้สูงอายุฃ
อสังหาฯ ครึ่งปีแรกฟื้นตัว
ในช่วงครึ่งปีแรก หากนิยามตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วย 1 คำ มานะ กล่าวว่า หลายคนอาจพูดว่า “ชะลอ” หรือต้อง “ระวัง” แต่หากพิจารณาจากข้อมูลที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์รวบรวมไว้ จะเห็นว่าตลาดเริ่ม “ฟื้นตัว”
เนื่องจากหากดูการโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วงครึ่งปีแรก พบว่าจำนวนหน่วยโอนขยายตัวถึง 29.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าการโอนเพิ่มขึ้น 7% โดยอาคารชุดเติบโตได้ดีกว่าที่อยู่อาศัยแนวราบ
ขณะที่กำลังซื้อจากต่างชาติได้รับผลกระทบจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ส่งผลให้ยอดโอนของต่างชาติลดลงค่อนข้างมาก ดังนั้นยอดโอนที่เพิ่มขึ้นจึงสะท้อนแรงซื้อจากคนไทยเป็นสำคัญ อย่างไรก็ตาม การเติบโตแบบก้าวกระโดดของยอดโอนส่วนหนึ่งมาจากความไม่แน่นอนเกี่ยวกับนโยบายลดค่าธรรมเนียมการจดจำนอง ทำให้ผู้ซื้อเร่งโอนกรรมสิทธิ์ เพราะกังวลว่าอาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นหากรอไปในช่วงถัดไป
ในฝั่งซัพพลาย จากการสำรวจพบว่าจำนวนหน่วยเหลือขายลดลงประมาณ 10% ทั้งตลาดแนวราบและอาคารชุด สะท้อนว่าผู้ประกอบการที่สามารถลดจำนวนหน่วยเหลือขายได้ มาจากกลยุทธ์ทยอยระบายสต๊อกเก่า ขณะเดียวกันยังชะลอการเปิดโครงการใหม่ ดังนั้น เมื่อภาพรวมของดีมานด์เพิ่มขึ้นและซัพพลายลดลง จึงแสดงให้เห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังขยับเข้าสู่ภาวะสมดุลมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม ความแตกต่างระหว่างกลุ่มราคายังมีอยู่ โดยตลาดลักชัวรีอาจไม่จำเป็นต้องพึ่งพาสินเชื่อธนาคารมากนัก ขณะที่ตลาดระดับกลางและล่างยังต้องเผชิญกับอัตราการปล่อยสินเชื่อที่ค่อนข้างต่ำ รวมถึงปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง
“ภาพครึ่งปีแรก ดีมานด์ขึ้น ซัพพลายลง ตลาดดูมีสมดุลมากขึ้น แต่เซ็กเมนต์กลางและล่างยังคงได้รับผลกระทบ” มานะ กล่าว
ทั้งนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ แม้จะเผชิญปัจจัยกดดันจากสถานการณ์ตะวันออกกลาง จำนวนนักท่องเที่ยว และต้นทุนต่าง ๆ ที่ปรับตัวสูงขึ้น แต่เศรษฐกิจไทยโดยรวมยังสามารถขยายตัวได้ ซึ่งจะเป็นอีกปัจจัยที่ช่วยสนับสนุนการขยายตัวของกำลังซื้อ
ภาพ : พร็อพทูมอร์โรว์, รถไฟฟ้ามหานคร สายสีชมพู, กรุงเทพมหานคร
เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : SENA ย้ำ “เช่าตรง-เช่าออม-ลองอยู่-ซื้อลงทุน” ไม่ได้ทำเพราะขายบ้านไม่ได้! แต่อยากให้ผู้บริโภคมีทางเลือก เปิดเกมใหม่ “RentNex Invest” ซื้อพ่วงผู้เช่า
ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine
