SENA เปิดเกมใหม่ “RentNex Invest” ซื้อคอนโดพ่วงผู้เช่า เจาะตลาดลงทุนอสังหาฯ ท่ามกลางโจทย์กำลังซื้อและความเสี่ยงปล่อยเช่า ตั้งเป้าปีนี้ 100 ยูนิต พร้อมย้ำ 5 โมเดลตั้งแต่ “เช่าตรง-ลองอยู่-เช่าออม-ซื้อโอน” จนถึง “ซื้อลงทุน” ไม่ได้ทำเพราะขายบ้านไม่ออก แต่ต้องการเพิ่มทางเลือกให้คนเป็นเจ้าของอสังหาฯ
ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า รูปแบบชีวิตของคนยุคใหม่ไม่ได้เดินตามสเต็ปเดิมอีกต่อไป จากเรียน ทำงาน แต่งงาน ซื้อบ้าน หรือมีลูกแล้วจึงซื้อบ้าน แต่ปัจจุบันมีเส้นทางชีวิตที่หลากหลายขึ้น ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเปลี่ยนไปตามแต่ละช่วงชีวิต
อย่างไรก็ตาม แม้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะพัฒนาที่อยู่อาศัยไปมาก ทั้งบ้านสีเขียว บ้านประหยัดพลังงาน และบ้านเพื่อสุขภาพ แต่วิธีเป็นเจ้าของบ้านยังแทบไม่เปลี่ยน โดยมีทางเลือกหลักเพียงกู้ซื้อระยะยาวหรือเช่า “นั่นจึงเป็นที่มาของการคิดเรื่องต่างๆ ของเสนาฯ เช่น เช่าออมบ้าน ลองเช่าดูก่อนค่อยคิดว่าจะซื้อไหม” ผศ.ดร.เกษรากล่าว
เธอยังระบุด้วยว่า ความต้องการของผู้บริโภคในปัจจุบันมีความหลากหลายแยกย่อยมากขึ้น ขณะที่อสังหาริมทรัพย์ยังเป็นหนึ่งในทางเลือกการลงทุน แต่ข้อจำกัดสำคัญคือสภาพคล่องต่ำ และรูปแบบการลงทุนในไทยยังไม่ได้มีเครื่องมือหรือทางเลือกใหม่ๆ มากนัก
“นั่นเลยทำให้น่าคิดว่าการลงทุนในคอนโดในช่วงหลังไม่เกิด การลงทุนในปัจจุบันไม่ควรมีสินเชื่อประเภทเดียว สถานการณ์ปัจจุบันทำให้ตั้งคำถามว่า การลงทุนในอสังหาไม่ดีแล้ว หรือวิธีการลงทุนในอสังหาไม่เอื้อกับสภาวะเศษฐกิจในปัจจุบันใช่ไหม เศรษฐกิจตอนนี้เรามีเงินเหลือกันไม่เยอะ เรายอมรับกับสภาพที่กู้มาแล้วแปล่อยเช่า แต่ไม่รู้จะมีคนเช่าหรือเปล่า เรายอมรับสิ่งนี้ได้ไหม” ผศ.ดร.เกษรากล่าว ก่อนจะย้ำมุมมองว่าการซื้อคอนโดเพื่อการลงทุน ไม่ควรจะต้องใช้สินเชื่อแบบเดียวกับการซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัย
ผศ.ดร.เกษรา กล่าวว่า ในต่างประเทศมีการให้สินเชื่อกู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน ซึ่งต่างจากสิ้นเชื่อเพื่ออยู่อาศัย สิ่งสำคัญที่สุดของนักลงทุนคือทำอย่างไรให้มีผู้เช่า และผู้เช่าจ่ายให้เรามากกว่าที่เราจ่ายแบงก์ นี่คือสาเหตุที่คนไม่ค่อยลงทุนในทุกวันนี้ เพราะเงินที่ได้จากผู้เช่าน้อยกว่า ทั้งยังไม่รู้จะได้เงินค่าเช่าหรือไม่ ทำให้กระแสการลงทุนในคอนโดนตกไป
“นำมาสู่โปรดักต์ใหม่ของเสนาฯ อย่าง Rent Next Invest ซึ่งเป็นรูปแบบซื้อเพื่อปล่อยเช่า หรือ buy to let ซื้อพ่วงผู้เช่า ซึ่งคอนโดที่ขายให้นักลงทุนจะเป็นคอนโดที่มีผู้เช่ามาแล้ว การันตีความต่อเนื่องการเช่า 3 ปี หลังจากนั้นสามารถจ้าง SenX ให้บริหารการเช่าต่อได้”
ทั้งนี้ นี่เป็นโมเดลที่ 5 ของเสนาฯ ที่พัฒนาขึ้นมาเป็นทางเลือกในการเป็นผู้อยู่อาศัยหรือผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของผู้บริโภค โดยทั้ง 5 โมเดล ประกอบด้วย
1.เช่าตรง – RentNex สามารถเช่าอยู่ก่อนแล้วค่อยตัดสินใจซื้อ โดยค่าเช่าที่จ่ายสะสมเป็นเครดิตจากค่าเช่า (equity credit) ปัจจุบันมีห้องเช่ามากกว่า 800 ยูนิต ครอบคลุมกว่า 25 โครงการ ขณะที่ค่าเช่าจะคิดตามราคาตลาด
2.ลองอยู่ – Pre-LivNex สำหรับผู้ที่ตั้งใจซื้อบ้านแต่ยังต้องใช้เวลาเตรียมเอกสาร รายได้ เงินออม หรือเครดิต สามารถเข้าอยู่อาศัยจริงระหว่างเตรียมความพร้อม สร้างวินัยการชำระ
3.เช่าออม – New LivNex สำหรับผู้ที่อยากมีบ้านแต่ยังต้องเตรียมความพร้อมด้านสินเชื่อ (mortgage readiness) สามารถเข้าอยู่อาศัยก่อนได้ โดยเงินที่ชำระในแต่ละเดือนจะสะสมเป็นส่วนลดเมื่อซื้อบ้าน พร้อมสร้างประวัติการชำระเพื่อประกอบการยื่นสินเชื่อและโอนกรรมสิทธิ์
4.ซื้อโอน – Buy to Own สำหรับผู้ที่พร้อมซื้อและโอนกรรมสิทธิ์
5.ซื้อลงทุน – RentNex Invest สำหรับผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างรายได้จากค่าเช่า โดยไม่ต้องหาผู้เช่าหรือบริหารห้องด้วยตนเอง
“ทั้งหมดที่ทำ ไม่ได้ทำเพราะขายคอนโดปกติไม่ได้ เราไม่ได้ทำเพราะไม่ได้ขายบ้านไม่ออก แต่เราต้องการให้คนที่ไม่พร้อมจะเป็นหนี้ 30 ปี สามารถเป็นเจ้าของยูนิตของเสนาฯ ได้ ที่ผ่านมาเราสร้างเสร็จ เราทำควบคู่ทั้งปล่อยเช่าและซื้อโอนทุกที่ แม้จะเป็นโครงการที่ขายดีมากเราก็ทำอยู่ดี” ผศ.ดร.เกษราย้ำ ก่อนจะเผยว่าปัจจุบันโมเดลปล่อยเช่าสร้างรายได้เป็นสัดส่วน 8% ให้กับเสนาฯ แล้ว
ผศ.ดร.เกษรา RentNex Invest จะให้ยีลด์ 7% อย่างไรก็ตาม บริษัทไม่ได้ดูเฉพาะยีลด์เท่านั้น แต่ให้ความสำคัญกับ cash flow ควบคู่กัน เพื่อให้ผู้ลงทุนเห็นภาพรายได้ค่าเช่ากับภาระผ่อนในแต่ละเดือน เช่น รายได้ค่าเช่าเดือนละ 8,000 บาท เทียบกับค่างวดเดือนละ 7,000 บาท ทำให้มีกระแสเงินสดเป็นบวก (positive cash flow) เดือนละ 1,000 บาท หรือมีค่าเช่ามากกว่าค่าผ่อน ทำให้รายได้จากค่าเช่าสามารถช่วยลดภาระการผ่อนทรัพย์สินของผู้ลงทุนได้
ด้านการบริหารจัดการ ผู้ลงทุนจะทราบค่าเช่าตามโปรแกรมก่อนซื้อ พร้อมการันตีค่าเช่า 3 ปี โดยเสนาฯ รับประกันงานซ่อมแซม 3+1 ปี* และมี SenX ดูแลการเช่าแบบครบวงจร (end-to-end) ตั้งแต่เตรียมห้อง หาผู้เช่า ไปจนถึงดูแลสัญญา
ซึ่งห้องที่ซื้อลงทุนมาพร้อมเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าตามแพ็กเกจ ไม่ต้องลงทุนตกแต่งเพิ่มเติม และเริ่มรับรายได้ค่าเช่าได้ตั้งแต่เดือนแรกตามเงื่อนไขของโปรแกรม
“ในสภาวะที่ไม่แน่นอนสูง เราพยายามทำให้การลงทุนคอนโดมีความแน่นอนมากที่สุด และเน้นสิ่งที่เป็นกลไกลตลาดที่แท้จริง โดยยีลด์มาจากค่าเช่าจริง เราไม่ได้การันตีราคา เราการันตีความต่อเนื่องมากกว่า” ผศ.ดร.เกษรากล่าว
ทั้งนี้ โมเดล RentNex Invest เน้นโฟกัสไปที่โปรดักต์คอนโดมิเนียม โดยเสนาฯ จะนำห้องที่ปล่อยเช่าในโมเดล RentNex จำนวน 800 ห้อง มาเข้าโมเดล RentNex Invest หรือเปิดขายสำหรับนักลงทุน โดยตั้งเป้ายอดขายปีนี้ 100 ห้อง
ขณะที่ในปี 2570 เสนาฯ จะมีคอนโดแล้วเสร็จอีก 7 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 7-8 พันล้านบาท บริษัทจะนำห้องในโครงการเหล่านี้มาเข้าโมเดล RentNex และ RentNex Invest ซึ่ง ผศ.ดร.เกษรามองว่าจะช่วยกระตุ้นยอดขายในปีหน้าได้
“เราพยายามทำให้เรียลดีมานด์ซื้อง่ายขึ้น ขณะที่ตลาดที่ดรอปไป น่าจะมาจากตลาดที่ซื้อเพื่อการลงทุนด้วยหรือไม่ เราเลยทำโมเดลนี้มาตอบโจทย์กลุ่มนี้ด้วยนอกจากเรียลดีมานด์ เพราะถ้าทำให้การลงทุนในคอนโดน่าสนใจมากขึ้น ก็น่าจะทำให้ภาพรวมการขายดีขึ้นด้วย” ผศ.ดร.เกษรากล่าว
ภาพ: SENA
เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : ทุนเชียงใหม่บุกภูเก็ต! ORN ทุ่ม 290 ล้านบาท เดินหน้าสร้าง “The Backyard Phuket” ปั้นไลฟ์สไตล์คอมมูนิตี้มอลล์ใจกลางถลาง
ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine
