“อัลไล” หรือ ALLY REIT ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เดินหน้าแผนเพิ่มทุนครั้งที่ 2 มูลค่าระดมทุนรวมไม่เกิน 1,515 ล้านบาท เพื่อเข้าลงทุนในคอมมูนิตี้มอลล์ศักยภาพสูง 3 โครงการ ได้แก่ ชาน แอท ดิ อเวนิว, สายไหม อเวนิว และ เดอะโซน ทาวน์อินทาวน์ พร้อมทุ่ม 200 ล้านบาท รีโนเวตใหญ่ CDC ทำพื้นที่สวนขนาด 19 ไร่ เดินหน้ารีแบรนด์-ปรับโฉม 8 คอมมูนิตี้มอลล์ในเครือสู่ ALLY Village
กวินทร์ เอี่ยมสกุลรัตน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท อัลไล รีท แมนเนจเมนท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ อัลไล เปิดเผยว่า ALLY REIT เดินหน้าขยายพอร์ตการลงทุนอย่างต่อเนื่อง ผ่านแผนเพิ่มทุนครั้งที่ 2 เพื่อเข้าลงทุนในคอมมูนิตี้มอลล์ศักยภาพสูง 3 โครงการ ได้แก่ ชาน แอท ดิ อเวนิว, สายไหม อเวนิว และ เดอะโซน ทาวน์อินทาวน์
โดยมูลค่าการระดมทุนรวมไม่เกิน 1,515 ล้านบาท ผ่านการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนไม่เกิน 757.5 ล้านบาท หรือไม่เกิน 185 ล้านหน่วย และการกู้ยืมเงินอีกประมาณ 757.5 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนไม่น้อยกว่าร้อยละ 50 ของมูลค่าระดมทุน เพื่อนำไปลงทุนในคอมมูนิตี้มอลล์ทั้ง 3 โครงการ รวมถึงเป็นเงินทุนหมุนเวียนเพื่อเสริมความคล่องตัวในการบริหารกองทรัสต์
นอกจากนี้ ALLY REIT ยังได้รับการจัดอันดับเครดิตองค์กรที่ระดับ BBB+ แนวโน้ม stable จาก TRIS Rating สะท้อนถึงความมั่นคงทางการเงินและศักยภาพในการบริหารจัดการพอร์ตลงทุนอย่างต่อเนื่อง พร้อมนโยบายจ่ายผลตอบแทนไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว ไม่น้อยกว่าปีละ 2 ครั้ง เพื่อสร้างผลตอบแทนที่สม่ำเสมอให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุน
สำหรับทรัพย์สินใหม่ทั้ง 3 โครงการ ที่ ALLY REIT จะเข้าลงทุนเพิ่มเติมในครั้งนี้ ถือเป็นคอมมูนิตี้มอลล์บนทำเลศักยภาพสูง โดยแต่ละโครงการจะเสริมสร้างความแข็งแกร่งของพอร์ต ได้แก่
-ชาน แอท ดิ อเวนิว ตั้งอยู่บนฐานชุมชนที่หนาแน่นในย่านแจ้งวัฒนะ ประกอบกับการขยายตัวต่อเนื่องของศูนย์ราชการฯ
-สายไหม อเวนิว ตั้งอยู่ในย่านสายไหมซึ่งเป็นหนึ่งในเขตที่มีอัตราการเติบโตประชากรสูงที่สุดของกรุงเทพฯ
-เดอะโซน ทาวน์อินทาวน์ ตั้งอยู่ในใจกลางย่านพาณิชยกรรมที่สำคัญ
การลงทุนในครั้งนี้ส่งผลให้พอร์ตของกองทรัสต์มีพื้นที่เช่าสุทธิรวมกว่า 200,000 ตารางเมตร โดยกองทรัสต์เข้าลงทุนในมูลค่าที่ต่ำกว่าราคาประเมินต่ำสุดทุกโครงการ สะท้อนโอกาส วินัยทางการลงทุน และคาดว่าจะช่วยสร้างส่วนเพิ่มมูลค่า (value creation) และกระตุ้นความน่าสนใจด้านผลตอบแทนให้แก่ผู้ถือหน่วยอย่างต่อเนื่อง
โดยโครงการชาน แอท ดิ อเวนิว มีมูลค่าเข้าลงทุนไม่เกิน 800 ล้านบาท โครงการสายไหม อเวนิว มูลค่าเข้าลงทุนไม่เกิน 471 ล้านบาท และโครงการเดอะโซน ทาวน์อินทาวน์ มูลค่าเข้าลงทุนไม่เกิน 224.8 ล้านบาท รวมมูลค่าเข้าลงทุนทั้ง 3 โครงการไม่เกิน 1,495.8 ล้านบาท สะท้อนศักยภาพของทรัพย์สินและแนวโน้มการสร้างผลตอบแทนในระยะยาว
ภายหลังการลงทุนเพิ่มเติมในทรัพย์สินใหม่ทั้ง 3 โครงการ คาดว่าจะช่วยเพิ่มศักยภาพในการทำกำไรของกองทรัสต์ได้อีก 5-10% ในปีแรก และผลักดันให้เงินจ่ายประโยชน์ตอบแทนรวมแก่ผู้ถือหน่วยลงทุนในอนาคตได้อย่างต่อเนื่อง สอดคล้องกับโครงสร้างเงินทุนที่แข็งแกร่งขึ้นจากการระดมทุนและการจัดหาเงินกู้เพิ่มเติม พร้อมทั้งสร้างโอกาสรับอัตราผลตอบแทนภายในระยะยาว (IRR) ที่โดดเด่นและสม่ำเสมอ
ทั้งนี้ แผนการลงทุนดังกล่าวจะขับเคลื่อนภายใต้สมมติฐานการออกหน่วยทรัสต์ใหม่จำนวนประมาณ 185 ล้านหน่วย และการจัดหาเงินกู้ยืมเพิ่มเติมประมาณ 757.5 ล้านบาท เพื่อสร้างโครงสร้างทางการเงินที่แข็งแกร่งในระยะยาว
กวินทร์กล่าวเพิ่มเติมว่า ขณะเดียวกัน บริษัทฯ ได้ดำเนินกลยุทธ์รีแบรนด์ครั้งใหญ่สู่การเป็น “Urban Experience Platform” ที่จัดโครงสร้าง brand architecture ใหม่ รวมแบรนด์ในเครือทั้ง CDC, The Crystal และ ALLY Village เข้าสู่ระบบนิเวศไลฟ์สไตล์เดียวกัน เพื่อยกระดับประสบการณ์ของผู้ใช้พื้นที่อย่างครบวงจร ซึ่งจะมีการปรับโฉมแต่ละแบรนด์ด้วย ถือเป็นการลงทุนถือเป็นการลงทุนเชิงกลยุทธ์เพื่อยกระดับคุณภาพสินทรัพย์และเพิ่มขีดความสามารถในการสร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง
โดย CDC เตรียมงบลงทุนเพื่อปรับโฉมครั้งใหญ่กว่า 200 ล้านบาท เพื่อตอกย้ำการเป็น design district อันดับหนึ่งของเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ โดยการเพิ่มโชว์รูมเฟอร์นิเจอร์และตกแต่งบ้านให้ครอบคลุมกว่า 500 แบรนด์ ขยายโซนร้านอาหารและร้านไลฟ์สไตล์ และเปิดตัวสวนใหญ่ขนาด 19 ไร่ ซึ่งจะเป็นหัวใจของโครงการและเป็นหนึ่งในพื้นที่สีเขียวในโครงการพาณิชย์ที่ใหญ่ที่สุดในกรุงเทพฯ โดยคาดว่าจะรีโนเวตแล้วเสร็จในครึ่งปีแรกของปี 2028
นอกจากนี้ ในคอมมูนิตี้มอลล์ที่มีอยู่เดิมของอัลไล จะรีโนเวตและรีแบรนด์ 8 โครงการ เป็นแบรนด์ใหม่ในชื่อ ALLY Village พร้อมกับรีโซนผู้เช่าให้สะท้อนรูปลักษณ์ใหม่ โดยเริ่มต้น 3 โครงการแรก ดังต่อไปนี้
-โครงการ The Scene จะกลายเป็น ALLY Village Town-in-Town
-โครงการ Happy Avenue จะกลายเป็น ALLY Village Song-Prapha
-โครงการ Amorini จะกลายเป็น ALLY Village Amorini
แต่ละแห่งจะใช้งบลงทุนประมาณ 10-50 ล้านบาทต่อโครงการ เพื่อช่วยสร้างความแข็งแกร่งเชิงแบรนด์ เพิ่มทราฟฟิก และยกระดับรายได้และผลตอบแทนของแต่ละโครงการ ทั้งนี้ ตามโรดแมปคาดว่าจะทยอยรีโนเวตทั้ง 8 โครงการแล้วเสร็จตั้งแต่ปี 2027-2031
“ข้อดีของคอมมูนิตี้มอลล์คือไม่ต้องพึ่งพิงการท่องเที่ยว และอ้างอิงกับเศรษฐกิจโลกมากนัก ในมุมอสังหาฯ เราเป็นพอร์ตพื้นที่รีเทลที่ได้รับค่าเช่าสม่ำเสมอทุกปี เราอยู่ใจกลางแต่ละย่าน ตราบใดที่ย่านนั้นมีการอยู่อาศัย มีกำลังซื้อ มีอัตราการเติบโต มีการใช้จ่าย เราก็สามารถจับกำลังซื้อในกลุ่มนี้ ดังนั้นรายได้ของเราจะคล้ายอสังหาฯ ที่มีรายได้ประจำ มีแคชโฟลว์ที่สม่ำเสมอ และมีโอกาสเติบโตในระยะยาว แม้อาจจะโตต่ำหน่อย แต่โตได้อย่างสม่ำเสมอ วิธีคิดของ ALLY ยังคงลงทุนในทิศทางนั้น มองการลงทุนนี้ในรอบๆ กรุงเทพฯ และอาจขยายไปในพื้นที่ท่องเที่ยวด้วย”
ทั้งนี้ ALLY ดำเนินงานผ่าน 3 กลยุทธ์การลงทุน ได้แก่ lifestyle communities พอร์ตคอมมูนิตี้มอลล์และมิกซ์ยูสที่มี ALLY REIT เป็นเรือธง, global platforms แพลตฟอร์มอสังหาฯ ระดับสากล ครอบคลุม commercial, hospitality, logistics และ credit และ landmark developments การลงทุนเชิงสัญลักษณ์ทั้งในและต่างประเทศ
ปัจจุบัน ALLY มีฐานการลงทุนกว่า 25 โครงการทั่วโลก ครอบคลุมประเทศไทย สหรัฐอเมริกา และยุโรป โดยพอร์ตในประเทศไทยมี 17 โครงการ พื้นที่เช่ารวมกว่า 191,000 ตารางเมตร และ ALLY REIT ถือเป็นหนึ่งในกองทรัสต์ชั้นนำ 3 อันดับแรกของไทยของประเทศในกลุ่มศูนย์การค้าและคอมมูนิตี้มอลล์
“ปัจจุบัน ALLY มีสินทรัพย์ภายใต้การบริหารรวมมูลค่ากว่า 20,000 ล้านบาท โดยในจำนวนนี้ ALLY REIT มีสินทรัพย์ภายใต้การลงทุนรวมมูลค่ากว่า 13,000 ล้านบาท การเพิ่มทุนและการขยายพอร์ตในครั้งนี้สะท้อนความเชื่อมั่นในศักยภาพการเติบโตของตลาด และความตั้งใจของเราในการสร้างมูลค่าเพิ่มให้แก่ผู้ถือหน่วยอย่างต่อเนื่อง การเข้าลงทุนในทรัพย์สินที่มีมูลค่าต่ำกว่าราคาประเมินและมีศักยภาพในการแข่งขันสูง พร้อมประมาณการผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้น ถือเป็นหัวใจสำคัญในการสร้างการเติบโตที่มั่นคง” กวินทร์กล่าวทิ้งท้าย
ภาพ: ALLY REIT
เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : JAS Asset ชูกลยุทธ์ "Longevity" สร้างมิกซ์ยูสตอบโจทย์คนทุก Gen! ทุ่ม 11 ล้าน ขยายเพิ่ม "SENS Hotel" บางบัวทอง ไตรมาส 3
ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine
