“นูทานิคซ์” ปลุกกระแส Private Cloud ตอบรับผู้บริโภคยุคดิจิทัล

<h2>เทรนด์ธุรกิจเด่นวงการอสังหาฯ “โลจิสติกส์ - ดาต้า เซ็นเตอร์” Janus Henderson แนะนำลงทุน ด้านออฟฟิศบิลดิ้ง-บ้านพักคนชราต้องระมัดระวัง</h2>
<strong>Xin Yan Low</strong> ผู้จัดการกองทุน <strong>Janus Henderson Horizon Global Property Equities Fund</strong> เปิดรายงานวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก โดยเน้นกลุ่มธุรกิจไฮไลต์ที่มีแนวโน้มเติบโตและที่ต้องจับตามอง

Low ชี้เทรนด์ตลาดอสังหาฯ ระดับโลก โดยแยกตามประเภทธุรกิจในแต่ละภูมิภาค (ดูแผนภาพด้านล่าง) พบว่า แต่ละธุรกิจสามารถแบ่งช่วงของการเติบโตได้ 4 ช่วง คือช่วงฟื้นตัว ช่วงการเติบโตชะลอลง ช่วงขาลงของธุรกิจ และช่วงจุดต่ำสุดของธุรกิจ ซึ่งจุดที่กองทุนฯ ของ Janus Henderson จะตัดสินใจลงทุนคือกลุ่มที่อยู่ในช่วงจุดต่ำสุดของธุรกิจจนถึงช่วงฟื้นตัว เนื่องจากระยะต่อจากนั้นจะเป็นวงจรขาขึ้น

<img class="alignnone size-full wp-image-8941" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/06/หุ้น-อสังหา-โลจิสติกส์.jpg" alt="หุ้น-อสังหา-โลจิสติกส์" width="800" height="634" />

ดังนั้น <span style="color: #ff0000;">ธุรกิจที่ Janus Henderson ให้ความสนใจในปีนี้ หลักๆ จะเป็นธุรกิจโลจิสติกส์ โดยเฉพาะในยุโรปและสหราชอาณาจักร นอกจากนั้นจะเป็นกลุ่มออฟฟิศบิลดิ้ง ที่น่าสนใจคือในสวิตเซอร์แลนด์ เยอรมนี และสิงคโปร์ ส่วนธุรกิจที่อยู่ในช่วงอันตรายหากเข้าไปลงทุนคือกลุ่มรีเทลเกือบทุกภูมิภาค ไม่ว่าจะเป็นสหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย ญี่ปุ่น หรือทวีปยุโรป เนื่องจากทุกแห่งถูกดิสรัปจากอี-คอมเมิร์ซ</span>

&nbsp;
<h2>"โลจิสติกส์" คือหน้าร้านใหม่ของรีเทล</h2>
Low กล่าวถึงสถานการณ์ในสหรัฐฯ ว่า วงจรธุรกิจของรีเทลอยู่ในช่วงขาลงมาหลายปี มีห้างสรรพสินค้ามากมายที่ปิดตัว <strong>โดยเฉพาะในปีนี้ แค่เพียงไตรมาสแรกมีห้างฯ ปิดกิจการไปแล้วเกือบ 6,000 แห่ง มากกว่าการปิดตัวของห้างฯ ตลอดปี 2018 ซึ่งมีการปิดไป 5,323 แห่ง</strong>

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่เกิดขึ้นคือห้างสรรพสินค้าเหล่านั้นอาจถูกนำมาใช้ประโยชน์เป็นโกดังสำหรับจัดส่งสินค้าในระบบอี-คอมเมิร์ซ ดังเช่นห้างฯ Randall Park Mall ในรัฐ Ohio ที่ปิดตัวเมื่อปี 2009 ก่อนที่ Amazon จะเข้าซื้อห้างฯ นี้ในปี 2017 เพื่อรื้อโครงสร้างใหม่แปลงเป็นโกดังสินค้าพื้นที่ 855,000 ตารางฟุต

Janus Henderson ให้ข้อมูลว่ามูลค่าการค้าอี-คอมเมิร์ซทั้งโลกเริ่มเป็นเทรนด์เติบโตตั้งแต่ปี 2010 และยิ่งเติบโตเร็วขึ้นตั้งแต่ปี 2015 โดยในปี 2018 มูลค่าอี-คอมเมิร์ซในตลาดโลกพุ่งขึ้นมากกว่า 2.7 ล้านล้านเหรียญสหรัฐฯ เติบโตขึ้น 12% และคาดการณ์ว่ามูลค่านี้จะเพิ่มมากกว่า 4.7 ล้านล้านเหรียญภายในปี 2021

<img class="alignnone size-full wp-image-8944" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/06/อี-คอมเมิร์ซ-มูลค่า-ตลาดโลก.jpg" alt="" width="622" height="624" />

มูลค่าอี-คอมเมิร์ซเป็นแรงผลักดันให้แพลตฟอร์มค้าออนไลน์ต้องการเพิ่มเครือข่ายกระจายสินค้าให้มากขึ้น <span style="color: #ff0000;">เฉพาะในสหรัฐฯ คาดว่าจะมีการเพิ่มเครือข่ายกระจายสินค้าอีก 36% ภายใน 3 ปี และทั่วโลกจะมีการเพิ่มขึ้นอีก 23% ที่น่าสนใจคือ ธุรกิจอี-คอมเมิร์ซนั้นต้องการพื้นที่เครือข่ายกระจายสินค้ามากยิ่งกว่ารีเทลแบบดั้งเดิมถึง 3 เท่าเพื่อให้การจัดส่งรวดเร็วที่สุดที่เป็นไปได้ นี่คือเหตุผลที่ทำให้โลจิสติกส์เป็นธุรกิจมาแรงในวงการอสังหาฯ</span>
<ul>
 	<li><a href="https://forbesthailand.com/world/%E0%B8%9B%E0%B8%A3%E0%B8%A1%E0%B8%B2%E0%B8%88%E0%B8%B2%E0%B8%A3%E0%B8%A2%E0%B9%8C-%E0%B8%99%E0%B8%B1%E0%B8%81%E0%B8%9C%E0%B8%99%E0%B8%A7%E0%B8%81%E0%B8%81%E0%B8%B4%E0%B8%88%E0%B8%81%E0%B8%B2%E0%B8%A3.html">ปรมาจารย์ นักผนวกกิจการ สร้าง XPO Logistics ผงาดธุรกิจโลจิสติกส์ระดับโลก</a></li>
</ul>
นอกจากโลจิสติกส์แล้ว Janus Henderson ยังกล่าวถึงธุรกิจดาวรุ่งอีกกลุ่มหนึ่งของอสังหาฯ คือ <strong>ดาต้า เซ็นเตอร์</strong> จากปัจจุบันที่บริษัทส่วนใหญ่มากกว่า 50% ยังจัดเก็บดาต้าในโครงสร้างพื้นฐานในตัวบริษัท แต่ความนิยมในระบบคลาวด์จะทำให้แนวโน้มความต้องการดาต้า เซ็นเตอร์ส่วนกลางมีสูงขึ้น รวมถึงการพัฒนาเทคโนโลยีที่เกี่ยวข้องกับการจัดเก็บดาต้า เช่น IoT (Internet of Things), Virtual Reality, Augmented Reality, บิ๊กดาต้า จะยิ่งเพิ่มความต้องการ ซึ่งทำให้ <strong>Janus Henderson คาดว่ากองรีทที่มีสินทรัพย์เป็นดาต้า เซ็นเตอร์จะสามารถเติบโตได้ถึง 2 ดิจิต</strong>

&nbsp;
<h2>ลงทุนอย่างระมัดระวัง: ออฟฟิศบิลดิ้ง และ บ้านพักผู้สูงวัย</h2>
Low กล่าวต่อว่า สำหรับธุรกิจที่น่าสนใจอย่างสำนักงานให้เช่า ต้องมีการคัดเลือกอย่างละเอียดมากขึ้น เนื่องจากความนิยมของโคเวิร์กกิ้ง สเปซที่เข้ามาเช่าพื้นที่ตึกเพื่อให้บริการอาจทำให้ราคาสินทรัพย์ทั้งโครงการลดลงได้

เนื่องจากรูปแบบการให้บริการของโคเวิร์กกิ้ง สเปซ ยกตัวอย่างเจ้าใหญ่เช่น WeWork นั้นเป็นการเช่าพื้นที่จากแลนด์ลอร์ด/เจ้าของอาคารและนำมาบริหารจัดการเพื่อปล่อยเช่าช่วงต่อให้กับรายย่อย และธุรกิจรายย่อยที่เข้ามาใช้บริการมักจะเป็นสตาร์ทอัพ วงจรทั้งหมดนี้มีความเสี่ยงสูงในแง่การเงิน ดังนั้น <strong>อาคารที่ปล่อยเช่าให้กับโคเวิร์กกิ้ง สเปซมากเกินไปจะถูกธนาคารประเมินว่ามีความเสี่ยงและทำให้ราคาทรัพย์สินตกลง</strong>
<ul>
 	<li><a href="https://forbesthailand.com/world/america/%E0%B8%A7%E0%B8%B4%E0%B8%96%E0%B8%B5%E0%B9%81%E0%B8%AB%E0%B9%88%E0%B8%87-wework-%E0%B9%80%E0%B8%84%E0%B8%A3%E0%B8%B7%E0%B8%AD%E0%B8%82%E0%B9%88%E0%B8%B2%E0%B8%A2-coworking-space.html">วิถีแห่ง WeWork เครือข่าย coworking space 10 ล้านตารางฟุต</a></li>
</ul>
<figure><img class="size-full wp-image-8946" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/06/IMG_4263-e1560940789131.jpg" alt="" width="800" height="533" /><figcaption> Xin Yan Low ผู้จัดการกองทุน Janus Henderson Horizon Global Property Equities Fund</figcaption></figure>

ขณะที่ธุรกิจบ้านพักผู้สูงอายุนั้นต้องระมัดระวังเช่นกัน Low กล่าวว่า บริษัทหลายแห่งทั่วโลกจับกระแสของ <strong>“Silver Tsunami”</strong> เมื่อประชากรที่อายุมากกว่า 65 ปีจะเพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัวภายในปี 2025 โดยเฉพาะในสหรัฐอเมริกา ที่บริษัทส่วนใหญ่เติมซัพพลายบ้านพักคนชราพร้อมพยาบาลดูแลไปในตลาด แต่ผู้พักอาศัยที่จะเลือกย้ายเข้าอยู่ในสินทรัพย์ประเภทนี้มักจะมีอายุ 73-85 ปีซึ่งยังไม่ใช่ประชากรส่วนใหญ่ในขณะนี้

เจนเนอเรชันเบบี้บูมของสหรัฐฯ นั้นกำลังทยอยเข้าสู่ช่วงเกษียณอายุวัย 65 ปี ในช่วงอายุนี้ Low มองว่าพวกเขายังต้องการเพียงหมู่บ้านที่มุ่งเน้นการรวมกลุ่มและการให้สภาพแวดล้อมที่เหมาะกับคนวัยเกษียณ มากกว่าบ้านพักที่มีการดูแลทางการแพทย์อย่างเต็มที่ ยกตัวอย่างผลดำเนินงานที่สะท้อนชัด เช่น บริษัท <strong>Sun Communities</strong> ที่สามารถสร้างผลตอบแทนเฉลี่ย 21% ต่อปี ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา

&nbsp;

อ่านเพิ่มเติม บทวิเคราะห์จาก Janus Henderson <a href="https://forbesthailand.com/news/finance-and-investment/%E0%B8%AB%E0%B8%B8%E0%B9%89%E0%B8%99%E0%B8%81%E0%B8%A5%E0%B8%B8%E0%B9%88%E0%B8%A1-%E0%B8%98%E0%B8%B8%E0%B8%A3%E0%B8%81%E0%B8%B4%E0%B8%88%E0%B8%A2%E0%B8%B2.html">“หุ้นกลุ่ม “ธุรกิจยา” โดดเด่นเมื่อเจนฯ เบบี้บูมเกษียณในสิบปี”</a>

“โลจิสติกส์” ธุรกิจเด่นอสังหาฯ 2019 ขณะที่ “ออฟฟิศ-บ้านพักคนชรา” ต้องระวัง

<h2>หลังโครงการยักษ์เจ้าพระยา เอสเตทก่อสร้างเสร็จในปีนี้ “เบน เตชะอุบล” วางแผนให้ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD) โตจากฐานรายได้ recurring income ด้วยธุรกิจหลากหลายในระยะยาว ผ่านการพัฒนาที่ดินย่านยานนาวา และบ้านโพธิ์ จ.ฉะเชิงเทรา</h2>
<strong>บมจ.คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์</strong> หรือ CGD รอเก็บเกี่ยวรายได้มานาน 9 ปีหลังจากเริ่มต้นดำเนินงานโครงการเจ้าพระยา เอสเตท โครงการ mix-used คอนโดมิเนียมและโรงแรมบนที่ดิน 36 ไร่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ถ.เจริญกรุง มูลค่าโครงการ 3.2 หมื่นล้านบาท ซึ่งปี 2562 นี้จะเป็นปีแรกที่เริ่มรับรู้รายได้จากเจ้าพระยา เอสเตททั้งจากการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ และโรงแรมที่เปิดบริการ

<strong>เบน เตชะอุบล</strong> ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ตอบสั้นๆ ว่าบริษัท <strong>“มีโอกาสเห็นกำไร”</strong> ในปีนี้ เพราะจะมีการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ โฟร์ซีซันส์ ไพรเวท เรสซิเดนซ์ กรุงเทพฯ อย่างน้อย 8 พันล้านบาทเข้ามา ร่วมกับรายได้ค่าบริการโรงแรมอีกบางส่วน

การพลิกผลประกอบการเป็นกำไรของ CGD น่าจะเป็นสิ่งที่นักลงทุนรอคอยหลังจากที่บริษัทมีผลขาดทุนสุทธิต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2558
<ul>
 	<li><a href="https://forbesthailand.com/news/property/9-%E0%B8%9B%E0%B8%B5-%E0%B9%80%E0%B8%88%E0%B9%89%E0%B8%B2%E0%B8%9E%E0%B8%A3%E0%B8%B0%E0%B8%A2%E0%B8%B2-%E0%B9%80%E0%B8%AD%E0%B8%AA%E0%B9%80%E0%B8%95%E0%B8%97-%E0%B9%80%E0%B8%A1.html">9 ปี "เจ้าพระยา เอสเตท" เมกะโปรเจ็กต์ริมน้ำ 3.2 หมื่นล้าน สร้างเสร็จพร้อมโอน</a></li>
</ul>
<figure><img class="size-full wp-image-7996" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/05/โฟร์ซีซันส์-กรุงเทพฯ-แม่น้ำเจ้าพระยา.jpg" alt="" width="800" height="640" /><figcaption> โรงแรมโฟร์ซีซันส์ กรุงเทพฯ ริมแม่น้ำเจ้าพระยา คาดเปิดบริการต้นไตรมาส 4/62</figcaption></figure>

ช่วงระหว่างรอเก็บเกี่ยวรายได้ของเมกะโปรเจ็กต์นี้ที่เริ่มก่อสร้างในปี 2558 CGD มีรายได้ที่หล่อเลี้ยงบริษัทจากการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ อิลีเม้นท์ ศรีนครินทร์ มูลค่า 2.2 พันล้านบาท (ปัจจุบันปิดการขายแล้ว) นอกจากนั้นบริษัทยังมีการลงทุนเข้าซื้อดาต้า เซนเตอร์ให้เช่าในสหราชอาณาจักร ตามด้วยการลงทุนในกรรมสิทธิ์การเช่าอาคารในเมือง Brighton ประเทศอังกฤษระยะยาว 16 ปี มูลค่าลงทุน 18 ล้านปอนด์ เมื่อปี 2559 ซึ่งเบนกำลังมองหาพันธมิตรเพื่อบริหารกิจการโรงเรียนนานาชาติบนพื้นที่นี้

&nbsp;
<h2>หาโอกาสในธุรกิจอสังหาฯ ขาขึ้น</h2>
ซีอีโอ CGD กล่าวว่า <span style="color: #ff0000;">การลงทุนทั้งหมดนั้นเป็นแผนการสร้างรากฐานอนาคตของคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งจะมีรายได้มาจากสินทรัพย์หลัก 3-4 ด้านที่เป็น recurring income คือ ธุรกิจโรงแรม ดาต้า เซนเตอร์ และโรงเรียนนานาชาติ</span> และอาจมีกลุ่มธุรกิจอื่นๆ เพิ่มเติมอีก

สำหรับธุรกิจโรงแรม รายได้จะมาจากโรงแรมโฟร์ซีซันส์ กรุงเทพฯ แม่น้ำเจ้าพระยา และโรงแรมคาเพลลา กรุงเทพฯ ในโครงการเจ้าพระยา เอสเตทที่จะเริ่มเปิดบริการไตรมาส 4 ปีนี้ โดยเบนประเมินว่าเมื่อโรงแรมทั้งสองแห่งเปิดบริการเต็มปีและสร้างอัตราเข้าพักได้อย่างน้อย 75% น่าจะทำให้ธุรกิจกลุ่มนี้สร้างรายได้ให้บริษัทราว 2 พันล้านบาท

ขณะที่ดาต้า เซนเตอร์นั้น บริษัทมีการลงทุนใน <strong>Anchorage Point</strong> ดาต้า เซนเตอร์ในกรุง London พื้นที่บริการ 2,294 ตารางเมตร ซึ่งมีอัตราการเช่าเต็ม 100% หลังจากนั้นได้ขายสินทรัพย์มูลค่า 1.5 พันล้านบาทนี้เข้ากอง REIT ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เอ็มเอฟซี อินดัสเตรียล (MIT) เมื่อเดือนธันวาคม 2558

<figure><img class="size-full wp-image-7997" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/05/Anchorage-Point-CGD.jpg" alt="" width="800" height="296" /><figcaption> Anchorage Point ดาต้า เซนเตอร์ ในอังกฤษ (PHOTO CREDIT: <a href="https://www.cgd.co.th/en/investments/anchorage-point">CGD</a>)</figcaption></figure>

ส่วนโรงเรียนนานาชาติ ใน Brighton ยังมองหาพันธมิตรในการบริหาร และ<span style="color: #ff0000;">มีโครงการที่จะก่อสร้างโรงเรียนนานาชาติในประเทศไทยบนที่ดินของบริษัทเนื้อที่ 16 ไร่ บริเวณถนนวงแหวนอุตสาหกรรม ยานนาวา มูลค่าการลงทุน (ไม่รวมค่าที่ดิน) 3.7 พันล้านบาท</span> ทั้งนี้ โครงการโรงเรียนนานาชาติเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินรวม 26 ไร่ในบริเวณนี้ซึ่งจะมีการพัฒนาโครงการอื่นๆ อย่างต่อเนื่อง

“ระยะยาวเราต้องการลงทุนในกลุ่มที่เป็น sunrise sector อย่างดาต้า เซนเตอร์หรือโรงเรียนนานาชาติ ซึ่งจะเป็น core asset ของเรา ส่วนอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่จะเข้ามาเสริม เราไม่กำหนด segment ว่าต้องลงทุนในกลุ่มไหน ดูตามจังหวะโอกาสการลงทุนที่ได้กำไรสูง โดยมองคอนเซปท์ว่าต้องแตกต่างจากแนวคิดเดิมที่มีในตลาด” เบนกล่าว

นอกจากที่ดินแปลงยานนาวาแล้ว บริษัทยังมี <strong>ที่ดินเนื้อที่ 80 ไร่ริมถนนทางหลวงหมายเลข 314</strong> (ถนนบางปะกง-ฉะเชิงเทรา) ใน อ.บ้านโพธิ์ จ.ฉะเชิงเทรา ใกล้โรงงานโตโยต้า บ้านโพธิ์ ซึ่งมองว่ามีโอกาสพัฒนาเป็นโครงการรีเทล แต่จะทยอยพัฒนาหลังโครงการที่ดินยานนาวาแล้วเสร็จ

“โอกาสมีอีกมากและมองระดับโลก ไม่เฉพาะที่ไทย” เบนกล่าว

&nbsp;

News

Forbes lists

World

Leaderboard

Commentaries

Forbes life

Events