แนวโน้มอสังหาฯ ปี 68 ‘คอนโดฯ-ออฟฟิศ’ ผจญซัพพลายล้น ส่วนโรงแรม-โรงงานเดินหน้าโตต่อ

จับทิศตลาดอสังหาฯ ราคาบ้านพุ่งรับศักราชใหม่ ผู้ซื้อระดับล่างยังคงไม่มีกำลังซื้อ

<h2>ความมั่งคั่งของ Ultra-High-Net-Worth Individual (UHNWI) หรือผู้มีสินทรัพย์สุทธิ 30 ล้านเหรียญสหรัฐขึ้นไป รวมทั่วโลกลดลง 10% ในปี 2565 คิดเป็นมูลค่าที่หายไปถึง 10.1 ล้านล้านเหรียญ Flora Harley หัวหน้าแผนก ESG Research ของ Knight Frank บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก พาไปสำรวจว่าปีแห่ง Permacrisis หรือวิกฤติที่ต่อเนื่องและลากยาวในปี 2565 จะเปลี่ยนทิศทางและกลยุทธ์ในการลงทุนของนักลงทุนอย่างไรในปีนี้</h2> &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ปีที่แล้วเป็นปีที่มีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่เกิดขึ้นทั้งด้านพลังงาน เศรษฐกิจ และภูมิรัฐศาสตร์ เป็นปีที่ได้รับการขนานนามว่าปีแห่ง “วิกฤติลากยาว” โดยข้อมูลจาก Attitudes Survey ที่สำรวจทัศนคติของที่ปรึกษาด้านความมั่งคั่งและไพรเวตแบงเกอร์พบว่า 1 ใน 3 ของความมั่งคั่งเทไปที่ที่พักอาศัย 1 ใน 4 ลงทุนในหุ้น และ 21% ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;แม้ว่า 4 ใน 10 คนของกลุ่ม UHNWI จะมีความร่ำรวยเพิ่มขึ้นในปี 2565 แต่ส่วนใหญ่ยังติดลบมากกว่า โดยการลดลง 10% ของความมั่งคั่งรวมทั่วโลกที่ถือโดย UHNWI ครอบคลุมการเปลี่ยนแปลงมูลค่าของที่อยู่อาศัย มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ รายได้ การลงทุนในของสะสม และสินทรัพย์อื่นๆ​<div class="se-component se-image-container __se__float- __se__float-center" contenteditable="false"><figure style="margin: auto;"><img src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2023/12/Xm3Tk7JDop6CkuQT6qhM.jpg" alt="" data-proportion="true" data-align="center" data-file-name="Xm3Tk7JDop6CkuQT6qhM.jpg" data-file-size="0" data-origin="," data-size="," data-rotate="" data-rotatex="" data-rotatey="" data-percentage="auto,auto" style="" data-index="0"></figure></div> &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;การหดตัวนี้ไม่ใช่เรื่องน่าแปลกใจ เนื่องจากนโยบายทางการเงินมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมาก จึงส่งผลให้ผลตอบแทนของพอร์ตการลงทุนแบบผสมผสานที่ใช้กันมานานตั้งแต่ทศวรรษ 1930 ออกมาแย่เลยทีเดียว&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;อัตราแลกเปลี่ยนส่งผลกระทบอย่างมากต่อการหดตัวลงของความมั่งคั่ง ความแข็งแกร่งของเงินดอลลาร์นั้นไม่มีใครเทียบได้ โดยได้รับแรงหนุนจากการขึ้นดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐที่ปรับขึ้นเร็วที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์ สกุลเงินในโลกมีไม่กี่สกุลที่แข็งค่าขึ้นเมื่อเทียบกับดอลลาร์สหรัฐ เช่น ดอลลาร์สิงคโปร์ที่ปรับขึ้น 0.5% ในช่วงสิ้นปีที่ผ่านมา เงินเรอัลของบราซิลเพิ่มขึ้น 5.4% ขณะที่เงินโบลิวาร์ของเวเนซุเอลาร่วง 73% เงินลีราของตุรกีตก 29% เงินเยนของญี่ปุ่นหดตัว 13% และเงินปอนด์ของอังกฤษลดลง 11% ดัชนีที่อยู่อาศัยระดับหรูทั่วโลก&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;Kate Everett-Allen หัวหน้าแผนก International Residential Research ของ Knight Frank ได้สำรวจราคาที่อยู่อาศัยระดับหรูในเมืองต่างๆ 100 แห่งทั่วโลก พบว่าที่อยู่อาศัยระดับหรูใน 85 เมือง จากทั้งหมด 100 เมือง ไม่มีการขยับขึ้นของราคาในปี 2565 โดยเมืองที่มีราคาขึ้นสูงสุดยังคงเป็น Dubai ที่ติดอันดับ 1 ถึง 2 ปีซ้อน เป็นการยืนยันสถานะการเป็นศูนย์กลางบ้านหลังที่สองของกลุ่ม UHNWI ทั่วโลก&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;เมื่อแยกเป็นลักษณะของเมือง พบว่าราคาในเมืองรีสอร์ตเติบโตอย่างโดดเด่น โดยทำเลชายฝั่งทะเลและในเขตชนบทในโซนแดดจัดมีราคาเติบโตเฉลี่ย 8.4% แซงหน้าเมืองสกีรีสอร์ตเล็กน้อยที่เติบโต 8.3%​<div class="se-component se-image-container __se__float- __se__float-center" contenteditable="false"><figure style="margin: auto;"><img src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2023/12/zYpP5NJHdFoRaeBVMDrU.jpg" alt="" data-proportion="true" data-align="center" data-file-name="zYpP5NJHdFoRaeBVMDrU.jpg" data-file-size="0" data-origin="," data-size="," data-rotate="" data-rotatex="" data-rotatey="" data-percentage="auto,auto" style="" data-index="1"></figure></div> &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;หากพิจารณาจากภูมิภาค พบว่าทวีปอเมริกามีราคาเติบโตเฉลี่ย 7% แซงหน้ายุโรป ตะวันออกกลาง และแอฟริกาที่เติบโต 6.5% ตามมาด้วยเอเชียแปซิฟิกที่โตเพียง 0.4% เมื่อเทียบกับปี 2564 ซึ่งเป็นปีที่ผิดปกติ เนื่องมาจากราคาได้ปรับตัวสูงหลังจากผู้ซื้อแห่กันกลับมาชอปบ้านอีกครั้งหลังจากอั้นในช่วงโควิด-19 หลายคนคิดว่าในปี 2565 ราคาน่าจะกลับสู่ภาวะปกติ แต่กลับกลายเป็นว่าราคาดีดขึ้นต่อ 5.2% ซึ่งถือเป็นการเพิ่มขึ้นมากที่สุดนับตั้งแต่วิกฤติการณ์ทางการเงินในปี 2551&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;อย่างไรก็ตาม ครึ่งปีแรกและครึ่งปีหลังของปี 2565 กลับมีสถานการณ์ที่ต่างกัน เนื่องจากความเชื่อมั่นลดลงในกลางปีจากอัตราเงินเฟ้อ ต้นทุนหนี้ที่เพิ่มสูงขึ้น และภาวะถดถอยเริ่มปรากฏชัด ความขัดแย้งในยูเครนได้ส่งผลต่อราคาพลังงานที่พุ่งสูงขึ้นและกระทบต่อตลาดหุ้น ไม่ต้องพูดถึงคริปโตที่ได้รับผลกระทบเช่นกัน&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;การรักษาความมั่งคั่ง การพักเงินทุนไว้ในที่ที่ปลอดภัย ข้อจำกัดด้านซัปพลาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งโควิด-19 ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญต่อการขยับขึ้นของราคา โดยในช่วงโควิด-19 เกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่สู่การทำงานแบบไฮบริดหรือการทำงานในออฟฟิศและนอกออฟฟิศผสมผสานกัน ซึ่งเป็นปัจจัยกระตุ้นให้คนรวยอยากซื้อที่พักอาศัยมากขึ้น และมีจำนวนไม่น้อยที่ต้องการเพิ่มที่อยู่อาศัยเข้าไปในพอร์ตโฟลิโอ ราคาชะลอตัวลงชั่วคราว&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ตลาดสำคัญบางแห่งรู้สึกได้ถึงผลกระทบของภูมิทัศน์เศรษฐกิจมหภาคที่เปลี่ยนแปลงไปมากกว่าตลาดอื่นๆ โดยมี 15 เมืองที่มีราคาลดลงในปี 2565 เพิ่มขึ้นเท่าตัวจาก 7 เมืองในปี 2564 และเกือบครึ่งของจำนวนดังกล่าวล้วนอยู่ในเอเชียแปซิฟิก&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ตลาดที่มีราคาเติบโตแข็งแกร่งที่สุดในช่วงที่มีการระบาดใหญ่กลับเป็นกลุ่มที่ลดลงมากที่สุดในปี 2565 ได้แก่ Wellington (-24%), Auckland (-19%), Stockholm (-8%), Vancouver (-7%) และ Seoul (-5%) โดยเมืองใหญ่ต่างๆ ได้รับผลกระทบหนักกว่าเมืองรีสอร์ต อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนจากตลาดของผู้ขายไปสู่ตลาดของผู้ซื้อกำลังไปได้ดี แม้ว่าซัปพลายในตลาดที่มีจำนวนจำกัดในเมืองใหญ่ๆ หลายแห่งกำลังทำให้ราคาหดตัวลดลง​<div class="se-component se-image-container __se__float- __se__float-center" contenteditable="false"><figure style="margin: auto;"><img src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2023/12/KJ5AW1Vv5coWAXTddSix.jpg" alt="" data-proportion="true" data-align="center" data-file-name="KJ5AW1Vv5coWAXTddSix.jpg" data-file-size="0" data-origin="," data-size="," data-rotate="" data-rotatex="" data-rotatey="" data-percentage="auto,auto" style="" data-index="2"></figure></div> การทำงานแบบไฮบริดและความต้องการสร้างสมดุลให้แก่การทำงานและการใช้ชีวิตทำให้ตลาดรีสอร์ตกลับมาโดดเด่น&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ในปี 2565 ตลาดรีสอร์ตทั้งเมืองแดดและเมืองสกีเติบโตโดดเด่น โดยมีราคาปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ยมากกว่า 8% ต่อปี เป็นเทรนด์ที่เกิดขึ้นทั่วโลกตั้งแต่ Dubai ไปจนถึง Miami โดย Mark Harvey หัวหน้าแผนก International Sales ของ Knight Frank ระบุว่า ตลาดต่างๆ เช่น Provence, Tuscany, เทือกเขาแอลป์ของฝรั่งเศส และ Barbados อยู่ในกลุ่มตลาดหลักในปี 2565&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;“โรคระบาดทำให้คนมุ่งความสนใจไปที่ความรู้สึกต่อการดำรงชีวิตเพื่อวันนี้ สำหรับบางคน การเปลี่ยนไปสู่การทำงานแบบไฮบริดหรือการเกษียณอายุก่อนกำหนดทำให้ความฝันที่อยากมีบ้านใหม่หรืออัปเกรดบ้านหลังที่สองที่มีอยู่เกิดขึ้นได้จริง” Harvey กล่าว&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;แม้ว่าซัปพลายในรีสอร์ตส่วนใหญ่จะฟื้นตัวอย่างช้าๆ จากระดับต่ำสุดในช่วงโควิด-19 แต่ก็ยังไม่กลับสู่ระดับก่อนปี 2562 ที่อยู่อาศัยระดับหรูมีซัปพลายจำกัดทำให้ผู้ซื้อตัดสินใจได้เร็วขึ้นในปีที่ผ่านมา&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;การตัดสินใจซื้อบ้านหลังที่สองมีปัจจัยพื้นฐานแตกต่างจากบ้านหลังหลัก โดยพบว่ากลุ่มผู้ที่ซื้อด้วยเงินสดที่เคยมีสัดส่วนสูงกว่ากลุ่มที่กู้เงินมาซื้อเริ่มมีสัดส่วนลดลง แต่กลุ่มที่กู้เงินเพื่อซื้อก็มีความเสี่ยงจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจากอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในช่วงขาขึ้น ผู้ที่กู้เงินมาซื้อมีไม่กี่รายที่ขายบ้านหลังเดิม ส่วนใหญ่ใช้วิธีปล่อยเช่าหลังเดิมและนำเงินมาผ่อนหลังใหม่ ​​เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ&nbsp;:&nbsp;<a target="_blank" href="https://forbesthailand.com/forbes-life/living/9-billionaire-luxury-houses" alt="เปิดคฤหาสน์หรู 9 มหาเศรษฐีระดับโลก">เปิดคฤหาสน์หรู 9 มหาเศรษฐีระดับโลก</a>​ <a target="_blank" href="https://buffet.ookbee.com/magazine/forbes/issue/e05f13b4-8402-40df-acea-d1073274e800" alt="คลิกอ่านบทความฉบับเต็มและเรื่องราวธุรกิจอื่นๆ ที่น่าสนใจได้ที่นิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนพฤศจิกายน 566 ในรูปแบบ e-magazine&nbsp;พิเศษ! ฉบับนี้แถมฟรี Forbes Life">คลิกอ่านบทความฉบับเต็มและเรื่องราวธุรกิจอื่นๆ ที่น่าสนใจได้ที่ Forbes Life เล่มพิเศษ แถมฟรีมาในนิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนพฤศจิกายน 2566 ในรูปแบบ e-magazine&nbsp;</a><div class="se-component se-image-container __se__float- __se__float-none" contenteditable="false"><figure style="margin: 0px;"><img src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2023/11/TjdcA2s8m7D8cJ2uKixu.jpg" alt="" data-proportion="true" data-align="none" data-file-name="TjdcA2s8m7D8cJ2uKixu.jpg" data-file-size="0" data-origin="," data-size="," data-rotate="" data-percentage="auto,auto" origin-size="350,420" data-rotatex="" data-rotatey="" style="" data-index="3"></figure></div>

จับทิศตลาดอสังหาฯ ระดับบนฝ่าวิกฤติ

สรุปสถานการณ์อสังหาฯ และ New Normal หลังจากนี้จะเป็นอย่างไร

<h2>ผลโหวต Brexit ได้สร้างความโกลาหลอลหม่านให้กับตลาดหุ้นสหราชอาณาจักรและสะเทือนไปถึงตลาดหุ้นทั่วโลก โดยเฉพาะหุ้นกลุ่มสถาบันการเงิน บริษัทพัฒนาอสังหาฯ บริษัทรับสร้างบ้าน รวมถึงราคาสินค้าโภคภัณฑ์ที่เกี่ยวกับพลังงานก็พลอยได้รับผลกระทบและปรับตัวลงเช่นกัน</h2>
กรณีของ Brent Oil เป็นตัวอย่างที่ชัดเจน มีการปรับตัวขึ้นมาจากจุดต่ำสุดมาอยู่ที่ 28.60 เหรียญสหรัฐฯ ต่อบาร์เรล เมื่อวันที่ 19 มกราคมที่ผ่านมา แล้วทยอยปรับตัวขึ้นมาที่ 52.74 เหรียญต่อบาร์เรล เมื่อวันที่ 9 มิถุนายนที่ผ่านมา ขึ้นมาถึง 24.14 เหรียญต่อบาร์เรล หรือคิดเป็น 84.41% ภายในระยะเวลาเพียง 4 เดือนกว่าๆ เท่านั้น

ผลโหวต Brexit ได้สร้างความโกลาหลอลหม่านให้กับตลาดหุ้นสหราชอาณาจักรและสะเทือนไปถึงตลาดหุ้นทั่วโลก โดยเฉพาะหุ้นกลุ่มสถาบันการเงินบริษัทพัฒนาอสังหาฯ บริษัทรับสร้างบ้าน รวมถึงราคาสินค้าโภคภัณฑ์ที่เกี่ยวกับพลังงานก็พลอยได้รับผลกระทบและปรับตัวลงเช่นกันเหรียญต่อบาร์เรล คิดเป็น 624.55% ภายในเวลา 9 ปี 8 เดือน (ดูกราฟราคา Brent Oil ประกอบ) หรือมีอัตราผลตอบแทนแบบทบต้นประมาณ 22% ต่อปี

<img style="width: 680px; height: 294px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/e87d5455b18a5df7df344cf8e632ffc0.png" alt="" />

สวนทางกับราคาทองคำที่มีราคาสูงขึ้นทันทีหลังจากผลโหวต โดยทองคำได้ขึ้นไปที่ 1,352.19 เหรียญต่อออนซ์ เมื่อวันที่ 10 สิงหาคมที่ผ่านมา จากจุดต่ำสุดเมื่อ 14 ธันวาคมปีที่แล้วที่ 1,064.70 เหรียญต่อออนซ์ ขึ้นมา 287.49 เหรียญต่อออนซ์ คิดเป็น 27% ภายในเวลาเพียงเกือบ 8 เดือน และถ้าดูย้อนหลังไป 40 ปี (ดูกราฟราคาทองคำประกอบ) จะพบว่า ราคาทองถึงจุดต่ำสุดที่ 255.90 เหรียญต่อออนซ์ เมื่อเดือนสิงหาคมปี 1999 หลังจากนั้นก็ทะยานสู่จุดสูงสุดในประวัติศาสตร์ที่ 1,776.40 เหรียญต่อออนซ์เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2012 รวมแล้วราคาขึ้นไปถึง 1,520.50 เหรียญต่อออนซ์ นับว่าเป็นผลตอบแทนที่สูงมากทีเดียว

<img style="width: 680px; height: 294px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/3ff8a5e81edad47de05012f5309e5d78.png" alt="" />

ด้วยเพราะเหตุนี้เอง จึงทำให้นักลงทุนทั่วโลกให้ความสนใจลงทุนในสิ่งเหล่านี้ ทั้งที่หากราคาไม่ขึ้น นักลงทุนจะไม่ได้ผลตอบแทนอะไรเลย นอกจากนั้นยังขาดทุนจากต้นทุนของเงิน ไม่ว่าจะเป็นค่าเสียโอกาสดอกเบี้ย และค่าธรรมเนียมอื่นๆ ในขณะที่นักลงทุนนำเงินไปลงทุนในตราสารหนี้จะยังได้ดอกเบี้ย หรือลงทุนในอสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่าก็ยังจะได้ค่าเช่า หรือลงทุนในหุ้นก็ยังจะได้เงินปันผล

นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์ในสหราชอาณาจักรได้รับผลกระทบ เนื่องจากนักลงทุนส่วนใหญ่เกรงว่าตำแหน่ง World Financial Center ที่ London ครองอยู่เป็นอันดับ 1 จะมีการเปลี่ยนแปลงไป หลังจากสหราชอาณาจักรออกจาก EU ในอีก 2 ปีข้างหน้า โดยเห็นได้ชัดจากการที่นักลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในอสังหาฯ สหราชอาณาจักรได้แห่ไถ่ถอนหน่วยลงทุนจนทำให้กองทุนขาดสภาพคล่อง

เหตุการณ์เช่นนี้ทำให้ผู้บริหารกองทุนตกที่นั่งลำบาก เพราะว่าจะขายอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนที่ตนบริหารอยู่ในทันทีทันใดคงจะยาก และยังทำให้ขายไม่ได้ราคาอีกด้วย ทำให้กองทุนเหล่านี้ ซึ่งมีมูลค่าสินทรัพย์รวม 9 พันล้านปอนด์ ต้องหยุดการไถ่ถอนหน่วยลงทุนชั่วคราว

แม้สภาวะ Brexit ยังไม่มีผลให้สหราชอาณาจักรต้องออกจาก EU ในทันที ซึ่งจะมีผลจริงๆ ในอีก 2 ปีข้างหน้า ส่วนหนึ่งคงเป็นความจำเป็นที่ผู้บริหารกองทุนดังกล่าวต้องหาเงินมาชำระคืนค่าขายหน่วยลงทุนของผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนดังกล่าวอย่างเร่งด่วน

ท่ามกลางความโกลาหล คณะกรรมการกำหนดนโยบายการเงิน (FPC) ที่มีผู้ว่าการธนาคารชาติเป็นประธานได้ประกาศว่า จะมีเงินอีก 1.5 แสนล้านปอนด์เพิ่มเติมสภาพคล่องโดยผ่านทางธนาคารพาณิชย์และเตือนผู้ถือหน่วยลงทุนว่า การแห่ขายหน่วยลงทุนจะทำให้มูลค่าหน่วยลงทุนมีราคาต่ำลง จากการถูกบังคับให้ขายอสังหาริมทรัพย์ในกองทุนดังกล่าว เพื่อนำมาชำระค่าขายหน่วยลงทุนของผู้ถือหน่วยลงทุน

<figure><img class=" wp-image-7980" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2019/05/000_1BZ22L.jpg" alt="" width="800" height="537" /><figcaption> (Photo by NIKLAS HALLE'N / AFP)</figcaption></figure>

สรุปได้ว่า หลังจากประชามติ Brexit สร้างผลกระทบกระเทือนไปตั้งแต่ตลาดหุ้น ทอง สินค้าโภคภัณฑ์ และอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในสหราชอาณาจักร จนนักลงทุนเกรงว่าภาพเหตุการณ์ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกลงอย่างมากในช่วงปี 2008 ซึ่งเป็นช่วง Hamburger Crisis จะกลับมาหลอกหลอนอีกครั้ง ทำให้นักลงทุนทั่วโลกรวมทั้งนักลงทุนของสหราชอาณาจักร พยายามหนีจากการถือครองสินทรัพย์ที่เป็นสกุลเงินปอนด์ไม่ว่าจะเป็นหุ้น หรืออสังหาริมทรัพย์ในสหราชอาณาจักร ไปลงทุนในสินทรัพย์อื่นๆ ที่ไม่ใช่สกุลเงินปอนด์

นอกจากจะส่งผลให้ค่าเงินปอนด์ตกต่ำที่สุดในรอบกว่า 30 ปีเมื่อเทียบกับเงินเหรียญสหรัฐฯ และทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลงแล้วยังยังทำให้ bond yield ของประเทศที่มีความเข้มแข็งทางเศรษฐกิจต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นสวิตเซอร์แลนด์ ฝรั่งเศส เยอรมนี สร้างจุดต่ำสุดในรอบ 10 ปีเลยทีเดียว

แต่การที่ bond yield ต่ำลงกลับส่งผลดีในทางอ้อมให้กับสหราชอาณาจักรเช่นกัน เพราะทำให้นักลงทุนแสวงหาผลตอบแทนจากการลงทุนมากขึ้น โดยมี risk appetite ที่สูงขึ้น เป็นที่น่าสนใจว่า บรรดากลุ่มเฮดจ์ฟันด์และกลุ่มที่บริหาร private equity ต่างๆ พยายามซื้อสินทรัพย์ในช่วงวิกฤตการณ์ จากการที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในสหราชอาณาจักรโดยเฉพาะที่ London ในช่วงที่ผ่านมาสามารถซื้อได้ในราคาที่ถูกกว่าช่วงก่อน Brexit ถึง 20-30% เมื่อคำนวณเป็นสกุลเงินเหรียญสหรัฐฯ

ด้านสถานการณ์พื้นที่สำนักงานให้เช่าก็ค่อนข้างตึงตัว มีพื้นที่ว่างเพียง 2-6% หรือเฉลี่ยที่ประมาณ 4% เท่านั้นเอง ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 10 ปีซึ่งอยู่ที่ 6.90 % อยู่พอสมควร ยิ่งพื้นที่ให้เช่าในตลาดมีปริมาณน้อย เมื่อเทียบกับความต้องการพื้นที่สำนักงาน ยิ่งทำให้พื้นที่ให้เช่าเหล่านี้สามารถเก็งกำไรสร้างผลตอบแทนจากการเช่าได้สูงภายใน 1-2 ปีก่อนที่ประชามติการออกจาก EU จะมีผลอย่างเป็นทางการ

แต่สิ่งหนึ่งที่น่าเป็นห่วงคือ อุปสงค์ของพื้นที่เหล่านี้เป็นของสถาบันการเงินถึง 40% ทำให้สถานะความเป็น World Financial Center มีผลต่ออัตราการเช่าพื้นที่เป็นอย่างมาก ซึ่งจะมีผลสะท้อนไปที่ราคาของตัวอาคารเหล่านี้ เพราะว่าจากต้นทุนค่าใช้จ่ายในการเช่า office space ใน London จะมีค่าเช่าสูงมาก โดย London เป็นเมืองที่มีค่าใช้จ่ายในการเช่าพื้นที่สำนักงานอยู่อันดับที่ 2 เป็นรองเพียงฮ่องกงซึ่งครองอันดับ 1 เท่านั้น

ในส่วนของออฟฟิศหน่วยงานต่างๆ ภายใน 2 ปีนี้ ยังอาจจะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก แต่หลังจาก 2 ปีไปแล้ว มีโอกาสที่หน่วยงานต่างๆ โดยเฉพาะกลุ่มสถาบันการเงินที่จะย้ายส่วนงานที่ไม่มีความจำเป็นออกจาก London ไปยังเมืองอื่นๆ ใน EU กรณีที่หน่วยงานนั้นๆ มีรายได้หลักๆ มาจากประเทศในกลุ่ม EU ซึ่งหลายหน่วยงานได้ประกาศแล้วว่า ถ้า Brexit มีผลกระทบต่อภาษีที่ทำให้บริษัทมีต้นทุนที่สูงขึ้นก็จะย้ายไปตั้งสำนักงานหลักที่เมืองอื่นๆ

สำหรับส่วนของตลาดกลุ่มธุรกิจค้าปลีกที่ได้รับผลกระทบจากประชามติในครั้งนี้ พบว่ากลุ่มนักลงทุนที่เป็น rational fund manager คงยังลังเลที่จะรีบตัดสินใจลงทุนในสถานการณ์ที่ภาพยังไม่ชัดเจนว่าจะเกิดอะไรขึ้นหลังจาก Brexit มีผลทางปฏิบัติจริงๆ

คุณเคยเห็นตอนแมวก่อนที่จะตายไหมครับ ว่ากระโดดไปกระโดดมากี่ครั้ง อสังหาริมทรัพย์ของสหราชอาณาจักรอาจจะกำลังอยู่ในสภาพนั้นก็ได้ครับ

&nbsp;
<figure class="wp-caption alignnone"><img class="lazy img-responsive lazy-loaded" src="https://forbesthailand.com/uploads/userfiles/images/%E0%B8%99%E0%B8%B1%E0%B8%81%E0%B9%80%E0%B8%82%E0%B8%B5%E0%B8%A2%E0%B8%99-01.png" alt="" width="265" height="266" data-lazy-type="image" data-lazy-src="/uploads/userfiles/images/%E0%B8%99%E0%B8%B1%E0%B8%81%E0%B9%80%E0%B8%82%E0%B8%B5%E0%B8%A2%E0%B8%99-01.png" /><figcaption class="wp-caption-text">กิติชัย เตชะงามเลิศ นักเขียนและนักลงทุนด้านตลาดทุนและอสังหาริมทรัพย์</figcaption></figure>
&nbsp;
<div>

<hr />

<a href="https://goo.gl/fFyN78">คลิกอ่านฉบับเต็ม "อสังหาฯ UK หลังออกจาก UK" ได้ที่ Forbes Thailand ฉบับ NOVEMBER 2016 ในรูปแบบ e-Magazine</a>
<a href="https://goo.gl/fFyN78"><img style="width: 250px; height: 327px;" src="http://www.forbesthailand.com/uploads/library/0204b3f8180980348e2ec4579732a69d.png" alt="" /></a>

</div>

News

Forbes lists

World

Leaderboard

Commentaries

Forbes life

Events