<h2>KKP Research ย้ำช่วงที่ผ่านมาภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นส่วนสำคัญของเศรษฐกิจไทยชะลอตัวต่อเนื่องจากกำลังซื้อที่หดหาย ซัพพลายล้น หนี้ครัวเรือนสูง ไปจนถึงธนาคารเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ยอดขายชะลอลง แต่อีกปัจจัยที่ต้องจับตามองคือ ราคาบ้านที่อาจลดลงด้วย ทั้งหมดนี้อาจทำให้ไทยเสี่ยงตามรอยทศวรรษที่สูญหายของญี่ปุ่น</h2> อสังหาฯ ไทยชะลอจากปัจจัยเชิงโครงสร้าง ไม่ใช่เรื่องชั่วคราว&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;KKP Research ระบุว่า การชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา หลายฝ่ายยังมองว่าการชะลอตัวครั้งนี้เป็นปัญหาชั่วคราวในระยะสั้น แต่ก็เริ่มมีเสียงพูดถึงกันมากขึ้นว่าหรือภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในวิกฤตอีกครั้ง&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ทั้งนี้ KKP Research มองว่าการชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในครั้งนี้กำลังสะท้อนภาพปัญหาเชิงโครงสร้างของภาคอสังหาริมทรัพย์และจะรุนแรงยาวนานกว่าที่หลายฝ่ายประเมินไว้ โดยมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ออกมาจากภาครัฐ และการผ่อนปรนมาตรการเพิ่มเกณฑ์สัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าบ้าน (Loan to Value: LTV) อาจช่วยไม่ได้มากนัก โดยมีปัญหาสำคัญ ได้แก่&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;- ปัญหาอุปทานล้นตลาด ที่อาจต้องใช้เวลาถึง 6 ปีในการระบายอุปทานทั้งหมด&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;- อุปสงค์ที่อาจซบเซามากกว่าที่หลายฝ่ายคาด เพราะปัจจุบันเศรษฐกิจไทยกำลังอยู่ในภาวะถดถอย จนส่งผลต่อกำลังซื้อที่เปราะบางมากกว่าตัวเลขเศรษฐกิจที่ออกมา&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;- หนี้ครัวเรือนที่สูงถึง 90% กดดันกำลังซื้อ แม้ตัวเลขทางเศรษฐกิจอาจมีแนวโน้มดีขึ้นกว่าช่วงก่อนหน้า แต่การเติบโต GDP ช่วง 10 ปีมานี้กลับไม่ส่งผ่านไปถึงค่าจ้าง โดยตั้งแต่ปี 2014 จนถึงปี 2024 เศรษฐกิจไทยเติบได้เฉลี่ย 3.5% ต่อปี ขณะที่ค่าจ้างเฉลี่ยเติบโตได้เพียง 1.6%&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ดังนั้น หากเทียบหนี้ครัวเรือนต่อรายได้ของครัวเรือนจะพบว่าปัจจุบันอยู่ในระดับมากกว่า 200% หรือประชาชนโดยทั่วไปมีหนี้มากกว่ารายได้มากกว่า 2 เท่า เพิ่มขึ้นจากช่วงปี 2008 ที่มีหนี้มากกว่าเพียง 140% หรือ 1.4 เท่า และส่งผลให้ราคาบ้านในปัจจุบันปรับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ ​<div class="se-component se-image-container __se__float- __se__float-center" contenteditable="false"><figure style="margin: auto;"><img src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2025/03/qqGqAZX7qt84cEPnv5xE.jpg" alt="" data-proportion="true" data-align="center" data-file-name="qqGqAZX7qt84cEPnv5xE.jpg" data-file-size="0" data-origin="," data-size="," data-rotate="" data-rotatex="" data-rotatey="" data-percentage="auto,auto" style="" data-index="0"></figure></div> ราคาบ้านอาจหดตัว จุดเปลี่ยนอสังหาฯ&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ผลกระทบจากปัจจัยเชิงโครงสร้างทั้ง 3 ข้อนี้ KKP Research ประเมินว่าระดับราคาบ้านจะปรับตัวลดลงตามกลไกตลาดในที่สุด และอาจสร้างแรงกระเพื่อมที่รุนแรง และยาวนานกว่าที่หลายฝ่ายคาดไว้&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;แม้ว่าปัจจุบันราคาของภาคอสังหาริมทรัพย์ยังไม่มีสัญญาณว่าจะปรับลดลงอย่างชัดเจน แต่สิ่งที่น่ากังวลคืออัตราการทำกำไรขั้นต้นของกลุ่มอุตสาหกรรมผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ลดลงต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา สะท้อนว่ากำลังมีการแข่งขันด้านราคาที่ทวีความรุนแรงมากขึ้น หรือ การประเมินราคาของภาคธนาคารที่เริ่มชะลอตัวตามแนวโน้มราคาซื้อขายที่แท้จริงของตลาดในภาพรวม&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ทั้งนี้ กลุ่มทาวน์เฮาส์ที่เผชิญกับการหดตัวต่อเนื่องเริ่มส่งสัญญาณการปรับลดราคามากขึ้น ตั้งแต่ต้นปี 2024 ตามการสำรวจราคาที่ยังอยู่ระหว่างขายในพื้นที่นนทบุรี ปทุมธานี และ สมุทรปราการ เปรียบเทียบ ‘ไทย-ญี่ปุ่น’ เราจะเข้าสู่ทศวรรษที่สูญหายหรือไม่? &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;KKP Research ตั้งข้อสังเกตว่าสัญญาณทางเศรษฐกิจหลายประการที่กำลังเกิดขึ้น มีลักษณะคล้ายคลึงกับวิกฤตเศรษฐกิจของญี่ปุ่นเมื่อ 2 ทศวรรษที่แล้ว และนำไปสู่ภาวะเศรษฐกิจซบเซาที่ยาวของญี่ปุ่นจนกลายเป็น “ทศวรรษที่สูญหาย”&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ข้อสังเกตแรก คือ การเข้าสู่วัฏจักรสินเชื่อขาลง หลังจากฟองสบู่ราคาบ้านญี่ปุ่นแตกในปี 1990 สินเชื่อบ้านญี่ปุ่นเริ่มหดตัวอย่างรุนแรงและกดดันให้ราคาบ้านทั้งใหม่และมือสองลดลงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งก่อให้เกิด Negative wealth effect กล่าวคือ ราคาบ้านที่ปรับลดลงทำให้มูลค่าของหลักประกันและความมั่งคั่งของครัวเรือนลดลง ภาคธนาคารยังเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อจากความเสี่ยงที่มากขึ้น เมื่อสินเชื่อในระบบเศรษฐกิจลดลงจะยิ่งทำให้ราคาบ้านปรับตัวลดลงอีก และส่งผลให้เศรษฐกิจชะงักงันต่อเนื่องเป็นลูกโซ่ต่อไป ทั้งภาคอสังหาฯ และภาคเศรษฐกิจอื่นที่อาศัยธนาคารเป็นตัวกลางระดมทุน สำหรับญี่ปุ่นวงจรหายนะนี้นำไปสู่การฟื้นตัวของภาคเศรษฐกิจที่ยืดเยื้อนานกว่าสองทศวรรษ&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ส่วนภาคครัวเรือนไทย เริ่มเข้าสู่วัฏจักรการลดหนี้ (Deleveraging cycle) ตั้งแต่ปลายปี 2022 จากภาระหนี้ที่สูงขึ้นและความสามารถในการชำระหนี้ที่ลดลง สินเชื่อที่อยู่อาศัยหดตัวและหนี้เสียเริ่มปรับตัวสูงขึ้น ทำให้การปล่อยสินเชื่อของภาคธนาคารหดตัวลงในรอบ 20 ปีและอาจหดตัวต่อเนื่องซึ่งจะกดดันราคาบ้านให้ปรับตัวลงตาม​<div class="se-component se-image-container __se__float- __se__float-center" contenteditable="false"><figure style="margin: auto; width: 720px;"><img src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2025/03/ucvfb74kkAPqggGTYdF3.jpg" alt="" data-proportion="true" data-size="720px,712px" data-align="center" data-file-name="ucvfb74kkAPqggGTYdF3.jpg" data-file-size="0" origin-size="720,712" data-origin="720px,712px" style="width: 720px; height: 712px;" data-index="1"></figure></div> &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ข้อสังเกตประการที่สอง คือ การเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ ทั้งไทยและญี่ปุ่นเผชิญการหดตัวของประชากรโดยเฉพาะช่วงอายุ 25-65 ปี ที่เป็นแรงขับเคลื่อนหลัก ซึ่งทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์เริ่มเปลี่ยนเป็นทิศทางขาลง โดยในส่วนของไทย ด้านกำลังซื้อต่างชาติที่อาจมาช่วยหนุนยังมีข้อจำกัดด้านกฎหมายอยู่&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;อย่างไรก็ตาม KKP Research มองว่ายังเร็วเกินไปที่จะสรุปว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะเดินตาม “ทศวรรษที่สูญหาย” ของญี่ปุ่น เนื่องจากจุดเริ่มต้นปัญหาของไทยไม่ได้เริ่มจากการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์เหมือนญี่ปุ่นที่ในที่สุดนำไปสู่เหตุการณ์ฟองสบู่แตกจนเป็นวิกฤตเศรษฐกิจ แต่เศรษฐกิจไทยจะค่อย ๆ เข้าสู่ภาวะซบเซา ดังนั้นจึงสามารถปรับตัวได้บ้าง&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;สุดท้ายนี้ แม้มีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น ผ่อนปรน LTV อาจช่วยพยุงภาคอสังหาฯ ไทยได้เพียงระยะสั้นบางส่วน (เช่น กลุ่มราคาสูง) โดยยังต้องติดตามว่าภาครัฐจะมีมาตรการช่วยเหลืออื่นๆ เพิ่มเติมหรือไม่ ซึ่งแน่นอนว่ามาตรการระยะสั้นมีความจำเป็นในการช่วยพยุงความเชื่อมั่นของภาคอสังหาริมทรัพย์&nbsp;​<div class="se-component se-image-container __se__float- __se__float-center" contenteditable="false"><figure style="margin: auto; width: 720px;"><img src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2025/03/5WiHxDJEFxQgqMhJGMVY.jpg" alt="" data-proportion="true" data-size="720px,731px" data-align="center" data-file-name="5WiHxDJEFxQgqMhJGMVY.jpg" data-file-size="0" origin-size="720,731" data-origin="720px,731px" style="width: 720px; height: 731px;" data-index="2"></figure></div> &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;แต่ในระยะยาว KKP Research มองว่ามี 2 นโยบายที่ต้องดำเนินการ 1) การยกระดับรายได้ของประชาชน เมื่อรายได้เพิ่มขึ้นอย่างยั่งยืน ภาคธนาคารจะมั่นใจที่จะปล่อยสินเชื่อมากขึ้น และ 2) นโยบายแรงงานต่างชาติและการถือครองอสังหาริมทรัพย์ อาจต้องทบทวนเพื่อดึงดูดแรงงานทักษะสูง แต่ต้องหาทางรับมือกับข้อกังวลของการเปิดเสรีให้ชาวต่างชาติมาถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญอย่างเช่นการทำให้คนไทยมีต้นทุนที่แพงขึ้นในการเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์และที่ดิน ภาพ:&nbsp;KKP Research,<a href="https://www.freepik.com/free-photo/cityscape-view-building-twilight-bangkok-thailand_4690153.htm#fromView=search&amp;page=1&amp;position=12&amp;uuid=59bad4a4-dc9c-4989-999a-00dbee8f8c98&amp;query=bangkok" style="font-family: &quot;DB FongNam X&quot;, sans-serif; font-size: 34px; text-align: var(--bs-body-text-align);">&nbsp;jcomp on Freepik</a> เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ :&nbsp;<a href="https://forbesthailand.com/news/finance-and-investment/saving-account-compare-8-product-feb-2025" alt="เปรียบเทียบ 8 บัญชีเงินฝากออมทรัพย์ 'ดอกเบี้ยสูง ฝาก-ถอนได้ตลอด' ในปี 2568"></a><a href="https://forbesthailand.com/news/property/condominium-thailand-over-supply-ttb-analytics-mar-2025" alt="ttb มอง ‘ตลาดคอนโดฯ’ กรุงเทพ-ปริมณฑลเตรียมเข้าสู่ภาวะหดตัวนับจากปี 2568 และปีนี้อาจไม่ใช่จุดต่ำสุด">ttb มอง ‘ตลาดคอนโดฯ’ กรุงเทพ-ปริมณฑลเตรียมเข้าสู่ภาวะหดตัวนับจากปี 2568 และปีนี้อาจไม่ใช่จุดต่ำสุด</a><a href="https://www.facebook.com/ForbesThailandMagazine/" alt="ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine">ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine</a>

เมื่ออสังหาฯ ‘ยอดขายชะลอ-ราคาร่วง’ ไทยยังเสี่ยงตามรอยญี่ปุ่นสู่ “ทศวรรษที่สูญหาย”

ช่วงเวลาสำคัญของ ‘Mori Trust’ อสังหาฯ ยักษ์ใหญ่จากญี่ปุ่น

<h2>ท่ามกลางการระบาดที่ยังคงดำเนินอยู่ ความหวังส่วนหนึ่งของ เศรษฐกิจญี่ปุ่น นั้นมาจากประเทศจีน ซึ่งกำลังค่อยๆ คลายการล็อกดาวน์ครั้งมโหฬารในประเทศและได้อนุญาตให้มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจมากขึ้น</h2>
กิจกรรมทางเศรษฐกิจจากจีนนี่เองเป็นอีกตัวแปรที่สำคัญทำให้ เศรษฐกิจญี่ปุ่น และ บริษัทญี่ปุ่นจำนวนมาก ต่างตั้งตารอคำสั่งซื้อใหม่จากจีน โดยเฉพาะการใช้จ่ายใหม่ๆ ด้านโครงสร้างพื้นฐานข่าวดีเรื่องนี้จะช่วยลดผลกระทบจากการประกาศภาวะฉุกเฉินทั่วประเทศตั้งแต่ 16 เมษายนถึง 6 พฤษภาคม และการเลื่อนการจัดโอลิมปิกที่กรุง Tokyo ไปเป็นปี 2021 เนื่องจากญี่ปุ่นมีความจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องปกป้องกลุ่มประชากรสูงอายุของประเทศซึ่งมีความเสี่ยงสูง

ยังไม่มีใครคาดเดาได้ว่าจะเกิดอะไรขึ้นต่อไปเหตุการณ์ที่น่าจะเป็นไปได้ในระดับโลกคือสถานการณ์เลวร้ายที่สุดน่าจะจบลงภายในเดือนกรกฎาคม ถึงกระนั้นเศรษฐกิจโลกก็อาจจะยังจมดิ่งสู่การหดตัวมากกว่าเดิมเพราะกำไรที่ตกฮวบการล้มละลายที่พุ่งสูง และการว่างงานที่เพิ่มขึ้นแต่ถ้าเหตุการณ์เลวร้ายจบได้ภายในเดือนกรกฎาคม และญี่ปุ่นควบคุมการแพร่ระบาดของไวรัสในประเทศได้ การฟื้นไข้ของจีนก็น่าจะช่วยลดผลเสียที่โรคระบาดมีต่อญี่ปุ่นด้วย

<img class="alignnone size-full wp-image-34380" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2020/09/เศรษฐกิจญี่ปุ่น_01.jpg" alt="" width="600" height="548" />

เศรษฐกิจญี่ปุ่นยังมีจุดแข็งซ่อนอยู่ แม้การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวม (จีดีพี) ในประเทศของญี่ปุ่นจะดูอ่อนแรงมาหลายทศวรรษ (ตั้งแต่ก่อนเกิดการระบาดด้วยซ้ำ) แต่สิ่งหนึ่งที่ถูกมองข้ามไปก็คือ ที่จริงแล้วจีดีพีต่อหัวของญี่ปุ่นเติบโตด้วยความเร็วเพิ่มขึ้น แม้จำนวนประชากรจะลดลง ซึ่งเมื่อจำนวนพลเมืองลดลง แต่จีดีพีตามมูลค่าที่แท้จริงเติบโตขึ้นแม้เพียงแค่ร้อยละ 1-2 นั่นหมายความว่าผลผลิตทางเศรษฐกิจต่อคนเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจนมาก

หากวัดจากเรื่องนี้ เศรษฐกิจญี่ปุ่นน่าจะแข็งแรงขึ้นได้ และถ้าจะให้เศรษฐกิจเติบโตก็ต้องมีการลงทุน ซึ่งการลงทุนในญี่ปุ่นก็เข้มแข็งขึ้นตลอดช่วงทศวรรษที่ผ่านมา การลงทุน (วัดจากการสะสมทุนถาวรตามมูลค่าที่แท้จริง) เมื่อคิดเป็นร้อยละของจีดีพีตามมูลค่าที่แท้จริงเพิ่มขึ้นอย่างมั่นคงมาตั้งแต่ปี 2011 และเพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัวเป็นร้อยละ 15.3 ในปี 2019

<img class="alignnone size-full wp-image-34381" src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2020/09/เศรษฐกิจญี่ปุ่น_02.jpg" alt="" width="600" height="307" />

สิ่งที่ขับเคลื่อนการเติบโตนี้คืออะไร กำไรคือคำตอบ ทั้งนี้ กำไรของธุรกิจโดยเฉลี่ยเมื่อคิดเป็นร้อยละของจีดีพีเพิ่มขึ้น จากที่เคยน้อยกว่าร้อยละ 5 ในไตรมาสแรกของปี 2010 เป็นมากกว่าร้อยละ 15 ในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2019 และอัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้นก็เคลื่อนไหวในรูปแบบคล้ายกัน อัตรากำไรที่เพิ่มขึ้นไม่เพียงช่วยให้บริษัทต่างๆ มีกำลังการผลิต แต่ยังช่วยจูงใจให้ลงทุนและขยายกิจการด้วย และเมื่อเป็นเช่นนั้นก็จะมีการจ้างงานและขึ้นค่าแรงตามมา

ขอย้ำว่า ตัวเลขเหล่านี้อยู่บนฐานข้อมูลก่อนไวรัสระบาด และตัวเลขทั้งหมดอาจถูกกระทบจากการระบาดในปีนี้ แต่ในขณะนี้ตลาดแรงงานที่แข็งแกร่งของญี่ปุ่นยังเอื้อต่อเป้าหมายหลักตามนโยบายเศรษฐกิจ Abenomics ที่ต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจเพิ่มขึ้นด้วยการให้ผู้หญิงมีส่วนร่วมในตลาดแรงงานมากขึ้น ทั้งนี้ญี่ปุ่นคืบหน้าไปมากในแนวทางนี้ ถือเป็นการพัฒนาที่ดี เนื่องจากจะช่วยเพิ่มรายได้ครัวเรือน และลดปัญหาการขาดแคลนแรงงานจากการที่ญี่ปุ่นมีกลุ่มประชากรสูงวัย

เรื่อง: Yuwa Hedrick-Wong
<h4>Yuwa Hedrick-Wong เป็นหัวหน้าฝ่ายให้ความเห็นด้านเศรษฐศาสตร์ของ Forbes Asia ความเห็นในบทความนี้เป็นความเห็นส่วนบุคคลของผู้เขียน ท่านสามารถติดต่อผู้เขียนได้ทางอีเมล yuwa@forbesasia.com</h4>

<hr />

<a href="https://www.ookbee.com/shop/magazine/FORBES/85ec1bec-75ea-41e0-942c-776429c47cf8/august-2020">คลิกอ่านฉบับเต็มได้ที่นิตยสาร Forbes Thailand ฉบับเดือนสิงหาคม 2563 ในรูปแบบ e-magazine</a>

<img class="lazy alignnone wp-image-34227 lazy-loaded" src="https://i0.wp.com/forbesthailand.com/wp-content/uploads/2020/08/COVER-87-AUGUST-OK-.jpg" sizes="(max-width: 300px) 100vw, 300px" srcset="//i0.wp.com/forbesthailand.com/wp-content/uploads/2020/08/COVER-87-AUGUST-OK-.jpg 2400w, //i0.wp.com/forbesthailand.com/wp-content/uploads/2020/08/COVER-87-AUGUST-OK--229x300.jpg 229w, //i0.wp.com/forbesthailand.com/wp-content/uploads/2020/08/COVER-87-AUGUST-OK--768x1008.jpg 768w, //i0.wp.com/forbesthailand.com/wp-content/uploads/2020/08/COVER-87-AUGUST-OK--780x1024.jpg 780w" alt="" width="300" height="394" data-lazy-type="image" data-lazy-src="//i0.wp.com/forbesthailand.com/wp-content/uploads/2020/08/COVER-87-AUGUST-OK-.jpg" data-lazy-srcset="//i0.wp.com/forbesthailand.com/wp-content/uploads/2020/08/COVER-87-AUGUST-OK-.jpg 2400w, //i0.wp.com/forbesthailand.com/wp-content/uploads/2020/08/COVER-87-AUGUST-OK--229x300.jpg 229w, //i0.wp.com/forbesthailand.com/wp-content/uploads/2020/08/COVER-87-AUGUST-OK--768x1008.jpg 768w, //i0.wp.com/forbesthailand.com/wp-content/uploads/2020/08/COVER-87-AUGUST-OK--780x1024.jpg 780w" data-lazy-sizes="(max-width: 300px) 100vw, 300px" />

News

Forbes lists

World

Leaderboard

Commentaries

Forbes life

Events