ในวันที่ที่ดินกลางเมืองกลายเป็นสินทรัพย์ที่หลายคนมองเป็นโอกาสในการเปลี่ยนเป็นเงินก้อนใหญ่ ภายใต้การบริหารงานของ ธิติ คัณธามานนท์ CEO SIAMJNK ธุรกิจ Warehouse ให้เช่าในทำเลยุทธศาสตร์ของกรุงเทพฯ อย่างสาทร ราษฎร์บูรณะ กลับเลือกมองต่างออกไป สำหรับเขาที่ดินใจกลางเมืองที่ได้มานั้นไม่ใช่เพียงสินทรัพย์ราคาสูง แต่คือทรัพยากรเชิงยุทธศาสตร์ที่สามารถต่อยอดให้เกิดคุณค่าใหม่ในระยะยาว

ตลอด 25 ปีที่ผ่านมา SIAMJNK พิสูจน์ว่า Warehouse ไม่จำเป็นต้องเป็นเพียงพื้นที่จัดเก็บสินค้า แต่สามารถเป็นส่วนหนึ่งของ Value Chain ที่เชื่อมโยงทำเล ความเร็ว ความน่าเชื่อถือ และคุณภาพชีวิตของผู้ประกอบการ จนกลายเป็นดีเอ็นเอของ Customized Boutique Warehouse แบบ SIAMJNK ที่ไม่ได้ขายแค่พื้นที่ แต่กำลังสร้างระบบนิเวศทางธุรกิจที่ช่วยให้ผู้ประกอบการเติบโตได้จริง

โดยมีทำเลศักยภาพสูงอย่างเช่น โครงการถนนจันทน์ ที่มีพื้นที่มากถึง 19 ไร่ ใจกลางสาทร และโครงการราษฎร์บูรณะที่มีพื้นที่มากถึง 40 ไร่ ติดแม่น้ำเจ้าพระยา สามารถมองเห็นวิวสะพานได้ถึง 3 สะพานคือ สะพานพระราม 9 สะพานทศมราชัน และสะพานภูมิพล รวมถึงที่อื่นๆ อีก ซึ่งจะหา Warehouse ที่มีพื้นที่แบบนี้ในทำเลใจกลางเมืองไม่ได้อีกแล้ว

หากมองย้อนกลับไป SIAMJNK ไม่ได้เริ่มจากคำตอบว่า “ต้องทำ Warehouse” แต่เริ่มจากคำถามที่ใหญ่กว่านั้นว่า ที่ดินที่เป็น Strategic Assets จะถูกใช้ต่อยอดให้เกิดคุณค่าสูงสุดได้อย่างไร

ดังนั้น คำตอบจึงไม่ใช่การขายที่ดิน แม้ตลอดหลายปีที่ผ่านมาจะมีข้อเสนอให้เปลี่ยนที่ดินของครอบครัวเป็นคอนโดมิเนียม โรงแรม หรือโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นๆ เข้ามาอย่างต่อเนื่อง

“สิ่งที่เราถืออยู่ไม่ใช่แค่ Assets แต่คือ Resources ที่มีเพียงชิ้นเดียว ทั้งทำเล ประวัติ และตำแหน่งทางยุทธศาสตร์ ล้วนเป็นสิ่งที่สร้างซ้ำไม่ได้ ถ้าเราเอาที่ดินไปทำคอนโด เราอาจได้เงินเร็ว แต่สิ่งที่เสียไปคือ ความสามารถในการกำหนดทิศทางธุรกิจของตัวเองในระยะยาว และเมื่อเสีย Ownership หรือ Control ไปแล้ว เราอาจไม่มีวันได้ตำแหน่งทางยุทธศาสตร์แบบนั้นกลับมาอีก”

เมื่อเลือกไม่ Monetized โจทย์ถัดมาคือ จะทำอย่างไรให้ที่ดินเหล่านี้ยังสร้างคุณค่าได้อย่างต่อเนื่อง สำหรับธิติคำตอบค่อยๆ ชัดขึ้นจากประสบการณ์ที่เติบโตมากับธุรกิจหลายรูปแบบของครอบครัว ซึ่งทำให้เชื่อมั่นว่า Resources ที่มีศักยภาพสามารถกลายเป็นโครงสร้างสำคัญที่ช่วยให้ธุรกิจเคลื่อนต่อไปได้

“ครอบครัวผมมีพื้นฐานทั้งภาคอุตสาหกรรม การเงิน การบริหารพื้นที่ ธุรกิจนำเข้า-ส่งออก และสินค้าเกษตร ทำให้ผมเห็นภาพโลจิสติกส์และซัพพลายเชนมาตั้งแต่เด็ก ยิ่งตอนเรียนปริญญาโทผมยิ่งเห็นชัดว่า โลจิสติกส์ไม่ใช่แค่การขนส่ง แต่คือระบบที่ทำให้สินค้า เงิน เวลา และโอกาสทางธุรกิจเคลื่อนต่อไปได้”

จากมุมมองนี้ SIAMJNK จึงค่อยๆ ตีความที่ดินเดิมใหม่ จาก Warehouse แบบดั้งเดิม สู่ Warehouse ใจกลางเมืองที่ตอบโจทย์ผู้ประกอบการได้จริง ทั้งด้านทำเล มาตรฐานอาคาร ความปลอดภัย บริการเสริม และคุณภาพชีวิตของคนที่ทำงานอยู่ในระบบนิเวศเดียวกัน

เพราะสำหรับธิติ เมืองยุคใหม่ไม่ได้ขับเคลื่อนด้วยหน้าร้าน อาคารสำนักงาน หรือศูนย์การค้าเท่านั้น แต่ยังต้องอาศัยระบบเบื้องหลังที่ทำให้สินค้าเคลื่อนถึงผู้บริโภคได้เร็วขึ้น แม่นยำขึ้น และมีต้นทุนที่แข่งขันได้ นี่คือเหตุผลที่ Warehouse ใจกลางเมืองค่อยๆ เปลี่ยนบทบาทจากพื้นที่หลังบ้านของธุรกิจไปสู่โครงสร้างสำคัญของเศรษฐกิจเมือง

“หลายคนอาจมองว่า Warehouse เป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง แต่สำหรับผม Warehouse กำลังกลายเป็นโครงสร้างพื้นฐานของเศรษฐกิจเมือง เพราะวันนี้อีคอมเมิร์ซ ทำให้ผู้บริโภคไม่ได้รอสินค้าเป็นวันเหมือนเดิม แต่คาดหวังการส่งมอบในระดับชั่วโมง ทำให้ทำเลไม่ได้ถูกวัดแค่จากราคาที่ดินอีกต่อไป แต่ถูกวัดจากความเร็ว ต้นทุนแฝง และความสามารถในการพาธุรกิจเข้าใกล้ผู้บริโภคได้จริง

คุณธิติ คัณธามานนท์
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร (CEO) และประธานบริหาร
กลุ่มบริษัท สยาม เจ เอ็น เค จำกัด (SIAMJNK Group)

ธิติอธิบายว่า แม้ Warehouse ในเมืองจะมีต้นทุนที่ดินสูงกว่าโซนนอกเมือง แต่กลับช่วยลดความเสี่ยงจากระยะทาง ข้อจำกัดของรถบรรทุก เวลาในการขนส่ง และต้นทุนจากความล่าช้าได้ดีกว่า ทำเลจึงไม่ได้มีมูลค่าเพราะอยู่กลางเมืองเท่านั้น แต่มีมูลค่าเพราะช่วยเพิ่มความเร็วและลดแรงเสียดทานในการทำธุรกิจ

อย่างไรก็ตามสำหรับ SIAMJNK ทำเลที่ดีเป็นเพียงจุดเริ่มต้น เพราะ Warehouse ในเมืองจะสร้างคุณค่าได้จริงก็ต่อเมื่อพื้นที่นั้นถูกออกแบบจากความเข้าใจธุรกิจของผู้ใช้งาน ไม่ว่าจะเป็นขนาดของกิจการ รูปแบบสินค้า ความถี่ในการขนส่ง หรือมาตรฐานที่แต่ละธุรกิจต้องการ

จากโจทย์นี้ SIAMJNK จึงพัฒนาแนวคิด Customized Boutique Warehouse ที่ไม่ได้ยึดโมเดลเดียวกับลูกค้าทุกกลุ่ม แต่ยืดหยุ่นพอจะรองรับผู้ประกอบการในหลายจังหวะของการเติบโต ตั้งแต่ธุรกิจเริ่มต้น ธุรกิจไทยที่กำลังขยายตัว ไปจนถึงแบรนด์ระดับนานาชาติและกลุ่ม FMCG ที่ต้องการพื้นที่จัดเก็บสินค้าในเมืองที่มีทั้งทำเล มาตรฐาน และความคล่องตัวในการดำเนินงาน

“เทรนด์ของลูกค้าในอนาคตคือการมองหาพาร์ตเนอร์ที่ไม่ได้ให้แค่พื้นที่ แต่ต้องช่วยให้ธุรกิจทำงานได้ดีขึ้น เติบโตเป็นระบบมากขึ้น และลดความผิดพลาดจากการจัดการพื้นที่ที่ไม่เหมาะกับการใช้งานจริง เพราะฉะนั้นแนวคิดของเราจึงเริ่มจากการวิเคราะห์ว่า ลูกค้าแต่ละกลุ่มต้องการอะไรจาก Warehouse จริงๆ และพื้นที่แบบไหนที่จะช่วยให้เขาทำงานได้ง่ายขึ้น ปลอดภัยขึ้น และขยายธุรกิจได้อย่างเป็นระบบ”

ธิติขยายความถึงความต้องการของลูกค้าแต่ละกลุ่มที่แตกต่างกันไปตาม Stage ของธุรกิจ สำหรับ SMEs ที่เพิ่งเริ่มต้น Warehouse ไม่ได้เป็นเพียงพื้นที่เช่า แต่คือจุดเริ่มต้นของการจัดระบบหลังบ้านให้ธุรกิจเดินต่อได้อย่างมีประสิทธิภาพ SIAMJNK จึงไม่ได้ส่งมอบแค่พื้นที่เปล่า แต่ช่วยคิดตั้งแต่ Services Layout, Function ไปจนถึง Flow การใช้พื้นที่ให้สอดคล้องกับรูปแบบธุรกิจของลูกค้า

เมื่อธุรกิจเติบโตขึ้นความต้องการก็เปลี่ยนตาม SMEs ที่เริ่มตั้งหลักได้แล้วต้องการพื้นที่ที่ยืดหยุ่น ขยายได้ ปรับฟังก์ชันได้ และช่วยลดต้นทุนแฝงจากการทำงานจริง ขณะที่ลูกค้าระดับ Enterprise หรือบริษัทต่างชาติให้ความสำคัญกับมาตรฐานที่ชัดเจนมากขึ้น ทั้งระบบความปลอดภัย คุณภาพอาคาร การเข้าถึงพื้นที่ ภาพลักษณ์องค์กร และ Compliance ต่างๆ

ความเข้าใจลูกค้าในแต่ละ Stage จึงกลายเป็นฐานของการสร้าง Ecosystem สำหรับผู้ประกอบการให้สามารถทำงานได้สะดวกขึ้น เชื่อมโยงกันมากขึ้น และเติบโตได้อย่างเป็นระบบ แนวคิดนี้สะท้อนผ่าน Wonder Warehouse พื้นที่คลับเฮาส์ริมน้ำในโครงการราษฎร์บูรณะ ซึ่ง SIAMJNK เลือกใช้พื้นที่ริมน้ำที่ดีที่สุดเป็นพื้นที่ส่วนกลางสำหรับลูกค้า ทั้ง Co-working Space ห้องประชุม พื้นที่จัดสัมมนา พื้นที่รับรองคู่ค้า และพื้นที่จัดแสดงสินค้า เพื่อให้ผู้ประกอบการสามารถต่อยอดธุรกิจได้ภายในโครงการ โดยไม่ต้องเช่าพื้นที่ราคาแพงในศูนย์การค้า

อีกหนึ่งจุดแข็งของ SIAMJNK คือ การต่อยอด Ecosystem ให้ผู้ประกอบการ SMEs พร้อมต่อยอดธุรกิจในวันที่กติกาธุรกิจเปลี่ยนเร็วขึ้น ผ่านโครงการ KFCnext: Knowledge for the Future of Communities ด้วยการร่วมมือกับหลายภาคส่วน เช่น องค์การบริหารจัดการก๊าซเรือนกระจก หรือ อบก. มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย และมหาวิทยาลัยเทคโนโลยีพระจอมเกล้าธนบุรี ในการจัดอบรมเรื่องคาร์บอนเครดิตและ Carbon Footprint ให้กับ SMEs ซึ่งโดยปกติอาจมีค่าใช้จ่ายสูงถึงหลักแสนบาท แต่เราช่วยให้ได้ในราคาที่ผู้ประกอบการดำเนินการในราคาที่ดีกว่าและมีประสิทธิภาพที่มากกว่า

นอกจากนี้ SIAMJNK ยังร่วมมือกับหน่วยงานภาครัฐในการอบรมเรื่อง Anti-Corruption ร่วมมือกับสภาองค์การนายจ้างในการอบรมความรู้ด้านประกันสังคม และร่วมกับกรุงเทพมหานครในการจัดซ้อมดับเพลิงประจำปีให้ลูกค้าและชุมชนโดยไม่มีค่าใช้จ่าย รวมถึงเตรียมแผนพัฒนา ISO 45001 ด้านอาชีวอนามัยและความปลอดภัย และสถานีชาร์จ EV เพื่อรองรับทิศทางใหม่ของระบบขนส่ง

“โลกธุรกิจวันนี้ไม่ได้มีแค่ Feasibility หรือผลตอบแทนทางการเงินอย่างเดียว แต่ต้องดูด้วยว่าธุรกิจนั้นรองรับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมาย มาตรฐาน และกระแสโลกได้มากแค่ไหน เพราะในอนาคต SMEs ที่ไม่เข้าใจ ESG, Carbon Footprint, Compliance หรือมาตรฐานความปลอดภัย อาจไม่ได้เสียเปรียบแค่ด้านต้นทุน แต่เสียโอกาสในการเป็นคู่ค้าขององค์กรขนาดใหญ่หรือแบรนด์ระดับโลก”

ธิติกล่าวทิ้งท้ายว่า SIAMJNK ไม่ได้แข่งขันด้วยการลดราคา หรือแย่งลูกค้าจากผู้ให้บริการ รายอื่น แต่แข่งขันด้วยสิ่งที่สร้างซ้ำได้ยากกว่า นั่นคือทำเล มาตรฐาน บริการ และความไว้วางใจระยะยาว

ผลลัพธ์คือหลายโครงการมีคิวจองเต็มอย่างต่อเนื่อง ซึ่งไม่ได้สะท้อนเพียงดีมานด์ของตลาด แต่สะท้อนว่าลูกค้าเริ่มเห็นคุณค่าของ Warehouse ที่มากกว่าราคาต่อตารางเมตร เพราะสำหรับ SIAMJNK เป้าหมายระยะยาวจึงไม่ใช่แค่การขยายจำนวนโครงการ แต่คือการเป็น Warehouse ของกรุงเทพฯ หรือโครงสร้างพื้นฐานในเมืองที่ผู้ประกอบการนึกถึงเมื่อต้องการพื้นที่คุณภาพ ทำเลดี และระบบสนับสนุนที่เข้าใจธุรกิจจริง

คุณธิติ คัณธามานนท์
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร (CEO) และประธานบริหาร
กลุ่มบริษัท สยาม เจ เอ็น เค จำกัด (SIAMJNK Group)

“ความสุขของผมคือการได้เป็นพาร์ตเนอร์ที่ช่วยให้ธุรกิจของลูกค้าเดินต่อได้ดีขึ้น ถ้าวันหนึ่งแบรนด์ท้องถิ่นที่เริ่มจากพื้นที่ของเราสามารถเติบโตเป็นแบรนด์ระดับประเทศ หรือก้าวไปเป็น Global Brand ได้ นั่นคือความสำเร็จที่มีความหมายมาก”

ในอีก 3-5 ปีข้างหน้าธิติมองว่าสิ่งสำคัญไม่ใช่เพียงการเพิ่มพื้นที่เช่า แต่คือการสร้างวัฒนธรรมองค์กรที่แข็งแรงพอจะเติบโตต่อได้ในระยะยาว เพราะสำหรับธุรกิจสิ่งที่ต้องส่งต่อไม่ใช่แค่ทรัพย์สิน แต่คือ วิธีคิด มาตรฐานการตัดสินใจ และ Core Value ขององค์กร

“ถ้าคนรุ่นต่อไปยังเข้าใจว่า SIAMJNK ไม่ได้โตจากการวิ่งตามกระแส แต่โตจากการเข้าใจสิ่งที่ตัวเองมีอยู่แล้วอย่างลึกพอ ด้วยวิสัยทัศน์และการพัฒนามันอย่างมีวินัย จะทำให้องค์กรมี Direction ที่ชัดต่อไปได้อีกอย่างยาวนาน” ธิติกล่าวทิ้งท้าย