ส่องมิกซ์ยูส 4 มุมเมืองที่จะเปลี่ยนโฉมกรุงเทพฯ

กลยุทธ์การพัฒนาที่ดินยุคใหม่ในกรุงเทพฯ เริ่มมีกระแสการพัฒนาในรูปแบบโครงการมิกซ์ยูส-ผสมผสานอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทในพื้นที่เดียวกัน ซึ่งมักจะเกิดขึ้นบนที่ดินขนาดใหญ่นับหลักสิบไร่ ทำให้มีความเป็นไปได้ที่จะกลายเป็นแลนด์มาร์กใหม่ของทำเลซึ่งสร้างความเปลี่ยนแปลงในพื้นที่

Forbes Thailand ได้รวบรวมตัวอย่างโครงการมิกซ์ยูสบนที่ดินขนาด 10 ไร่ขึ้นไปในกรุงเทพฯ 4 แห่ง ที่มีการผสมผสานการใช้ประโยชน์ที่ดิน 3 รูปแบบขึ้นไป มีทั้งโครงการที่เริ่มก่อสร้างเสร็จเป็นบางส่วนและอยู่ระหว่างก่อสร้าง ซึ่งน่าจับตามองในฐานะโครงการผู้พลิกโฉมทำเลในอนาคต   เดอะ แกรนด์ พระราม 9

หัวมุมแยกถนนรัชดาภิเษกตัดถนนพระราม 9 คือที่ตั้งของที่ดินขนาด 73 ไร่ในมือ บริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ GLAND มีผู้ถือหุ้นใหญ่คือตระกูล บุญดีเจริญ ที่ถือที่ดินนี้มาตั้งแต่ก่อนปี 2550 ก่อนจะเริ่มเปิดตัวเมกะโปรเจ็กต์ที่จะพัฒนาที่ดินทั้งผืนราวปี 2552 โดยมีมูลค่าโครงการรวม 6 หมื่นล้านบาท พื้นที่ใช้สอยรวม 1.2 ล้านตารางเมตร ตามแผนงานโครงการที่ใช้ชื่อว่า “เดอะ แกรนด์ พระราม 9” นี้จะประกอบไปด้วยอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภท ได้แก่

• พื้นที่รีเทล: เซ็นทรัล พลาซ่า พระราม 9 และ เดอะ ช้อปเปส แอท เบล แกรนด์ พระราม 9
• สำนักงานให้เช่า: เดอะ ไนน์ ทาวเวอร์ส, ยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์, จี ทาวเวอร์ และ เดอะ ซุปเปอร์ ทาวเวอร์ ซึ่งจะมีพื้นที่เช่ารวมกันกว่า 5 แสนตารางเมตร
• ที่พักอาศัย:  เบล แกรนด์ อเวนิว คอนโดมิเนียม 8 อาคาร จำนวน 2,000 ยูนิต
• โรงแรม: นิวเวิลด์ แกรนด์ พระราม 9 กรุงเทพฯ

ซึ่ง GLAND ได้ทยอยพัฒนาก่อสร้างทีละส่วน ปัจจุบันเปิดบริการไปแล้วเป็นส่วนใหญ่ โดยจี ทาวเวอร์ เป็นอาคารล่าสุดที่เปิดใช้เมื่อต้นปี 2560 ที่ผ่านมา ส่วนที่ยังรอการพัฒนาต่อไปคือโรงแรม นิวเวิลด์ แกรนด์ พระราม 9 กรุงเทพฯ ที่จะเป็นโรงแรมระดับ 5 ดาว และโครงการไฮไลต์ที่น่าจับตามองคือ “เดอะ ซุปเปอร์ ทาวเวอร์” ซึ่งเฉพาะส่วนนี้ใช้เม็ดเงินลงทุน 1.8 หมื่นล้านบาท วางแผนให้เป็นตึกที่สูงที่สุดในไทยและอาเซียน ด้วยความสูง 615 เมตร 125 ชั้น เริ่มก่อสร้างตั้งแต่ปี 2558 ด้วยความสูงนี้ทำให้ใช้เวลาก่อสร้างประมาณ 4-5 ปี กำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จและพร้อมใช้บริการปี 2563

ความสำคัญ: ย่านรัชดา-พระราม 9 ถือเป็นพื้นที่ นิวซีบีดี หรือ ย่านศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ ขยายจากย่านซีบีดีเก่าอย่างสีลม สาทร สุขุมวิท ซึ่งการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ที่มีครบทั้งสำนักงานขนาดใหญ่ ศูนย์การค้า และที่อยู่อาศัย ที่สำคัญแลนด์มาร์กใหม่คือ เดอะ ซุปเปอร์ ทาวเวอร์ หากก่อสร้างเสร็จจะทำให้เพิ่มความคึกคัก ดันทำเลรัชดา-พระราม 9 สู่การเป็นย่านนิวซีบีดีมากขึ้น   ไอคอนสยาม ถ.เจริญนคร 3 ประสาน สยามพิวรรธน์-MQDC-เครือซีพี ลงขันปลุกย่านธนบุรีด้วยโครงการ “ไอคอนสยาม” บนที่ดินขนาด 50 ไร่ ฝั่งหนึ่งติดถนนเจริญนคร อีกฝั่งติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา อยู่ระหว่างโรงแรมเพนนินซูล่าและโรงแรมมิลเลนเนียม ฮิลตัน โครงการนี้มีมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 5.5 หมื่นล้านบาทเนรมิตเป็นโครงการสุดหรูซึ่งประกอบไปด้วย

• พื้นที่รีเทลรวม 5.25 แสนตร.ม. บริหารโดยสยามพิวรรธน์และห้างฯ Takashimaya พันธมิตรจากญี่ปุ่น และจะมีศูนย์ประชุม โรงมหรสพ โรงภาพยนตร์ พิพิธภัณฑ์ ฯลฯ
• ที่พักอาศัย: แมกโนเลียส์ วอเตอร์ฟร้อนท์ เรสซิเดนเซส และ เดอะ เรสซิเดนเซส แอท แมนดาริน โอเรียนเต็ล กรุงเทพฯ
• ทางเดินเลียบแม่น้ำยาว 500 เมตร พร้อมจัดกิจกรรมแสงสีเสียง
• รถไฟฟ้าสายสีทอง กรุงธนบุรี-คลองสาน

โครงการนี้ผู้บริหารต่างมีความตั้งใจปั้นให้เป็นแลนด์มาร์กใหม่ของกรุงเทพฯ เพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยวทั่วโลก หลังแถลงการจับมือร่วมทุนเมื่อปี 2555 และดำเนินการออกแบบและก่อสร้างอย่างต่อเนื่อง คาดว่าส่วนรีเทลจะสร้างเสร็จภายในปี 2560 ส่วนที่พักอาศัยจะเริ่มโอนได้ในปี 2561 ความสำคัญ: แม้ก่อนหน้านี้จะมีโครงการเอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ฟร้อนท์ที่ปลุกความคึกคักริมแม่น้ำเจ้าพระยา แต่ไอคอนสยามมีทำเลที่ต่างออกไปคือเลือกตั้งบนฝั่งธนบุรีต่างจากโครงการพาณิชย์อื่นที่เลือกทำเลบนฝั่งรัตนโกสินทร์ อีกทั้งเป็นโครงการระดับเมกะโปรเจ็กต์ หลังจากโครงการเปิดตัว ทำให้ที่ดินในบริเวณขยับราคาสูงขึ้น จากข้อมูลของคอลลิเออร์สรายงานโดยนสพ.โพสต์ทูเดย์ พบว่าเมื่อปี’57 ราคาที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยาอยู่ที่ 4.5 แสนบาท/ตร.ว. ปรับขึ้น 70% จากปี’54 หรือเฉลี่ยสูงขึ้นปีละ 23%   Whizdom 101 ปุณณวิถี ข้ามโซนมาที่ถนนสุขุมวิทช่วงสถานี BTS ปุณณวิถี พื้นที่ 43 ไร่ซึ่งเดิมเคยเป็น ปิยรมย์ สปอร์ตคลับ ศูนย์กีฬาเก่าแก่ที่ดึงดูดชนชั้นกลางถึงสูงในย่านเข้ามาใช้บริการ ซึ่ง บมจ.แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น (MQDC) บริษัทอสังหาฯในมือตระกูล เจียรวนนท์ เข้าซื้อที่ดินทั้งหมดและวางผังพื้นที่ใหม่เป็นโครงการ “Whizdom 101 (วิสซ์ดอม วัน-โอ-วัน)” มูลค่าโครงการ 3 หมื่นล้านบาท ภายในประกอบด้วย

• คอนโดมิเนียม 3 อาคาร รวม 3,000 ยูนิต: วิสซ์ดอม คอนเนค, วิสซ์ดอม เอสเซ้นส์ และอีก 1 โครงการที่รอการเปิดตัว
• สำนักงานให้เช่า 2 เฟส รวมพื้นที่ 7 หมื่นตร.ม.
• พื้นที่รีเทล 2 หมื่นตร.ม. : Hillside Town และ 24 Hours Street
• สปอร์ตคลับ 1 หมื่นตร.ม.

MQDC เริ่มออกแบบโครงการเมื่อปี 2558 และคาดว่าจะเปิดบริการได้เต็มรูปแบบในเดือนตุลาคม 2561 ความสำคัญ: ทำเลถนนสุขุมวิทช่วงอ่อนนุช-อุดมสุข ที่ผ่านมาเป็นเขตที่พักอาศัยผสมกับบริษัทขนาดกลางถึงเล็กซึ่งมีที่ดินหรืออาคารพาณิชย์ของตนเอง และยังไม่มีโครงการอสังหาฯขนาดใหญ่ในแบบมิกซ์ยูส ดังนั้น Whizdom 101 จึงเป็นโครงการที่เข้ามาบุกเบิก ซึ่งเปลี่ยนให้พื้นที่มีการใช้งานเชิงพาณิชยกรรมสูงขึ้นอีกระดับ   One Bangkok ถ.พระราม 4-วิทยุ โครงการมิกซ์ยูสที่ใหญ่ที่สุดเพิ่งประกาศเปิดตัวไปเมื่อเดือนเมษายน’60 “One Bangkok” โครงการอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินขนาด 104 ไร่ หัวมุมถนนพระราม 4-วิทยุ ตรงข้ามสวนลุมพินี มูลค่าโครงการรวม 1.2 แสนล้านบาท พื้นที่ก่อสร้าง 1.83 ล้านตร.ม. ซึ่ง ทีซีซี กรุ๊ป ของ เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี เป็นผู้เช่าที่ดินผืนงามนี้จากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์เป็นเวลา 30+30 ปี ที่ดินเดิมเคยเป็นที่ตั้งสวนลุมไนท์บาซาร์ ขณะที่โครงการใหม่ One Bangkok มีคอนเซปท์การพัฒนาเป็น City within the city เสมือนเป็นเมืองใหม่เมืองหนึ่ง ประกอบด้วย

• สำนักงานให้เช่า 5 อาคาร พื้นที่รวม 5 แสนตร.ม. : อาคารไฮไลต์คือ อาคารดอกพิกุลสูง 380 เมตร 90 ชั้น
• โรงแรมระดับ 5 ดาว 5 แห่ง รวมจำนวน 1,000 ห้อง
• คอนโดมิเนียมระดับอัลตร้า ลักเซอรี่ 3 อาคาร
• พื้นที่รีเทล 4 แห่ง

ซึ่งแผนงานที่วางไว้จะเริ่มเปิดบริการพื้นที่ส่วนใหญ่ได้ในปี 2564 ก่อนจะเปิดเต็มรูปแบบในปี 2568 รองรับผู้ใช้บริการและพักอาศัยในโครงการได้ 6 หมื่นคน ความสำคัญ: นอกจากจะเป็นมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่สุดแล้ว ทำเลสวนลุมพินียังถือเป็นย่านซีบีดีดั้งเดิม การพัฒนาโครงการผืนใหญ่นับร้อยไร่กลางเมืองในลักษณะเมืองใหม่จึงน่าจับตามองอย่างยิ่ง