ตลาดอสังหาฯ ไทยยังเผชิญแรงกดดันหนักจากกำลังซื้อที่หดตัว และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อบ้านที่พุ่งแตะ 70% ทำให้คนจำนวนมาก “อยากมีบ้าน แต่กู้ไม่ผ่าน” บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA จึงเปิดแผนธุรกิจปี 2569 ภายใต้กลยุทธ์ “FOCUS TO LEAD, EFFICIENT TO GROW” ปรับบทบาทจากผู้พัฒนาโครงการ สู่ผู้ให้โซลูชันการอยู่อาศัยครบวงจร ดันโมเดล “LivNex เช่าออมบ้าน” เจาะกลุ่มผู้ยังไม่พร้อมกู้ รับตลาดอสังหาฯ ที่เปลี่ยนไป
ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ SENA เปิดเผยว่า ในปี 2569 บริษัทมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ 8 โครงการ มูลค่ารวม 10,700 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 7 โครงการ และโครงการแนวราบ 1 โครงการ ตั้งเป้ายอดขาย 14,000 ล้านบาท และยอดโอน 9,300 ล้านบาท โดยมีรายได้จากโครงการ LivNex เช่าออมบ้าน เป็นหนึ่งในกลไกสำคัญของการเติบโต
หัวใจของกลยุทธ์ปีนี้ คือการพัฒนานวัตกรรมทางการเงินและการอยู่อาศัย ผ่าน 2 โมเดลหลัก ได้แก่ “LivNex เช่าออมบ้าน” และ “RentNex เช่าตรงกับเสนา” ซึ่งเป็นการสร้างน่านน้ำใหม่ในตลาดเดิม เพื่อตอบโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป
สำหรับ LivNex ถูกออกแบบมาเพื่อเปลี่ยนผู้ที่ยังไม่พร้อมกู้ ให้สามารถก้าวสู่การเป็นเจ้าของบ้านในอนาคต ด้วยการนำค่าเช่าส่วนหนึ่งไปตัดเงินต้น โดยเสนาจะทำหน้าที่เป็นพี่เลี้ยงทางการเงิน คอยติดตามเครดิตและประเมินความเป็นไปได้ในการยื่นขอสินเชื่อภายใน 1-3 ปี ปัจจุบันมีผู้เข้าร่วมโครงการแล้วกว่า 976 ราย และสามารถส่งต่อเข้าสู่ระบบสินเชื่อก่อนกำหนดได้ถึง 20% สะท้อนการลดความเหลื่อมล้ำและการขยายโอกาสในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยอย่างเป็นรูปธรรม
ขณะที่ “RentNex เช่าตรงกับเสนา” ยังคงสร้างรายได้ประจำอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมเข้าร่วมแล้ว 27 โครงการ มีผู้เช่ากว่า 605 ห้อง และสามารถต่อยอดการโอนทรัพย์สินให้แก่นักลงทุนแล้ว 2 ยูนิต
อย่างไรก็ตาม เสนายังคงเดินหน้าสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน ผ่าน 3 แกนกลยุทธ์หลัก เพื่อการเติบโตอย่างยั่งยืน
1. Affordable Home Leader ตอกย้ำความเป็นผู้นำโครงการที่อยู่อาศัยราคาที่เข้าถึงได้ โดยครองส่วนแบ่งตลาดสูงสุดในกลุ่มคอนโดราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทถึงระดับล้านต้นๆ และเป็นผู้พัฒนาโครงการที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนจาก BOI มากที่สุด ผ่าน 2 แบรนด์หลัก ได้แก่ “เสนา คิทท์ (SENA KITH)” คอนโดสำหรับคนทำงานและครอบครัวเริ่มต้น ห้องแต่งครบ พร้อมอยู่ บนทำเลกว่า 20 แห่งทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล และแบรนด์ “โคซี่ (COZI)” คอนโดสำหรับคนเมืองยุคใหม่ ภายใต้แนวคิด “EASY LIFE, COZI VIBES” ซึ่งพัฒนาแล้ว 8 โครงการ รวมกว่า 6,400 ยูนิต มูลค่าโครงการรวม 9,800 ล้านบาท
2. Green Living Leader ผู้นำการอยู่อาศัยที่ประหยัดพลังงานและเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมอย่างจับต้องได้ ไม่ใช่เพียงภาพลักษณ์ แต่สามารถวัดผลการประหยัดพลังงานและลดคาร์บอนได้จริง ตั้งแต่การต่อยอดแนวคิดบ้านพลังงานเป็นศูนย์ (Zero Energy House) ด้วยโซลาร์พร้อมแบตเตอรี่ในโครงการ Grand Series การพัฒนาคอนโด Low Carbon ไปจนถึงแนวคิด SENA HAPPY PETS และการขับเคลื่อน Green Supply Side ตลอดห่วงโซ่การพัฒนา
3. Home Accessible Leader ผู้นำที่ทำให้การมีบ้านเป็นเรื่องง่ายและเป็นไปได้จริง ท่ามกลางภาระหนี้และข้อจำกัดด้านสินเชื่อ เสนาเลือกขยายโอกาสการเป็นเจ้าของบ้านด้วยโมเดลที่เข้าใจสถานะทางการเงินของลูกค้าในแต่ละช่วงชีวิต ตั้งแต่ “ยังไม่พร้อม” สู่ “เช่า” และต่อยอดไปสู่ “การเป็นเจ้าของ” ผ่าน LivNex และ RentNex ซึ่งเปิดโอกาสให้ผู้เช่าสะสมสิทธิ์เพื่อนำไปใช้เอง หรือโอนให้บุคคลในครอบครัว ญาติ หรือเพื่อนได้
ทั้ง 3 แกนกลยุทธ์ สะท้อนทิศทางการเติบโตของเสนาที่มุ่งสร้างสมดุลระหว่างยอดขาย รายได้ประจำ และเสถียรภาพทางการเงิน พร้อมยกระดับบทบาทจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สู่แบรนด์ที่เติบโตไปพร้อมลูกค้าและสังคมในระยะยาว โดยปัจจุบันโครงการ LivNex ช่วยขยายโอกาสการเข้าถึงที่อยู่อาศัยคุณภาพให้ผู้มีข้อจำกัดทางการเงินแล้วกว่า 1,300 ยูนิต
ผศ.ดร.เกษรา กล่าวเพิ่มเติมว่า วงจรความสำเร็จของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอดีต ซึ่งประกอบด้วยผู้ขาย ผู้ซื้อ และธนาคาร กำลังเผชิญภาวะชะงักงันอย่างรุนแรง ปัญหาหลักไม่ใช่คุณภาพสินค้า หรือความต้องการมีบ้านของผู้บริโภค แต่คือการไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ สะท้อนจากอัตรา Reject Rate ที่สูงถึง 70% ซึ่งรวมถึงทั้งกลุ่มที่กู้ไม่ผ่าน และกลุ่มที่ “ปฏิเสธตัวเอง” จากความไม่มั่นใจในเศรษฐกิจและภาระหนี้ระยะยาว
“เสนาเลือกที่จะไม่แก้ปัญหาด้วยวิธีเดิมๆ แต่คิดนอกกรอบของผู้ขาย เพื่อทลายข้อจำกัดเชิงโครงสร้างนี้” ผศ.ดร.เกษรา กล่าว
ทั้งนี้ ปี 2025 ที่ผ่านมา ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ถูกมองว่าอยู่ในภาวะวิกฤต แต่สถานการณ์จริงกลับรุนแรงกว่าที่คาด ทำให้ทุกองค์กรต้องดำเนินธุรกิจภายใต้แนวคิด “Prepare for the worst” เพื่อรักษาความมั่นคง โดยโครงการใหม่ของเสนาในปีนี้ ส่วนใหญ่เป็นการพัฒนาร่วมกับ BOI และมี 2 โครงการที่บริษัทลงทุนเอง ในทำเลศักยภาพอย่างรังสิต-ติวานนท์ และรามอินทรา กม.9 ราคาเริ่มต้นประมาณ 5 ล้านบาท
ผศ.ดร.เกษรา ย้ำว่า เป้าหมายสำคัญของปีนี้ไม่ใช่การเร่งขยายพอร์ตเพื่อไล่ตัวเลขรายได้ แต่คือการเติบโตเชิงคุณค่าและการบริหารความเสี่ยงในทุกมิติ เพราะแม้จะมีนวัตกรรมอย่าง LivNex หากกลยุทธ์ไม่สอดคล้องกับโลกความจริงที่เปลี่ยนไป ธุรกิจก็ไม่อาจยืนระยะได้ในระยะยาว
ภาพ: เสนาฯ
เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ : ‘ธัญทิพ เจียรวนนท์’ ต่อยอดอีเดน เอสเตท เปิดตัวโครงการ ‘Eden Country Club’ คลับสมาชิกส่วนตัวย่านบางนา-ตราด มูลค่าการลงทุน 2,400 ล้านบาท
ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine