เจาะกลยุทธ์ศุภาลัยเลือก 'ตลาดต่างจังหวัด' ชี้ยอดขายภูธรมีโอกาสขยับสัดส่วนเป็น 30% ของบริษัท

ศุภาลัยยังคงเป็นบริษัทจากกรุงเทพฯ ที่ออกบุก ตลาดต่างจังหวัด มากที่สุด โดยปี 2562 มีการเปิดตัวไปแล้ว 16 จังหวัด และปีนี้จะเปิดในจังหวัดใหม่เพิ่มอีกที่ อยุธยา-พิษณุโลก “ประทีป” มองตลาดภูธรมีกำลังซื้อ มีโอกาสผลักดันยอดขายไปถึง 30% ของทั้งบริษัท จากปัจจุบันอยู่ที่ 27%

บริษัทอสังหาริมทรัพย์จากกรุงเทพฯ หลายแห่งเลือกขยายตลาดออกสู่ต่างจังหวัด แต่ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) น่าจะเป็นดีเวลลอปเปอร์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยที่ขยายตัวไปในหลายจังหวัดมากที่สุด โดย ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร ของศุภาลัยเปิดเผยว่า ปัจจุบันบริษัทปักหมุดไปแล้วใน 16 จังหวัด ไม่นับรวมกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และ ปีนี้จะมีการเปิดตัวในจังหวัดใหม่เพิ่มอีกที่พระนครศรีอยุธยาและพิษณุโลก ศุภาลัยเริ่มรุกตลาดจังหวัดในภาคใต้ก่อนจะขยายไปครบทุกภาคของประเทศไทย โดยปี 2561 ยอดขายจากภูธรคิดเป็น 26% ของยอดขายรวมทั้งบริษัท 33,343 ล้านบาท ขณะที่ปี 2562 ประทีปฉายภาพเป้ายอดขายจากต่างจังหวัดจะขยับขึ้นเป็น 27% ของเป้ารวมบริษัทที่ตั้งไว้ 35,000 ล้านบาท

• ศุภาลัยปี 2562 พลิกปัจจัยลบเป็นโอกาส ตั้งเป้ายอดขายโต 5%

“ปีนี้โดยภาพรวมเชื่อว่าตลาดอสังหาฯ ทั้งประเทศยังดีอยู่ ภาวะเศรษฐกิจประเทศที่คาดการณ์กันว่าจะโต 3.9% จากปีก่อนโต 4.2% การเติบโตชะลอลงแต่ไม่ได้แย่ ส่วนจังหวัดไหนจะดีต้องดูไปแต่ละปี อย่างปีนี้สำหรับศุภาลัย แน่นอนว่าแรงขับสำคัญจะมาจากจังหวัดในอีอีซี (เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก) และจังหวัดภูเก็ตก็ยังทำยอดขายได้” ประทีปกล่าว  

กลยุทธ์เลือกเจาะตลาดภูธร

การขยายตัวในต่างจังหวัดของศุภาลัย ประทีปเปิดเผยกลยุทธ์มุมมองการเลือกเจาะตลาดว่า มีปัจจัยหลายอย่างที่ต้องพิจารณา เริ่มแรกในภาพรวมมิใช่ทุกจังหวัดที่เหมาะสม จังหวัดที่ใช่คือ หนึ่ง เจ้าหน้าที่ไปตรวจไซต์งานก่อสร้างได้ง่าย หมายความว่าต้องมีสนามบินหรือขับรถไปถึงในระยะใกล้ สอง มีตลาดเพียงพอให้เปิดตัวได้ 3 โครงการเป็นอย่างน้อย เพื่อให้ได้ economy of scale “ยกตัวอย่างจังหวัดที่น่าสนใจอย่างจันทบุรี มีคนแนะนำผมว่าจันทบุรีเจริญเร็ว แต่ขับรถไกลเกินไป จะลำบากในการทำงาน จึงยังไม่ได้เข้าไปลงทุน” ประทีปอธิบาย หากผ่านในสองข้อแรกแล้ว บริษัทจะพิจารณาปัจจัยบ่งชี้การเจริญเติบโตของเมืองในหลายๆ มุม เช่น เป็นจังหวัดที่มีแหล่งรายได้จากหลายทาง (เกษตรกรรม อุตสาหกรรม ท่องเที่ยว ฯลฯ) มีสนามบิน แหล่งการศึกษา การเปิดตัวของศูนย์การค้าและร้านวัสดุก่อสร้าง รวมไปถึงขนาดและการเติบโตของเงินฝาก สินเชื่อ จำนวนรถยนต์ เป็นต้น

ส่วนจะเปิดตัวโครงการแนวราบหรือแนวสูง ประทีปกล่าวว่า โดยหลักแล้วเป็นโครงการแนวราบ หากจะมีการเปิดคอนโดมิเนียม ต้องเป็นเมืองใหญ่ที่มีคนต่างชาติอยู่อาศัย เช่น เชียงใหม่ ภูเก็ต ชลบุรี ประทีปมองว่า สัดส่วนยอดขายจากตลาดต่างจังหวัดของศุภาลัยมีโอกาสแตะ 30% ของยอดขายรวมใน 2-3 ปีข้างหน้า แต่ไม่น่าจะผลักดันได้ถึง 40-50% เพราะกรุงเทพฯ และปริมณฑลเองก็ยังเติบโตโดยราคาที่ดินและอสังหาฯ มีราคาสูงขึ้นเรื่อยๆ  

ลงทุนอยุธยา-พิษณุโลก-เชียงราย

ยกตัวอย่างผลลัพธ์จากการพิจารณาตามปัจจัยดังกล่าว ปีนี้ศุภาลัยมีการลงทุนที่อยุธยา 2 โครงการ จากแปลงที่ดิน 3 แปลงที่ลงทุนไว้ ประทีปอธิบายการตัดสินใจว่า เพราะอยุธยาตั้งอยู่ใกล้กรุงเทพฯ อยู่ในเส้นทางการลงทุนรถไฟความเร็วสูง เป็นแหล่งนิคมอุตสาหกรรม เสริมด้วยเศรษฐกิจการท่องเที่ยวและเกษตรกรรม เห็นได้ว่าเป็นจังหวัดที่มีรายได้จากหลายทาง ส่วนพิษณุโลกจะเปิดตัว 1 โครงการและพร้อมซื้อที่ดินเพิ่มในปีนี้ ที่เลือกพิษณุโลกเนื่องจากมีสนามบินและเป็นที่ตั้งของมหาวิทยาลัยนเรศวร อีกหนึ่งตัวอย่างการพิจารณาเลือกลงทุนของศุภาลัยในภาคเหนือ ราชัย ปิยวาจานุสรณ์ ผู้อำนวยการฝ่ายโครงการภูมิภาค 1 บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ดูแลการลงทุนในเชียงใหม่ อุดรธานี ขอนแก่น และเชียงราย ซึ่งบริษัทเปิดตัวโครงการแรกเมื่อเดือนพฤศจิกายน 2561

ราชัยแจกแจงว่า แรกเริ่มศุภาลัยมีการลงทุนในเชียงใหม่มาแล้ว 9 ปี รวมมูลค่าโครงการในเชียงใหม่ 9,300 ล้านบาท จึงเริ่มมองหาจังหวัดที่จะขยายตัวได้ในภาคเหนือ พบว่า "เชียงราย" มีความน่าสนใจ เนื่องจากมีความหนาแน่นของประชากรสูงสุดในภาคเหนือที่ 110 คนต่อตารางกิโลเมตร อีกทั้งพบว่ามีการลงทุนด้านสาธารณสุข การศึกษา และแหล่งงาน โดยมีโรงพยาบาล 20 แห่ง สถานศึกษา 23 แห่ง และแหล่งงาน 2,888 บริษัท รวมถึงศูนย์การค้าอย่าง เซ็นทรัล บิ๊กซี และร้านวัสดุก่อสร้าง โกลบอลเฮ้าส์ โฮมโปร แม้ว่าเชียงรายจะเป็นจังหวัดที่ประชากรมีรายได้เฉลี่ยต่อหัวต่ำเป็นอันดับ 7 ของประเทศ แหล่งรายได้ของเชียงรายยังมาจากหลายทาง หลักๆ คือเกษตรกรรมจากข้าว ชา กาแฟ สับปะรด และยางพารา มีแหล่งการค้าชายแดน และที่กำลังมาแรงคือการท่องเที่ยว ซึ่งเติบโต 9.75% ในปี 2561 นอกจากนี้ ตลาดอสังหาฯ ยังมีการดูดซับปานกลางราว 3-4% ต่อเดือน โดยในตลาดมีหน่วยขายทั้งหมด 4,477 หน่วย มูลค่า 13,384 ล้านบาท เหลือขาย 1,616 หน่วย มูลค่ารวม 5,446 ล้านบาท อ้างอิงข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์

ทำให้ศุภาลัยเลือกลงทุนในเชียงรายภายใต้โครงการศุภาลัย พาร์ควิลล์ แม่กรณ์-เชียงราย มูลค่าโครงการ 1,760 ล้านบาทเมื่อปีก่อน และปีนี้จะขยายอีกอย่างน้อย 2 โครงการคือ ศุภาลัย เบลล่า แม่กรณ์-เชียงราย และศุภาลัย การ์เด้นวิลล์ นางแล-เชียงราย มูลค่ารวม 2,000 ล้านบาท ทั้งนี้ แปลงที่ดินบริเวณนางแลทั้งหมด 120 ไร่ ยังมีพื้นที่เหลือสำหรับเปิดตัวเพิ่มได้อีก 1 โครงการ ประทีปปิดท้ายว่า บริษัทยังมีการลงทุนซื้อที่ดินในต่างจังหวัดอย่างต่อเนื่อง แปลงที่ดินในมือขณะนี้คือจังหวัดลำพูน 1 แปลง อ.หัวหิน จ.ประจวบคีรีขันธ์ 2 แปลง และ อ.ชะอำ จ.เพชรบุรี 2 แปลง ที่ยังรอจังหวะเหมาะในการเปิดตัวโครงการในปีต่อๆ ไป   Forbes Facts

• สำหรับภาพรวมผลประกอบการศุภาลัยปี 2561 สามารถทำยอดขายได้ 33,343 ล้านบาท เติบโต 8% และรายได้ 25,810 ล้านบาท ต่ำกว่าเป้าที่วางไว้เมื่อต้นปี’61 เล็กน้อย ด้านกำไรสุทธิอยู่ที่ 5,770 ล้านบาท
• ปี 2562 ในกรุงเทพฯ จะมีโครงการขนาดใหญ่ของศุภาลัยเปิดตัว คือ โครงการศุภาลัย ไอคอน สาทร มูลค่าโครงการรวม 2 หมื่นล้านบาท บนที่ดินเดิมของสถานทูตออสเตรเลีย แบ่งการพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมมูลค่า 1 หมื่นล้านบาท ห้องชุดพื้นที่ใช้สอย 40-800 ตร.ม. โดยยังไม่เปิดเผยราคาต่อตร.ม. ส่วนที่เหลือเป็นออฟฟิศเกรดเอพื้นที่ประมาณ 2 หมื่นตร.ม. และร้านค้ารีเทล ขณะนี้อยู่ระหว่างยื่นขอใบอนุญาต EIA