ผ่านมา 9 เดือน มาตการ LTV ส่งผลตามเป้าหมายที่ธนาคารแห่งประเทศไทยต้องการ คือสามารถลดได้ทั้งจำนวนการซื้อคอนโดฯ แบบเก็งกำไร และราคาคอนโดฯ ที่ขยับตัวช้าลง ตลอดจนการเปิดคอนโดฯ ใหม่ลดลง ลดความร้อนแรงตลาด เชื่อว่ารัฐจะยังเดินมาตรการนี้ต่อเนื่องในปี 2563

หลังจากมาตรการกำหนดอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือที่เรียกกันหูว่า LTV ซึ่งย่อมาจาก Loan To Value ได้ประกาศใช้มาตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 โดยกำหนดว่าการซื้ออสังหาฯ ตั้งแต่ชิ้นที่สองขึ้นไป ต้องวางเงินดาวน์ 20% และหากเป็นการซื้อชิ้นที่สามต้องวางเงินดาวน์ถึง 30% ได้ส่งผลในนักลงทุนรายย่อยในตลาดอสังหาฯ ลดจำนวนไปอย่างชัดเจน และแน่นอนเมื่อตลาดหดหาย การเปิดตัวโครงการใหม่ก็พลอยลดจำนวนตามไปด้วย

ข้อมูลจากบริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เผยว่า ในปี 2562 ตลาดคอนโดมิเนียมมีการปรับตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยพบว่าโครงการเปิดขายใหม่ลดลงจากปี 2561 ถึง 29%

“มีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นใหม่ราว 4.3 หมื่นหน่วย จาก 126 โครงการ ซึ่งทำให้คอนโดมิเนียมมีหน่วยสะสมทั้งสิ้นกว่า 6.54 แสนหน่วย และทำเลที่นิยมในการพัฒนาโครงการเปลี่ยนไปเป็นทำเลส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายใหม่มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นสายสีน้ำเงินในช่วงฝั่งธนบุรี สายสีเขียวด้านเหนือและสายสีเหลือง” นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ เน็กซัส กล่าว และว่า ทำเลที่มีโครงการใหม่มากที่สุดอันดับหนึ่ง คือ ธนบุรี เพชรเกษม (1 หมื่นหน่วย, 23%) ตามมาด้วย พระโขนง สวนหลวง (7.8 พันหน่วย, 18%) และลาดพร้าว วังทองหลาง (6.1 พันหน่วย, 14%)

ทั้งนี้ หากพิจารณาในภาพรวมจะพบว่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ทำเลธนบุรี เพชรเกษม มีอัตราการเพิ่มของโครงการใหม่มากที่สุด โดยมากกว่า 63% เลยทีเดียว ซึ่งก็มีสาเหตุมาจากราคาที่ดินที่ยังไม่สูงมากนัก และโครงการรถไฟฟ้าสร้างใหม่ที่มีส่วนต่อขยายอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยเรื่องราคาที่ดินเป็นตัวแปรสำคัญในการพัฒนาคอนโดมิเนียม ซึ่งหลังจากรัฐบาลได้ออกมาตรการ LTV มาบังคับใช้ ทำให้การขายคอนโดฯ แบบตลาดนักลงทุนรายย่อยหดหายไป “ตลาดนักลงทุนรายย่อยมีประมาณ 20% ของตลาดรวม” นลินรัตน์ ย้ำก่อนจะเผยด้วยด้วยว่า เมื่อกำลังซื้อหายไปส่วนหนึ่งก็ทำให้การปรับขึ้นราคาคอนโดขยับตัวน้อยมาก

“ราคาเฉลี่ยคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 1% ต่ำสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ในขณะที่อัตราขายลดลง 17%” ตามข้อมูลการสำรวจตลาดของเน็กซัสฯ ซึ่งยังระบุด้วยว่า โครงการใหม่ที่เกิดขึ้นในปี 2562 ตลาดมีการปรับตัวในเรื่องของสินค้าเป็นอย่างมาก โดยเกือบ 50% ของจำนวนหน่วยที่เปิดใหม่ทั้งหมด จะเป็นคอนโดมิเนียมระดับกลาง (Mid-Market) ซึ่งมีระดับราคาอยู่ที่ 7.5 หมื่นบาท - 1.1 แสนบาทต่อตารางเมตร เมื่อเปรียบเทียบกับเมื่อปีที่แล้วที่มีเพียง 27% เท่านั้น สะท้อนให้เห็นว่าผู้พัฒนาโครงการมองเห็นถึงศักยภาพที่แท้จริงของตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ตามความเป็นจริงมากขึ้น จึงมีการพัฒนาสินค้าให้ตรงกับกับความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค

ราคาเฉลี่ยปรับขึ้นเพียง 0.9%

“ในปี 2562 ราคาขายคอนโดมิเนียมเฉลี่ยในตลาดปรับตัวสูงขึ้นเพียง 0.9% จาก 1.4 แสนบาทต่อตารางเมตร เป็น 1.41 แสนบาทต่อตารางเมตร ซึ่งถือว่าเป็นอัตราที่ต่ำมาก เมื่อเทียบกับการปรับตัวขึ้นของราคาในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาที่เฉลี่ยอยู่ที่ 8% ต่อปี โดยตลาดใจกลางเมืองมีการปรับตัวของตลาดให้เหมาะสมกับความต้องการจริงมากขึ้น ราคาเฉลี่ยโครงการที่เปิดใหม่ปีนี้ต่ำกว่าราคาตลาดเมื่อปี 2561 ราว 15%” ปัจจัยดังกล่าวส่งผลให้ราคาเฉลี่ยของตลาดใจกลางเมืองไม่ปรับตัวสูงขึ้น โดยยังอยู่ที่ 2.31 แสนบาทต่อตารางเมตร ตลาดรอบใจกลางเมืองปรับขึ้นเพียง 1% ไปอยู่ในระดับราคา 1.14 แสนบาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ตลาดรอบนอกปรับราคาเพิ่มมากที่สุดที่ 3% เป็น 7.6 หมื่นบาทต่อตารางเมตร

นอกจากนี้ หลายโครงการมีการปรับเปลี่ยนสินค้าหรือชะลอการขายหลังจากเปิดขายครั้งแรกแล้ว โดยมีการปรับลดราคาหรือปรับเปลี่ยนแบบเพื่อให้ราคาเหมาะสม เป็นอีกหนึ่งปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นกับตลาดคอนโดฯภายใต้มาตรการ LTV ที่เข้ามาลดความร้อนแรงของการลงทุน และการปรับขึ้นราคาคอนโดฯ ซึ่งที่ผ่านมาปรับตัวขึ้นไปสูงมากจนทำให้หลายทำเลกำลังซื้อตามไม่ทัน เกิดภาวะสินค้าเหลือขาย และผู้ประกอบการต้องลุกขึ้นมาจัดแคมเปญต่างๆ ออกมาเพื่อดึงดูดลูกค้า แต่ก็ดูเหมือนไม่ประสบความสำเร็จเท่าที่ควร

“คอนโดฯ ที่เหลือขายไม่ออกก็ยังคงเหลืออยู่ แต่โครงการใหม่ที่เปิดขายในราคาเหมาะสมก็ยังคงขายออกได้เรื่อยๆ” ผู้บริหารเน็กซัส ย้ำ

ขณะเดียวกัน ยังมีประเด็นที่น่าจับตามองอีกประเด็นหนึ่ง คือ ตลาด High-end มีการพัฒนาโครงการลดลงอย่างเห็นได้ชัด พบว่ามีสัดส่วนการพัฒนาใหม่เพียง 22% ในปี 2562 เมื่อเทียบปี 2561 มีสัดส่วนมากกว่า 40% โดยที่ตลาดซิตี้คอนโด ลักชัวรี่ และซูเปอร์ลักชัวรี่ มีอัตราส่วนในการพัฒนาใกล้เคียงเดิม

เมื่อพิจารณาในด้านยอดขายพบว่าในปี 2562 ยอดขายคอนโดฯ ในตลาดกรุงเทพฯ มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 4.32 หมื่นหน่วย โดยแบ่งเป็นยอดขายจากห้องชุดที่เปิดใหม่ในปี 2562 จำนวน 2 หมื่นหน่วย (คิดเป็นยอดขายเฉลี่ยของห้องชุดที่เปิดใหม่อยู่ที่ 48%) และห้องชุดที่เปิดขายก่อนปี 2562 มียอดขายเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 2.25 หมื่นหน่วย ทั้งนี้ จากยอดขายที่เพิ่มขึ้นทั้งคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในปีนี้ และที่เปิดมาก่อนหน้านี้ ทำให้อัตราขายรวมในตลาดอยู่ที่ 90%

ค้างสต๊อกกกว่า 6.2 หมื่นหน่วย

นลินรัตน์ กล่าวว่า ยังมีห้องชุดเหลือขายในตลาดอยู่อีก 6.27 หมื่นหน่วย มีอัตราการขายลดลง 17% ซึ่งลดลงในอัตราที่น้อยกว่าเมื่อเทียบกับโครงการใหม่ที่เปิดลดลง นับเป็นสัญญาณที่ดีว่าตลาดดูดซับได้ดี โดยยอดขายที่หายไปส่วนหนึ่งมาจากตลาดนักลงทุนที่ลดลง การออกมาตรการ LTV ของภาครัฐ และตลาดต่างชาติที่เข้ามาซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ น้อยลงเนื่องจากค่าเงินบาทที่แข็งตัวขึ้น

“สต๊อกคอนโดฯ เหลือขายกว่า 6.27 หมื่นยูนิต หากไม่มีโครงการเปิดใหม่เพิ่มเข้ามาอีก เฉพาะส่วนนี้คาดว่าต้องใช้เวลาในการดูดซับของตลาดที่ 1 ปีถึง 1 ปีครึ่ง” ผู้บริหารเน็กซัส ชี้แจงก่อนจะเผยว่า สต๊อกคอนโดฯเป็นเพียงส่วนหนึ่งของอสังหาฯ คงค้างในตลาด ซึ่งหากดูที่ภาพรวมจะพบว่า จำนวนคอนโดฯ ที่เปิดขายในตลาดมียอดสะสมกว่า 6.54 แสนหน่วย จนถึงปัจจุบัน (ปลายปี 2562)

นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ เน็กซัส

อย่างไรก็ตาม นลินรัตน์เผยว่า ถึงแม้จะมีสินค้าคงค้างในตลาดมากกว่า 6 หมื่นยูนิต แต่ด้วยสภาวะตลาดที่ยังมีดีมานด์อยู่ต่อเนื่อง ก็เชื่อว่าสถานการณ์คงไม่เลวร้าย เพียงแต่จะทำให้การขยายตัวของตลาดเป็นไปอย่างช้าๆ ค่อยเป็นค่อยไป โดยตลาดที่หวือหวาจากนักลงทุนทั้งการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ และนักลงทุนรายย่อยที่เข้ามาซื้อโครงการจะไม่เฟื่องฟูเหมือนเมื่อหลายปีก่อน

ปี 63 ตลาดทรงตัว-ราคาลด

สำหรับการคาดการณ์แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2563 นลินรัตน์ เชื่อว่า ในส่วนของโครงการใหม่จะเกิดขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกับตัวเลขปี 2562 คืออยู่ที่ 4.2-4.5 หมื่นหน่วย ทั้งนี้ ส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่ชะลอการพัฒนาไปในปี 2562 และคาดว่าหากมาตรการของรัฐบาลที่เกี่ยวกับ LTV ยังคงเป็นแบบปัจจุบัน ความต้องการซื้อจะยังคงอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกับปี 2562 คือ ในระดับ 4.3-4.8 หมื่นหน่วย ซึ่งตัวเลขประมาณการดังกล่าว ทำให้อัตราการขายรวมน่าจะคงอยู่ที่ 90% และห้องเหลือในตลาดก็น่าจะอยู่ในปริมาณใกล้เคียงกับตัวเลขปีนี้ที่ 6 หมื่นหน่วย

ในด้านระดับราคานั้น คาดว่าในปี 2563 น่าจะเห็นราคาคอนโดมิเนียมในตลาดปรับตัวลงไปอีกบ้างในบางทำเล โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงครึ่งปีแรก และจะเห็นสินค้าที่ออกมาใหม่ที่ควบคุมราคาต่อตารางเมตรให้ตอบกับตลาดผู้อยู่อาศัยจริงมากขึ้น เป็นโอกาสให้นักลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมในราคาไม่สูง หลังจากหลายๆ ปีที่ผ่านมา ปัจจัยที่มีผลทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมเติบโตได้อย่างต่อเนื่องนั้น ประกอบไปด้วย ความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลใหม่ๆ จากการขยายตัวของรถไฟฟ้า ตลาดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง กำลังซื้อจากต่างชาติ

ทั้งนี้ ในปี 2562 และปี 2563 ภาพรวมตลาดยังไม่ได้เติบโตมากนักเนื่องจากการลงทุนในตลาดจะมีการชะลอตัวจากมาตรการ LTV ราคาที่ดิน ไม่ได้ปรับตัวสูงขึ้น การพิจารณาซื้อที่ดินของนักลงทุนก็มีความระมัดระวังมากขึ้น ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงไม่มีปัจจัยเร่งในการปรับราคาให้สูงขึ้นตามไปด้วย หากค่าเงินบาทยังคงแข็งตัว การลงทุนจากต่างชาติทั้งรายย่อยและสถาบันจะคงยังไม่เพิ่มขึ้น สิ่งสำคัญที่น่าจะเป็นปัจจัยบวกเดียว คือ ส่วนรถไฟฟ้าที่ก่อสร้างเสร็จเพิ่มเติม ซึ่งช่วยทำให้การเดินทางสะดวกสบายมากขึ้น จะเปิดทำเลในการพัฒนาโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง

สำหรับนโยบายของภาครัฐที่ผ่านมา รัฐพยายามจะกระตุ้นให้ภาคอสังหาฯ ขับเคลื่อนไปได้ดีขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการลดค่าธรรมเนียมการโอนหรือการคืนเงินดาวน์ให้ผู้บริโภค แต่ดูเหมือนกับว่า ตลาดยังไม่ได้ตอบรับกับนโยบายดังกล่าวมากนัก เนื่องจากผู้บริโภคยังติดเงื่อนไข LTV ในการกู้ยืมเงิน มาตรการ LTV ยังคงเป็นปัจจัยหลักในการชะลอการขับเคลื่อนของตลาด นอกจากนี้ ความไม่แน่นอนในราคาประเมินซึ่งเป็นส่วนประกอบในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะนำมาใช้ในปีหน้า ทำให้การซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นภาระที่นักลงทุนจะต้องพิจารณาเพิ่มขึ้นอีกหนึ่งปัจจัย

อย่างไรก็ตาม มาตรการของรัฐน่าจะเห็นว่ากระตุ้นตลาดได้จริงในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2563 หากไม่มีการประกาศใช้นโยบายต่อ อย่างไรก็ตาม “หากต้องการกระตุ้นเพิ่มอาจจะต้องมีการผ่อนปรน LTV และขยายการลดค่าธรรมเนียมโดยไม่มีเพดานระดับราคา” ผู้บริหารเน็กซัสให้ความเห็น

นอกจากนี้ เมื่อวิเคราะห์ด้านทำเล พบว่าทำเลที่น่าสนใจยังคงเป็นส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้ว ซึ่งโครงการเก่าที่ยังขายไม่หมดน่าจะได้ส่งผลในทางบวก ในขณะที่รถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง ทั้งสายสีเหลือง สีชมพู และสีส้มก็มีโอกาสเติบโตได้เนื่องจากเป็นส่วนขยายของกรุงเทพฯ ที่ยังมีความต้องการคอนโดและราคาที่ดินในบริเวณนั้นยังไม่สูงมาก ยังสามารถทำคอนโดฯ ในตลาดกลางและซิตี้คอนโดฯ ได้

อ่านเพิ่มเติม

ปีปรับฐาน ตลาดคอนโดฯ “เน็กซัส” ประเมินปีนี้ตลาดหดตัว 20% เซ็กเมนต์ลักชัวรีอ่วมสุด

ไม่พลาดเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ของเรา ติดตามเราได้ที่ เพจเฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine