<h2>KKP Research ย้ำช่วงที่ผ่านมาภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นส่วนสำคัญของเศรษฐกิจไทยชะลอตัวต่อเนื่องจากกำลังซื้อที่หดหาย ซัพพลายล้น หนี้ครัวเรือนสูง ไปจนถึงธนาคารเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ยอดขายชะลอลง แต่อีกปัจจัยที่ต้องจับตามองคือ ราคาบ้านที่อาจลดลงด้วย ทั้งหมดนี้อาจทำให้ไทยเสี่ยงตามรอยทศวรรษที่สูญหายของญี่ปุ่น</h2> อสังหาฯ ไทยชะลอจากปัจจัยเชิงโครงสร้าง ไม่ใช่เรื่องชั่วคราว&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;KKP Research ระบุว่า การชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา หลายฝ่ายยังมองว่าการชะลอตัวครั้งนี้เป็นปัญหาชั่วคราวในระยะสั้น แต่ก็เริ่มมีเสียงพูดถึงกันมากขึ้นว่าหรือภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในวิกฤตอีกครั้ง&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ทั้งนี้ KKP Research มองว่าการชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในครั้งนี้กำลังสะท้อนภาพปัญหาเชิงโครงสร้างของภาคอสังหาริมทรัพย์และจะรุนแรงยาวนานกว่าที่หลายฝ่ายประเมินไว้ โดยมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ออกมาจากภาครัฐ และการผ่อนปรนมาตรการเพิ่มเกณฑ์สัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าบ้าน (Loan to Value: LTV) อาจช่วยไม่ได้มากนัก โดยมีปัญหาสำคัญ ได้แก่&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;- ปัญหาอุปทานล้นตลาด ที่อาจต้องใช้เวลาถึง 6 ปีในการระบายอุปทานทั้งหมด&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;- อุปสงค์ที่อาจซบเซามากกว่าที่หลายฝ่ายคาด เพราะปัจจุบันเศรษฐกิจไทยกำลังอยู่ในภาวะถดถอย จนส่งผลต่อกำลังซื้อที่เปราะบางมากกว่าตัวเลขเศรษฐกิจที่ออกมา&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;- หนี้ครัวเรือนที่สูงถึง 90% กดดันกำลังซื้อ แม้ตัวเลขทางเศรษฐกิจอาจมีแนวโน้มดีขึ้นกว่าช่วงก่อนหน้า แต่การเติบโต GDP ช่วง 10 ปีมานี้กลับไม่ส่งผ่านไปถึงค่าจ้าง โดยตั้งแต่ปี 2014 จนถึงปี 2024 เศรษฐกิจไทยเติบได้เฉลี่ย 3.5% ต่อปี ขณะที่ค่าจ้างเฉลี่ยเติบโตได้เพียง 1.6%&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ดังนั้น หากเทียบหนี้ครัวเรือนต่อรายได้ของครัวเรือนจะพบว่าปัจจุบันอยู่ในระดับมากกว่า 200% หรือประชาชนโดยทั่วไปมีหนี้มากกว่ารายได้มากกว่า 2 เท่า เพิ่มขึ้นจากช่วงปี 2008 ที่มีหนี้มากกว่าเพียง 140% หรือ 1.4 เท่า และส่งผลให้ราคาบ้านในปัจจุบันปรับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ ​<div class="se-component se-image-container __se__float- __se__float-center" contenteditable="false"><figure style="margin: auto;"><img src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2025/03/qqGqAZX7qt84cEPnv5xE.jpg" alt="" data-proportion="true" data-align="center" data-file-name="qqGqAZX7qt84cEPnv5xE.jpg" data-file-size="0" data-origin="," data-size="," data-rotate="" data-rotatex="" data-rotatey="" data-percentage="auto,auto" style="" data-index="0"></figure></div> ราคาบ้านอาจหดตัว จุดเปลี่ยนอสังหาฯ&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ผลกระทบจากปัจจัยเชิงโครงสร้างทั้ง 3 ข้อนี้ KKP Research ประเมินว่าระดับราคาบ้านจะปรับตัวลดลงตามกลไกตลาดในที่สุด และอาจสร้างแรงกระเพื่อมที่รุนแรง และยาวนานกว่าที่หลายฝ่ายคาดไว้&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;แม้ว่าปัจจุบันราคาของภาคอสังหาริมทรัพย์ยังไม่มีสัญญาณว่าจะปรับลดลงอย่างชัดเจน แต่สิ่งที่น่ากังวลคืออัตราการทำกำไรขั้นต้นของกลุ่มอุตสาหกรรมผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ลดลงต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา สะท้อนว่ากำลังมีการแข่งขันด้านราคาที่ทวีความรุนแรงมากขึ้น หรือ การประเมินราคาของภาคธนาคารที่เริ่มชะลอตัวตามแนวโน้มราคาซื้อขายที่แท้จริงของตลาดในภาพรวม&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ทั้งนี้ กลุ่มทาวน์เฮาส์ที่เผชิญกับการหดตัวต่อเนื่องเริ่มส่งสัญญาณการปรับลดราคามากขึ้น ตั้งแต่ต้นปี 2024 ตามการสำรวจราคาที่ยังอยู่ระหว่างขายในพื้นที่นนทบุรี ปทุมธานี และ สมุทรปราการ เปรียบเทียบ ‘ไทย-ญี่ปุ่น’ เราจะเข้าสู่ทศวรรษที่สูญหายหรือไม่? &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;KKP Research ตั้งข้อสังเกตว่าสัญญาณทางเศรษฐกิจหลายประการที่กำลังเกิดขึ้น มีลักษณะคล้ายคลึงกับวิกฤตเศรษฐกิจของญี่ปุ่นเมื่อ 2 ทศวรรษที่แล้ว และนำไปสู่ภาวะเศรษฐกิจซบเซาที่ยาวของญี่ปุ่นจนกลายเป็น “ทศวรรษที่สูญหาย”&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ข้อสังเกตแรก คือ การเข้าสู่วัฏจักรสินเชื่อขาลง หลังจากฟองสบู่ราคาบ้านญี่ปุ่นแตกในปี 1990 สินเชื่อบ้านญี่ปุ่นเริ่มหดตัวอย่างรุนแรงและกดดันให้ราคาบ้านทั้งใหม่และมือสองลดลงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งก่อให้เกิด Negative wealth effect กล่าวคือ ราคาบ้านที่ปรับลดลงทำให้มูลค่าของหลักประกันและความมั่งคั่งของครัวเรือนลดลง ภาคธนาคารยังเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อจากความเสี่ยงที่มากขึ้น เมื่อสินเชื่อในระบบเศรษฐกิจลดลงจะยิ่งทำให้ราคาบ้านปรับตัวลดลงอีก และส่งผลให้เศรษฐกิจชะงักงันต่อเนื่องเป็นลูกโซ่ต่อไป ทั้งภาคอสังหาฯ และภาคเศรษฐกิจอื่นที่อาศัยธนาคารเป็นตัวกลางระดมทุน สำหรับญี่ปุ่นวงจรหายนะนี้นำไปสู่การฟื้นตัวของภาคเศรษฐกิจที่ยืดเยื้อนานกว่าสองทศวรรษ&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ส่วนภาคครัวเรือนไทย เริ่มเข้าสู่วัฏจักรการลดหนี้ (Deleveraging cycle) ตั้งแต่ปลายปี 2022 จากภาระหนี้ที่สูงขึ้นและความสามารถในการชำระหนี้ที่ลดลง สินเชื่อที่อยู่อาศัยหดตัวและหนี้เสียเริ่มปรับตัวสูงขึ้น ทำให้การปล่อยสินเชื่อของภาคธนาคารหดตัวลงในรอบ 20 ปีและอาจหดตัวต่อเนื่องซึ่งจะกดดันราคาบ้านให้ปรับตัวลงตาม​<div class="se-component se-image-container __se__float- __se__float-center" contenteditable="false"><figure style="margin: auto; width: 720px;"><img src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2025/03/ucvfb74kkAPqggGTYdF3.jpg" alt="" data-proportion="true" data-size="720px,712px" data-align="center" data-file-name="ucvfb74kkAPqggGTYdF3.jpg" data-file-size="0" origin-size="720,712" data-origin="720px,712px" style="width: 720px; height: 712px;" data-index="1"></figure></div> &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ข้อสังเกตประการที่สอง คือ การเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ ทั้งไทยและญี่ปุ่นเผชิญการหดตัวของประชากรโดยเฉพาะช่วงอายุ 25-65 ปี ที่เป็นแรงขับเคลื่อนหลัก ซึ่งทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์เริ่มเปลี่ยนเป็นทิศทางขาลง โดยในส่วนของไทย ด้านกำลังซื้อต่างชาติที่อาจมาช่วยหนุนยังมีข้อจำกัดด้านกฎหมายอยู่&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;อย่างไรก็ตาม KKP Research มองว่ายังเร็วเกินไปที่จะสรุปว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะเดินตาม “ทศวรรษที่สูญหาย” ของญี่ปุ่น เนื่องจากจุดเริ่มต้นปัญหาของไทยไม่ได้เริ่มจากการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์เหมือนญี่ปุ่นที่ในที่สุดนำไปสู่เหตุการณ์ฟองสบู่แตกจนเป็นวิกฤตเศรษฐกิจ แต่เศรษฐกิจไทยจะค่อย ๆ เข้าสู่ภาวะซบเซา ดังนั้นจึงสามารถปรับตัวได้บ้าง&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;สุดท้ายนี้ แม้มีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น ผ่อนปรน LTV อาจช่วยพยุงภาคอสังหาฯ ไทยได้เพียงระยะสั้นบางส่วน (เช่น กลุ่มราคาสูง) โดยยังต้องติดตามว่าภาครัฐจะมีมาตรการช่วยเหลืออื่นๆ เพิ่มเติมหรือไม่ ซึ่งแน่นอนว่ามาตรการระยะสั้นมีความจำเป็นในการช่วยพยุงความเชื่อมั่นของภาคอสังหาริมทรัพย์&nbsp;​<div class="se-component se-image-container __se__float- __se__float-center" contenteditable="false"><figure style="margin: auto; width: 720px;"><img src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2025/03/5WiHxDJEFxQgqMhJGMVY.jpg" alt="" data-proportion="true" data-size="720px,731px" data-align="center" data-file-name="5WiHxDJEFxQgqMhJGMVY.jpg" data-file-size="0" origin-size="720,731" data-origin="720px,731px" style="width: 720px; height: 731px;" data-index="2"></figure></div> &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;แต่ในระยะยาว KKP Research มองว่ามี 2 นโยบายที่ต้องดำเนินการ 1) การยกระดับรายได้ของประชาชน เมื่อรายได้เพิ่มขึ้นอย่างยั่งยืน ภาคธนาคารจะมั่นใจที่จะปล่อยสินเชื่อมากขึ้น และ 2) นโยบายแรงงานต่างชาติและการถือครองอสังหาริมทรัพย์ อาจต้องทบทวนเพื่อดึงดูดแรงงานทักษะสูง แต่ต้องหาทางรับมือกับข้อกังวลของการเปิดเสรีให้ชาวต่างชาติมาถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญอย่างเช่นการทำให้คนไทยมีต้นทุนที่แพงขึ้นในการเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์และที่ดิน ภาพ:&nbsp;KKP Research,<a href="https://www.freepik.com/free-photo/cityscape-view-building-twilight-bangkok-thailand_4690153.htm#fromView=search&amp;page=1&amp;position=12&amp;uuid=59bad4a4-dc9c-4989-999a-00dbee8f8c98&amp;query=bangkok" style="font-family: &quot;DB FongNam X&quot;, sans-serif; font-size: 34px; text-align: var(--bs-body-text-align);">&nbsp;jcomp on Freepik</a> เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ :&nbsp;<a href="https://forbesthailand.com/news/finance-and-investment/saving-account-compare-8-product-feb-2025" alt="เปรียบเทียบ 8 บัญชีเงินฝากออมทรัพย์ 'ดอกเบี้ยสูง ฝาก-ถอนได้ตลอด' ในปี 2568"></a><a href="https://forbesthailand.com/news/property/condominium-thailand-over-supply-ttb-analytics-mar-2025" alt="ttb มอง ‘ตลาดคอนโดฯ’ กรุงเทพ-ปริมณฑลเตรียมเข้าสู่ภาวะหดตัวนับจากปี 2568 และปีนี้อาจไม่ใช่จุดต่ำสุด">ttb มอง ‘ตลาดคอนโดฯ’ กรุงเทพ-ปริมณฑลเตรียมเข้าสู่ภาวะหดตัวนับจากปี 2568 และปีนี้อาจไม่ใช่จุดต่ำสุด</a><a href="https://www.facebook.com/ForbesThailandMagazine/" alt="ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine">ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine</a>

เมื่ออสังหาฯ ‘ยอดขายชะลอ-ราคาร่วง’ ไทยยังเสี่ยงตามรอยญี่ปุ่นสู่ “ทศวรรษที่สูญหาย”

<h2>Disney จับมือ Oriental Land Company เปิดโปรเจ็กต์เรือสำราญแห่งที่ 2 ในเอเชีย ณ โตเกียว ประเทศญี่ปุ่น ตั้งเป้าเอาใจแฟนๆ ในประเทศและนักท่องเที่ยวต่างชาติ วางแผนออกเดินเรือครั้งแรกปี 2029</h2> &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;หลังเป็นพันธมิตรกันมายาวนานกว่า 40 ปี Disney และ Oriental Land Company (OLC) ผู้ดูแล Tokyo Disney Resort ก็ถึงคราวเดินหน้าประกาศแผนการใหม่ เตรียมเปิดเส้นทางเรือสำราญในแดนอาทิตย์อุทัย ที่จะมาเติมเวทมนตร์อัศจรรย์ให้การท่องเที่ยวพักผ่อนแก่แฟนๆ Disney ชาวญี่ปุ่นและนักท่องเที่ยวผู้มาเยือน ผ่านความบันเทิงสุดพิเศษ มื้ออาหารระดับโลก และบริการชั้นเลิศสุดประทับใจ โดยคาดว่าจะเดินเรืออย่างเป็นทางการครั้งแรกได้ในปี 2029&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;เรือสำราญดังกล่าวจะสร้างขึ้นที่อู่ Meyer Werft ใน Papenburg ประเทศเยอรมนี อิงตามแบบของ Disney Wish ซึ่งเป็นเรือลำใหญ่ที่สุดในกองเรือของ Disney Cruise Line หรือธุรกิจด้านการเดินเรือสำราญภายใต้ Disney โดยมีการปรับแต่งให้เหมาะสำหรับแขกชาวญี่ปุ่นโดยเฉพาะ คาดว่าจะมีน้ำหนักราว 140,000 ตัน ขับเคลื่อนด้วยก๊าซธรรมชาติ ห้องพัก 1,250 ห้อง รองรับผู้โดยสาร 4,000 คน และลูกเรืออีก 1,500 คน​ <div class="se-component se-image-container __se__float- __se__float-center" contenteditable="false"><figure style="margin: auto;"><img src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2024/07/3qGfRpa4rvzoo9oxcv7T.jpg" alt="" data-proportion="true" data-align="center" data-file-name="3qGfRpa4rvzoo9oxcv7T.jpg" data-file-size="0" data-origin="," data-size="," data-rotate="" data-rotatex="" data-rotatey="" data-percentage="auto,auto" style="" data-index="0" origin-size="720,480"><figcaption><div>ความร่วมมือระหว่าง Disney และ OLC</div></figcaption></figure></div> &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;สำหรับเส้นทางเดินเรือนั้นยังไม่มีการระบุที่ชัดเจน โดยในข่าวประชาสัมพันธ์ของ OLC ให้ข้อมูลเพียงว่าเรือจะแล่นไปในเส้นทางระยะสั้นโดยจะออกเดินทางและเทียบท่าในเขตเมืองโตเกียว ส่วนเงินลงทุนทั้งหมดในโปรเจ็กต์นี้อยู่ที่ราว 3.39 แสนล้านเยน รายละเอียดอื่นๆ จะมีประกาศเพิ่มเติมในภายหลัง&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ข่าวประชาสัมพันธ์ของ OLC ยังเผยว่า “การตัดสินใจครั้งนี้เนื่องมาจากการเติบโตอย่างมีศักยภาพของตลาดเรือสำราญในญี่ปุ่น ประสบการณ์ที่บริษัทฯ สั่งสมมาจากการดำเนินงานสวนสนุกและโรงแรม ตลอดจนความสัมพันธ์อันแน่นแฟ้นกับ Disney”&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;ทั้งนี้ ปี 2024 นับเป็นปีทองของ Tokyo Disney Resort ที่เพิ่งมีการเปิดตัวโซนใหม่ล่าสุด Fantasy Springs ในสวนสนุก TokyoDisney Sea เมื่อเดือนมิถุนายนที่ผ่านมา นับเป็นการปรับปรุงก่อสร้างครั้งใหญ่ที่สุดนับตั้งแต่ปี 2001 ที่สวนสนุกแห่งนี้เริ่มต้นให้บริการ โดยทุ่มงบไปกว่า 3.2 แสนล้านเยน ด้วยเล็งเห็นถึงศักยภาพธุรกิจที่เติบโตของญี่ปุ่น <div class="se-component se-image-container __se__float- __se__float-center" contenteditable="false"><figure style="margin: auto;"><img src="https://forbesthailand.com/wp-content/uploads/2024/07/ANPZAEqvHJF5jHnNqwm1.jpg" alt="" data-proportion="true" data-align="center" data-file-name="ANPZAEqvHJF5jHnNqwm1.jpg" data-file-size="0" data-origin="," data-size="," data-rotate="" data-percentage="auto,auto" origin-size="720,480" data-rotatex="" data-rotatey="" style="" data-index="1"><figcaption><div>เรือสำราญ Disney Wish</div></figcaption></figure></div> &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;อย่างไรก็ตาม ในส่วนของอุตสาหกรรมเรือสำราญนั้นกำลังฟื้นตัวกลับมาหลังหยุดชะงักในช่วงโควิด-19 แพร่ระบาด สมาคมเรือสำราญระหว่างประเทศ (Cruise Lines International Association) คาดการณ์ว่าจำนวนผู้โดยสารจะเพิ่มขึ้นแตะ 34.7 ล้านคนในปี 2024 นี้ โดยเพิ่มขึ้น 17% เมื่อเทียบกับปี 2019&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;“Disney Cruise Line มีแผนการอันทะเยอทะยานที่จะมอบวันหยุดสุดพิเศษของครอบครัวและการเล่าเรื่องฉบับ Disney แก่แขกทั้งหลายทั่วโลกให้มากขึ้นกว่าเดิม” Josh D’Amaro ประธาน Disney Experiences กล่าว “เราตื่นเต้นมากที่จะสานต่อความสำเร็จนี้ผ่านความร่วมมือกับ Oriental Land Company ในการสร้างสรรค์ประสบการณ์ท่องเที่ยววันหยุดแก่ครอบครัวและแฟนๆ ในญี่ปุ่น”&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;นอกจากญี่ปุ่นแล้ว ก่อนหน้านี้ Disney ยังได้ประกาศเส้นทางเดินเรือสำราญในเอเชียครั้งแรกที่สิงคโปร์ซึ่งจะเปิดให้บริการเร็วๆ นี้ในปี 2025&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;Disney Experiences หรือฝ่ายธุรกิจสวนสนุกและเรือสำราญ นับเป็นส่วนที่สร้างรายได้มหาศาล โดยในไตรมาส 2 ที่สิ้นสุดเมื่อเดือนมีนาคมที่ผ่านมา โดยรายได้จาก Disney Experiences คิดเป็น 60% ของรายได้จากการดำเนินงานทั้งหมดของ Disney แหล่งที่มา:​<a href="https://www.forbes.com/sites/megandubois/2024/07/09/disney-and-oriental-land-co-expand-relationship-into-cruise-business/" alt="Disney And Oriental Land Co., Expand Relationship Into Cruise Business">Disney And Oriental Land Co., Expand Relationship Into Cruise Business</a>​ ​<a href="https://www.reuters.com/business/disney-add-new-ship-tokyo-expanding-cruise-business-2024-07-09/" alt="Disney to add new ship in Tokyo to expanding cruise business">Disney to add new ship in Tokyo to expanding cruise business</a>​ ​<a href="https://thewaltdisneycompany.com/disney-cruise-line-tokyo-ship/" alt="Disney and Oriental Land Co., Ltd. to Launch Disney Cruise Vacations in Japan">Disney and Oriental Land Co., Ltd. to Launch Disney Cruise Vacations in Japan</a>​ ภาพ: Disney, Disney Cruise Line และ OLC เรื่องราวอื่นๆ ที่น่าสนใจ :&nbsp;<a href="https://www.forbesthailand.com/news/marketing/major-cineplex-targeting-kids-cinema-40-branches-in-2025" alt="‘เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์’ รุกตลาดโรงหนังสำหรับเด็ก ตั้งเป้าขยายครบ 40 สาขา ในปี 2568">‘เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์’ รุกตลาดโรงหนังสำหรับเด็ก ตั้งเป้าขยายครบ 40 สาขา ในปี 2568</a> <a href="https://www.facebook.com/ForbesThailandMagazine/" alt="ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine">ไม่พลาดบทความและเรื่องราวน่าสนใจอื่นๆ ติดตามเราได้ที่เฟซบุ๊ก Forbes Thailand Magazine</a>

News

Forbes lists

World

Leaderboard

Commentaries

Forbes life

Events